物业经营管理试题

2014 年《物业经营管理》
一、本科目考试基本介绍
单项选择题（60 道，60 分）。

这种题的特点是：有4 个选项，只有1 个选项是最符合题意的。

评分标准是每题1 分，一般情况下是选对得分，选错不得分，不实行倒扣分的制度。

所以单向选择题一定要作答，不要有空缺。

多项选择题（20 道，40 分）。

这种题的特点是：有5 个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，并且不能超过4 个，即多选题每题有2~4 个选项是正确的。

评分标准是全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5 分。

总分100 分，60 分合格。

二、本科目考试难易程度分析
就考试的四个科目来看，本科目的难易程度应该在《物业管理基本制度与政策》之上，在《物业管理综合能力》、《物业管理实务》之下。

三、本科目面临形势分析
（一）教材改版
1．内容变化巨大。

教材的内容新增了约一半，同时也去掉了旧教材中约一半的内容。

2．即便是保留内容，很多地方改动也很大，标题没变，但里面的内容却变了。

（二）考试形式分析
2014 年教材的巨大改版对于考生参加考试还是相对乐观的。

1．和旧教材相比，新教材去掉了一些带有计算性质的内容。

2．新教材的篇幅比旧教材的篇幅有所减少，新教材320 页左右，而旧教材390 页左右。

3．完善的课程体系。

四、授课方式
（一）通过比较加深对某些知识的记忆
在学习的过程中，比较记忆是一种非常好的方法，尤其是在比较短的时间里需要学习大量的知识。

本课程在讲课时会将容易混淆的知识点提前作出提示，同时还会在练习题中加强巩固。

比如，教材中提到的物业经营管理的商业模式，包括现有商业模式三种：物业服务提供商、物业资源开发商、物业顾问服务商；未来商业模式三种：物业服务集成商、物业资产运营商、物业保障服务商。

后面在讲业主资源经营管理的方式时还提到
了社区服务集成商。

【例题】下列物业经营管理的商业模式中，属于未来商业模式的是（）A．物业服务提供商
C．物业保障服务商
B．物业资产运营商
D．物业资源开发商
E．物业顾问服务商
【答案】BC
（二）挖掘出题点、出题角度、题型
站在考试出题者的角度来对教材进行分析讲解，预测哪个地方将是考点、如何出题，将是今后讲课中的另一个重点。

仍然以物业经营管理的商业模式为例，一个出题的角度就是会区分现有商业模式和未来商业模式，这在前面已经举过例子了。

还有一个出题角度就是围绕各种商业模式的特征、实质来出题。

【例题】（B）是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。

A．物业服务提供商B．物业顾问服务商
C．物业服务集成商D．物业保障服务商
【答案】B
【例题】以下属于物业顾问服务商业务范围的有（B\D\E）
A．向业主提供物业硬件的日常维修、养护和管理服务
B．向房地产开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务
C．向客户提供不动产融资、物业招商等服务
D．向业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务
E．向物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务
【答案】BDE
（三）重点难点展开详细讲解
教材中有的知识点比较难，这时一般会采取两种处理方式，虽难但不会考的掠过不讲；难且及有可能考的展开详解。

比如现金回报率，是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。

即现金回报率每年所获得的现金报酬初始投入的权益资本即：
每年所获得的现金报酬
现金回报率=
初始投入的权益资本
【例题】某商业店铺的购买价格为60 万元，其中40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。

该项投资每年的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8 万元，则该项投资的税前现金回报率为：
2.8/20×100%=14%
如果该项投资税后净现金流量为2.2 万元，则该项投资的税后现金回报率为：
2.2/20×100%=11 %
五、学习建议
第1 阶段：根据点题部分的授课内容，分章节重点学习，通过大量练习题巩固重要知识点。

第2 阶段：将所学的知识连贯起来，形成一个整体，并有针对性地加强记忆，尤其是重点章节及往年的考点。

第3 阶段：做模拟题及真题，在考试规定的时间内也就是在150 分钟内不翻书独自做完一套题，跟给出的答案对照，找出自身的不足之处，重点再复习一下。

第一章物业经营管理概述
章节编排及考试内容
本章节编排考试内容
第一节物业经营管理的概念物业经营管理的内容、目标及作用。

物业经营管理对物业服务的影响与作用。

第二节物业经营管理的商业模式物业经营管理的商业运作模式。

第三节物业经营管理资源新增
第四节物业经营管理的风险与管控物业经营管理的风险及管控。

备注：《考纲》：五、物业管理项目资源经营
1．物业项目资源经营的内容。

2．物业项目资源经营项目调查。

3．物业项目经营资源的停车场、会所、广告经营等。

4．物业项目业主可经营资源的有偿特约服务、信息服务、商业服务等。

5．物业经营管理项目的确定与运作。

第一节物业经营管理的概念
一、物业经营管理的内涵（重点）
物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理、服务与经营活动。

物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

写字楼、零售商业等经营性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报，物业服务企业也能分享服务带来的收益。

【例题1：11 年单选】关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（B）。

A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动
D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报
【答案】B
二、物业经营管理的层次
由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

（重点）
【例题1：12 年单选】房地产资产管理和房地产投资组合管理以（B）管理为主。

A．运行
B．策略性
C．日常
D．设施
【答案】B
【例题2：10 年单选】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和(A )三个层次。

A．房地产组合投资管理
C．房地产开发管理
B．房地产融资管理
D．房地产租售管理
【答案】A
（一）物业管理（重点）
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。

【例题1：10 年单选】物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是( )。

A．物业区域内公共秩序的维护
C．保安和保洁
B．对物业进行日常的维护与维修
D．对物业进行资产管理
【答案】B
（二）物业资产管理
1．一般意义上的资产及资产管理
（1）资产的定义与特征。

（重点）
资产是经济学中的一个重要概念。

一般来说，资产是企业过去的经营或财产处置活动形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

资产有两大特征：一是其经济属性，即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质。

二是其法律属性，即必须是为企业所控制，能为企业所利用。

（2）资产的分类。

资产依据不同的标准可以分为不同的类别。

根据存在的实体状况，资产可以分为有形资产、无形资产；根据计价方式，资产可以分为货币性资产和非货币性资产；根据资产的作用，资产可以分为经营性资产和非经营性资产；根据经济周转特性的不同，资产可以分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和递延资产等。

（3）资产管理。

一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。

其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。

资产管理的内容包括资产功能的发挥、资产形态的转
化以及资产价值的保值等。

2．物业资产管理。

（1）物业资产管理的概念。

（重点）
以资产的概念、特征以及资产管理的概念为基础，结合物业管理来看，物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。

（2）我国物业资产管理的起步与发展。

一是借助物业管理平台开拓资产管理
二是物业服务企业独立从事资产管理经营活动
3．资产管理与传统物业管理的关系（重点）
（1）联系。

首先，二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益。

其次，两者互为联系、互相促进。

良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。

（2）区别。

首先，出发点不同。

其次，内容不同。

再次，考核评价标准不同。

最后，运行效果不同。

（三）物业组合投资管理（重点）
物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。

组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准。

组合投资管理所涉及的服务包括评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化，如：就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。

【例题1：11 年单选】关于房地产组合投资管理的说法，正确的是（）。

A．房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作
B．房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分
C．房地产组合投资管理以运行管理和服务为主
D．房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
【答案】D
物业组合投资管理的利润通过三种途径获得：一是选择确定经营管理合适的项目；二是整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理；三是以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。

三、我国物业经营管理的出现（重点）
1．业主需求的变化呼唤物业经营管理
2．物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间
3．物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力
4．信息技术的出现给物业经营管理提供了进一步发展的技术支持
第二节物业经营管理的商业模式
一、商业模式的概念
二、现有商业模式（重点）
从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：1．模式一：物业服务提供商
物业服务提供商，又称基础服务模式。

其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。

其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。

这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式。

这种模式下，还谈不上物业经营管理的开展。

2．模式二：物业资源开发商
物业资源开发商，又称为多种经营模式。

其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。

其实质是，物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营。

这属于物业管理的经营。

3．模式三：物业顾问服务商
物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。

其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收入。

其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。

这属于物业经营管理中的资产管理的内容。

通常是具备丰富的不动产投资、开发、经营和管理经验的物业服务企业采用的商业模式。

三、未来商业模式（看细节）
下述的未来物业管理三种商业模式，就是在物业管理的基础上，以开展物业经营管理为核心，推动物业服务企业全面转型升级。

1．物业服务集成商
物业服务集成商，又称物业服务总包模式，物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。

2．物业资产运营商
物业资产运营商，又称物业资产管理模式。

3．物业保障服务商
物业保障服务商，又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式。

四、创新商业模式应处理好四个关系（重点）看细节
1．标准化和个性化的关系
2．专业化和多元化的关系
3．盈利模式和管理模式的关系
4．价格竞争与价值竞争的关系
第三节物业经营管理资源
资源是物业经营管理实现的前提和条件。

一、物业服务企业资源（重点）
物业服务企业拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等资源，它同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产，即物业服务企业资源可分为有形资源和无形资源。

这些资源均可通过经营直接创造出价值。

除了企业拥有的物业和现金资产可以直接创造经营价值，下列资源也可以帮助企业带来经营效益。

1．管理技术资源
2．品牌资源品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。

3．人力资源
4．自有设施设备资源
5．信息类资源
信息类资源主要有三类。

一是物业开发建设过程中形成的各类资料；二是物业服务企业运行中形成的各类资料；三是物业服务企业在提供管理服务的过程中搜集和掌握的各类信息，如设施设备的使用信息、业主的需求信息、房屋信息等本身就是现场或可挖掘的经营资源。

6．社会关系类资源
关系也是资源，而且是企业重要的无形资产。

二、物业资源
物业资源有两重含义：一是物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地（停车场、网球场等）；二是由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告（牌）、电梯广告（位）、庭院和车场广告等。

（一）物业资源的界定
1．从所有权上划分。

（1）单一产权物业。

单一产权的物业资源均为其业主所有。

（2）区分所有权物业。

通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：①属发展商所有：②属政府所有：③属业主共有：一般来说，除去上述①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。

2．从物业使用属性上划分
从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。

（二）物业资源的经营管理原则（重点）
1．不可越权经营
对小区场地一类共有部分，物业服务企业须在征得业主大会同意并与业主委员会签署相关协议的前提下方可开展经营活动。

2．不妨碍物业管理基本服务的开展
3．规避经营活动中的风险
4．正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性
5．获取物业资源的途径
（1）向开发商争取。

（2）购买或租用商业网点。

6．区别不同物业类型及业主群体
7．开展统一的专业化经营
三、业主资源
（一）业主资源的分类（重点）
1．业主需求资源
2．业主财产资源
它的内容主要是业主的房屋、汽车、家具、家电，还包括有价证券、有色金属、银行存款等。

3．业主无形资产资源
（1）业主知识资源。

（2）业主社会关系资源。

（二）业主资源经营管理的方式（重点）
针对业主的需求资源的经营管理方式：
1．特约服务和综合经营
2．社区服务集成商
不提供具体的商品服务，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的利用在这个平台上实现对接，并从社会服务资源的提供方处获取佣金收入。

3．社区商业服务
（三）业主资源经营的实施过程
在业主资源的利用经营中，满足业主需求一般需要经过五个步骤：
（1）掌握需求信息。

（2）寻求经营场所。

（3）成立服务组织。

（4）整合社会资源。

（5）搭建商务平台。

第四节物业经营管理的风险与管控
一、风险管理简介
（一）风险管理的定义
风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。

确切地说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。

其目的是以最小的经济成本达到分散、转移或消除风险，使损失降到最低，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。

（二）风险管理的步骤（重点）
风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：
1．风险识别
风险管理首要的就是要识别风险。

2．风险评估
3．风险控制
手段措施包括：
（1）回避。

【例题：13 年单选】在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是（）。

A．风险抑制
B．风险回避
C．风险转移
D．风险调整
【答案】B
（2）自担或保留。

（3）预防与抑制。

（4）转移。

4．风险调整
这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。

【综合例题1：10 年多选】风险管理的整个过程包括( )。

A．风险识别
B．风险评估
C．风险控制
D．风险调整
E．风险补偿
【答案】ABCD
【综合例题2：12 年单选】风险管理内容不包括（）。

A．风险制造
B．风险识别
C．风险评估
D．风险控制
【答案】A
二、风险种类及特点（重点）
（一）管理模式风险
1．不同企业管理模式带来的风险
成立子公司是目前最稳妥的办法。

2．不同产权结构带来的风险
（二）经营项目选择的风险
一般来讲，物业服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点：（1）与企业自身的主业相协调。

（2）与企业人才储备相协调。

（3）与企业的发展方向和发展阶段相协调。

（三）经营过程中的风险
1．合同签订中的风险
2．产品组合的风险
3．产品质量的风险
4．突发事件的风险
（四）财务风险
1．垫款风险
2．抵押风险
（五）管理团队的风险
（六）政策环境变化的风险
三、风险防控（重点）
1．制订合理的经营管理计划
制订管理计划一般应遵循如下工作步骤：
（1）市场分析。

（2）交通与公用设施情况调查。

（3）同类物业供求关系调查。

（4）消费者调查、分析。

（5）进行严密的经济论证。

（6）组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。

2．协调处理好各方关系（重点）
（1）协调处理好与业主的关系。

（2）协调处理好与租户的关系。

（3）协调处理好业主与租户间的关系。

（4）协调处理好与消费者间的关系。

（5）协调处理好与媒体的关系。

3．建立风险防范机制
4．合理投保，转移风险
第二章投资分析技术与房地产评估
本章节编排考试内容
第一节投资分析的基本概念现金流量、现金流量图、资金的时间价值、利息、利
率、
第二节物业项目投资分析中的财务房地产投资财务评价指标的作用及计算
第三节物业的价值、价格及其影响因素物业价值和价格及其种类；影响物业价值和价格的因素
第四节房地产估价的基本方法房地产估价的基本方法：市场法、成本法和收益法
第一节投资分析的基本概念
一、现金流量与现金流量图
（一）现金流量
投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系
统的资金称为现金流入。

把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。

现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

【例题1：10年单选】某一计息周期内的净现金流量是指该时段内( )。

A．正现金流量的代数和
C．现金流量的代数和
B．负现金流量的代数和
D．现金流量的公允价值
投资活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。

对于物业经营管理投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。

（重点）
物业经营管理中的投资分析，就是对物业项目在不同经营管理模式或经营管理方案下的现金流量进行分析计算，从而为投资决策提供依据。

【例题1：10年多选】现金流入通常包括（）等。

A．销售收入B．出租收入C．运营费用D．还本付息E．税金。