2015年山西省房地产估价师《案例与分析》：最高最佳使用分析试题

2015年山西省房地产估价师《案例与分析》：最高最佳使用分析试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。

A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者
B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用
C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用
D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用
2、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
B．价值、使用价值、供求
3、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。

A：生活方式
B：受教育程度
C：购买动机
D：自我形象
E：借款合同
4、按照分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。

A：形成时间
B：形成原因
C：形成方式
D：形成后果
E：执行层的组织协调
5、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。

该商品房的单价为元／㎡。

A：3700
B：4040
C：4250
D：5300
E：工业用地的监测点评估价格
6、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。

A．45.05%
B．49.31%
C．58.86%
D．63.6%
7、不是房地产贷款担保形式的是（）。

A．保证
B．抵押
C．质押
D．提存
8、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是__。

A．征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B．征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C．基本农田由国务院审批
D．基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
9、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A．30
B．40
C．50
D．60
10、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定阶法
11、以保险的实施形式为标准，可将保险分为__。

A．商业保险、社会保险和政策保险
B．财产保险和人身保险
C．自愿保险和强制保险
D．定期保险和不定值保险
12、企业所得税实行比例税率，其税率是。

A：10％
B：18％
C：25％
D：33％
E：执行层的组织协调
13、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。

A：城市规划区内国有土地上
B：城市规划区內集体土地上
C：城市建成区内国有土地上
D：城市建成区内集体土地上
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
15、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2006年考题】
A：同一估价原则、同一估价时点
B：同一估价目的、同一估价方法
C：同一估价目的、同一估价时点
D：同一估价原则、同一估价目的
E：工业用地的监测点评估价格
16、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。

A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国民收入
D．国民消费水平
17、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。

A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
18、__对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A．区位
B．交通
C．环境景观
D．外部配套设施
19、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为150万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为元。

A：1250
B：5000
C：6250
D：8125
E：执行层的组织协调
20、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
21、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。

A：向社会捐助
B：帮助住房公积金缴存困难职工
C：纳入住房公积金的增值收益
D：纳入社会统筹资金
E：执行层的组织协调
22、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。

A．建筑师
B．工程师
C．造价工程师
D．估价师及物业代理
23、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为__。

A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
24、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。

A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%
25、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年
B．1年
C．1年半
D．2年
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。

A．3473
B．4365
C．4500
D．4635
2、下列关于会计要素中的利润的说法，错误的是。

A：利润是指企业在一定会计期间的经营成果
B：净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等三个项目的总额减去所得税费之后的余额
C：营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润
D：补贴收入不计入利润
E：执行层的组织协调
3、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。

A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
4、按照污染物排放的形式，污染物可分为。

A：点源
B：高架源
C：地面源
D：线源
E：面源
5、某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为__万元。

A．1830.4
B．2176.88
C．2169.27
D．2285.71
6、下列用来作为房地产证附图的有。

A：规划图
B：宗地图
C：房产分幅图
D：房产分户图
E：地形图
7、下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。

A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力
B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理
C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记
D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必须要进行转让或者变更登记
E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
8、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。

A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值
B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值
C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值
D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律
E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同
9、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。

A．空置等造成的收入损失
B．运营费用
C．抵押贷款还本付息额
D．期末转售收益
E．承租人权益价值
10、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。

A：最前位次
B：中间位置
C：倒数位次
D：最后位次
E：执行层的组织协调
11、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。

A：拟买卖的房地产市场价值
B：买方愿意支付的最低价
C：买方可承受的最高价
D：卖方可接受的最低价
E：卖方愿意接受的最高价
12、假设开发法的操作步骤包括__。

A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．
13、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。

A．公证机关
B．公安机关
C．法院
D．县级以上人民政府
14、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。

A：区位相近
B：权利性质相同
C：面积相等
D：档次相当
E：建成年份相同
15、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。

A．同质偏好
B．同形偏好
C．集群偏好
D．分散偏好
E．心理偏好
16、房地产市场结构包括。

A：总量结构
B：区域结构
C：产品结构
D：供求结构
E：资金结构
17、是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。

A：会计规则
B：会计账簿
C：会计凭证
D：会计报表
E：执行层的组织协调
18、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
19、房地产抵押贷款包括。

A：土地购置贷款
B：个人住房抵押贷款
C：商用房地产抵押贷款
D：在建工程抵押贷款
E：个人住房质押贷款
20、有下列__情形之一的房地产不得转让。

A．用于投资开发的建设工程，其投资额尚未达到投资总额的25%以上的B．尚未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证
C．未依法登记、领取权属证书或权属存在争议的
D．依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利
E．共有房地产未经半数人书面同意的
21、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。

A：临街状况
B：是否便于动力取得
C：是否便于废料处理
D：是否接近大自然
E：是否便于产品和原材料运输
22、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元m2，土地资本化率为6%。

建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。

A．1700
B．2000
C．2100
D．2400
23、基础设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。

A：土地费用
B：房屋开发费
C：勘察设计和前期工程费
D：管理费用
E：借款合同
24、建筑安装工程费由__构成。

A．直接费
B．间接费
C．施工企业利润
D．税金
E．人工费及福利费
25、房地产交易中的特殊交易情形包括__。

A．交易双方曾经有过业务联系
B．购买相邻房地产
C．交易税费由买方承担
D．卖方不了解市场行情。