物业知识问答

答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

答：(一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；
(二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；
(三)电梯、智能系统等运行服务；
(四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
(五)物业装饰、装修管理；
(六)保安管理；
(七)物业管理区域内程序的管理、服务；
(八)物业资料的管理。

答：物业公司收取物业管理费普通从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。

答：应按照购房人在买房时与物业管理公司双方约定为准或者按《业主公约》中的约定为准。

答：物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会允许物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

答：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

答：房屋的共用部位是指承受结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、外坪和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。

答：共用设施设备维修基金是指在专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。

答：共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井等。

答：(一)商品房销售时，购房者应当按购房款 2-3%
的比例缴纳；
(二)公有住房销售时，售房单位按多层住宅不低于售房款 20%，高层住宅不低于 30%交纳；购房者按购房款2%提取。

答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建造及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

答：(一)前期物业管理招标投标管理暂行办法；
(二)业主大会规程。

答：物业管理区域内按规划建造的公共建造、共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建造和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业，物业管理企业确需改变公共建造和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定允许后，由业主代表依法办理有关手续。

答：根据《条例》第六十三条挪用专项维修资金的，由
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专
项维修资金，赋予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2 倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追查直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事
责任。

答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。

但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。

答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到伤害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

答：应当签订住宅室内装饰、装修管理服务协议。

答：(一)装饰装修工程的实施内容；
(二)装饰装修工程的实施期限；
(三)允许施工的时间；
(四)废弃物的清运与处置；
(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
(六)禁止行为和注意事项；
(七)管理服务费用；
(八)违约责任；
(九)其他需要约定的事项。

答：应提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。

答：(一)将没有防水要求的房偶尔阳台改为洗手间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖，混凝土墙体的，对装修人处 500 元以上 1000 元以下的罚款，对装饰装修企业处 1000 元以上 10000 元以下的罚款；
(二) 损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处 1000 元以上 5000 元以下的罚款；
(三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处 500 元上 1000 元以下的罚款；
(四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处 500 元以上 1000 元以下的罚款，对装饰装修企业处 1000 元以上 10000 元以下的罚款。

答：依照《建造工程质量管理条例》的规定，凡涉及建
筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施
工的，由城市建设行政主管部门责令改正，处 50 万元以上100 万元以下的罚款；房屋建造使用者在装修过程中擅自变
动房屋建造主体和承重结构的，由城市建设行政主管部门责
令改正，处 5 万元以上 10 万元以下的罚款。

答：在居民住宅(院落)内进行屋顶搭建、占用公共空间、占用公共绿地、乱搭乱建或者开挖地下室等均属违法建设。

答：不能任意扩大。

记住，如任意扩大花园，属于违法
建设，伤害了业主共同利益，可以由县级以上地方人民政府
房地产行政主管部门责令限期改正，并可处个人 1000 元以
上 1 万元以下的罚款，单位 5 万元以上 20 万元以下罚款。

答：不可以。

改变住房用途应当遵守小区管理规约的规定，还需经本栋房子全体业主允许并报规划、国土、卫生、
环保、消防等行政主管部门批准，否则将责令限期改正，并处以 5000 元以上 3 万元以下罚款。

答：不能，根据《中华人民共和国城乡规划法》，必须经规划局批准，否则，由城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处暂时建设工程造价一倍以下的罚款。

答：按照《城市房屋装修结构安全管理规定》，装修房子涉及敲墙打洞，必须经房产管理局批准才可实施，否则，将承担由此造成的损失并被责令限期改正，并处罚款。

答：业主可以先与商家商议自行解决，如果商议不能达成共识，可以申请环保部门进行调解，调解失败可以申请环保局行政处罚底层商铺商家，也可直接向人民法院以其侵害相邻权为由进行起诉来维护自身合法权益。

因为不是物业服务企业造成的污染，按照《物业服务合同》约定，其没有赔偿的义务，所以业主应当按照《物业服务协议》的约定按时足额缴纳物业服务费。

答：不可以停放在楼梯口，因为楼梯为公共通道而非车库，乱停乱放属擅自改变房屋用途，阴塞交通，存在安全隐患，如造成伤害，应承担相关法律责任。

没有停放在自行车库并委托物业企业管理的非机动车，因不存在委托代管合同关系，丢失后，不应找物业企业赔偿。

答：不一定都由物业公司负责赔偿，物业企业公共秩序维护员不同于保安，只是依据合同维护公共部位轶序，如果物业企业严格按照《物业服务合同》约定事项履职尽责做好了公共秩序维护工作并有相关记录作为左证，则不应由物管公司承担赔偿责任。

但如果物业公司不能提供相关左证材料，则应承担一定的责任，双方可自行商议，如商议不能达成共识，可以直接申请人民法院裁定。

答：不可以，因为公共绿地上的花木归全体业主所有，擅自移植到私家花园，就是伤害业主共同利益，要承担赔偿责任。

答：不可以。

根据《旬阳县城区市容和环境卫生管理暂行规定》等相关规定：非法带犬进入公共场所或者不按规定栓
(圈)养的，当地公安机关除对犬只予以捕杀外，并对犬主或者责任人处以罚款。

答：与物业服务企业产生纠纷时，应在法律法规的框架内通过合法渠道如实向业主委员会反映情况、向管理部门投诉、向人民调解委员会申请调解、向人民法院起诉、召开业主大会决定是否改聘续聘物业服务企业等方式维护自身合法权益，不宜简单采取不交物管费的方式。

因为采取不交物管费这种方式表面上看是伤害了物业服务企业利益，实际上物业服务企业会因此采用降低服务标准等方式来降低成本，如果采取这种方式的人多了，结果会导致小区物业管理进入混乱状态，伤害的是全体业主的利益，问题并不能得到根本解决。

答：设立了业主大会的，应向业委会提出申请，要求召开业主大会会议，由全体业主来决定选聘新的物业服务企业；没有设立业主大会的，应向当地镇(街办)联名申请设立业主大会，召开业主大会会议，讨论续聘或者改聘物业服务企业事项。

相关的办事程序、法律依据等资料请向房管局物业管理科。

答：不应由物业服务企业免费维修，物业服务企业只是依据物业服务合同对小区公共部份进行管理维护，如果室内设施设备坏了可以委托物业服务企业维修，但应另行支付特约服务费。

答：总表下设分表的老小区，供电局、水厂、天然气公司只认小区总表读数。

因公共设施设备的能耗和线损，故总表读数大于分表累计读数，按照合同约定应共同分摊的，就存在水、电收费标准和供电局、水厂发布的价格不同的问题。

要根本解决该问题，需要全体业主申请供电局、水厂、天然气公司将总表下设分表，改为直接对水、电、气公司的户表，但会涉及到改装费，具体标准请向相关单位咨询。

答：根据物业管理条例规定，“新建建造区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：
(一)业主自用的向业主收取；
(二)物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取；
(三)部份业主共同使用的，由相关业主分摊；
(四)全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

答：商品房是开辟商销售给业主的，按照像关法规，应由开辟商承担保质期内房屋质量保修的义务，保质期届满后，公共部份按照法定程序，可动用公共维修资金进行修复，业主专有部份，由业主自行维修。

房屋质量问题不是物业服务企业造成的，按照《物业服务合同》约定，其没有赔偿的义务，故业主不能因房屋质量问题不交物管费。

答：楼上洗手间漏水应先找楼上业主商议，找水电工确认漏水原因，如果是房屋施工质量问题，保质期内应找开辟商修复，超过保质期由楼上楼下业主商议解决；如果是装修使用不当的问题，应找楼上业主修复。

因为不是物业服务企业造成的房屋漏水问题，按照《物业服务合同》约定，其没有赔偿的义务，所以业主应当按照《物业服务协议》的约定按时足额缴纳物业服务费。

答：经业主大会允许，占用小区公共道路、场地等设立的露天停车位出租、小区公共部位广告位招商，利用公共用房经营等产生的业主所得收益归全体业主或者相关业主共有。

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。