乾润置业沈阳金融科技产业园项目定位构想及年度营销计划书172页PPT

4）进驻企业
由于华晨宝马新厂区进驻铁西带来的利好因素 下，美国工业园主要吸引宝马配套产业的进驻 ，目前处于前期洽谈的过程，还没有企业进行 进驻。
5）优惠政策
美国工业村会对进驻企业的知名度、规模等情
况进行评估，并给予相关在租金方面的优惠政
- 本资料来自 ww策w.m。 -
46
沈阳地区产业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
1、 企业自建园区 政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加
入园区建设。
这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、 对经济发展的推动作用微乎其微。 2、 工业地产
以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。 由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地 方政府的热烈欢迎。
43
沈阳地区产业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
新加坡工业园中入驻 企业——清华同方
房市金碟
新加坡工业园中厂房 立面
新加坡工业园中厂房 绿化
- 本资料来自 -
新加坡工业园中入驻 企业——苏宁物流工 厂
44
沈阳地区产业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
1、南部区域典型项目：新加坡工业园
2）产品形式
产品形式 多层工业厂房
面积
单层面积约为 2000平左右
1）各项基本数据 占地面积：总占地面13.6万平方公里
一期、二期占地面积2.6万平方公里 共分三期开发 开 发 商：沈阳浑南新区和新加坡腾飞公司 合作开发建设 容 积 率：0.8 项目地址：沈阳市浑南新区文溯街16号
- 本资料来自 -
36
产业地产提出背景
产业地产是作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。
在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求 经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效 利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；
层高
总套数
6米-8米
一二期总套数约 12套左右
- 本资料来自 -
租售情况 只租不售 20元/平/月
出租情况
目前处于前期 洽谈过程。
45
沈阳地区产业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
3）相关配套 美国工业村并无具体的功能分区，仅仅以工 业厂房为主，同时园区会提供食堂、宿舍、 仓库及少量的娱乐设施。
美国工业村绿 化图片
美国工业村厂 房图片
美国工业村厂
房- 本图资料片来自 -
47
沈阳地区产业地产扫描
沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
3、西部区域典型项目：日本工业园
4、进驻企业情况
清华同方、东软股份、昂立信息、方大半导体照明、东软飞利浦医疗设备、新松医疗、通用电器、瑞祥 风能设备、新松机器人、沈阳科学仪器研制中心、东芝电梯、沈阳通用透平机械、诺康医药、绿洲生物
- 本资料来自 -
42
沈阳地区产业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
2、西部区域典型项目：美国工业村
项目鸟瞰图
1）各项基本数据 占地面积：总占地面26万平方公里
厂房总占地面积16万平方公里 厂房总建筑面积15万平方公里 共分三期开发 开 发 商：上海美东有限公司 容 积 率：0.9
2）பைடு நூலகம்品形式
产品形式 工业厂房
面积 单层面积约为 5000-10000平左右
层数 1层
北部片区工业园包括 • 中小企业园 • 光电产业园
东部片区工业园包括 • 致远工业园
➢从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。
➢从工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外
资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎
24
- 本资料来自 -
25
- 本资料来自 -
26
- 本资料来自 -
27
- 本资料来自 -
28
- 本资料来自 -
29
- 本资料来自 -
- 本资料来自 -
39
沈阳地区产业地产扫描
沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
基于城市的四大发展空间， 沈阳的工业园分布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个区域
西部片区工业园包括 • 台商工业园 • 美国工业村 • 日本产业园
南部片区典型项目 新加坡工业园
30
- 本资料来自 -
31
- 本资料来自 -
32
- 本资料来自 -
33
- 本资料来自 -
34
沈阳产业地产扫描
本部分主要是对沈阳市工业地产的情况进行描述，同时在此对沈阳既有工业地产的典型项目进 行描述，并据此总结出沈阳工业、产业地产的特征。
层数 3-4层
总套数
约40套左右 （一、二期各20套）
- 本资料来自 -
租售情况 只租不售 20元/平/月
出租情况
二期全部出租， 一期出租50%左右
41
沈阳地区产业地产扫描 沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
3、总体规划
总体布局总体概括为“三心、四带、九园” 三心：即知识创新中心、管理服务中心、科技博览中心。 四带：即支撑服务产业带、创新密集产业带、知识密集型 电子信息技术产业带、技术密集型电子信息技术 /高新技术 制造产业带。 九园：即创新湖公园、高新技术产业园（ 2个）、高新技术 /电子信息技术产业综合园、现代物流产业园、电子信息技 术制造产业园（2个）、公寓居住园（暂时未动工建设）。
但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴 露。 3、 产业地产
现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区 都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立 项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行 产业转型和升级。
乾润置业沈阳金融科技产业园项目定位构想及年度营销计划（草案）
乾润置业营销策划部2011.12.6
- 本资料来自 -
1
意在笔先。。。。。。。
- 本资料来自 -
2
1905年，南非的普列米尔矿山出土了一颗3106克拉 、拳头一般大小的 粗钻石 ，是迄今为止全世界所发现的最大的一颗天然钻石，取名库利 南。
- 本资料来自 -
8
沈阳城市战略意义
在这部份里，我们主要明确沈阳对全国、对东北、以及对沈阳自身发展过程的战略意义。
- 本资料来自 -
9
- 本资料来自 -
10
- 本资料来自 -
11
- 本资料来自 -
说明：本部分中只是针对南部、西部、东部的工业产业元进行介绍，由于沈北片区中的工业地 产项目将呈现出自身的不同走势，因此在介绍沈北区域情况时，进行重点描述。
- 本资料来自 -
35
产业地产定义
产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为 载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试 研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集 群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发 展力的新型产业形式。
南非粗钻石
- 本资料来自 -
筛分钻石过程
3
库利南被送往阿姆斯特丹，荷兰最著名的钻石切割师约•阿斯查尔手上 。约并没有直接动手，而是花了很长时间来研究库利南，并按它的大小和形 状造了玻璃模型，还为此设计了一套专用工具。
经过对玻璃模型的数次试验，最终得出最佳的打磨方案。
钻石在质量检测之前接受化学处理
- 本资料来自 -
6
我们认为，在沈阳北部，我们的项目就是皇冠上的明珠。
我们的工作，就是要精心打磨，让她的光彩更加眩目多彩。
- 本资料来自 -
7
沈阳金融科技产业园
我们的使命： 雕琢：如何在众多同类产品中脱颖而出－－项目亮点打造 准确：如何在市场竞争中立于不败之地－－项目准确定位 精细：如何将项目价值推到最高－－高效营销执行
5、优惠政策
➢ 提高固定资产折旧率。东北地区工业企业的固定资产（房屋、建筑物除外），可在现行规定折旧年限 的基础上，按不高于 40％的比例缩短折旧年限。
➢ 缩短无形资产摊销年限。东北地区工业企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的基础上 ，按不高于 40％的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的无形资产，应按协议或合同约定 的使用年限进行摊销。
➢ 提高计税工资税前扣除标准。东北地区企业的计税工资税前扣除标准提高到每月人均 1600元，具体 扣除标准由省级人民政府根据当地平均工资水平，在不超过上述限额内确定
➢ 扩大增值税抵扣的具体行业范围。其中包括装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制 造业、农产品加工业等行业。
- 本资料来自 -
在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高 核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；
伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产 孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。
- 本资料来自 -
37
产业地产发展阶段
专家对钻石进行仔细检测
- 本资料来自 -
4
库利南被成功切割后，由三个熟练的工匠，每天工作14小时， 琢磨了8个月。一共磨成了9粒大钻石和96粒小钻石。这105粒钻石 总重量1063．65克拉，为库利南原重量的 34.25％。
- 本资料来自 -
5
1907年12月9日，为祝贺英王爱德华三世的生日， 库利南被赠送给 英国皇室了。由“库利南”琢磨成的9粒大钻石，分别被安装在英国皇 冠和权杖上。
12
- 本资料来自 -
13
- 本资料来自 -
14
- 本资料来自 -
15
- 本资料来自 -
16
- 本资料来自 -
17
- 本资料来自 -
装饰设计律师会计师事务所动画制作贸易型企业1对办公成本较为敏感2对地段要求较低3对周边交通配套较为注重4喜欢能够彰显企业个性的物业产品300700平米1企业资金实力较低但是盈利前景较2多为技术密集型企业其员工对于办公环境要求较高3企业法人多为青年才俊下海创业且在行业取得了一定的成就4多数企业会选择按揭贷款5注重员工间的氛围营造1沈北新区当前房价较低办公成本不高且适合企业长期发展2期望购买产品后获得更多商机与发展3期望办公场所能够从内到外的体现出自身企业的特性及特质4不排除两个或以上企业合资购买的可能性110项目综合定位建议客户选择写字间的偏好客户性质企业特性决策流程签约难度国企事业单位部门设置较多在做较大决定的时候除硬件因素外对很多软性条件较为敏感执行人员较为官僚化属于多维决策过程其中人为因素占据相对主导位置但是一旦签约成交其执行速度较快专员接触项目上报主管领导内部讨论会班子会上报总部条件洽谈总部审批确定购买困难私营民营决策程序单一决策是否迅速取决于企业老板的性格以及其对项目的主观印象一般来说同等价格看条件同等条件看优惠同等折扣行政部接触项目报财务部报企业老板联合看房后续跟踪签约成交中等股份制上市公司决策程序较为复杂环节较多一般需要接触行政部财务部办公室主管副总总经理董事会其决策程序较第一类企业相比复杂程序毫不逊色不同的是此类企业更重视经营成本因此说服程序甚至比国企事业单位更为复杂行政部接触项目撰写选址报告综合评审副总论证总经理论证上报董事会商讨合同条款成交较难外企合资企业决策过程漫长思路清晰务实一旦签订合同即忠实执行极少发生违约情况但是需要与诸多竞争对手进行综合比较对价格环境等因素敏感度极高代理公司接触项目撰写项目评估报告上报中国或沈阳地区项目总部审批上报境外总部或董事会研究总理公司商讨佣金与代理公司商讨合同签约成交极难111项目综合定位建议不同客户的购买决策过程企业类型决策层级共性习惯分析信息获取途径年龄区间出行习惯沟通习惯其他特征国企事业单位执行专员网络报纸内部期刊电视3045岁自驾少部分使用公共交通工具深奥轻易不做承诺凡事请示领导戒心强对地产专业度较低只负责根据上级指派进行选址对新建小区的开发有一定偏好主管领导报纸内部期刊电视网络4050岁公车部分有司机不轻易发表意见做事谨慎善于暗对接洽人的信任度很重要民营企业私营企行政部人员网络报纸时尚杂志2328岁公共交通工具建设性意见不多一般为忠实执行者根据情况如实
成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产
基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相
关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的-工本资业料来园自。 -
40
沈阳地区产业地产扫描
18
- 本资料来自 -
19
- 本资料来自 -
20
- 本资料来自 -
21
- 本资料来自 -
22
- 本资料来自 -
23
- 本资料来自 -
- 本资料来自 -
38
沈阳地区产业地产扫描
沈阳工业地产划分 各片区典型项目介绍 沈阳工业地产小结
1、沈阳工业地产划分： 产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间
➢ 沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强、工业领域企业搬迁改造、招商引资大规模展开， 企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局，形成了产业特色比较鲜 明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间。