商业地产项目运营模式指导手册

2、商业管理公司与业主存在房屋租赁的法律关系。
优势
开发商在完成商铺销售后就无需介入管理，完成项目销售即可转战下一项目。
劣势
1、业主基于投资目的买铺，对投资的回报极为敏感，因此，商业管理公司的运营能力很重要，所有业主能否全部与商业管理公司达成协议存在不确定性；
2、开发商将很难把握项目开业后的整体走势；
但产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，现实中却从未被消灭。
第一章售后返租模式
一、售后返租优劣势与适用性分析
类型1：
模式1
开发商将商铺出售给业主，经开发商介绍，业主与商业管理公司签订租赁合同，商业管理公司承租业主所购商铺，开发商不参与运营期间的管理。
特征
1、开发商与业主之间存在商品房买卖的法律关系；
3、度过项目养成期后，租金开始形成长期增长型回报，开发商无法获取这部分收益。
类型2：
模式2
业主购买开发商的商铺后，再将商铺出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同，由开发商自行组建商业管理团队，进行销售结束后的运营管理。
特征
1、开发商与业主之间存在商品房买卖的法律关系；
2、开发商与业主存在房屋租赁的法律关系。
销售定位：独立产权旺铺+一份租约=富养三代
作为一种营销策略，产权式商铺能够得到市场的认可，必定有其优势所在。
根据住建部的规定，房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房。《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
优势
1、前期由开发商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；
2、适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；
3、如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报。
劣势
1、承担长期（十年）的返租补贴，有经营收益的压力；
2、如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；
编写组
2018年1月13日
目录
第一章售后返租模式4
第二章带租约销售模式9
第三章金融化销售模式10
第四章返租+回购模式11
第五章售后返租模式财税处理12
第六章营改增下不动产租赁主要税制安排14
第七章税款计算及增值纳税申报表填写示范20
第八章房地产业税负只减不增政策指引21
在商业地产项目的运营中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权。
指导手册从优劣势、适用性、操作方式、风险性以及全行业营改增对商业地产项目运营产生的影响等方面360°解构售后返租、带租约销售、金融化销售、返租+回购等模式的特性，并为风险规避提供解决方法，为开发商和经营管理者选择合适的运营模式提供思路与借鉴。
由于时间仓促，水平有限，书中难免有疏漏不当之处，恳请批评指正。
开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地产证券化。
我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。
近年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象严重，供应量偏大，致使竞争异常激烈。在产品销售进度难以理想的情况下，开发商以“回报率”、“返租年限”做为促销手段，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。正因如此，售后返租又重新抬头，回报率也从较保守的每年6%至8%升到了目前的8%至15%不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。
3、开发商在销售和租赁的每一个环节都可以获得收益。
ห้องสมุดไป่ตู้劣势
1、商业管理公司的合作精神和专业能力很重要；
2、法律关系复杂，需要开发商拥有很好的把控全局能力；
3、因为开发商在每一环节都有经济收益，因此，需要承担一定税务成本。
类型4：长期售后返租
模式4
长期售后返租
特征
商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主履行之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同。
特征
1、开发商与业主之间存在商品房买卖的法律关系；
2、开发商与业主存在房屋租赁的法律关系；
3、开发商与商业管理公司存在委托经营的法律关系。
优势
1、开发商可以将营销策划的每一个环节都把控在自己手中，利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边；
2、开发商对项目保持一定程度的关注即可，可将主要精力转移到新的项目进行开发；
3、因返租而产生相应的法律风险。
适用性
开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目。
类型5：短期售后返租
模式5
短期售后返租
特征
1、业主购购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；
优势
开发商可以将营销策划的每一个环节都把控在自己手中，利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边。
劣势
1、开发商自行组建的商业管理团队能力存在巨大风险，人员招募及培养磨合需要较长时间；
2、开发商必须时刻关注运营问题，管理成本、人员成本、资金成本巨大。
类型3：
模式3
业主购买开发商的商铺后，再将商铺出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同，由开发商委托专业的商业管理公司，进行销售结束后的运营管理。
房地产开发企业商业地产项目运营模式
—售后返租、带租约销售、金融化销售、返租+回购
指
导
手
册
二0一八年一月
前言
但凡商业地产项目，除极少数实力雄厚的开发商有条件全部持有商业项目之外，大多数开发商的商业地产项目都需要进行分割销售。而一旦对商业地产进行分割销售，绝大多数项目都要采用返租回报的方式。
返租销售在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加不动产的流动性，通常被作为一种融资方式来看待。