天津市别墅市场研究报告

天津市别墅市场研究报告
1.天津宏观经济环境分析
天津是中国四大中央直辖城市之一，是中国沿海开放的国际口岸城市。

由于其特殊的地理位置，天津是中国北方最大的经济商贸中心。

不过天津市是老工业城市，由于历史原因，上世纪80年代经济增速曾低于全国平均水平。

90年代初,中国作出加速环渤海地区开放和开发的决策，天津作为这一地区最大的沿海开放城市，经济开始加速发展。

1993-2002年，天津经济年均增长12.2%,比同期全国平均增幅高2.9个百分点。

其中，2001年和2002年天津GDP增幅连续两年居全国各省份首位。

2002年，天津人均国内生产总值达到22068元，比1992年增长2倍。

2002年国内生产总值首次突破2000亿元，比2001年增长12.5%,增幅在全国各省、市、直辖市和自治区中列第一位。

天津市全社会固定资产投资突破800亿元，比上年增长15.1%,外贸出口突破100亿美元，累计利用外商直接投资突破200亿美元。

2003年天津人均生产总值突破3000美元，实现全市生产总值2386.94亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%,增速比上年加快2个百分点，创1996年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。

全市人均生产总值由上年的22380元增加到25874元，按当年汇率折算，折合3126美元，比上年增长13.8%。

2003年对天津来讲是意义非常的一年，全市投资规模扩张拉动建筑业增长。

全年建筑业完成增加值108.97亿元，比上年增长12.1%;完成总产值498.66亿元，增长46.6%。

全年房屋建筑施工面积3348.22万平方米，增长35.3%;房屋建筑竣工面积1601.05万平方米，增长54.3%。

全市建筑施工企业共承接施工项目22863个。

按产值计算的全员劳动生产率人均达15.25万元，增长29.8%。

去年海河两岸综合开发改造全面启动。

海河清淤216万立方米，堤岸改造完成8.9
公里。

海河东路、海河西路等4条道路基本建成，慈海桥、大沽桥开工建设，狮子林桥成功顶升。

六大节点规划编制完成，古文化街海河楼商贸区、运河经济文化商贸区、大悲院商贸区开工建设。

全年海河两岸综合开发完成投资56亿元。

城市基础设施建设全面铺开，进展顺利。

全年城市基础设施投资263.67亿元，比上年增长34.2%,占全市的比重达到25.2%,主要投向地铁、轻轨、港口、公路等重要基础设施项目。

津蓟、唐津高速公路竣工通车。

津滨轻轨开始试运行。

地铁一号线进入主体施工阶段。

新增高速公路里程179公里。

完成了海河东路、金钟河大街、卫国道等一批主干道路的扩建，四化河、北塘排水河、月牙河二期3条河道改造全面完成。

拓宽和打通了西湖道、复康路等一批卡口道路。

城市灯光夜景建设初具规模。

完成了207幢高层建筑、510幢多层建筑、158幢特色风貌建筑整体灯光装饰，156幢大中型公共建筑实施了里光外透，安装了76处绿地小品灯光。

新建银河公园、海河外滩公园等一批绿地广场和社区公园，全市新增城市绿化面积2500万平方米，建成区绿化覆盖率达到31%,城市人均公共绿地面积6.5平方米，比上年增加0.9平方米。

2004年拆迁300万平米，预计带动900万需求。

今年是天津市大规模城市建设的第二年，承接去年450万平方米拆迁之势。

今年天津市根据城市建设及居民住房改善需求，确定拆迁规模在300万平方米，涉及拆迁居民10万户。

主要包括海河建设拆迁、旧城区改造和干线道路拓宽，边缘危陋平房改造三部分。

如除了海河建设带来的大量拆迁外，还包括重要道路及其沿线桥梁附近房屋拆迁、外环线内74公里铁路沿线50万平方米左右的破旧房拆迁、村镇破旧平房拆迁等。

如果按以往天津市危改“拆：购（建）比率=1：3υ理论上可形成约900
万平方米的安置型住房需求（即时+滞后为了保证市场供需平衡，天津市今年拆迁将在拆迁量和拆迁节奏上加以控制，通过适度调控拆迁规模将安置型需求控制在合理范围内，达到调控安置型需求和调整市区土地供应量的双重目标。

目前,各区已经不同程度的进
入了今年计划拆迁阶段。

如小王庄地区危陋平房区今年要大拆大建，新开河北岸的志成道快速路拆迁已经启动。

河东、河西区部分地段也开始进入今年拆迁计划实施。

表一：天津市历年主要宏观经济指标
表二：全国GDP及GDP增长率
2天津市别爨总体市场分析
2.1 天津市别爨市场发展回顾
天津是中国房地产业实行市场化比较早的城市之一，近10年来在改造危陋旧房、兴建大型普通住宅楼群的同时，还开发出梅江南、东丽、津南等别墅住宅区。

最初购买别墅住宅的多为外籍人员和天津市富人阶层，但随着近几年天津经济发展，社会财富增加，相当一部分市民也十分想往购买别墅住宅。

1998年以来，万科兴业公司、松江置业、仁爱等房地产开发企业，开始面向中高档的消费者设计开发别墅住宅，分别在天津南部和北部的城乡结合部兴建别墅楼盘。

他们利用城乡结合部低廉地价降低成本，做到别墅价位较低一些，中档收入的消费者敢于问津。

从此开始别墅房地产开始在天津有了新的发展征程。

回顾：天津别墅的发展沿革
追溯天津市别墅式住宅建设的起步，还得从“五大道”说起。

由马场道、睦南道、大理道、常德道、重庆道组成的“五大道”地区，曾经是历史上英租界的高级住宅区，这里汇聚了1901年至1935年间德国、意大利、法国、西班牙等欧美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫主义别墅建筑，以及部分中西合璧风格的洋楼建筑，是“天津小洋楼”的集中区域。

如今，这里已被天津市政府列为重点优秀风貌建筑区域、市级文物保护单位。

从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当时以独体别墅项目为主的若干别嬖项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，配套和相关的物业管理都没有一个质的突破。

所以在开发和销售均没有达到理想状况。

上世纪90年代末，天津别壁市场开始呈现稳步增长趋势。

这表明天津高档住宅市
场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。

自此，天津的别墅市场开始日趋成熟：别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、价格也日渐符合市场需求……天津别墅市场进入了稳步增长的时期。

区域：营造多元化的区域市场
天津人历来都以城市西南地区为上风口，所以西南地区也就成了高档住宅，尤其是别墅项目发展的风水宝地。

早在上世纪90年代初、中期，沿着西外环线侯台开始往南，就陆续建设有不少别墅，如：“侯台别墅”、“蒙地卡罗别墅”、“科馨别墅”、“林溪别墅”等,这些都以独体别墅为主。

随着近年天津房地产市场的蓬勃发展，天津的别墅式住宅建设在经历了几年的沉寂之后再次兴起。

这股风潮应该源于上世纪末万科在北辰区京津高速路出口推出的“万科花园新城”,“万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。

在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前，这种区别于独体别嬖又类似于别墅的住宅，被理解为开创了天津别墅市场的新产品，一时间成为天津房地产市场的宠儿，销售率达一度达到90%o
在地缘上，天津与北京距离很近，天津房地产产品的发展受北京影响也比较大。

当北京推出“康城”，"Townhouse”这个名词新鲜登场时，天津一些地产商很快就酝酿出自己的“Townhouse”产品，新近出现的联排别墅产品等很快成为天津别墅市场的闪光点。

进入2001年后，天津别爨市场出现w Townhouse n热，同时在区域市场上发生了
一些变化。

别壁开发区域市场由西南方向逐渐转移到正南或偏东的方向发展。

其中，位置更靠近中心城区的环境良好地段以及城乡结合部、经济开发区等区域，尤其受到开发商的青睐，“领世郡”“城市别墅”、“仁爱•濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛・蓝
湾”等以联排别墅为主的项目正是这一区域市场的代表。

这些别墅项目中，“城市别墅”离城中心最近。

地处在友谊南路与郁江道交口附近，因为就在中环和外环中间，紧邻城区中心，所以干脆推出“CtyHouse”的概念——“城市里的房子”，“城市别墅”可谓名副其实。

同样以联排别墅为主的“仁爱•濠景庄园”，位于卫津南路南口红旗南路，紧邻“天津体育馆”，其地理位置优越自不必言。

而作为2008年北京奥运会的分会场，天津市政府还要在附近兴建“天津奥林匹克体育中心”，随着2008年的日渐临近，“仁爱•濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。

目前,该地段越来越繁华，越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。

处于城区南部、在交通上紧邻外环线的别墅项目，当推天津市城市总体规划中五大安居工程之一“梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛•蓝湾”，它们都西临卫南洼风景区，自然景观良好。

这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境，共享50万平方米超大湖面水景，拥有优美的自然环境和良好的人文环境。

在规划布局上，“汐岸国际”和“半岛•蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展，交通和环境上极尽优势。

同样，位于位于天津市中心城区东南、津南区双港组团西部的领世郡项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。

地块东邻微山路，西依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津沽二线300米城市绿化带，南部为双港湖，地块位于天津市上风口，具备良好自然生态环境。

项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区
——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。

产品：重视向国际化方向靠拢
虽然从目前市场上来看，联排别墅仍唱主角，但较之以往,其产品也已更新换代。

以万科“美国小镇”为代表的a Townhouse w问世后，联排别墅产品换代明显加快。

其表现特点是：开发商在建筑规划、景观设计上重视向国际化方向靠拢。

例如：在景观设计上，“汐岸国际”和“半岛•蓝湾”都是延请美国泛亚易道(EDAW)设计；“玫瑰庄园”聘请的是加拿大的卡尔皮克森景观事物所；“城市别墅”的景观设计则邀请了澳大利亚的一家设计公司。

而在建筑设计上，“汐岸国际”邀请的是加拿大B÷H国际建筑事物所；“城市别箜”则延请了德国WSP o至于“仁爱•濠景庄园”，其规划和景观则都由来自美国的EDSA公司操刀。

值得引起注意的是，早期天津别墅社区内公园似的大块绿地、大块景观现象已被渐渐切割成小块风景。

现在的别墅社区环境向小家庭院、自然坡地、植被绿化、桥溪流水发展，由过去观赏型景区转为亲切、互动型景观方向演变。

开发商们更多地将社区环境向人文叙述型转化，以满足高层面消费者的需求。

例如：“汐岸国际”提倡“生活不在家”；“仁爱•濠景庄园”讲求的是：“少，就是多"；“玫瑰庄园”倡导“都市田园生活”，广告主题为：“把纯别墅生活还给冷静的中产阶层”；“城市别墅”干脆提出“城市里的别墅，只有城市别墅”。

这些变化在天津市项目里表现明显，在位于经济开发区的新别墅产品中也同样表现突出，如天津合生珠江房地产开发有限公司在天津的力作“京津新城”总的占地面积20000亩。

其中还规划有大规模绿地和水景高尔夫球场。

可以看出，天津的别壁市场正由过去的改善型转向实用型再向居住生活型演变。

价位：经济型别墅一枝独秀
天津的联排别墅产品，户型面积一般在90—400平方米不等，主流户型面积在
200—300平方米之间。

虽然天津各别嬖项目位置各异，有市区与市郊区、市区与开发区之别，但价格差异并不是很大，联排别墅每单元总价在90—300万元的区间内，主流产品总价一般都在120—250万元/每单元。

独体别墅产品的户型面积则差距较大，主流产品的面积在300-400平方米之间，但各个别墅项目的差异很大，尤其是独体别墅总价差距就更大了，大致由300万元一600万元不等。

与北京、上海等城市的别墅市场消费群不一样的是，天津的国外客户不多，所以无论是独体别墅还是联排别墅，消费群体都为本土消化居多，约占70-80%,购房者多为私营业主，占整个消费市场的四分之三甚至更多。

这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所，只有“城市别墅”因紧邻市中心而通常被购房者作为第一居所居住或作为办公室使用。

而在经济开发区，由于在天津投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模。

所以，在位于经济开发区附近的别墅产品消费上，韩国、日本人占有一小部分。

这部分人购买别墅，基本上都是自己居住，投资或做办公场所的不多。

从整体市场来看，联排别墅占据了四分之三的别墅市场，但独体别墅也正慢慢浮上水面。

市场上在售的独体别墅都为联排别墅甚至普通住宅项目的其中一部分，像“万科水晶城”就是由联排别墅、双拼别墅、花园洋房和公寓等混合产品组成，“汐岸国际”和“半岛•蓝湾”也基本如此。

而本属于公寓项目的“蓝水假期”，也在小区中心的人工湖边围建起6栋独体别墅，算开发商对别墅市场的小试牛刀，毕竟物以稀为贵，这6栋独体别墅很快就销售完毕，目前在天津市场上还很少有像“领世郡”一样的纯别墅的项目。

发展：迎接别墅市场的全面成熟
经过几年的开发建设，天津市的别墅市场正逐步走向成熟。

在区域市场方面,已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格局，开始向中心城区的城乡结合部及其他地区（如区县经济开发区）发展；在别墅类型方面，也由过去的独体式向更加经济适用的联排别墅发展，并且开始在新增别墅中占据主导地位。

值得注意的是，天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，占整个天津市的60%左右，别墅售价一般在3000—5000元/平方米之间，基本上属于经济型别墅，经营状况良好。

联排式别墅的大量涌现，降低了投资成本，同时由于投资者准确的市场定位、别具一格的设计理念、日益便利快捷的交通、完善的生活设施以及人性化的家居环境，深受购房者的青睐。

在天津，还很少有单独项目全部为独体别墅产品，这说明独体别壁市场仍然没有达到成熟期。

一方面，联排别墅的热销，可以视为中产阶级当作独体别墅的过渡产品消费，为独体别墅市场的成熟埋下伏笔；另一方面，天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，独体别墅在未来依旧有不小的市场需求。

因而，未来别墅的开发，更需要准确定位，精心设计，追求个性，同时依据市场容量的逐渐扩大适度开发。

2.2 天津市目前市场产品状况
据统计，截止2004年8月底天津市存量别墅数量在39个左右（部分楼盘分期开发，由于风格、时间等完全不一样，所以分别计算个数）。

总建筑面积（含规划未开发面积）在365万平方米左右，2004年在售和准备销售的别墅项目21个，这21个别墅项目中有大部分都是项目已经存在，但是别墅部分尚未推出。

天津市各区域存量别嬖情况
从天津市别墅供应量来看，天津经济技术开发区仍然是天津别墅市场份额占有率最高的区域，天津经济技术开发区是天津后起的区域，此区域内人员多为外企工作者和大
型企业的中层以上领导和一些外籍人士，居民收入水平普遍较高，在加上此区域内房地产发展比较迅猛，和其他大的城市像北京，上海的房地产发展水平相差不多，所以成为天津别爨最多的区域,开发区的别墅主要集中在第一、二、三大街上，现在随着开发区规划的不断扩大，经济不断发达，房地产市场相应的发展火爆，别墅市场也呈现一派兴旺，在“万联别墅”、“欧美风情小镇”项目之后，“泰丰家园”、“鸿泰花园别墅”、“阳光新干线”等“Townhouse”竞相推出，反映出开发区房地产高端产品的旺盛需求。

从城区来看，天津的红桥区、河东区别墅甚至是低密度住宅的数量很少，南开区的项目开发时间都比较早。

而河西区别墅项目较多，尤其是这两年来随着梅江区域的发展和成熟，大梅江已经成了天津市高档住房的主要聚集区。

别墅项目在这里聚集。

主要原因是西部自然环境较好、整个区域能形成富人居住区的大环境。

随着大梅江的概念深入人心，该区域对高端消费者的吸引力也逐渐的增强。

2.3天津市别墅市场代表性项目分析
2.31领世郡简介
领世郡项目位于天津市中心城区东南、津南区双港组团西部，是天津市规模最大、档次较高的低密度独立住宅社区。

地块东邻微山路，西依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津沽二线300米城市绿化带，南部为双港湖，领世郡交通对于有车族来说出行较为方便，项目紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密，建设中的天津市地铁一号线将延伸入双林组团。

地块位于天津市上风口，具备较好自然生态环境。

项目依傍天津市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望,西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。

领世郡总占地为5348亩，其中：外环线控制绿化带占地2250亩，规划
shoppingma11商业用地311.5亩，现状国际学校占地88亩，规划名校100亩,规划住宅用地2598亩。

本项目规划住宅建筑面积约为70万平方米，规划容积率为0.4o
绿化带内将建设1800亩运动主题公园一座和拥有34个打位的高尔夫练习场一座。

领世郡超出房地产传统范瞎，采用复合地产的形式，项目的竞争手段不是地点、面积、景观、配套、价格等可以轻易复制的常规手段，项目的核心优势是150公顷绿化景观+低密度住宅，开发土地，使土地升值，但又不破坏环境，而是与环境和谐共存，其次就是新的生活方式和个性化需求，领世郡与中心城区项目的生活方式是根本不同的，为渴望摆脱多年以来沿袭市中心生活的客户提供了一种几乎是理想的舒适、和谐的小康生活，这种生活方式极大的提高了住户的生活质量；在这方面，能与之相比的只有天津万科东丽湖，但东丽湖项目又在距离市中心的距离上逊于领世郡。

合计40964
即将于2004年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化，以经济型低密度住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品，以小镇中心、原味北美低密度住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。

项目由02年全美住宅设计排名第一的NBA（纳尔斯波顿建筑师事务所）单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计，作为专业的住宅发展商，我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念，我们期望领世郡能引领天津住宅市场之风骚，代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。

领世郡项目计划分五期。

首期住宅占地约400亩，首期住宅建筑面积约10万平方米。

SHe）PP1NGMA11占地400亩，二到五期基数400亩，届时再依市场和项目发展情况调整。

每期开发周期为1年一一1年半，项目总开发期为5-6年。

2.3.2 汐岸国际简介
汐岸国际位于友谊南路梅江南，西临卫南洼风景区，由松江置业发展有限公司开发建设。

该项目的价格还应有较大的升值空间。

梅江南的水是无法复制的，卫南洼的环境是无法复制的。

梅江南是天津市范围内最适合居住的地段，它具有相对的唯一性。

相信随着该区域的商业、交通、学校等大配套设施的逐步完善，几年后那里的房地产价格一定还会有一个新的飞跃。

汐岸国际总建筑面积112500平方米，2003年10月开盘，2004年6月、7月、8月分别有不同的组
团陆续入住。

目前在售的为大岛组团，建筑面积约为2万平方米，为低密度的洋房和三层半别墅。

将于9月底入住。

其中洋房户型建筑面积均在150——240平方米之间，别墅面积基本在230——290平方米之间。

洋房部分5900元/平方米起价，联排别墅售价基本在7000——8000元/平方米之间，最贵的是临湖双拼别墅，售价达I1oOO——14000元/平方米，在天津市范围也属顶级豪宅了。

汐岸国际的环境景观优势在天津市可算得上是独一无二，那里有大面积的湖景和优美的自然风光，空气清新，是天津目前公认的富人区所在。

建筑的外立面比较沉稳大气，区内景观环境比较有特色，市内罕见。

从其豪华会所、高尔夫练习场、三大乡村俱乐部的排场不难看出该项目开发商的雄厚资金实力。

作为梅江南地区的总规划者，松江置业当仁不让把最出彩儿的一块地留给了自己。

但从目前该区域现状看，若作为第一居所交通暂时还不是很方便。

没有直通的公交路线，周边也没有成熟的商业设施。

但是在这里居住的业主大都有私家车，这样缓解了项目地点上的缺陷。

2.3.3 万科水晶城
万科水晶城是天津万科地产2003年推出的大规模高品质居住社区，位于天津南部城区，梅江南板块之卫津河东岸，北接潭环支路，南至涪水道，西起友谊路延长线，东临解放南路，占地近670亩，建筑面积约40万平方米，包括9个组团。

水晶城于2003年5月18日盛大开盘，一期共计732户，建筑面积约11万平方米，将于2004年6月底入住。

整个项目开发时间预计为3-4年。

水晶城主要有三种住宅类型：万科专利的专利产品——情景花园洋房、ToWnHouse——联院别爨、以及创新多层公寓——院景公寓。

建筑借鉴了欧洲小城和
天津"五大道”的风格和神韵，外观色调素雅、稳重，层次丰富，材料的质感极强，内部空间布局更为新颖，尺度更加合理。

）万科水晶城达到了资源的充分利用规划中将位于场地中心位置的原吊装车间厂房加以改造，保留它的结构骨架，骨架中插入新的建筑形体，改造为小区的中心会所。

新旧建筑语言的对话，将给人以其强烈的视觉冲击。

B、场地东边原大任庄路以前为市政道路，具有较长的历史，规划设计中将道路面加以改造，路两边茂盛的行道树完全保留下来。

C、小区东入口的花园是在原卫生院的旧址上，这是一片成长多年的高大乔木，树冠遮天，将原貌树木全部保留下来，并在原建筑的位置上重建片段山墙。

老树和山墙会给来此休息的人们静静讲述着一段历史。

d目前售楼中心将来可作为小区的一个商业设施，建筑布局和造型是在认真考虑到现状树的条件下设计的。

它和周围的树紧密结合，树中有房，房中有树。