甲方在写字楼项目中的管理研究

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2023.20 / Architectural Design and Theory 建筑设计·理论随着市场需求的不断增加，我国的写字楼建设也在快
速发展，这在很大程度上满足了人们对办公场所的需要。

然而，随着写字楼项目开发的不断深入，很多企业在开
发中出现的各种问题也越来越多，已经成为企业发展的
一大障碍。

因此，对写字楼的建设管理问题进行研究是
非常有意义的。

最近30年，全国各地工程建设的规模越
来越大，这就要求在工程建设中进行一体化的管理。

在
《工程建设项目管理》一书中，作者提出了一种新的工
程项目管理方案，即对一项建设项目从头到尾进行全面
规划设计和施工管理，以满足业主对功能的需求。

在很
多项目中，甲方作为主要管理人员，在工程项目建设中
起到很重要的作用，也得到很多人的接受和认可。

在当
前的工程建设行业，甲方管理团队尤其要重视项目建设
的质量，通过不断学习来提高自己的管理水平和管理效
益，建立更加有效的工程项目管理机制，为企业创造更
大的经济收益。

文章以甲方对写字楼项目管理为切入点，
对其在工程管理中所存在的问题进行分析，并就如何改
进写字楼项目的管理提出了相应的优化措施。

1甲方的职能1.1管控项目成本工程进度要按照计划推进，且项目质量要得到充分保证，成本部门相关管理人员必须采取有效的管理措施，最大限度地降低建设成本和实现企业建设价值最大化，为建设企业带来利润。

例如明珠湾开发大厦项目（见图1），在前期设计阶段，甲方通过评估项目的可行性，考察当前相关的建成项目，经过分析研究，确保设计方案不仅可以满足工程规范的标准，还能方便项目的施工和建设，并通过科学合理的施工计划和方案，提高项目建设效率，缩短建设工期，节约人力、材料等不必要的费用，从而摘要 文章以甲方在写字楼项目中的管理为切入点，分析目前我国写字楼项目在建设中存在的诸多问题，如甲方对进度、质量和成本等管控力度不够。

因此，必须明确甲方在工程建设中的责任和内容，并在写字楼项目管理中发挥甲方应有的职能，包括管控项目成本和进度、保证施工安全和质量、管理好资料文件和安排项目会议等。

同时，针对以上存在的问题，给出相应的优化方案，即在项目管理过程中，重视施工安全和施工质量，做好技术和设计管理，协调好各部门的工作，严格管控项目合同，对项目进行整体统筹。

只有这样，才能提高写字楼项目的品质，推动我国房屋建筑工程领域的长远发展。

关键词 写字楼；甲方；项目管理中图分类号 TU712文献标识码 A DOI 10.19892/ki.csjz.2023.20.46Abstract This paper takes the management of Party A in office building projects as the starting point, and analyzes many problems that currently exist in the construction of office building projects in China, such as insufficient control of progress, quality, and cost by Party A. Therefore, it is necessary to clarify the responsibilities and
contents of Party A in the construction of the project, and to play
the functions that Party A should have in the management of office
building projects, including controlling project costs and progress,
implementing construction safety and quality, managing data and
documents, and arranging project meetings. At the same time, in
view of the above problems, corresponding optimization plans
are proposed, that is, in the project management process, attention
should be paid to construction safety and construction quality,
technical and design management should be done well, the work of
various departments should be coordinated, project contracts should
be strictly controlled, and the overall project should be coordinated.
Only in this way can the quality of office building projects be
improved and the long-term development of China’s housing
construction engineering field be promot ed.
Key words office building; Party A; project manageme nt 作者简介：沈唤亮（1977-），男，高级工程师、房屋建筑一级建造师、建筑经济师、土建造价工程师。

研究方向：建筑工程管理。

作者单位：广州南沙开发建设集团有限公司
甲方在写字楼项目中的管理研究Research on the Management of Party A in Office Building Projects
沈唤亮
Shen Huanliang
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进一步降低工程的投资，大大提升工程项目的经济收益。

工程项目施工现场管理是重点工作，施工流程、施工人员安排，以及变更和签证，都会对建设成本造成影响。

要想管控好建设成本，甲方就要了解现场施工的每一个细节，掌握施工进度和要求，才能获取最直接的数据[1]。

1.2控制进度
施工进度对施工质量、效益有很大的影响。

因此在项目施工过程中，必须对项目施工过程中的进度进行有效的控制。

为达到进度指标，需做到以下几点：①在规划设计阶段，对设计院各个设计阶段的设计图纸进行严格的进度安排和审核，并与工程建设、招标、采购等工作同步开展；②从建设单位的角度，按照建设单位的要求，制订具有可控性和实用性的建设项目计划；③从供应商的角度来看，按照工程建设对供应商的要求，制订了包括建材采购、建材运输和设备安装在内的全过程的供应计划；④根据工程建设动态管理的要求，对项目建设的进度进行科学、有效的管理；⑤甲方管理团队应该制订固定的会议协调沟通时间计划，让所有参与方都参加会议，对工程建设中出现的问题进行分析总结，并迅速、高效地给出合适的办法。

1.3安全和质量
对项目建设标准不清楚，就无法对现场施工进行管理，工程质量就无法得到保障，给企业造成损失。

因此，如何有效地控制工程的安全与质量，在整个工程建设中是非常重要的。

为了提高施工项目的质量，保证工程项目安全，甲方管理者必须加强对施工项目人员的培训，提高员工的安全意识。

在施工时，必须对各个工程施工环节进行仔细核实，确保现场每一处工程质量和安全措施都符合标准，将安全生产思想落实到一砖一瓦的建设中。

例如，在南沙国际贸易中心项目中（见图2），甲方管理团队遵循写字楼项目的要求，制定质量安全管理体系，针对可能出现的相关问题，提前制定预防对策，并与不同的单位和部门保持良好的合作，为工程质量和安全打下坚实的基础[2]。

1.4资料文件的管理
由于在写字楼整个项目建设过程中，会有很多文件资料及数据需要整理分类，甲方必须采取有效的管理办法，并要求参建各方，包括设计院、施工单位和监理单位对资料进行整理，最后作为项目档案进行管理。

施工材料管理的内容主要有职位职责、资料整理、材料移交、材料存档、存档管理等。

要根据建设项目的进展，及时收集整理数据，并严格遵循数据的真实性，防止后补伪造原始数据，使建设数据更好地反映建设项目的质量。

1.5安排项目会议
为确保工程施工顺利、迅速进行，甲方主管人员应建立一个高效的沟通与交流平台，比如召开项目周会。

在工程会议上，针对工程进度和工程中出现的问题，提出优化方案，对工程中出现的问题迅速进行交圈闭环处理，促进工程有序进行。

2项目管理中的问题
2.1进度和质量控制不合理
设计同时扮演着输出者和输入者的角色。

一个工程项目的规划设计指的是按照规划部门提供的基础文件，将其作为设计的依据和基础，结合企业的项目投资规模、产品定位、客户全体等进行方案设计。

一个项目能否顺利运营，规划设计的水平在很大程度上发挥着重要的作用。

图纸设计是项目建设前期最重要的工作，设计的深度和广度，以及项目的定位、客户群体等直接影响项目的建设成本。

为了能够快速回笼资金，企业一直都在强调高周转的模式。

在这种模式下，一个工程项目的规划设计时间是很短的。

在设计过程中，设计人员要应付各种层级的汇报工作，而且还要考虑工规证、施工许可证的申请要求和进度，这就导致设计周期短，设计图纸未
图1　明珠湾开发大厦项目（图片来源：作者团队自摄）
图2　南沙国际贸易中心项目在建中（图片来源：作者团队自摄）
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充分满足业主需求，各专业图纸不闭合，这些问题都会
在后期导致返工，给企业造成经济损失。

2.2成本管理不足
高品质的工程造价管理方式，对于建设项目能否顺利
完工至关重要。

甲方的工程造价管理团队应该对施工周
期内的整个项目成本管理做出决定，清楚项目成本管控
的重难点，确定整个项目的造价数额，并根据这些内容
来审核过程和结果。

目前，在对写字楼项目进行成本管
理时，管理者主要关注对写字楼内各因素的合理分配及
产品的设计费用，而对建成后的运营成本管理则相对较
少。

更多的公司在设定目标成本时，不去深入分析，而
是直接套用过往项目数据，财务管理也同样缺少完善的体系。

例如，市场推广支出在工程造价中所占的比重很大，有些甚至达到了工程造价的1/10。

同时，在设计、建筑、材料等方面，在没有考虑到项目的实际价格、周围竞争对手的建设标准等因素的前提下，一味地提升建筑品质，以求取得更好的销售业绩为目标，这会导致建设和经营成本过高。

所以，项目进展要求规划设计、成本部、工程部和营销部等部门之间同步协作，根据项目的整体运营和设计方案，进行最经济的造价优化，从而达到项目的最大收益[3]。

2.3现场管理未及时跟进
甲方只有加强管理，才能保证项目满足实际需求。

而合理的管理办法是对工程项目进行统一管理，充分配置资源，规避在项目建设过程中，由于设备或者其他因素导致项目现场进度滞后。

在写字楼的开发过程中，存在以下问题：首先，工程项目的验收体系不健全。

比如，基层的隐蔽部位在施工过程没有及时验收。

其次，管理团队人员不稳定，且专业水平较低，配置不平衡，对设计图纸不了解，没有积极主动地寻找问题。

一旦遇到现场问题，不去想怎么解决，反而先把责任推给别人，这给解决问题带来了更大的困难，从而拖延了项目的进度。

2.4各方沟通存在障碍
甲方与施工团队沟通不顺畅和频率较低，信息不同步，造成建设过程错漏百出。

在建设前期不明确各自的职责，对自己的工作任务也不了解，更没有完善的制度和流程，导致无人管理事件的发生。

因此，在准备阶段，甲方应组织参建各方对工程项目存在的问题展开详细的分析和探讨。

在施工中，他们发现了很多细节性的问题，但时间节点非常紧张，如果为了满足进度，就会忽视细节问题。

为此，就要进行设计变革和现场返工，出现大量签证，造成时间浪费和经济损失。

这样就会超出企业的建设预算，降低企业资金流和收益。

3项目管理优化方案
3.1重视施工安全
在建筑工地的管理中，安全建设是一个重要方面。

在工程建设时，甲方要重视现场人员的安全操作，强化安全管理，把安全放在首位。

甲方不能随意扩大生产规模，更不能为节省成本而减少对现场安全管理费用的支出，反而应该加强对施工人员的安全教育。

甲方不能只追求工程进度，不按原计划的进度施工，并且在较大程度上缩短工期，造成施工方无法顾及安全要求，如部分施工人员没有佩戴安全帽，也没有其他任何安全防护就上岗作业。

在南沙国际贸易中心项目建设中（见图3），甲方单位强制要求施工方对相关施工作业人员进行上岗前的安全教育，使所有作业人员明白安全施工作业的重要性，并在施工过程中遵守要求和程序，确保工程施工作业的安全[4]。

3.2重视质量管理
写字楼项目在规划设计和施工建设环节中存在着诸多的问题，这些问题对写字楼项目的质量管理提出了新的要求。

为实现全方位的质量管理，甲方、施工单位和监理单位应该对建设工程项目的总体质量进行检验和监督。

在实际工程建设过程中，甲方应选择经验丰富的项目负责人，对现场施工进行严格的监督管理，对建设材料做抽样检测，满足国家标准后方可进场。

在施工期间，为了激励员工找出设计图纸上的缺陷，或者提供改进建议，可以设置适当的奖励。

甲方管理者应该关注每一个环节的实际施工状态，对工作的关键点进行充分的把握，严格依照质量目标对施工企业进行管理。

施工企业要想提高项目的质量，必须按照甲方的建设质量标准和建设步骤开展作业[5]。

3.3重视技术管理
进入2000年以后，我国社会快速发展，其中经济与科技的发展尤为显著，这也带动了各行各业的发展，建设项目也随之进步。

因此，在对建筑工程施工技术进行管理和实际操作的时候，写字楼项目可以引入优秀的工程技术人员，从而更好地服务项目建设。

比如，与传统木模工艺相比，铝膜工艺拥有模板易装拆、施工效率高、耐久性、适用范围广等优势。

3.4重视设计管理
在建设过程中，土地费用是一个很大的因素，而土地图
3　南沙国际贸易中心项目（图片来源：作者团队自摄）
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费用的科学性和合理性又是一个关键因素。

因此，在项目取得用地之后，应该在规划设计阶段实施方案招标，并对设计图纸进行优化。

最重要的是图纸会审，需要各个部门一起看图审图，找出设计图纸的问题，并将问题消除在设计阶段，从而减少在后续施工中出现的不必要变化。

对于我国的写字楼工程项目，精细化的一体化和标准化的模块设计是一个不可避免的发展阶段。

在融通大厦项目中（见图4），在开始设计写字楼时，客户体验必须作为一个重要因素来考虑，从产品的设计理念出发，融入人性化的设计空间，在后期装修改造中可不受约束，以达到不同客户个性化的办公需求。

此外，应重视新材料的推广，在研发阶段开发精品，利用高科技进行产品创新，最终打造出属于自己的产品实力，构建出属于自己的产品名片，帮助公司进行市场营销，提高产品的销售效率，为公司带来更多的收益。

3.5做好沟通协调的工作
高效的沟通交流是工程项目顺利实施的先决条件。

在项目开发建设的过程中，难免出现一些分歧。

工程项目规模越大，施工流程就越复杂，施工现场就更容易由于不同的班组施工界面问题而造成混乱。

在这种情况下，由甲方负责做好各方之间的交流与协作工作，并遵循公正与客观性的原则。

在施工过程中出现的各类问题要充分协商沟通，制定出相应的方案，保证工程建设的安全，保护参建各方的权益。

3.6严格管控项目合同
工程项目的建设过程通常都会有多个施工单位一起参加，也会根据专业和职责不同负责相应的施工任务，各施工单位应该与甲方签订合同。

在合同里面，详细说明各方的职责和范围。

在制定和签署合同时，甲方的管理团队应该对整个工程合约的内容给予足够的关注，对各方的条款尽量做出详细且无歧义的说明，尤其是施工界面的区分。

在实施过程中，要对合同中的偏差值进行及时补充，以防止由于时间跨度较大、人员变动等原因而无法明确责任。

在签订了合同之后，应该依照合同的规定，强化管理，工作进度和工作成果必须按照合同规定的时间完成，完成的成果可作为向甲方提出在该节点的付款请求依据。

甲方的项目应与成本部、规划设计部、市场营销部等部门联合进行验收，并在验收通过后，根据项目的资金安排支付款项。

3.7项目统筹
甲方对写字楼项目的管理在项目建设中起着至关重要的作用，它也是一种通过管理工程建设进度和建设资金分配计划来确保工程质量的重要方法。

除此之外，甲方管理应该了解最新的市场趋势，如绿色环保的建筑材料、最安全且效率最高的施工工艺，以及最新的设计手法等。

从项目的经济性、实用性和安全性出发，作出全面且可视化的项目总体规划，从而让管理更加明确，解决问题的方式更加高效，实现更可靠的目标。

4结论
在管理写字楼项目建设时，甲方要履行好管理者的职责和权利，对项目的规划设计、项目建设进度、项目建设质量和项目建设成本等进行控制，确保写字楼项目建设任务的顺利完成。

甲方管理团队要通过工作经验的积累和不断学习总结，提高自己的专业技术水平，并在建设过程中加大施工质量和施工进度的管理，促进项目的长远发展。

根据本研究可以看出，在写字楼的施工管理中，甲方还存在着以下几个方面的问题，比如现场施工管理经验欠缺、对项目设计质量和进度管理不足、与相关单位及相关部门协作效率低等，尤其是建设成本管理意识较差，而这些问题都会直接给项目带来经济上的巨大损失。

因此，在写字楼工程中，甲方应该对施工方进行强化管理，要求施工方严格按照设计图纸施工，对各环节的实际施工状态进行充分的了解，对质量与安全进行全方位的控制，保障工程项目的顺利建设。

参考文献
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[5] 李玉秀．建筑工程管理与工程质量监督相关问题分析[J]．城市建筑，
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图4　融通大厦项目（图片来源：作者团队自摄）。