【中冶财富广场】整体发展战略定位报告

（1） 甲级写字楼
（2） 乙级写字楼
石家庄甲级写字楼位于石家庄城市繁华区 域中心，交通便捷，周边配套齐全，建筑 空间布局灵活、物业服务完善、内部配套 齐全，其入驻客户多为国内外知名公司。
石家庄的乙级写字楼同样位于石家庄城市繁华区 域中心，同样交通便捷，周边配套齐全。乙级写 字楼较甲级租金降低一个等级，物业服务基本满 足需求，是众多中小型公司和成长型公司的首 选。
主力户型大多集中在40-90平米之间，主流户型为标准一居室
名称
ME码 万隆国际 克拉公寓 唯C时尚广场 自由立方
主力户型（㎡）
40-109 40-90 52-73 37-140 70-140
观筑(佳泰国际） 阿尔卡地亚 光彩公寓
41-67 45-89 51-85
花香维也纳五期 昆仑盛阳门 东方曼哈顿 建华旺角 官鲤
60-130 43-111 45-130 60-90 35-90
ME码
阿尔卡迪亚（46㎡）
克拉公寓（58㎡）
供应体量 销售情况
在售项目中71%以上的建面都在10万平米以下 ，体量较小 销售情况截止2009年底，销售状况不一
名称
占地（万 ㎡）
建面（万 ㎡）
ME码 万隆国际 卡拉公寓
7736 9504 --
随着需求主题对面积要求的逐步增加，以及对产品品质的要求 不断提高，石家庄写字楼的品质在不断提升
100—200平米的成长型企业商务套型仍然将是市场需求的主体；随着石家庄城市 升级发展过程中的外来产业进入，200㎡以上的写字楼市场占有率将逐渐增大
未来3年内市场供应量大竞争激烈，但缺乏核心地段的高端写字楼
45640 127000 39200
唯C时尚广场
12006
22000
自由立方
--
15000
观筑(佳泰国际）
480221000空间 阿尔卡地亚6608 152076
30000
33600 （860000）
光彩公寓 花香维也纳五期
-125000
--
6600 （170000）
昆仑盛阳门
15600
110000
2009年4月 已售出80%。
2009年2月 已售出20%。
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----
2007年10月 已售出80%。 2008年7月 已售出40%。 2009年5月 已售出20%。
2008年8月 已售出70%。
2009年4月 已售出30%。
2008年11月 已售出30%。
2009年3月 2008年5月
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3. 房地产调控政策不断出台，短期内行业蕴含风险，但前景光明； 4. 作为价值洼地，随着京津冀区域发展一体化的快速推进，石家庄房地
产市场在未来10年将迎来历史性发展机遇； 5. 市场形成本土品牌、外来品牌、新进品牌三强鼎立局面，竞争日益激
励，品牌大盘的地位日益确立；
2 专题市场分析
公寓 写字楼 商业
东方曼哈顿
80000
390000
建华旺角 官鲤
6250 19617
10000 123775
名称
ME码 万隆国际 克拉公寓 唯C时尚广场 自由立方 观筑(佳泰国 际） 阿尔卡地亚 光彩公寓 花香维也纳五 期 昆仑盛阳门 东方曼哈顿 建华旺角
官鲤
开盘时间
销售情况
2009年 已售出70%。
2007年8月 售罄
2006年 2007年 2008年 2009年 石家庄市商品房均价（元/平方米）
成交均价平稳 增长，2009年 全市商品房价 格接近4000元 /㎡
省会级城市中的房地产价值洼地，但依托京津，后发优势明显
相对于同等城市规模和发展水平 的河南省省会郑州市，无论商品 房成交面积、成交金额还是成交 均价，石家庄市场都与其差距明 显。
交通便捷
基础设施逐步完善
石家庄
旅游资源丰富
工商业发达
从05年起，石家庄房地产投资增长迅速，市场呈现供需两旺局面
房地产总投资（亿元）
400
370.7
350
280.4
300
250
200 150 113.42
132.15
197.54

100 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
房地产总投资（亿元）
21
石家庄写字楼市场分析
22
石家庄写字楼市场发展历程
萌芽期（上世纪末） ：企业自建办公楼为主，企业选择在民居或极其普通的写字间办公， 仅有少数办公楼对外出租； 起步期（2000年—2003年） ：开始出现商务楼、商务公寓等产品； 放量期（2004年—2005年）： 西美一期入市，标志着石家庄写字楼行业开始步入全新的发 展阶段。中华商务、军创国际等项目陆续上市，出现了第一轮商务办公楼的开发与投资热 潮； 盘整期（2006年—2007年） ：04~05年市场集中放量导致供大于求，楼盘空置率较高，06年 市场放量不大进入调整期。07年，庄家金融大厦、尚德国际为代表的高端项目以全新姿态进 入市场； 蓄势期（2008—2009年） ：2008年，随着房地产市场的急转直下，写字楼项目的销售几乎 处于停滞状态。 2009年，写字楼市场在刚性需求释放、利好政策推动的共同作用下迅速回 暖，官鲤、金正威尼斯公馆、主场等全新概念的商务办公产品、国富大厦等中端商务楼开始
744.45
960.5
921.7
500 145.47
217
282.91
237.95
494.65
0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
商品房销售面积 （万平方米） 施工房屋面积（万平方米）
05~09年，成交面积及成交价格稳步攀升
2009年石家庄 市商品房销售 接近200亿 元，创历史新 高
2010~2012年三年内写 字楼预计开工面积接近 100万㎡，虽然不同的 项目入市节奏的会有所 差别，但如此大的体量 会对市场形成冲击，对 石家庄写字楼市场是个 极大的考验，本项目若 想取得成功，必须要有 突破性定位。
600
500
514.8
400
392.3
300
200
231.3
279.5
192.77
100
51.34
79.26
72.37
0
2006年
2007年
2008年
2009年
石家庄市市商品房成交金额（亿元） 郑州市商品房成交金额（亿元）
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
4. 选择最佳销售策略
重点解决问题
1. 如何解决项目回迁面积过大问题； 2. 如何树立中冶品牌； 3. 如何实现利润最大化； 4. 区域市场环境； 5. 项目整体定位尤其商业如何定位； 6. 我们的目标客户。
项目策划成果
市场 调研
项目定位 策划
区区域域概概况况 宏宏观观分分析析 公公寓寓、、写写字字 楼楼、、商商业业市市场场 研研究究 竞竞争争对对手手分分析析 地地块块价价值值研研究究
建议项目提供高品质精装修酒店式公寓，以避开市场大规模的中低档的酒店式公寓的 冲击，同时能够实现项目利润最大化目标，同时棉四项目设置的高档商业为公寓提供 了完善的消费配套实施，使项目具备高性价比。但是，根据石家庄市场的情况来看，
不易做户型面积大，公摊大大户型项目，以避免后期销售受阻。因此高品质城市核 心区精装MINI公寓是本项目发展目标
2005年-2009年石家庄市房 地产总投资呈现快速增长的 趋势。2009年投资额较2005 年增长了257.28亿元，增长 3.27倍。
09年较05年商品房 销售面积增长了349.18 万平方米，施工房屋面 积增长了1537.53万平 方米，增长趋势明显。
2500
2282
2000
1571.4
1500 1000
迅产速业赢革得新市和场功。能升级以及三年大变样的助推，石家庄写字楼必将迎来发展良机，未 来虽竞争激烈，但市场前景良好
写字楼产 品特点
建筑规模大、机构和人员集中、多为高层建筑、人口密度大 建筑档次高、设备先进 地理位置优越、交通便利、与公共设施和商业设施相邻 使用时间集中、人员流动性大
客户 类型
甲级写字楼：入驻客户多为国内外知名公司 乙级写字楼：众多中小型公司和成长型公司的首选
中国·石家庄·广安大街
【中冶财富广场】整体发展战略 定位报告
2010.5
明确策划目标 宏 观 面
1. 树立石家庄中冶品牌地位； 2. 配合政府旧城改造，提升区域形象价值； 3. 遵从市场，实现项目利润最大化
1. 项目定位准确且具有前瞻性；
项 目
2. 业态配比合理，且最有利于市场原
层
则；
面
3. 选择最佳销售引擎及销售策略；
282.91 2007年
237.95
494.65
2008年
2009年
石家庄市市商品房成交面积（万平方米） 郑州市商品房成交面积（万平方米）
研究总结：未来10年，石家庄房地产市场将进入黄金发展季
1. 快速城市化、政府对城中村的改造力度和决心决定未来房地产发展的 支柱地位；
2. 经济快速发展，财富不断积累，为房地产市场的快速发展奠定了坚实 基础；
客户需求特征分析
居住型公寓：高级白领及投资客；低首付、低月供；精装修交房，配套完 善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大 商务公寓:自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资 者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；价格相对写字楼低、 首付和贷款均有较大吸引 酒店式公寓:租客主要以企业高管、外籍人士、来往石家庄的商务人士为 主；购买客户主要以投资客为主；具备良好的商业、商务、交通条件；具 备较高的投资价值
11
石家庄公寓市场分析
12
公寓产
三大类产品：居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型
品概况
严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住 宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同，一般可 以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施 建设”等方面进行区分公寓和一般住宅。
2883 2366
3573 2802
3995 3041
4294 3897
2006年
2007年
2008年
2009年
石家庄市商品房均价（元/平方米） 郑州市商品房均价（元/平方米）
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
800.8
1097.9
1198.9 699.6
217 2006年
销售额 （亿元）
250
200
192.77
150
100
79.26
72.37
50
34.11
51.34
0
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
销售额 （亿元）
5000 4000 3000 2000 1000
0
石家庄市商品房均价（元/平方米）
2345
2366
2802
3041
3897
2005年
2号公寓楼售罄，1号楼 目前销售30%。
重点调 研项目
东购商圈 ：裕园广场；北国商圈：美东国际、汇景国际、官鲤
裕园广场
美东国际 汇景国际
本案 官鲤
重点调
竞争对手汇总
研项目
汇景国际
美东国际
裕园广场C座
官鲤
租金水平 出租率
从0.8元-1.8元不等，公寓类产品租金价格整体明显低于写字楼 但出租率较高
项项目目整整体体定定位位 项项目目经经济济指指标标 项项目目经经济济估估算算 公公寓寓、、写写字字楼楼 商商业业产产品品定定位位
核心定位 公公寓寓 写写字字楼楼 商商业业
1 石家庄整体市场情况
5
城市发展潜力巨大 中国药业之都、华北交通枢纽、河北经济中心
城市定位： 1.中国经济增长第 三引擎中的重要支 点，首都经济圈的 第三级，冀中南经 济圈的经济振兴中 心； 2.中国医药之都， 华北中南部的物资 集散和交通枢纽； 3.建成产业强大、 生态优良、环境优 美、功能完备、文 化先进、交通发达 的现代化大都市。
酒店式公寓:
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地 带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体 现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公 司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
项目名称 官鲤
汇景国际 美东国际 裕园广场C座
租金 0.8—1.4元
1.3元 0.8元 1.8元
出租率 正在招租中 正在招租中
95% 95%
公寓市场总结
目前市场上的公寓产品销售状况良好，小户型公寓销售速度较快。石家庄作为省会级 城市。近几年发展势头迅猛，目前市场已经表现出对高档公寓较大的需求，棉四项目 处于石家庄CBD核心区域，区域经过多年发展，已成为石家庄的门户及城市名片，商 务活动频繁。从市场情况看，区域市场存在对高档次、高性价比商务公寓的需求。
公寓产
宜商宜租、性价比高的商务公寓成为石家庄楼市的宠儿
品特点
居住型公寓：
精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外 优质服务；销售价格一般高于区域整体水平；
商务公寓:
一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；价格相对写字楼较低； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼