法眼看法——小区纠纷合理化解决方案

法眼看法

——小区纠纷合理化解决方案

文_周华斌

我其实更喜欢的是我另一个身

趋势。

物业公司的绝大部分工作基于物业合同来开展的，那么要先明白合同的效力问题。合同效力可分为：有效合同、无效合同、可撤销合同、效力待定合同。而我们常见的前期物业服务合同就是一个典型的效力待定合同，并非一开始就有效，而是在业主购买商品房买卖合同时在业主临时管理规约上签字追认了前期物业服务合同的有效性。

侵权纠纷也是导致小区产生矛盾的重要原因，比如“高空落物”问题，《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”第八十七条：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”从以上可以看出，这两条的共同点都是高空坠物对他人造成了人身侵害。

十五条有明确造第八十七条是没有明所以物业的担责具体情况具体分析，要懂得运用法律的手段来保护自己的权益。

另一种常见的纠纷是物业公司和业主委员会之间的纠纷，我们要正确认识这类纠纷，物业公司就是要为业主服务，在工作中一定要团结好业主委员会，就算存在矛盾，也要正确面对，属于内部矛盾而不是敌我矛盾，应当采取既团结又斗争的方法论去解决物业公司与业委会之间的矛盾。

公共收益纠纷的分配也是小区纠纷的常见问题，常见的公共收益有公共区域广告收益、公共区域停车位收益、公共区域摊位管理营房租赁收益、利用公共配套设施经营收入等。

利用物业共用部分获取的收益，理应归共同拥有该物业的业主所有，主要是用于补充专项维修资金；按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费，除业主大会另有约定外，业主大会做出与收益使用有关的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

解决物业费欠费纠纷，诉讼并不是一个最佳的途经，威胁的方式、针锋相对的方式、通过损害业主合法权益来保全自身利益的方式都不是最佳方式，可

能会让业主反感，与美好生活建设的主旋律是相违背的。实践证明，解决小区的矛盾是需要温度的，面对面的调解，通过解决深层的矛盾才是行之有效的方式。工作中应当认真分析业主和物业公司之间的法律关系，明确说明双方的权利、义务和法律责任，对法律关系，责任划分作出充分解释说明，从而提升业主满意度，引导业主形成良好的缴费习惯。

然而培养法律意识是需要大量的普法教育工作的，法眼集团连续三年推出了大型的公益法律宣讲活动，2017年举办了主题“一带一路”法律公益讲座57场，2018年举办“红色之旅”公益讲座100多场，2019年计划举办“美好生活”法律公益讲座两百场，现已完成120场，近几年来直接对话的物业人超过15万。在一定程度上协助物业人提升法律意识，有效规避法律风险。

法眼集团一直秉承“有利于小区和谐的事情，我们就坚持不懈！有利于维护物业企业合法权益的事情，我们就坚持不懈！有利于推动行业法制化进程的事情，我们就坚持不懈！”的宗旨，全力为行业发展作出贡献。◇

本文节选自法眼云律网络集团有限公司董事长周华斌在第十八届《中国物业管理》杂志年会上的演讲

编辑：魏继辉 耿春芳

周华斌

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