物业公司注销后谁来承担责任

合集下载

物业公司注销后谁来承担责任

物业公司注销后谁来承担责任作者：陈晔来源：《中国检察官·经典案例版》2014年第11期案名：王某支付物业费申诉案[基本案情及诉讼经过]2004年5月，王某所在小区的业主委员会与甲物业有限责任公司（以下简称甲公司）签订了《物业管理服务合同》，为期3年。

2007年5月合同期限届满，小区业主委员会因故未能依法换届成立。

后甲公司在某市物业管理办公室的指示下按原物业管理服务合同继续为小区提供物业管理服务。

甲公司于2009年11月诉至法院，要求王某支付自2007年5月至2009年10月未交纳的物业费。

一审法院审理后认为小区的业主委员会与甲公司签订的物业服务合同合法有效。

合同期限届满后小区新一届业主委员会一直未依法成立，该小区客观上不具备签订新物业服务合同或者选聘其他物业服务主体的资格。

因此，有关部门为小区全体业主利益考虑，要求甲公司按照原物业服务合同的内容和标准，继续为该小区业主提供服务。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中第2条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第10条第1款中的…其他形式‟订立的合同。

但法律另有规定的除外”。

甲公司与王某至今延续着事实上的物业管理服务关系，双方仍系物业服务合同关系。

王某拖欠物业费至今未交，应当承担法律责任。

故判决王某给付甲公司物业费。

一审判决后，王某未上诉。

2011年6月，王某向中级人民法院申请再审。

中级人民法院认为甲公司已于2010年10月申请注销并已经工商行政管理部门批准，其清算报告显示没有财产，也没有应当承担义务的人。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第140条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法审判监督程序司法解释》第25条第（2）项之规定，裁定本案终结审查。

随后，王某到检察机关申诉。

经调查发现，甲公司于2001年设立，注册时有乙有限公司和丙有限公司两个股东。

[物业管理案例]伤害事件(专业解决方案)

章节导语：钟先生是某花园小区的业主。

2000 年 5 月的一天上午，其在家洗澡时， 3 名歹徒从属于共用面积的楼梯间的窗户爬进他们家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁，抢走价值 2 万多元的现金和首饰。

事发后，他们一家人找到该花园的物业管理公司讨说法。

钟先生认为其厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有 1 米摆布的距离，楼梯间的窗户没有安装防盗窗防护，导致歹徒得以进入业主家，物业管理公司负有不可推卸的责任。

钟先生认为，收取了物业管理费就意味着物业管理公司对业主的财产、人身安全负起了责任。

业主在自己的家里被抢劫，无论怎样，物业管理公司都负有赔偿责任，只是责任的大小有区分而已。

他举例说，如果歹徒是从小区的大门或者翻墙进来实施抢劫的，则物业管理公司负有直接赔偿责任；如果是小区内的人员实施抢劫，则物业管理公司也负有间接的赔偿责任。

那末，在本案中物业管理公司是否有责任？应该承担什么的责任呢？首先我们必须明确在本案中，物业管理公司有责任！但物业管理公司不是保险公司，无法对业主、住户的每件事负责。

这并非说物业管理公司没有责任，物业管理公司承担着小区安全防范的行政责任，这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。

政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出通报批评、警告、罚款、降低或者注销物业管理的资质等级、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。

具体到本案，小区的业主、住户被歹徒入室抢劫，主要应该看物业管理公司在小区的保安防范上是否做到了尽职尽责。

如果是保安防范的工作没有到位，那物业管理公司就应该承担安全防范的行政责任，公安机关或者物业管理主管机关等政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出行政处罚。

如果保安防范的工作没有疏忽，没有问题，那物业管理公司就不应该负安全防范的行政责任。

从法定职责看，物业管理公司的保安在治安防范职责上，与普通人民群众并没有什么区别。

国家的法律并没有赋予物业管理公司超越其他人民群众的特殊权利义务，对于犯罪行为，物业管理公司的保安惟独制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利与义务。

孙海霞、黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

孙海霞、黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】黑龙江省鸡西市中级人民法院【审理法院】黑龙江省鸡西市中级人民法院【审结日期】2021.04.26【案件字号】(2021)黑03民终184号【审理程序】二审【审理法官】刘兆宇武建明周雪松【审理法官】刘兆宇武建明周雪松【文书类型】判决书【当事人】孙海霞;黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司【当事人】孙海霞黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司【当事人-个人】孙海霞【当事人-公司】黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】孙海霞【被告】黑龙江省鼎兴物业管理服务有限公司【本院观点】《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

【权责关键词】无效撤销合同合同约定证据交换关联性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

”该条款并非效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，建设单位虽然没有按照《物业管理条例》的规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不当然导致其采取协议的方式与物业服务企业签订的前期物业服务合同无效。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

物业管理企业书面备案

（2）法定代表人变更；
（3）项目地址变更；
（4）物业服务合同变更。
变更申请应提交以下材料：
a.变更备案申请书；
b.相关变更证明文件；
c.原备案证明文件；
d.其他需要提交的材料。
4.2备案主体如发生以下情形，应向原备案机关申请注销备案：
（1）企业注销；
（2）项目合同终止；
（3）其他应当注销备案的情形。
6.4备案主体应定期向业主和物业行政主管部门报告物业服务工作情况，包括服务满意度调查结果、维修保养记录等。
6.5本备案书自双方签字盖章之日起生效，备案主体应妥善保管备案证明，以便在必要时提供给业主、行政主管部门或其他相关方查阅。
二、备案内容
（接上文）
2.3项目的物业管理服务内容应包括但不限于以下12备案主体应确保在物业服务过程中的信息透明，包括但不限于物业服务费用使用情况、维修资金使用情况等，接受业主的查询和监督。
6.13备案主体在合同期限内，如遇特殊情况需提前终止合同，应提前三个月通知业主，并经物业行政主管部门同意，同时做好物业服务交接工作。
6.14备案主体应积极参与社区建设，配合政府相关部门开展社区管理和服务工作，共同营造和谐社区环境。
（5）其他需要提交的材料：如相关部门的审批文件、资质证书等。
四、备案变更及注销
（接上文）
五、法律责任
（接上文）
六、其他事项
6.1备案主体在办理备案手续过程中，应遵守相关法律法规，不得有行贿、欺诈等不正当行为。
6.2备案主体应确保在物业服务过程中的服务质量，接受业主及物业行政主管部门的监督和检查。
6.3备案主体在提供服务过程中，应建立健全物业管理相关制度，包括但不限于财务管理、安全管理、环境保护等。

物业管理知识竞赛试题及答案

一、必答题1、《物业管理条例》的立法目的是什么？答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

2、什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

3、物业管理企业和业主大会签订的《物业服务合同》中主要有什么内容？答：有物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。

4、前期物业管理指的是什么？答：指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

5、住房专项维修资金主要指的是什么？答：指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

6、什么是物业管理招标投标？答：指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。

7、物业管理服务收费是指什么？答：指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托，对其住宅、非住宅的房屋建造及其设备、公用设施、绿化、修缮、整治及提供其它相关服务所收取的费用。

8、物业服务收费中的包干制指的是什么？答：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

9、物业服务收费中酬金制指的是什么？答：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者者承担的物业服务计费方式。

10、业主公约应主要对那些事项作出约定？答：主要有有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担责任等。

11、业主大会作出的决定，应当经专有部份占建造物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主允许事项有哪些？答：筹集和使用专项维修资金，改建、重建建造物及其附属设施。

物业管理有限责任公司章程

遇到公司经营问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>物业管理有限责任公司章程为适应社会主义市场经济的要求,发展生产力,依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及有关法律的规定,北京恒达物业管理有限责任公司重新增资扩股,由北京恒达物业管理有限责任公司、华融大厦、北京人银科工贸有限责任公司重新共同出资,并制定本章程。

第一章公司名称和住所第一条:公司名称:北京恒达物业管理有限责任公司(以下简称公司)。

第二条:住所;北京市门头沟区新桥南大街甲28号。

第二章公司经营范围第三条;公司经营范围:接受委托从事物业管理(租赁房屋);停车场;装饰装修;房地产信息咨询(除中介);销售;食品;百货;机械电器设备;五金交电;建筑装饰材料;通讯器件(无线电发射设备除外);汽车配件;木材;钢材;针纺织品;办公用品;文化体育用品;儿童玩具;照相器材;箱包鞋帽;化工产品;家具;劳保用品;工艺美术品;日用杂品;酒;饮料;电子计算机及外部设备;食用油;烟;蔬菜;音像制品;食品加工;体育健身(经营项目以工商局核批为准)。

第三章公司注册资本第四条:公司增资为500万人民币公司增加或减少注册资本,必须召开股东会,由全体股东通过并做出决议。

公司减少注册资本,还应当自作出决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。

公司变更注册资本应依法向登记机关办理变更登记手续。

第四章股东的姓名、出资方式及出资额第五条股东的姓名、出资方式及出资额如下: 股东姓名出资方式出资额(万元)中国人民银行机关服务中心货币300华融大厦货币100北京人银科工货币100贸有限责任公司第六条公司成立后,应向股东签发出资证明书。

第五章股东的权利和义务第七条股东享有如下权利:1、参加或推选代表参加股东会并根据其出资份额享有表决权;2、了解公司经营状况和财务状况;3、选举和被选举为董事或监事;4、依照法律、法规和公司章程的规定获取股利并转让;5、优先购买其他股东转让的出资;6、优先购买公司新增的注册资本;7、公司终止后,依法分得公司的剩余财产;8、其他业务。

刘国清、哈尔滨天园物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

刘国清、哈尔滨天园物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院【审结日期】2020.11.30【案件字号】（2020）黑01民终7032号【审理程序】二审【审理法官】郑兴华张宇王爱军【审理法官】郑兴华张宇王爱军【文书类型】判决书【当事人】刘国清;哈尔滨天园物业管理有限公司【当事人】刘国清哈尔滨天园物业管理有限公司【当事人-个人】刘国清【当事人-公司】哈尔滨天园物业管理有限公司【代理律师/律所】安源黑龙江博润律师事务所【代理律师/律所】安源黑龙江博润律师事务所【代理律师】安源【代理律所】黑龙江博润律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘国清【被告】哈尔滨天园物业管理有限公司【本院观点】本案争议焦点是刘国清与物业公司之间物业服务法律关系是否成立，案涉小区物业收费标准是否应当降低。

【权责关键词】无效撤销代理实际履行合同约定管辖证据交换质证诉讼请求维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案争议焦点是刘国清与物业公司之间物业服务法律关系是否成立，案涉小区物业收费标准是否应当降低。

案涉小区原产权单位是哈尔滨电站设备成套设计有限公司，作为开发建设单位，依据相关规定退出自管模式后，与物业公司签订《哈成套小区物业管理移交合同》，该合同已经实际履行，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在履行期限届满前不存在无效或可撤销的情形，对全体案涉小区业主具有约束力，故物业公司与包括刘国清在内的案涉小区全体业主之间的物业服务法律关系成立。

该合同约定，单位管理期间业主所拖欠的物业管理费作为对物业公司的补偿支持费，转由物业公司追缴。

物业公司进入案涉小区的程序是否规范、成套社区与物业公司下发的《通知》是否通知到每一位业主等并不影响本案物业服务法律关系的成立。

物业撤离后追讨物业费方案及流程

物业撤离后追讨物业费方案及流程全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：随着社会的不断发展，物业管理变得越来越重要，物业费用也成为每个业主需要支付的必要费用之一。

在一些特殊情况下，物业可能会撤离，这就给业主带来了一些困扰，特别是关于物业费的追讨问题。

本文将针对物业撤离后追讨物业费的方案和流程进行探讨。

一、物业撤离后追讨物业费的意义物业撤离后，一些业主可能会觉得不必再支付物业费用，但其实这是不正确的。

物业费是用于维护公共设施、保障小区安全和舒适的费用，是业主的义务。

如果不支付物业费，将会导致小区设施维护不到位、环境脏乱差等问题，影响业主的生活质量。

追讨物业费是非常必要的。

1. 发送书面通知：在物业撤离后，物业管理方可以通过书面通知的方式，向业主发送追讨物业费的通知，说明违约责任和后果。

业主收到通知后，应及时履行支付义务。

2. 委托律师处理：如果业主拒绝支付物业费，物业管理方可以委托律师处理，通过法律手段追讨欠款。

律师可以发出法律函件、提起诉讼等方式来维护物业管理方的合法权益。

3. 协商解决：有些业主可能是因为个人原因无法及时支付物业费，物业管理方可以与业主进行协商，制定合理的分期付款计划，帮助业主解决经济困难，最终达成和解。

1. 确认物业费的欠款：物业管理方需要确认业主的物业费欠款情况，包括欠款金额、欠款原因等。

2. 发送追讨通知：在确认了欠款情况后，物业管理方应该尽快向业主发送书面通知，要求其尽快支付欠款，并说明后续处理流程。

3. 协商解决或委托律师处理：根据业主的情况，可以选择协商解决或者委托律师处理。

如果业主愿意支付欠款，可以制定具体的还款方案；如果业主拒绝支付，物业管理方可以通过法律手段来解决。

4. 履行追讨程序：如果业主拒绝支付欠款，物业管理方可以通过法律程序来追讨欠款，包括发函要求支付、提起诉讼等。

5. 获得欠款：最终，通过法律程序，物业管理方可以获得欠款，维护物业的正常运营。

物业撤离后追讨物业费是一项重要的工作，需要物业管理方与业主之间进行积极的沟通和协商，同时也需要依法追讨欠款，确保小区的正常运营和维护。

业主家里被盗物业该怎么赔偿

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>业主家里被盗物业该怎么赔偿现实生活中，在住宅小区出现业主家里被盗是时有出现的，出现这种原因一方面是小区物业保安监管不力，第二是业主防盗意识不高。

那么出现业主家里被盗物业该怎么赔偿?由赢了网小编为大家进行解答。

一、业主家里被盗物业该怎么赔偿出现被盗情况，业主不要破坏被盗现场，第一时间应该是选择报警，然后再找物业管理了解情况。

按照《物业管理条例》第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

如物业公司与业主签订物业管理合同有关于这方面的规定,那么物业公司就应当按照合同的约定进行赔偿。

如果没有这方面的约定,就要详细分析物业公司在财产丢失过程中存在的过错。

如果主要责任在于物业公司,那么也需要进行赔偿。

第一，要看物业公司在被盗事件中尽没尽安全防范义务。

物业公司承担的安全防范义务是有限的，仅指一般意义上的防范。

如设置门岗、门禁、外来人员或车辆登记、日常巡逻、监控维护等。

物业公司如果做到以上几点，比如各岗位都有正常工作记录等，那就是尽到了安全防范义务。

或虽然有一项或几项没做到，但与业主被盗没有关系，也算尽到安全防范义务。

此种情况下物业公司无责任。

如果是由于物业不履行义务导致业主被盗，比如摄象头损坏长时间未修(注意是长时间)、门岗登记制度不利、巡逻不利之类的事情，导致业主被盗，物业需承担一定的责任(目前已有相关判例)。

第二，看业主与物业管理方之间的合同约定，如果合同约定承担业主被盗的安全防范责任的话，那么由物业承担。

二、小区物业管理的职责(一)安全工作小区物业管理公司应当协助做好物业管理区域范围内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业管理公司在采取应急措施的同时，应当及时报告给有关行政管理部门，并协助做好相关救助工作。

物业管理公司雇请保安人员时，必须遵守国家相关规定，保安人员在维护其物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得损害公民的合法权益。

【乡村振兴普法同行】全国乡村法律网上答题公益活动题库及答案

「乡村振兴普法同行」全国乡村法律网上答题公益活动题库及答案1.[单选题]《中华人民共和国民法典》从何时开始施行？A.2021年1月1日B.2020年12月15日C.2020年1月1日【正确答案】A2.[单选题]《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，同时废止了几部法律？A.9部B.6部C.3部【正确答案】A3.[单选题]根据《中华人民共和国民法典》规定，中国公民自何时起具有民事权利能力？A.出生B.年满14周岁C.年满18周岁【正确答案】A4.[单选题]成年子女对父母负有什么义务？A.赡养、扶助和保护B.抚养、教育和保护C.抚养和保护【正确答案】A5.[单选题]关于法人，下列说法正确的是？A.清算期间法人存续B.法人被宣告破产即终止C.清算结束法人必须注销【正确答案】A6.[单选题]我国《中华人民共和国民法典》规定，公益事业单位的法人属于？A.非营利法人B.营利法人C.特别法人【正确答案】A7.[单选题]除法律另有规定外，一般向法院请求保护民事权利的诉讼时效为几年？A.3年B.2年C.1年【正确答案】A8.[单选题]小区业主大会作出的决定，是否对全体业主具有约束力？A.具有法律约束力B.仅有道德约束力C.无约束力【正确答案】A9.[单选题]关于居住权，下列说法错误的是？A.因赌债而设立B.应当采用书面形式C.自登记时设立【正确答案】A10.[单选题]买家将卖家的试用冰箱搬回家使用，期间冰箱损坏的风险谁承担？A.卖家B.买家C.卖家和买家共同【正确答案】A11.[单选题]租赁合同的租赁期限不得超过多久？A.二十年B.三十年C.十五年【正确答案】A12.[单选题]业主依法共同决定续聘原物业公司，应何时与原物业公司续订物业服务合同？A.合同期限届满前B.合同期限届满后C.合同期限届满时【正确答案】A13.[单选题]业主与物业公司解除不定期服务合同的，需要提前多久书面通知对方？A.60日B.90日C.30日【正确答案】A14.[单选题]女方分娩后多久，男方不得提出离婚？A.1年内B.6个月内C.2年内【正确答案】A15.[单选题]父母离婚时，法院应当尊重满几岁的未成年子女真实意愿，按最有利于未成年子女的原则判决？A.8周岁B.3周岁C.5周岁【正确答案】A16.[单选题]下列谁可以当孤儿小明的送养人？A.小明所在的福利院B.拐卖小明的张三C.捡到小明的警察叔叔【正确答案】A17.[单选题]遗产继承开始后，继承人没有任何表示，将会视为？A.接受继承B.放弃继承C.捐赠给国家【正确答案】A18.[单选题]以下属于第一顺序继承人的是？A.儿子B.兄弟C.祖父母【正确答案】A19.[单选题]以下不适用代位继承的是？A.被继承人的父亲先于被继承人死亡B.被继承人的子女先于被继承人死亡C.被继承人的兄弟先于被继承人死亡【正确答案】A20.[单选题]以下设立遗嘱的方式，无需见证人的是？A.自书遗嘱B.代书遗嘱C.口头遗嘱【正确答案】A21.[单选题]丈夫婚前隐瞒其患艾滋病与妻子结婚，婚姻被撤销后同居期间财产如何分割？A.双方协议或起诉分割B.按夫妻共同财产分割C.必须先协议，不成再起诉【正确答案】A22.[单选题]哥哥和弟弟发生车祸坠崖身亡，二人均无法确定死亡时间，则推定？A.二人同时死亡B.弟弟先死亡C.哥哥先死亡【正确答案】A23.[单选题]歌手想依法对自己的声音加以保护，可以参照适用哪种权利保护的相关规定？A.肖像权B.身体权C.姓名权【正确答案】A24.[单选题]丈夫去世仅有银行存款8万元夫妻共同财产，家有怀孕妻子和父母，其母亲能继承多少遗产？A.1万元B.全部C.不能继承【正确答案】A25.[单选题]夫妻办理离婚登记，在50天后才到民政局申领离婚证，民政局做法正确的是？A.拒绝发离婚证B.要求说明原因后发离婚证C.直接发给离婚证【正确答案】A26.[单选题]情侣婚前签署协议约定，男方个人房产婚后无偿赠与女方。

鹤岗市群兴物业管理有限公司、刘国元物业服务合同纠纷二审民事判决书

鹤岗市群兴物业管理有限公司、刘国元物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】黑龙江省鹤岗市中级人民法院【审理法院】黑龙江省鹤岗市中级人民法院【审结日期】2020.09.27【案件字号】(2020)黑04民终365号【审理程序】二审【审理法官】高琳刘延霞刘延鑫【审理法官】高琳刘延霞刘延鑫【文书类型】判决书【当事人】鹤岗市群兴物业管理有限公司;刘国元【当事人】鹤岗市群兴物业管理有限公司刘国元【当事人-个人】刘国元【当事人-公司】鹤岗市群兴物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】鹤岗市群兴物业管理有限公司;刘国元【本院观点】二上诉人的上诉请求均不能成立。

【权责关键词】无效撤销合同证人证言证据不足自认新证据质证诉讼请求执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，二上诉人的上诉请求均不能成立。

上诉人群兴物业所提交的证据，均无法证实上诉人刘国元实际取得案涉房屋使用权的具体时间，一审法院以上诉人刘国元自认其实际取得各个房屋钥匙时间确定各项费用的收取并无不当；上诉人刘国元所提供证据亦不能推翻原判决的自认内容，对其上诉请求本院不予支持；鉴于双方一致认为一审法院将案涉房屋120室按照89.96平方计算错误，应当按照64.36平方计算，本院将该项判决内容予以变更。

综上，上诉人群兴物业及上诉人刘国元的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下【裁判结果】一、变更一审判决第一项为上诉人刘国元于本判决生效之日起十日内给付上诉人群兴物业2016年至2019年物业费7，653.06元；二、变更一审判决第二项为：上诉人刘国元于本判决生效之日起十日内给付上诉人群兴物业取暖费21，541.85元；三、维持一审判决第三、四项。

房屋保修期内开发商注销

房屋保修期内开发商注销，业主该找谁保修？其购买的商品住宅在保修期内发生质量问题，去找开发商维修时才发现开发商已经注销，因此不知道该找谁承担保修责任。

对于这类问题，表面上看起来似乎无法解决，因为开发商已经注销，其法人资格已经消灭，业主此时不能追究其民事责任。

但是从物业管理法律的特殊性来分析，笔者认为还是有救济途径的。

一在为业主介绍法律救济途径之前，笔者认为有必要先简述几个容易混淆的概念——即何谓企业“注销”、撤销、吊销、歇业？因为这几个概念使不少业主容易混淆，从而影响他们对相应的法律责任主体的认定，因此有必要在此稍加厘清。

何谓企业“注销”？即指企业法人注销登记。

根据我国《民法通则》第四十六条的规定：“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。

”以及《企业法人登记管理条例》第二十一条的规定：“企业法人办理注销登记，应当提交法定代表人签署的申请注销登记报告、主管部门或者审批机关的批准文件、清理债务完结的证明或者清算组织负责清理债权债务的文件。

经登记主管机关核准后，收缴《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本，收缴公章，并将注销登记情况告知其开户银行。

”企业法人注销登记是指企业登记主管机关对终止营业的企业，核准其注销申请，终止其法人资格的登记行为。

《民法通则》第三十六条第二款规定：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。

”因此，企业法人注销登记的法律后果是：其法人资格终止，其民事权利能力和民事行为能力即时消灭。

何谓企业“撤销”？即企业被撤销。

是指企业被其上级主管单位或开办单位决定撤销，但未办理或未办理完毕注销登记的情形。

何谓企业“吊销”？即企业被吊销，全称应为企业法人营业执照被吊销。

是指工商行政管理机关依法对违法的企业法人作出吊销其企业法人营业执照的行政处罚行为。

该行政处罚行为的法律依据可见我国《行政处罚法》第八条以及《企业法人登记管理条例》第三十条。

何谓企业“歇业”？是指企业停止经营活动且不再继续营业的情形。

杜瑞峰与赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

杜瑞峰与赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】内蒙古自治区赤峰市中级人民法院【审理法院】内蒙古自治区赤峰市中级人民法院【审结日期】2020.12.18【案件字号】（2020）内04民终5428号【审理程序】二审【审理法官】李国辉陆广华牛占龙【审理法官】李国辉陆广华牛占龙【文书类型】判决书【当事人】杜瑞峰;赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司【当事人】杜瑞峰赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司【当事人-个人】杜瑞峰【当事人-公司】赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司【代理律师/律所】侯凤宇内蒙古三易律师事务所;常晓会内蒙古三易律师事务所【代理律师/律所】侯凤宇内蒙古三易律师事务所常晓会内蒙古三易律师事务所【代理律师】侯凤宇常晓会【代理律所】内蒙古三易律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】杜瑞峰【被告】赤峰嘉毅物业管理集团有限责任公司【本院观点】杜瑞峰与嘉毅物业签订的《赤峰嘉毅物业服务合约》是双方当事人的真实意思表示，不侵害他人合法权益，合法有效，双方均应当按照双方签订的合同履行各自义务，杜瑞峰应当按时支付物业费用，嘉毅物业应当提供相应的服务。

【权责关键词】委托代理合同诉讼请求维持原判合同约定催告撤销质证证据不足【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，杜瑞峰与嘉毅物业签订的《赤峰嘉毅物业服务合约》是双方当事人的真实意思表示，不侵害他人合法权益，合法有效，双方均应当按照双方签订的合同履行各自义务，杜瑞峰应当按时支付物业费用，嘉毅物业应当提供相应的服务。

从杜瑞峰提供的证据来看，嘉毅物业的服务虽存在一定的瑕疵，但确为杜瑞峰提供了物业管理服务，杜瑞峰应按约向嘉毅物业交纳物业费，一审法院已经考虑嘉毅物业服务的瑕疵，酌情扣减了部分物业服务费。

另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

广州市铭元物业管理发展有限公司、刘珏侵权责任纠纷二审民事判决书

广州市铭元物业管理发展有限公司、刘珏侵权责任纠纷二审民事判决书【案由】民事侵权责任纠纷其他侵权责任纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.05.25【案件字号】(2020)粤01民终6904号【审理程序】二审【审理法官】韩志军谭红玉姚伟华【审理法官】韩志军谭红玉姚伟华【文书类型】判决书【当事人】广州市铭元物业管理发展有限公司;刘珏;邹永新【当事人】广州市铭元物业管理发展有限公司刘珏邹永新【当事人-个人】刘珏邹永新【当事人-公司】广州市铭元物业管理发展有限公司【代理律师/律所】邹少铜广东格士律师事务所;袁文杰北京盈科（长沙）律师事务所【代理律师/律所】邹少铜广东格士律师事务所袁文杰北京盈科（长沙）律师事务所【代理律师】邹少铜袁文杰【代理律所】广东格士律师事务所北京盈科（长沙）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】广州市铭元物业管理发展有限公司;刘珏【被告】邹永新【本院观点】根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。

【权责关键词】催告撤销委托代理民事权利实际履行违约金侵权停止侵害支付违约金合同约定新证据关联性合法性质证财产保全诉讼请求撤诉中止诉讼（诉讼中止）维持原判申请再审强制执行公益诉讼既判力诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。

本院（2018）粤01民终1920号民事裁定已认定被上诉人邹永新作为亚韩医院的唯一出资人有权在亚韩医院注销后代表其行使诉讼权利，被上诉人邹永新为本案适格原告。

现上诉人铭元公司、刘珏在没有新证据的情况下，其关于被上诉人邹永新并非本案适格原告的上诉意见不成立，本院不予采纳。

济南市槐荫区吴家堡街道办事处西吴家堡村民委员会、郝志明民间借贷纠纷民事二审民事判决书

济南市槐荫区吴家堡街道办事处西吴家堡村民委员会、郝志明民间借贷纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2022.05.24【案件字号】(2022)鲁01民终1741号【审理程序】二审【审理法官】尹腾闵雯焦玉兴【审理法官】尹腾闵雯焦玉兴【文书类型】判决书【当事人】济南市槐荫区吴家堡街道办事处西吴家堡村民委员会;郝志明【当事人】济南市槐荫区吴家堡街道办事处西吴家堡村民委员会郝志明【当事人-个人】郝志明【当事人-公司】济南市槐荫区吴家堡街道办事处西吴家堡村民委员会【代理律师/律所】左亮上海段和段(济南)律师事务所;赵以红北京市观韬(济南)律师事务所;赵林林山东诺邦律师事务所【代理律师/律所】左亮上海段和段(济南)律师事务所赵以红北京市观韬(济南)律师事务所赵林林山东诺邦律师事务所【代理律师】左亮赵以红赵林林【代理律所】上海段和段(济南)律师事务所北京市观韬(济南)律师事务所山东诺邦律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】济南市槐荫区吴家堡街道办事处西吴家堡村民委员会【被告】郝志明【本院观点】西吴家堡村委会提交的证据一为本届村委会组织的西吴家堡村户代表会议，该会议表决意见无法证实其拟证的上一届村委会未承接涉案债务的事实；证据二体现的内容与道和物业工商登记信息不一致，仅凭此无法证实拟证内容；证据三为复印件，真实性无法确认，本院不予采信。

上述证据具有真实性，且与本案相互关联，本院依法采信为有效证据。

郝志明主张的涉案借款由道和物业出具的收款收据、道和物业与西吴家堡村委会签订的《道和公司与西堡村委会资产、负债交接明细表》等证据予以证实，两份证据相互印证，能够证实郝志明向道和物业出借30万元款项的事实，本院对此予以确认。

【权责关键词】无效撤销代理实际履行第三人关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审清算【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，郝志明主张的涉案借款由道和物业出具的收款收据、道和物业与西吴家堡村委会签订的《道和公司与西堡村委会资产、负债交接明细表》等证据予以证实，两份证据相互印证，能够证实郝志明向道和物业出借30万元款项的事实，本院对此予以确认。

江苏省物业管理条例实施细则

物业管理是很重要的，它关乎社区和谐建设的基础，下面整理了江苏省物业管理条例实施细则，欢迎阅读!第一章总则第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。

第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

市、县(市、区)建设(房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。

县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。

第四条县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章业主自治管理第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

第六条业主享有下列权利：(一)参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决;(二)业主委员会的选举权和被选举权;(三)监督业主委员会的工作;(四)选择物业管理企业;(五)与物业管理费用相符的服务;(六)监督物业管理企业的管理服务活动;(七)法律、法规规定的其他权利。

业主承担下列义务：(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;(二)遵守业主公约;(三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;(四)按照合同约定交纳物业管理服务费;(五)按照国家和省有关规定交纳维修基金;(六)法律、法规规定的其他义务。

物业撤场免责声明

物业撤场免责声明
尊敬的业主：
鉴于物业管理处即将撤离本小区，为了明确各方责任，保障业主权益，特制定本《物业撤场免责声明》。

敬请业主仔细阅读并遵守以下条款：
一、物业管理处将按照相关法律法规要求，妥善处理小区内的公共设施和业主共用的财产。

在撤场过程中，我们将尽力确保设施的安全运输和完整性，但不对设施在运输过程中的损坏承担责任。

二、物业管理处撤场后，将不再负责小区内的公共事务管理，包括但不限于安全巡逻、环境卫生、保洁等。

业主需自行组织居民委员会或其他机构，负责小区内公共事务的管理和维护。

三、物业管理处在撤场后不再提供物业服务，并不承担任何与物业管理相关的责任。

业主在小区内的居住、商业经营等行为应自行负责，并遵守相关法律法规和小区规章制度。

四、物业管理处撤场后，不再接受任何关于物业管理的咨询、投诉和维修服务。

业主如有需要，可自行寻找其他物业管理机构或个人提供相关服务。

请各位业主理解并配合物业管理处的撤场工作，同时也希望各位业主能够积极参与小区的管理，共同维护良好的居住环境和社区秩序。

特此声明！物业管理处。

民法典及相关法律题库

民法典一、单选题（每道题只有1个正确答案）1.赵某某日拾得一手机，使用几日后被失主钱某认出，赵某拒绝归还。

赵某的行为构成（）。

A.不当得利B.无因管理C.侵权D.合同标准答案A2.为了（）的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。

A.他人权益B.社会需求C.个人目的D.公共利益标准答案D3.物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、（）和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

A.环境安全B.环境卫生C.环境生态D.环境管理标准答案B4.建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有分产生的收入，归（）。

A.建设单位管理人B.物业服务企业管理人C.业主共有D.其他管理人标准答案C5.女方在怀孕期间、分娩后（）或者终止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚。

A.九个月内B.一年内C.二年内D.三年内标准答案B6.租赁期限不得超过（）。

A.十年B.十五年C.二十年D.二十五年标准答案C7.国家实行自然资源D使用制度，但是法律另有规定的除外。

A.无偿B.平等C.共同D.有偿标准答案D8.债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以（）或者将标的物提存。

A.不履行B.中断履行C.变更履行D.中止履行标准答案D9.业主共同决定事项，应当由专有部分面积占（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决。

A.三分之二，三分之二B.三分之一，三分之二C.三分之二，三分之一D.三分之一，三分之一标准答案A10.甲欲把一套房卖给乙，并与乙签订房屋买卖合同，但甲之后又与丙基于同一套房子签订房屋买卖合同，且甲并未办理不动产转让登记，关于此事，以下正确的是（）。

A.丙可以取得合同约定转让的物权B.甲与乙签订的房屋买卖合同无效C.乙可以获得房屋所有权D.甲与乙签订的房屋买卖合同依然有效标准答案D11.自然人享有姓名权，有权依法决定、使用、变更或者许可他人使用自己的姓名，但是不得（）。

租户管理公约

租户管理公约为实现物业的安全、合理使用，保障所有业主、承租人的合法权益，同时也为了提供优质的物业管理服务，创造更优良的环境，使物业保值、增值，业主、承租人与深圳天安物业管理有限公司佛山分公司，依照国家和地方有关法律法规订立并签署本公约。

租户所租用之物业：建筑面积为：平方米业主（出租人）：????????????????????? 联系电话：承租人（物业使用人）：??????????????? 联系电话：物业管理服务人：深圳天安物业管理有限公司佛山分公司??联系电话出租人的权利、义务及违约责任（此处从略）详见《业主公约》物业管理公司权利、义务及违约责任以物业管理条例及条例实施细则为准一、租户的权利、义务、责任一、权利：1、依法享有所租用物业的使用权。

2、依法享有使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利。

3、在事先取得业主、物业公司和消防主管部门的同意，且不损害或改变楼宇承重墙结构、影响楼宇整体外观结构规定中进行室内装饰装修，可以自行在其单元中安装或拆离增加物、附属物。

否则物业公司有权拆除增加物、附属物，拆除费用由承租人承担。

4、取得业主的同意后有权自己或聘请专业人员对物业自用部位各种管道、电线、水箱以及其它设施进行合理修缮。

法定政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。

5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业公司及时组织修缮。

6、有权就物业管理的事宜向业主委员会、物业公司提出质询，并得到答复。

7、有权要求业主委员会和物业公司按照规定的期限定期公布物业管理服务费收支账目。

8、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，并要求物业公司的工作人员对社区的公共卫生、公共物业、公共秩序进行维护。

9、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议。

二、义务：1、在使用、经营所租用物业时，应遵守中国法律法规及本公约规定。

2、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

物业公司注销后谁来承担责任