广州增城区征收集体土地

广州市增城区征收集体土地补偿管理办法（代拟征求意见稿）第一章总则第一条为规范我区征收集体土地补偿管理，维护被征地农民集体经济组织、农民、青苗和地上附着物产权人等相关权利人（以下简称“被征地单位”）的合法权益，保障我区征地补偿安置工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广东省征地补偿保护标准（2016年修订调整）》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规[2017]10号）等有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条除国家、省和市另有规定外，增城区辖区内依法征收农民集体土地的补偿适用本办法。

第三条广州市增城区国土资源和规划局（以下简称“区国土规划局”）代表区人民政府对征地补偿工作进行统筹管理；广州市增城区土地开发储备中心（以下简称“储备中心”）负责征地补偿的组织、指导和监督；属地的镇政府（街道办事处）[以下简称“镇（街）”]具体负责征地补偿工作的实施。

区各有关部门各负其责，通力配合，切实做好土地和房屋被征收人的补偿、安置和社会保障工作。

第四条各镇（街）应根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向储备中心提出征地建议，储备中心根据镇（街）的建议和全区年度征地计划指导镇（街）制定《土地征收工作方案》，提出征地范围、补偿内容、资金来源及各部门分工等。

第五条《土地征收工作方案》经区政府批准后，镇（街）应采取积极有效的措施禁止在被征地范围内抢种、抢栽和抢建。

区国土规划局应根据相关规定在本部门网站、被征地现场、被征地村集体所在地或村民聚居地发布《征收土地预公告》。

第六条被征地单位应当服从社会公共利益及我区经济发展需要，积极支持和配合征地补偿工作的实施。

《征收土地预公告》发布后，在征地范围内抢种、抢栽的青苗和抢建的建（构）筑物一律不列入补偿范围。

第七条镇（街）对拟征收地块的权属、地类、面积、青苗、地上附着物以及拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查和证据保存，并与被征地单位共同确认调查结果，根据调查结果和本办法规定的相关补偿标准，与被征地单位协商签订《征地补偿协议》，具体实施补偿工作。

被征地单位不配合调查确认的，可以通过公证的方式确认。

第八条征收农民集体土地的补偿包括：土地补偿、安置补助、青苗补偿、地上附着物（除房屋）补偿、被征地农民养老保险、留用地安置、房屋补偿、房屋安置。

第九条土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物（除房屋）补偿费由储备中心按有关资金支付流程将确定的补偿资金足额存入区国土规划局征地补偿款预存户，专款专用。

自征地获上级批准并发布《征收土地公告》之日起三个月内，区国土规划局应将土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物（除房屋）补偿费从征地补偿款预存户划付到镇（街）的征地补偿款账户，再由镇（街）将补偿资金兑现给被征地单位。

具备预付条件的，可预付到补偿对象在银行开具的实名账户。

第十条本办法规定之外的其他任何单位或个人，均不得直接与被征地单位协商集体土地征收和补偿事宜。

第二章土地补偿、安置补助、青苗补偿第十一条土地补偿、安置补助、青苗补偿由被征地农民集体经济组织作为主体与属地镇（街）协商选定“综合包干价”或者“实地清点计价”两种方式之一进行补偿。

（一）综合包干价方式补偿。

选择综合包干价方式补偿的，根据我区各镇（街）经济发展状况，全区共划分为两个地区类别，各镇（街）按照相应地区类别实施综合包干价补偿（详见附件1）。

（二）实地清点计价方式补偿。

选择实地清点计价方式补偿的，土地补偿费和安置补助费在不低于广东省征地补偿保护标准的基础上，按照附件2-1规定的标准执行，青苗根据实地清点数量及附件2-2、2-3、2-4规定的标准执行。

第十二条土地补偿费和安置补助费按照全员共有的原则在被征地农民集体经济组织内部按规定统筹分配使用，青苗补偿对象原则上为其所有权人，上述补偿款由镇（街）负责支付给被征地单位。

苗圃、花圃内的苗木、花卉、盆景等由其所有权人自行处理，只作搬迁费补偿，搬迁费由有资质的评估机构评估确定，评估费由征地单位支付。

被征地农民集体经济组织选定综合包干价方式补偿的，征地单位不再另行支付搬迁费，即搬迁费从综合包干价补偿款中划出补偿给相关的所有权人。

经评估确定的搬迁费超出3万元/亩的，超出部分由征地单位补足，在征地总成本中列支。

被征地农民集体经济组织选择实地清点计价方式补偿的，搬迁费由征地单位支付。

第十三条青苗在镇（街）规定期限内由其所有权人自行处理，逾期未处理的可由镇（街）统一处理。

第十四条同一征地项目的征地范围跨越不同地区类别的，按相应地区类别的补偿标准执行。

第三章地上附着物补偿第十五条本办法所称地上附着物，是指附着在被征收农民集体土地上除房屋外的瓦房、瓦棚、水井、坟墓等一般附着物。

第十六条地上附着物由被征地农民集体经济组织作为主体与属地镇（街）协商选定“综合包干价”或者“实地清点计价”两种方式之一进行补偿。

（一）综合包干价方式补偿。

由属地镇（街）按照1.8万元/亩标准支付给被征地农民集体经济组织。

（二）实地清点计价方式补偿。

属地镇（街）组织人员清点地上附着物，根据实地清点数量及项目内容按照附件3规定的标准进行补偿。

第十七条地上附着物补偿对象原则上为其所有权人。

地上附着物在镇（街）规定期限内由其所有权人自行处理，逾期未处理的可由镇（街）统一处理。

第四章被征地农民养老保险第十八条为保障我区被征地农民的长远生计，被征地农民养老保险费由征地单位全额负担，征地单位统一按照《转发省人力资源社会保障厅关于进一步做好我省被征地农民养老保障工作意见的通知》（粤府办〔2010〕41号）和《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城乡居民基本养老保险实施办法的通知》(穗府办〔2014〕66号)规定的第五档4.14万元/人标准执行，具体参保人数以人力资源和社会保障部门核定为准。

第十九条办理被征地农民养老保险具体工作由区人力资源和社会保障局负责，征地单位按照区人力资源和社会保障局的规定拨付养老保险费。

第五章留用地安置第二十条留用地按实际征地面积的10％安排。

2008年7月13日[增城市征收土地管理暂行办法（增府〔2008〕13号）实施]前已发生的历史征地，有书面约定的，按书面约定履行，没有书面约定的，无需安排留用地。

第二十一条留用地安置可采取实地留用、货币折算、物业置换等方式兑现，具体操作按照省、市、区的有关规定执行。

第六章房屋补偿第二十二条房屋补偿包括房屋基准补偿、房屋区位补偿、搬迁补助、临时安置补助、停产停业损失补偿。

房屋补偿对象原则上为其所有权人。

第二十三条房屋基准补偿是结合房屋建筑情况及房屋用途等因素，按本办法核定的房屋补偿面积与房屋基准补偿标准相乘计得，也可通过评估方式确定。

通过评估方式确定房屋基准补偿的，由镇（街）与被征收人协商共同委托有资质的评估机构按房屋重置成本法进行评估，评估时点为《征收土地预公告》发布之日。

评估费由征地单位支付。

第二十四条征收集体土地上房屋应当先认定房屋补偿面积。

房屋补偿面积由基础补偿面积和超建面积按照一定比例进行折算，超建面积指虽然存在权属瑕疵但为尊重历史事实给予所有权人适当补偿的面积。

房屋补偿面积计算公式为：房屋补偿面积=基础补偿面积×1.0+超建面积×0.9。

各类别房屋基础补偿面积和超建面积认定方式如下：1.有农民集体土地房地产权证（不动产权证书）的房屋，房屋实测建筑面积在房屋所有权证记载的建筑面积以内的部分为基础补偿面积；实测建筑面积超出房屋所有权证记载面积的部分为超建面积。

2.有政府或行政主管部门核发的农民集体建设用地使用证、宅基地证等法定土地权证之一的房屋，房屋实测建筑面积在土地权证记载面积3.5倍以内的部分为基础补偿面积，超出部分为超建面积。

3.无法定土地权证但经镇级或以上人民政府核发的准建证明批准建设的房屋，房屋实测建筑面积在批准建设面积以内的部分为基础补偿面积，超出部分为超建面积。

4.无任何权属证明的房屋，实测建筑面积全部纳入超建面积范畴。

以上确定房屋补偿面积以《征收土地预公告》发布之日为标准时点，凡在《征收土地预公告》发布之后未经政府有关部门批准建设的房屋，不予补偿。

第二十五条房屋基准补偿标准核定需先对房屋用途及各用途相应面积进行认定。

本条认定的各用途房屋面积，作为各用途房屋后续补偿和安置的依据。

（一）房屋用途、面积认定：1.商业用途面积：被征收房屋的房地产权证记载的商业面积或记载商住、综合用途中的商业面积。

如房地产权证或申办规划许可的档案材料中未明确区分商业和居住用途面积的商住房屋，按首层面积认定为商业面积。

2.住改商面积：能提供合法有效的工商营业执照，并实际正在营业的房屋，按房屋首层面积确定，但只限于房屋进深15米以内部分。

3.除以上两种用途外的居住、工业、综合（不包括其中的商业部分）、体育、教育等其他用途的面积，采用相同的系数核定房屋基准补偿标准。

临时建筑不得认定为居住用途。

4.上述各种用途面积由镇（街）、测绘单位与被征收人共同确认。

（二）房屋基准补偿标准的核定：房屋基准补偿标准按被征收房屋的结构、装修等级等情况设定相应的补偿基准（详见附件4）乘以相应的系数确定，该系数根据前款按房屋不同用途认定结果为基础设定。

其中商业用途系数为3.0，“住改商”房屋系数为2.0，居住、工业、综合（不包括其中的商业部分）、体育、教育等其他用途的房屋系数为1.0。

计算公式为：房屋基准补偿标准=房屋补偿基准×（商业用途面积×3.0+住改商面积×2.0+居住等其他用途面积×1.0）/实测总建筑面积。

第二十六条房屋区位补偿是对农村宅基地使用权按照对应区位补偿标准进行的补偿，具体如下：（一）有农民集体土地房地产权证（不动产权证书）、农民集体建设用地使用证、宅基地证等法定土地权证，以及镇级或以上人民政府核发的准建证明的房屋，区位补偿标准为南部地区（荔城街、增江街、朱村街、永宁街、新塘镇、仙村镇、中新镇、石滩镇）2200元/平方米、北部地区（小楼镇、派潭镇、正果镇）2000元/平方米。

除有农民集体土地房地产权证（不动产权证书）的房屋或政府行政主管部门核发的农民集体建设用地使用证、宅基地证等法定土地权证之外的房屋，区位补偿标准为1600元/平方米。

（二）区位补偿金额由区位补偿标准与对应的区位补偿面积相乘计得。

房屋区位补偿面积按以下办法确定：一是土地证载面积比房屋实际占地面积大的，按土地证载面积核定；二是土地证载面积比房屋实际占地面积小的，按房屋与土地直接接触的基底面积核定，以测绘单位实际测定为准。