沈阳·铁西红星美凯龙项目整体定位报告
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17
商业价值
工程周边商业态势非常好,工程可以为此区位起到画龙点 睛之妙!未来价值不可估量!
➢东临凯马汽车 城
➢西临金枫南路 商业圈
➢南临大规模城 市住宅群
本 案
城市住宅 建筑聚集 建筑群
已规划,正在火速建造中,未来 区位良好,工程人气聚集简单, 产品升值必将非常迅速!
18
小结
就目前情况来看，本案为区域级、区域重点开展商业主轴
பைடு நூலகம்
案例分析
市场竞争分析
发展战略及整体定位 各物业类型定位
20
2021全国各市GDP排名
城市
上海市 北京市 广州市 深圳市 苏州市
GDP（亿）
16872.42 13777.9 10604.48 9510.91 9168.91
增长率（%）
9.9% 10.2% 13.0% 12.0% 13.2%
级别
直辖市 直辖市 地级市 地级市 地级市
9
经济指标
苏州市GDP及固定资产投资额加速增长，苏州市经济 开展形势及潜力良好，处于快速开展阶段
15分钟
工程
北行商圈
30分钟 工程
市政府
铁西区 于洪新城
市政府
沈阳站 金
太原街商圈
廊 沈河区
和平区
大东区
浑南新区
2
地块四至
工程总体建筑面积为14万平，包括大型商业、独立商业、 商务公寓、写字间形成的大型综合性工程面对铁西区北二 路，昭示性强，交通便利
项目
数值
占地
27711.62
总建筑面积 142714.01 兴 地上建筑面积 10567.01 华
工程研究的工作阶段划分
市场调研工作
工程整体定位
工程地块查勘
区域特征研究：区域板块划分、人口、 商圈分布、消费者购物习惯等各方面的 调研
区域市场研究：区域规划、、商业市 场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场 的整体扫描
商业集聚：铁百商圈、北二路、九路 家具城、兴工街餐饮娱乐带等
访谈：专业人士、消费者、商业行业 人士等访谈
固定资产指标
2005年
20沈06阳年全市历2年0经07济年开展状2况008年
2009年
2010
1 固定资产投资(亿元)
数额 增长率
1870 20.30%
2106.99 12.60%
2360 12%
2611 10.30%
2967.35 13.60%
3617.82 21.9%
2
房地产开发投资(亿 元)
数额 增长率
5
世联对目标的理解
目标：利润、品牌、稳健 公寓局部的快速热销形成初步影响力，即现金流
2万商业的高利润热销再次掀起热潮，即利润点
5万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利
润+树立品牌关键点
6
核心问题界定
整体价值最大化
实现利润最大化 树立商业地产形象 后期稳健运营
规避一期同质竞争
VS功能定位 业态选择
路组成，线路总长公里，车站105座，形成两纵两横>“>并>〞>字
形总体布局，将覆盖平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区、
相城区、吴中区七个区所组成的苏州中心城区，面积约1100平方公
里，该交通网的建成，将构成中心城区综合交通的骨架，解决中心
城区居民的出行，到远期城市快速轨道交通出行总量占城市公交出
经济中心地带
比邻中国的金融和经济中心 ——上海。
拥有2500年吴文化底 蕴，在现代化进程中，吴 文化得到了保护和传承。
城市的区间交通规划更 多与苏州相城交融
13
城市规划
南部吴中是苏州重点开展方向之一
苏州市规划——“一体两翼，双城核心〞
北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T〞形北轴，以辐 射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城 市组团
4
房地产开发投资/GDP（%）
10.40%
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产开展关系
9.80%
10.60%
10.71%
9.36%
10.2%
小于4% 萎缩
停滞
4%-5% 稳定发展
5%-8% 高速发展
大于8% 10
经济指标
苏州市人口从2003年开始到10年增长稳定，人均可支配 收入持续13%以上增长，人民生活水平逐步提高，财富 积累速度较快
“南优松吴〞：南部主要包括吴中区大局部区 域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建 设成宜居城市。
“西控太湖〞：西部指太湖区域，主要是保护 太湖区域的生态环境，开展高端旅游。 14
城市现状
苏州现已开展轨道交通的建设,即将步入轨道交通主导的 时代.
苏州城市轨道交通远期线网由1号线、2号线、3号线、4号线四条线
街
大型商业
49618.98
独立商业
19948.91
商务公寓
16828.20
写字间
18993.16
北二路
云兴 峰工 街街
胜 利 大 街
沈阳站
规划路
工程四至：
东临云峰家园住宅工程，西至兴华街，铁西十 字金廊；北临北二东路，双向八车道；南至规划 路。
工程已经进行地下 局部的挖土工作
3
周边概况
地块周边的主要商业为众多汽车4S店及红星美凯龙1期， 未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。
问题1： 如何整体定位,通过协调各局部统一发力，即1+1+1≥3？
问题2： 保证工程各局部的合理定位，实现各局部的既定目标？
7
报告结构
项目属性界定 项目机会挖掘
案例分析
市场竞争分析
发展战略及整体定位 各物业类型定位
8
经济指标
排名 1 2 3 4 5
苏州近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水 平，在长三角地区占据主要地位，作为长三角地区的 主要门户，商机无限大
凯马汽车城
珠 江 新 城
16
木渎消费
金枫路商圈目前辐射范围为木渎区域，消费人群主要是长 期居住的木渎本地居民，木渎本地居民日常消费主要集中 在香港街,金山路商业街.
香港街多数以小商铺存在,规模大的商铺和精品 的商铺体量不大,香港街存在历史悠久,街铺稍 显陈旧,已经无法满足日新月异的潮流需求,故 新时代的广场应该应时需求运而生,倡导木渎更 好的消费!
工程本体分析 市场竞争分析 工程开展战略及整体定位 工程各物业类型定位
1
地块概况
地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利， 10分钟可到达沈阳站，5分钟可到达皇姑区等商圈
地块位于铁西区，北二路 和兴华街的交汇处。地处表 达十字金廊上。
皇姑区
北行商圈
于洪区
5分钟 工程
火车站
5分钟
工程
太原街商圈
行总量的比例将超过40%，占城市总出行的比例将超过18%。
15
城西商业板块格局
目前轻轨正在如火如荼地建设，随着金枫路创新创意街区内商 业、产业不断完善开展，一个具有突破性的规划成型后的金枫 路商圈，苏州西部最大体量的城市经济综合体，将呈现在人们 眼前。
金
山
路
香
商
港
业
街
街
金 枫 路 商 业 街
苏州吴 中国家 本 创业园 案
“中核主城〞：保护古城区，疏解古城区居住 人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新 区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅 游、效劳中心。
“东进沪西〞：东部为苏州中心城区首要的开 展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的 城市中心，与古城区-高新区形成的中核相照 应。
“北拓平相〞：北部是苏州中心城区重点开展 方向，规划建设北部新城。
上的中等规模综合体工程
城市层面
长三角中心城市
上海,苏州,无锡
轻工业城市向综合型城市升级 将工业产业拆迁至偏远地区
区域层面
核心商圈辐射区 传统老商圈 苏福路
项目处于珠江路与苏福路附近 香港街与金山路 凯马汽车城
工程层面 中等规模综合体
总建筑面积10万㎡，商业5万㎡
19
报告结构
项目属性界定 项目机会挖掘
星摩尔
兴 华 街
宜家居
美凯龙1期
北二路
家乐福
汽车贸易产业带
胜 云兴 利 峰工 大 街街 街
沈阳站
爱在城
铁百
规划路
浪漫满屋
华润置地广场
建设大路
4
目标及限制条件 目标：
利润：整体物业价值最大化 品牌：商业地产形象树立，符合集团整体战略定位 稳健：保证后期整体的良好运营
限制条件：
躲避与美凯龙一期的同质竞争
420 25.60%
470.74 12.08%
601.96 27.80%
718 19.30%
724.34 0.90%
935.8 29.2%
3
GDP（亿元）
数额 增长率
4026.52 15.30%
4820.26 19.70%
5700.85 18.30%
6701 13%
7740 11.50%
9168.91 13.2%
11
产业结构
苏州三产结构中，第三产业增加值不断提高，且增长幅 度超过10%，第二产业始终占据较大比重，仍然是城市 主导产业
2021-2021年苏州三次产业比重
12
城市定位
木渎东邻吴中区，西临高新区，与古城区相接.处于三 区交界处,中心地带，区位优势得天独厚
位于中国经济最活泼 的区域——长江三角洲
商业价值
工程周边商业态势非常好,工程可以为此区位起到画龙点 睛之妙!未来价值不可估量!
➢东临凯马汽车 城
➢西临金枫南路 商业圈
➢南临大规模城 市住宅群
本 案
城市住宅 建筑聚集 建筑群
已规划,正在火速建造中,未来 区位良好,工程人气聚集简单, 产品升值必将非常迅速!
18
小结
就目前情况来看，本案为区域级、区域重点开展商业主轴
பைடு நூலகம்
案例分析
市场竞争分析
发展战略及整体定位 各物业类型定位
20
2021全国各市GDP排名
城市
上海市 北京市 广州市 深圳市 苏州市
GDP（亿）
16872.42 13777.9 10604.48 9510.91 9168.91
增长率（%）
9.9% 10.2% 13.0% 12.0% 13.2%
级别
直辖市 直辖市 地级市 地级市 地级市
9
经济指标
苏州市GDP及固定资产投资额加速增长，苏州市经济 开展形势及潜力良好，处于快速开展阶段
15分钟
工程
北行商圈
30分钟 工程
市政府
铁西区 于洪新城
市政府
沈阳站 金
太原街商圈
廊 沈河区
和平区
大东区
浑南新区
2
地块四至
工程总体建筑面积为14万平，包括大型商业、独立商业、 商务公寓、写字间形成的大型综合性工程面对铁西区北二 路，昭示性强，交通便利
项目
数值
占地
27711.62
总建筑面积 142714.01 兴 地上建筑面积 10567.01 华
工程研究的工作阶段划分
市场调研工作
工程整体定位
工程地块查勘
区域特征研究：区域板块划分、人口、 商圈分布、消费者购物习惯等各方面的 调研
区域市场研究：区域规划、、商业市 场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场 的整体扫描
商业集聚：铁百商圈、北二路、九路 家具城、兴工街餐饮娱乐带等
访谈：专业人士、消费者、商业行业 人士等访谈
固定资产指标
2005年
20沈06阳年全市历2年0经07济年开展状2况008年
2009年
2010
1 固定资产投资(亿元)
数额 增长率
1870 20.30%
2106.99 12.60%
2360 12%
2611 10.30%
2967.35 13.60%
3617.82 21.9%
2
房地产开发投资(亿 元)
数额 增长率
5
世联对目标的理解
目标：利润、品牌、稳健 公寓局部的快速热销形成初步影响力，即现金流
2万商业的高利润热销再次掀起热潮，即利润点
5万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利
润+树立品牌关键点
6
核心问题界定
整体价值最大化
实现利润最大化 树立商业地产形象 后期稳健运营
规避一期同质竞争
VS功能定位 业态选择
路组成，线路总长公里，车站105座，形成两纵两横>“>并>〞>字
形总体布局，将覆盖平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区、
相城区、吴中区七个区所组成的苏州中心城区，面积约1100平方公
里，该交通网的建成，将构成中心城区综合交通的骨架，解决中心
城区居民的出行，到远期城市快速轨道交通出行总量占城市公交出
经济中心地带
比邻中国的金融和经济中心 ——上海。
拥有2500年吴文化底 蕴，在现代化进程中，吴 文化得到了保护和传承。
城市的区间交通规划更 多与苏州相城交融
13
城市规划
南部吴中是苏州重点开展方向之一
苏州市规划——“一体两翼，双城核心〞
北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T〞形北轴，以辐 射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城 市组团
4
房地产开发投资/GDP（%）
10.40%
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产开展关系
9.80%
10.60%
10.71%
9.36%
10.2%
小于4% 萎缩
停滞
4%-5% 稳定发展
5%-8% 高速发展
大于8% 10
经济指标
苏州市人口从2003年开始到10年增长稳定，人均可支配 收入持续13%以上增长，人民生活水平逐步提高，财富 积累速度较快
“南优松吴〞：南部主要包括吴中区大局部区 域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建 设成宜居城市。
“西控太湖〞：西部指太湖区域，主要是保护 太湖区域的生态环境，开展高端旅游。 14
城市现状
苏州现已开展轨道交通的建设,即将步入轨道交通主导的 时代.
苏州城市轨道交通远期线网由1号线、2号线、3号线、4号线四条线
街
大型商业
49618.98
独立商业
19948.91
商务公寓
16828.20
写字间
18993.16
北二路
云兴 峰工 街街
胜 利 大 街
沈阳站
规划路
工程四至：
东临云峰家园住宅工程，西至兴华街，铁西十 字金廊；北临北二东路，双向八车道；南至规划 路。
工程已经进行地下 局部的挖土工作
3
周边概况
地块周边的主要商业为众多汽车4S店及红星美凯龙1期， 未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。
问题1： 如何整体定位,通过协调各局部统一发力，即1+1+1≥3？
问题2： 保证工程各局部的合理定位，实现各局部的既定目标？
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报告结构
项目属性界定 项目机会挖掘
案例分析
市场竞争分析
发展战略及整体定位 各物业类型定位
8
经济指标
排名 1 2 3 4 5
苏州近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水 平，在长三角地区占据主要地位，作为长三角地区的 主要门户，商机无限大
凯马汽车城
珠 江 新 城
16
木渎消费
金枫路商圈目前辐射范围为木渎区域，消费人群主要是长 期居住的木渎本地居民，木渎本地居民日常消费主要集中 在香港街,金山路商业街.
香港街多数以小商铺存在,规模大的商铺和精品 的商铺体量不大,香港街存在历史悠久,街铺稍 显陈旧,已经无法满足日新月异的潮流需求,故 新时代的广场应该应时需求运而生,倡导木渎更 好的消费!
工程本体分析 市场竞争分析 工程开展战略及整体定位 工程各物业类型定位
1
地块概况
地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利， 10分钟可到达沈阳站，5分钟可到达皇姑区等商圈
地块位于铁西区，北二路 和兴华街的交汇处。地处表 达十字金廊上。
皇姑区
北行商圈
于洪区
5分钟 工程
火车站
5分钟
工程
太原街商圈
行总量的比例将超过40%，占城市总出行的比例将超过18%。
15
城西商业板块格局
目前轻轨正在如火如荼地建设，随着金枫路创新创意街区内商 业、产业不断完善开展，一个具有突破性的规划成型后的金枫 路商圈，苏州西部最大体量的城市经济综合体，将呈现在人们 眼前。
金
山
路
香
商
港
业
街
街
金 枫 路 商 业 街
苏州吴 中国家 本 创业园 案
“中核主城〞：保护古城区，疏解古城区居住 人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新 区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅 游、效劳中心。
“东进沪西〞：东部为苏州中心城区首要的开 展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的 城市中心，与古城区-高新区形成的中核相照 应。
“北拓平相〞：北部是苏州中心城区重点开展 方向，规划建设北部新城。
上的中等规模综合体工程
城市层面
长三角中心城市
上海,苏州,无锡
轻工业城市向综合型城市升级 将工业产业拆迁至偏远地区
区域层面
核心商圈辐射区 传统老商圈 苏福路
项目处于珠江路与苏福路附近 香港街与金山路 凯马汽车城
工程层面 中等规模综合体
总建筑面积10万㎡，商业5万㎡
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报告结构
项目属性界定 项目机会挖掘
星摩尔
兴 华 街
宜家居
美凯龙1期
北二路
家乐福
汽车贸易产业带
胜 云兴 利 峰工 大 街街 街
沈阳站
爱在城
铁百
规划路
浪漫满屋
华润置地广场
建设大路
4
目标及限制条件 目标：
利润：整体物业价值最大化 品牌：商业地产形象树立，符合集团整体战略定位 稳健：保证后期整体的良好运营
限制条件：
躲避与美凯龙一期的同质竞争
420 25.60%
470.74 12.08%
601.96 27.80%
718 19.30%
724.34 0.90%
935.8 29.2%
3
GDP（亿元）
数额 增长率
4026.52 15.30%
4820.26 19.70%
5700.85 18.30%
6701 13%
7740 11.50%
9168.91 13.2%
11
产业结构
苏州三产结构中，第三产业增加值不断提高，且增长幅 度超过10%，第二产业始终占据较大比重，仍然是城市 主导产业
2021-2021年苏州三次产业比重
12
城市定位
木渎东邻吴中区，西临高新区，与古城区相接.处于三 区交界处,中心地带，区位优势得天独厚
位于中国经济最活泼 的区域——长江三角洲