村改造建设项目可行性研究报告

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第一章总论
1.1项目名称
某某市某某村改造南区建设项目
1.2项目建设单位及简介
建设单位：某某市城市建设投资有限公司
注册地址：某某市国贸大道45号银通国际中心27层
法定代表人：某某
某某市城市建设投资有限公司系经某某市人民政府批准成立的综合性国有独资公司，于2003年6月11日注册成立，注册资本7.04亿元人民币。

公司的主要职能是按规范的公司制运作方式，负责某某市城市资产的运营，受托经营城市土地资产，盘活其他城市资产，完成某某市基础设施项目的投融资、建设、收益与还贷。

公司目前下设总工办、工程部、项目部、融资经营部、办公室、财务审计部和征地拆迁部七个部门。

根据业务发展的需要，公司将陆续独立设立审计部、人力资源部、法律事务部和经营部等部门。

目前，全公司员工79人，平均年龄32岁。

其中，具有研究生学历9人，大学学历30人；高级职称11人，中级职称25人。

在短短的时间内，公司凝聚了一批优秀的经营管理与专业技术人才，形成高素质、高效率的管理团队。

公司自成立以来，始终坚持发挥政府投资主体的职能作用，积极探索市场经济条件下的投融资体制改革新路子，通过多渠道筹措国内外资金和市场化运作，获得开发银行120亿元资金额度的支持，先后
投资改造了海秀西路、国兴东路、丘海大道等一批市政重点基础设施项目。

同时，公司积极发挥政府的组织协调优势和开行的资金优势，开展资产经营业务，受市政府委托进行城市土地资产的运营。

至目前为止，市政府已注入优质土地资产近4000亩，并拟注入的新旧城区土地资产达到3万亩。

此外，公司积极拓展城市经营的范围，开展多样化经营业务，利用某某市的独特优势，受市政府委托收购100万m2停缓建工程以及开展旧城改造。

深圳发展银行某某省分行已授信5亿元，将用于停缓建工程和旧城改造业务的收购和运营。

员工是公司的第一财富，公司致力于为员工提供“立业的平台、成长的空间与愉悦的环境”。

在董事长、总经理某某先进的经营发展理念的感召下，在短短的时间内，公司凝聚了一批优秀的经营管理与专业技术人才，形成高素质、能战斗的管理团队。

“建设服务某某，实现自身价值”是公司的宗旨。

公司前瞻性的理念，先进的管理模式，高效的工作效率和工作实绩，得到了市委市政府的充分肯定。

“责任承诺，诚实敬业，团结合作，开拓创新”是公司的精神，公司将认真贯彻市委市政府的意图，按照规范化的现代企业运作方式，高标准、严要求，建成权责明确、程序顺畅、纪律严明、令行禁止、精诚团结的上档次、有品位的国有独资公司，按照“精品、高效、廉洁”六字要求，实现低成本高标准的城市建设目标，创建某某、某
某的企业品牌，不辱使命，不辜负市委市政府的重托。

1.3 可研报告编制单位
某某省建设项目规划设计研究院
资格证书编号：工咨甲1030127002
1.4项目建设地点
某某村的南区用地，位于某某市金龙路南侧，地处国贸核心区域，周边交通便捷，配套完善，总用地面积13.19公顷（197.85亩），共分成A、B、C、D四个地块（含公安局地块）。

1.5可行性研究的依据
1、某某市人民政府市长办公会议纪要第57期《研究某某村旧城改造问题》某某市人民政府办公厅2007年4月17日；
2、《某某市某某村改造南区（“金龙广场”）建筑方案设计》；
3、《某某村改造可行性分析及详细规划方案》；
4、《某某村改造项目策划》；
5、某某省和某某市经济与社会“十一五”发展规划；
6、《某某市城市总体规划》；
7、国家和某某省现行的技术规范和定额；
8、某某省有关的政策和法规；
9、建设单位提供的其它意见、资料等。

1.6项目建设的内容及规模
本项目总用地13.19h㎡，其中：住宅用地2.43h㎡，公建用地2.63 h㎡，道路、广场用地3.00 h㎡，公共绿地5.13h㎡。

总建筑面积：43.3万㎡(其中：安置住宅30.59万㎡，沿街商业建
筑6.19万㎡，商务办公5.45万㎡，会所及服务配套2600㎡，规划小学8100㎡)；居住户数2935户，居住人口10270人；停车位3470个；区内市政道路三条（13500㎡）。

1.7项目总投资及资金筹措
本项目总投资94252.28万元，全部为固定资产投资，其中工程费用71742.2万元（其中：安置住宅47414.5万元，沿街商业建筑及商务办公16296万元，会所及服务配套364万元，小学1134万元，金龙路拆迁安置费4089万元，南区基础设施建设费2444.7万元），工程建设其它费用12930.62万元，预备费用4304.53万元，建设期贷款利息5274.93万元。

资金筹措:本项目建设所需资金，拟申请国家开发银行贷款6亿元，其余34252.28万元由政府以土地作为地方配套资金方式投入。

1.8结论及建议
1.8.1结论
本项目是某某市某某村旧城改造的重要配套工程和组成部分，是某某市提高某某村人民生活品质、整合土地资源、完善金贸区功能配套、提升城市环境品质的重要举措。

项目的建成不仅可改善某某村居民生活品质，而且也为某某市旧城改造探索出一条新路子。

项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，可大大改善某某市的投资环境，有利于促进某某省及某某市经济的发展；本项目作为某某村整体搬迁改造的配套安置工程，是某某村搬迁改造的前提与条件。

本项目建设既可解决某某村改造的安置周转问题，又可为为某
某村北区的建设筹集必要的资金。

其经济效益、社会效益和环境效益十分显著，项目的建设是完全必要和可行的。

1.8.2建议
1、本项目是启动某某旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金筹措、规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应的作用。

2、由于本项目投资较大，项目建设需要一个的比较长时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范各种风险。

并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。

第二章项目提出的背景和建设的必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1某某村现状
1、人口、土地、经济
某某村共有980户，常住人口3404人（其中原住村民653户，2035人，外来购地建房的327户，1369人），流动人口9000人，共有居住人口 1.2万人。

总用地分为南北两个部分，北为现村址用地23.75公顷（356.6亩），南为拟安置用地13.19公顷（197.85亩）。

目前仍保留着农村集体所有制形式，全村共设有五个生产组，两个支部。

村民收入主要依靠房屋出租，2001年村民人均收入为4300元。

土地产权归属：现状为部分集体土地、部分国有土地、部分个人宅基地，拆迁后均通过征用转为国有土地。

2、基础设施
项目周边市政配套设施非常齐全，交通便利，电力充裕，通讯发达，排水设施齐全。

3、建筑状况
根据对某某村625户村民调查的资料，625户拥有建筑总量约为87992平方米，大多数建筑在1～3层之间，结构类型有框架、砖混、石木（石瓦）、铁皮棚，它们之间比值为40：41：12：7。

某某村共有980户居民，由于尚未调查的355户大多为沿街的居民，它们户均
拥有的建筑面积比已调查居民户均建筑面积大，结构类型以框架和砖混结构为主，由此推算某某村总建筑面积约为30万平方米左右。

2.1.2项目提出的背景
“城中村”是我国城市化进程中的一个特殊现象，在我国南方尤其是沿海经济发达的地区较为突出。

从物质构成层面看，“城中村”一般为低矮密集具有一定规模的建筑群，绿化稀少，与周边城市环境格格不入；从生活组织与管理层面看，“城中村”仍沿袭传统农村管理模式和居住习惯，绝大部分的城中村市政基础设施落后，村落建设混乱无序缺乏整体规划，改造日显迫切。

90年代，广州、深圳、珠海等城市均对其城中村进行了改造，取得了良好的效果，极大地提高了城市品质，改善了“城中村”居民的物质生活条件，有利地促进了内涵式城市化的发展。

而某某村由于位于某某市金贸区，人口密集、地价昂贵，虽政府多年来一直想改造拆迁，终因拆迁补偿量较大难以实施。

进入21世纪，市政府下决心启动该项目，并将其作为某某市城中村改造的龙头，带动整个某某市城市品质的提升。

2004年9月30日某某市政府市长办公会议原则通过了《某某村改造可行性分析及详细规划方案》，某某村改造正式启动。

2007年4月15日某某市委书记、市长陈辞率建设、规划、龙华区、城发公司等单位，到某某村调研旧城改造工作，并主持召开现场办公会议，研究某某村旧城改造问题。

本项目正是在此背景下提出的。

2.2项目建设的必要性
2.2.1改善某某村村民生活品质的需要
社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗、教育、就业机会，
控制人口增长、提高人口质量等等。

但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣的同时，也带来了严重的社会问题。

城中村成为藏污纳垢的场所，黄、赌、毒的温床和违法犯罪人员的避风港，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定的社会结构在宏观上、微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。

某某村目前的基础设施、公共配套设施系统相当不完善。

道路不成系统，除了金贸中路外，其余道路弯曲狭窄，多为尽端式，通行率差，消防车无法进入；排水系统不畅，一遇大雨相当部分居民的房子和道路就被水淹；村内杂草丛生、垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，环境状况恶化；总之，由于“城中村”特有的城乡并存的二元结构，在管理上出现了“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全。

大部分村民生活质量较差，与周边的城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有的低品质生活。

项目的建设可改善某某村人民生活品质，使某某村村民融入城市生活，提高其生活品质。

2.2.2构建和谐某某的需要
某某的生态建设就是构建某某特色的和谐社会建设。

生态城市以生态环境保护与建设为基础，实质上就是建设良好的自然生态，协调好人与自然的关系；以发展生态经济和循环经济为核心，实际上离不开建设良好的社会生态，协调好人与人、人与社会的关系；以发展生
态文化为灵魂和动力，实质上要形成良好的精神生态，协调好人类各种精神要素之间的关系。

这三种关系的协调构成了和谐社会的基本要素。

构建和谐某某必须以生态城市建设为载体，要站在构建和谐社会的高度，进一步提升生态城市建设的质量和水平，突出社会生态和精神生态的建设，为构建和谐某某提供必要的社会环境、精神动力和智力支持。

某某市某某村拆迁改造项目，不仅可以为某某村民提供一个低密度、低容积率、高绿化的现代化居住小区，也可以为某某村民提供相当数量的商业铺面，使失去土地的村民能够拥有置业的物质基础，是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。

2.2.3某某建设最佳人居城市的需要
某某市的发展战略目标“把某某建成华南地区的热带花园城市、国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的绿色国际化城市”。

创建优美人居环境将是某某长期坚持的发展目标。

某某村改造工程建设与把某某打造成为文化品位高、创业环境好、生态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合的，是创建优美人居环境的重要组成部分。

2.2.4某某城市化发展和金贸区重振的需要
某某金贸区作为某某建省高速发展时期迅速崛起的开发区为某某城市发展和形象塑造发挥了积极作用，成为某某城市最具特色的标志性地区。

但在泡沫经济潮流中又急挫跌落成“半拉子工程汇集区”。

在此后较长的调整期，始终未能走出困境、发展成为真正意义上的金
贸区。

但它毕竟汇集了一定数量和规模的金融、商贸、商务办公、酒店等大型机构，形成了金贸区的基本框架，已成为城市的重要物质资源和形象资源，某某的城市化发展新某某形象的提升需要金贸区的重振。

而某某村由于地处金贸区核心部位，它的改造对于完善金贸区功能配套，重振金贸区有重要的意义。

第三章市场分析与预测
3.1区位、交通、环境优势
某某村用地位于由滨海大道、明珠路、国贸大道、某某路围合而成的地块中，处于金贸区核心位置，南临以金融、证券、商务办公为主的国贸大道，北靠滨海大道沿线的宝华、黄金、椰海等诸多高档星级酒店以及滨海大道以北的人大会堂、会展中心、体育馆等大型公建设施，地理位置优越；四周环绕城市干道，交通非常便利；北面为万绿园及琼州海峡，西面为置地花园，区域环境非常优越，适合开展商业、休闲、娱乐、旅游等活动。

3.2完整的土地资源
1992年，某某村搬迁工程未能实现，留下了大量的问题，但从另一角度来看，某某村的搬迁工程未果也给今天金贸区功能调整留下余地。

如今，金贸区大片区域都用于居住开发，金贸区应有的主体产业和主要功能弱化，可用于金贸区再开发能够形成集聚效应、面积足够大的也就只剩某某村这块完整的土地资源，完整的土地资源便于进行统一开发建设。

3.3优越的人文环境
某某村位于某某市黄金地段、金贸区核心位置。

周围的高档写字楼、酒店、住宅集中，堪称某某市“富人区”。

整个金贸区现常住人口15万人，其中不少是白领阶层，消费能力远高于某某其它地区，是某某重点人居、商贸区域。

项目的主要商圈横跨秀英、美兰、龙华
三区，人口总数为60万人，人均收入高于某某市人均收入，圈内人口平均年龄要比市均年龄要小，圈内消费者有较多闲暇。

文化休闲娱乐的项目一般是由高收入人群引领消费，因此北区今后建设中包含的健身馆、图书馆、文化活动中心、科普、艺术、展览馆等项目有广泛的市场前景。

3.4某某房地产在国内外竞争优势日现
近年来，随着人们生活水平的提高，买房置业发展迅速。

由于国内有些城市工业污染加重和沙漠化带来的沙尘天气，有的仅是基于寒冷的气候，到某某来买房置业的人逐年增加。

按某某省房地产交易中心统计，近五年来，内地人到某某的买房增加率年均为15%。

某某是“全国环境综合整治十佳城市”，“全国卫生城市”，“中国优秀旅游城市”。

近来，国家又提出将某某建设成为“全国人民的后花园”、“第二理想居住地”，这一主题的确立意味着将对某某的城市进行新一轮的建设和改造，使某某成为更适宜国内外人士创业和生活的生态型城市。

2006年4月1日，国务院正式批复，将某某市列为国家历史文化名城，成为我国最南端的国家级历史文化名城。

由此可见，位于某某市金贸区核心地段的某某村物业必将不断升值，本项目具有广泛的市场前景。

3.5某某房地产市场前景看好
某某拥有良好的人居环境。

随着某某经济的不断发展，某某在建设“健康岛”、“生态省”的发展进程中，逐步得到省外、境外的知名企业青睐，不断有农业、电子、制药、化工、房地产等行业领域的
知名企业到某某投资兴业；越来越多的省外、境外人士选择某某作为第二居住地。

2005年，某某完成房地产开发投资56亿元（其中住宅开发投资47亿元，占84%），同比增长53%，占固定资产投资的18.3%；房屋施工面积683.95万平方米，比上年增长49%，房屋竣工面积105.3万平方米，比上年下降8.4%，房屋销售面积125.76万平方米，比上年增长11.6%，房屋销售额30.2亿元，比上年增长27.6%，房屋平均销售单价为每平方米2404.88元，比上年上涨了14.25%。

某某省处置积压房地产工作已取得明显成效，目前，99.1%的可处置闲置建设用地、85%的积压商品房、85.6%的停缓建工程已得到处置。

银行金融机构89%的积压房地产已得到剥离、处置，信贷资产不良率明显下降，积压房地产项目移交工作已取得实质性进展。

随着经济的不断发展，越来越多的企业入驻某某，某某房地产业的发展需要上升一个新的台阶，需要一些具有先进企业管理制度、先进经营理念、雄厚经济实力的房地产开发企业加入某某，开发建设旅游、休闲度假房地产和生态、健康住宅。

商品房的销售价格也会逐步平稳上升，与各省市的商品房销售价格相比，某某商品房价格还有很大的上升空间。

3.6 2006年某某市房地产市场运行情况
根据某某市房产局、某某市统计局联合向社会发布《2006年某某市房地产市场运行情况第2号公报》。

2006年全市房地产开发投资完成50.47亿元，比上年同期增长8.8%，同比增幅回落4.7个百分点，占全社会固定资产投资的比重为31.9%，低于上年同期1.9个百分点；
其中，商品房开发投资完成32.96亿元，下降16.4%。

2006年全市房屋施工面积为710.92万平方米，比上年同期增长2.4%，增幅低于上年同期19.2个百分点；其中住宅施工面积555.83万平方米，增长0.3%。

新开工面积160.04万平方米，下降21.1%，其中住宅新开工面积133.53万平方米，下降9.6%。

房屋竣工面积80.22万平方米，下降27.3%，其中住宅竣工面积54.49万平方米，下降43.8%。

2006年全市商品房销售面积为191.05万平方米，同比增长12.10%。

其中：商品住宅销售面积为171.02万平方米，同比增长10.80%。

2006年全市商品房平均销售价格为2978.9元/平方米。

其中：商品住房平均销售价格为2734.88元/平方米，对比前3季度，商品房平均销售价格下降了32.14元/平方米，商品住房平均销售价格则上涨了264.41元/平方米。

2006年，岛内购买76.25万平方米，岛外购买94.77万平方米，分别占商品住宅销售总面积的44.59%和55.41%；岛内购买6382套，岛外购买9278套，分别占商品住宅销售总套数的40.75%和59.25%。

3.7市场预测
通过以上分析可以看出，本项目房产潜在的市场需求旺盛，由于本项目具有一定的环境地理优势，因此市场竞争性的项目并不多。

有关的统计数据表明我国收入在100万以上的家庭总数在200万户，在高收入家庭中占0.8%，从他们的投资习惯看，智力投资、金融投资
占有较大的份额，房地产置业投资也正成为该部分人士的选项。

我国新兴的中产阶层正在形成之中，他们也是此类项目产品的目标客户。

从某某市现有的楼盘来看，目前最高端的楼盘销售情况良好，但此类物业目前市场供应有限，有效需求未得到满足。

因此我们认为在某某市建设这样一个既有安置功能，同时又有商业开发、购物休闲娱乐等综合功能的精品楼盘，其市场前景完全可以看好。

第四章项目建设目标与规模
4.1项目建设目标
将该项目打造成集中华美食广场、商务办公、休闲购物以及中高档住宅为一体的地标型项目。

项目建设内容包括：安置住宅、美食广场、综合性商业建筑、小学以及相应的供排水、供电、通信、绿化、道路等基础配套工程。

4.2建设规模
本项目南区总用地13.19 h㎡，其中：住宅用地2.43h㎡，公建用地2.63 h㎡，道路、广场用地3.00 h㎡，公共绿地5.13h㎡。

总建筑面积：43.3万㎡(其中：安置住宅30.59万㎡，沿街商业建筑6.19万㎡，商务办公5.45万㎡，会所及服务配套2600㎡，规划小学8100㎡)；居住户数2935户，居住人口10270人；停车位3470个；区内市政道路三条（13500㎡）。

第五章建设条件与场址
5.1场址选择
某某村位于某某市龙华区金融贸易开发区，四周被滨海大道、国贸路、明珠路、某某路四条城市干道围合。

其北侧紧临滨海大道沿线的黄金、宝华大酒店、南洋大厦、赛格大厦等，与万绿园隔路相望。

南侧国贸大道中心商务轴已初具规模。

东侧某某路改造工程已完成，一条联系万绿园、体育馆的旅游服务性街道已渐形成。

交通便捷，区位十分优越。

某某村的南区用地位于某某市金龙路南侧，地处国贸核心区域，周边交通便捷，配套完善，总用地面积13.19公顷（197.85亩），共分成A、B、C、D四个地块（其中B地块含市公安局用地）。

用地位于某某市国贸中心区，交通条件便捷，其中北侧是城市主干道金龙路，B、C地块之间为联系金龙路与海秀路的规划城市主干道，还有一条规划城市支路从B地块内部穿过。

5.2自然条件
5.2.1气候条件
某某市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温23.8℃，年平均日照时数2225小时，平均降雨量1592.7mm，年平均蒸发量1915.7mm，年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力4级，基本风压值
0.7KM/m2，年均相对温度89.7%。

5.2.2地震烈度
根据《中国地表基本烈度区划图》某某市基本烈度为8度。

5.2.3地形地貌
该地区某某市龙华区，自然环境优美，南高北低、标高大多在10米以下，地形基本平坦。

地质情况属海积阶地，土质为冲击砂土。

5.3原材料供应
本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材等不需外购，在某某均容易购得，原材料供应有保障。

5.4社会经济协作条件
某某市是某某省政府所在地，是全省的政治、经济、文化、交通中心。

随着改革开放的逐步深化和城市综合竞争力不断增强，某某国民经济实现了持续、快速、健康发展，2006年全年国内生产总值为350.06亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%；全年实现财政总收入70.08亿元，比上年增长15.2%。

全年全社会固定资产投资完成158.23亿元，比上年增长15.4%。

全年对外贸易进出口总值为13.43亿美元，比上年增长8.7%。

该地点附近的学校、邮局、银行、商业等公共设施齐备，市场繁荣，服务业发达，可以为本项目提供完善的后勤保障，社会配套条件良好。

第六章工程技术方案
6.1项目组成
本项目用地位于某某市金龙路南侧，地处国贸核心区域，周边交通便捷，配套完善，总用地面积13.19公顷（197.85亩），共分成A、B、C、D四个地块（其中B地块含市公安局用地）。

项目主要建设内容包括：拆迁区内现有建筑、建设安置住宅、配套公建、补偿商业、安置住宅架空层、道路、硬质铺地、停车场、园林绿化以及给排水、煤气、电力、电讯等基础设施建设。

6.2设计原则
安置区设计采取高层低密度的设计原则，尽量为住户营造高绿化率、高品质的居住环境；采用板式住宅布局，力争为每家住户赢得更多的阳光和凉爽的穿堂风。

住宅底层架空，精心设计，作为住户闲暇时的活动空间和停车场地。

鉴于某某村村民家庭结构的特殊性，既有大家庭的需求，也有独立小家庭的需求，所以在户型设计上，注意灵活的空间组合。

住宅标准单元的层面积为约为450平方米，既可联合设计以满足一个大家庭的居住要求，也可以分开设计为3-4户的独立住户。

6.3项目概况
6.3.1设计条件
容积率：3.0—3.5，建筑密度≤25％，绿地率≥35％，建筑高度不限。