协助执行中当事人未提交的房屋所有权证的处理

协助执行中当事人未提交的房屋所有权证的处理
协助人民法院办理房屋所有权转移登记，是登记工作的一项重要内容。

工作中，被执行人因种种原因而未提交房屋所有权证的情况时有发生。

为此，登记机关和人民法院就被执行人未提交的房屋所有权证由谁决定注销长期存在争论；登记人员对事先办理转移登记后再注销被执行人未提交的房屋所有权证，还是先注销被执行人未提交的房屋所有权证后再办理转移登记也存在争论。

一、被执行人未提交的房屋所有权证注销的决定主体
1.《物权法》和《房屋登记办法》实施前，被执行人未提交的房屋所有权证的注销由人民法院决定。

在《物权法》实施前，法律法规对人民法院执行房地产案件中，被执行人未提交的房屋所有权证的注销由谁决定没有作规定。

在房屋登记实务中，《解城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等规章也没有对此作规定。

但工作实际中，《解最高人民法院、公安部、商业部、城乡建设环境保护部关于转发陕西省西安市的通知》《1985年3月21日)中规定“法院在办案件时，应先收取原房屋权状。

如果需要变动，
在结案后随判决书或者调解书一并发往房屋所在地房管部门；如果因其他原因未收到原状的，法院在协助执行通知书上注明原权状作废”。

据此可知，登记机关凭人民法院的协
助执行通知书办理房屋所有权证的作废、注销手续。

因此，在《物权法》和《房屋登记办法》实施前，人民法院是注销被执行人未提交的房屋所有权证的决定机关。

2.《物权法》和《房屋登记办法》实施后，登记机关凭
办理转移登记的协助执行通知书，直接办理被执行人未提交的房屋所有权证的作废、注销。

《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿上时生效。

登记机关根据人民法院的协助执行通知书将原权利人的房屋所有权转移登记给新的权利人，转移登记白记载于登记簿上时，新的权利人取得房屋的所有权，原权利人丧失登记在自己名下的房屋所有权。

而把所有权发生移转，即原所有权人失去所有权，由他人取得所有权的现象称为所有权的相对消灭。

在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋权利消灭后，原权利人没有申请注销登记的，登记机关可以凭人民法院生效的法律文书办理注销登记。

质言之，无须人民法院再在协助执行通知书载明原权状作废，登记机关直接凭办理转移登记的协助执行通知书，办理被执行人未提交的房屋所有权证作废、注销即可。

二、被执行人未提交的房屋所有权证的注销时间
1.《物权法》和《房屋登记办法》实施前，从实体上考虑，应当先办理转移登记后再注销被执行人未提交的房屋所有权证。

在《物权法》和《房屋登记办法》实施前，《房地产管理法》第60条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

实际上是只发证不登记，因为当时的法律法规没有规定房屋登记簿制度，即没有规定房屋登记簿是房屋权利归属和内容的依据。

在房屋登记实务中，《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋所有权证书是权利人拥有该房屋所有权的唯一合法凭证。

质言之，如果被执行人未提交的房屋所有权证是在《物权法》和《房屋登记办法》实施前颁发的，则注销了房屋所有权证，就是注销了房屋所有权证载明的房屋所有权。

但是，房屋所有权转移登记，是将依法存在的房屋所有权转移登记到他人名下的行为，如果注销了所有权，则失去了房屋所有权转移登记的前提。

相反，如果先将房屋所有权转移登记到他人名下，则原权利人的所有权消灭，房屋所有权证无存在的法律依据，注销它顺理成章。

所以，应先办理转移登记后再注销被执行人未提交的房屋所有权证。

2.《物权法》和《房屋登记办法》实施后，从程序上考虑，应当先办理转移登记后再注销被执行人未提交的房屋所
有权证。

《物权法》第14条、第16条和第17条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿上时生效。

不动产登记簿是物权归属和内容的依据。

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，记载的事项应当与不动产登记簿一致。

如果登记生效的房屋所有权产生于《物权法》实施后，那么，房屋登记簿是权利人房屋所有权归属和内容的依据，其持有的房屋所有权证是其依法享有该房屋所有权的证明，换言之，权利人持有的房屋所有权证是他拥有该房屋所有权的外在表现形式。

房屋所有权证记载的内容应当与登记簿的记载一致，即内容和形式要统一。

如果在办理转移登记前注销了房屋所有权证，房屋所有权仍然记载在登记簿上，可以在此基础上办理转移登记，但是，从房屋所有权证注销到转移登记的办理，有一个时间差，在这个时间差内，会形成有所有权而无所有权证书的状况，即房屋所有权证的记载与登记簿不一致，与法律的规定相悖。

《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，申请人未申请注销登记的，登记机关可凭人民法院生效的法律文书办理注销登记，原房屋所有权证书收回或者公告作废。

因此，如果登记机关先凭人民法院的协助执行通知书，将登记在被执行人名下的房屋所有权转移登记在申请执行人名下，则被执行人名下的房屋所有权消灭，登记机关再注销被执行人登记的房屋所有权，并公告作废其持有的房
屋所有权证。

若如此，既做到了房屋所有权证的记载与登记簿的记载一致，符合法律的规定，也遵守了登记实务操作程序。

王雨晨／责任编辑。