对以房养老的思考

对以房养老的思考

［摘要］近年来,我国迅速步入老龄化社会,养老保险面临巨大压力,针对这一问题,有人提出了以房养老这一方式,那么,以房养老在我国是否可行？本文对我国以房养老的现状及存在的困境进行了深入分析,通过借鉴国外成熟的经验做法,对我国以房养老作出了前景展望。

［关键词］老龄化;以房养老;可行性;展望

据有关部门统计,早在2000年,我国60岁以上老年人口已经超过了全国总人口的10%,即已步入老龄化社会。而且60岁以上的人口以每年3%的速度递增,到2045年左右,我国60岁以上人口将占总人口的30%。十几年前,中国是十个年轻人养一个老人。到了现在,已变成三个年轻人养一个老人。

发达国家是“先富后老”,中国则是“未富先老”。面对老龄化社会的匆匆到来,我国基本的养老保险面临严峻挑战,许多老年人由于积蓄不多、医疗费用支出高等原因,仅靠退休金甚至不能满足他们基本的生活需要。在此背景下,以房养老在北京、上海、南京等城市相继试水。那么,什么是以房养老,它在我国有没有现实可行性呢？

以房养老,是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,而由这些金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况等进行综合评估后,将其房屋的价值化整为零,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时,将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以,在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

1 我国以房养老的现状及现实困境

1.1 以房养老在我国的试行情况

2005 年4 月初,南京汤山留园公寓在国内率先推出了“给我你的房子,我替你养老”的旗号,这种“以房换养”业务,一度引起了多方关注。不过,由于在实际操作中存在种种困难,历时两年,这个尝试已经夭折。

在2006 年的政协十届四次会议上,全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明将一份有关以房养老的提案引起了相关部门的注意并描述成“60 岁前人养房,60 岁后房养人”。

2007 年6 月,上海公积金管理中心推出了一种叫做“以房自助养老”的创新型养老模式,但效果并不尽如人意。试点推行期间虽然有不少老人前来咨询,但最终大部分家庭选择了放弃。

2007 年10 月,北京首家通过房屋租赁方式提供养老服务和新型养老服务机构“养老房屋银行”在石景山正式亮相。老人出租其房屋,保留产权,租金直接缴付养老院,享受五星级养老服务。但据报道,“养老房屋银行”也遭到了冷遇。

2008年4月,上海市民政局副局长高菊兰在新闻发布会上透露,上海对“以房养老”这一新型养老模式比较关注,正在调研阶段。

2010年,广东省优化保险结构,鼓励和支持保险产品创新,以广州作为试点城市将率先探索发展“以房养老”。广东保监局局长黄洪表示,“以房养老”是一项新业务,是社会保障体系的有效补充和完善,提升了社会保障水平。不过,由于“以房养老”涉及对房屋价值的动态评价、产权归属等一系列问题,目前国内保险机构尚没有推出这项业务。

1.2 我国以房养老的现实困境

虽然以房养老对我国是一个不错的选择,既可减轻国家的负担,又可以盘活不动产,对国家、银行等金融机构以及个人来说可以实现共赢,但是受观念的差异、制度的缺失等原因的影响,以房养老还存在着诸多的现实困境。

第一,养老观念的困境。以房养老这一舶来品,对国人的养老观念有一定的冲击,在有着几千年封建传统的中国,家庭观念十分重要,“养儿防老”的概念根植在大多数国人的心中。据张乐川(2010)的一项调查显示,在“不接受以房养老模式的最大理由”这一问题上,认为“选择以房养老可能会引起子女的不满”,“希望将房屋留作遗产为子女所继承”以及“需要考虑子女及其后辈住房问题”的占了拒绝理由总数的78.69%。而在对拥有两套及以上住房的受访者进行深入个案调查时,也同样发现了这一问题,只有1人认为“以房养老与子女完全无关”,剩余的7人几乎都一致地以“子女的个人住房状况以及子女的同意与否”作为决定是否愿意以房养老的根本依据。

第二,法律法规的困境。以房养老牵涉政府、社会保障机构、公民个人以及房地产业、金融业等多个主体,要处理好他们之间的利益关系,就需要透明、公正的法治环境。而目前我国在以房养老方面还没有出台具体的法律法规,这样不管是经营机构还是老年人的利益都缺乏相应的保障。例如：如何确定经营主体？是否会导致多部门混乱经营？我国城镇商品房的土地使用权只有70 年,到期之后的风险谁来分担？农村宅基地不允许抵押,那么以房养老在农村如何推行？这一系列的问题都有赖于法律法规的制定和完善。

第三,技术及市场的困境。以房养老实施的技术难度大。房屋的估价、老人寿命的估算等都有着太多不确定因素,而以房养老也存在较大的金融风险,因为“倒按揭”业务规定,银行必须先向老人发放贷款,老人去世后才能取得房屋处置权,在这期间,房地产的价格以及利率走势等都是很难预测的因素。同时,我国房地产二级市场发展不完善,鱼目混珠；保险机构尚未有此险种的出现；各金融机构也没有办理过类似的业务,缺乏相关的经验。这些都制约了我国以房养老模式的实现。

2 美国以房养老模式的成功经验

以房养老最早出现在荷兰,而后在美国和新加坡逐渐兴旺成熟。如今,美国的以房养老已有20多年的经验。考察美国的以房养老模式,不难发现以下特点：

2.1 观念的开放是成功实行以房养老的前提

我们知道,美国人与中国人的养老观念不同。美国人崇尚独立自主,孩子成年后便搬出父母家独自生活,对父母也没有强制的赡养义务,代际间的赡养关系较弱。此外,美国有很高的遗产税,如果子女要继承包括房产在内的遗产,要缴纳60%~80%的遗产税,因此,老人将房产抵押,子女基本无异议。

2.2 政府的参与起了重要的推动作用

反向抵押贷款在美国开始于20世纪60年代,但是一直发展缓慢。到1989年,美国联邦住房管理局开始对HECM产品提供保险,使得老年人开始了广泛的参与。此外,美国政府通过制定完善的法律来规范市场的发展,保护了各方利益。国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境,明确界定借款人收取的贷款费用下限。这一系列的措施保证了反向抵押贷款的顺利实施。

2.3 完善的市场是以房养老成功的基础

由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成的房地产二级市场,与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报,多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。

3 对我国以房养老的前景展望