高房价的成因及遏制措施
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高房价的成因及遏制措施
【摘要:房价的快速增长引发各界的广泛关注和热议,其原因有很多,本文着重分析了垄断性的土地供给制度和土地拍卖制度对高房价的影响。
并从上述原因出发,得出了遏制高房价的措施:深化土地制度改革、加快经济转型和改良土地拍卖制度。
】
关键词:高房价垄断性的土地供给制度土地拍卖制度遏制措施经济转型
前段时间看新闻,广州市某公司盖了一栋宿舍楼,事后计算楼价,每平方米才2000多元,而同地段同类商品房,每平方米均价10000元以上,是什么会造成如此大差异,是房产商吗?要知道这个公司的房子并不是工人自己盖的,也是请建筑商来做的。
怎么房价会如此悬殊呢?
一、高房价的成因
(一)垄断性土地供给制度推动房价上涨
中国经济正处于转型期,造成房价上涨更多的是深层的制度因素。
对于北京等地近一年的房价猛涨,中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为,中国房地产市场存在深层次的制度问题。
首先是土地问题。
土地供给制度在推动房价上涨。
目前中国土地市场高度垄断,使土地供给的弹性很小,供给时间、供给多少都是由供应方决定。
而
且二00二年推出的土地“招、拍、挂”政策以来,使地方政府获得更多的土地垄断经营权。
地价上涨不仅从供给方面影响房价,也影响着住房的需求,因为预期对房地产价格上涨起着不可低估的作用。
为什么房地产易出现泡沫,就是因为信息不对称导致人们对房价上涨的预期过高。
当百姓每天在媒体上看到听到拍地的价格在不断攀升,谁不想在房价猛涨之前买一栋可心的住房;对于投资者来讲,没有什么事比看着身边的朋友因炒房变成富翁更能困扰人们的头脑和判断力了。
如果土地制度不改变,房价怎么能下来?怎么能形成合理的房价?
如果偏僻农村的农民盖一栋占地200平米带院独立的二层豪华别墅,造价不会超过20万元,如果是北京上海的居民想要拥有这样一套别墅起码要付出一百倍以上的代价(城乡之间的物价差绝不会如此悬殊),道理很简单,因为农民拥有宅基地,对于建筑商他也可以讨价还价,把成本降得最低。
显然,高房价是因为市民没有土地所有权。
根据国家宪法,城市土地为国有土地,农村土地为集体所有。
但是国家不过是一个机构,是由亿万民众所组成。
那么农民拥有农村土地,市民拥有城市土地,应该是土地公有制的法理基础。
然而农民只有农村土地使用权,市民更是连城市土地使用权都没有,土地最终所有权实际上是各级政府。
所谓土地公有制只是个幌子,实际上中国的土地是政府所有制。
所以地方政府可以强行将农民的土地圈起来卖给开发商,可以强行逼迁城市民房,房产商高价买来土地再以更高价卖
出去。
而政府所谓的调控政策,就是高收费高税收,房产商当然不会做亏本生意,只能转嫁给购房者。
所以房价越调控越涨,因为地方政府通过卖地有巨大利益回报,房产商不过是地方政府谋利的工具,搭顺风车牟取暴利。
地方政府有两大支柱收入,一是税收,但是税收收入多多少少要受到监督;二是卖地收入,几乎不被监督,存在着巨大的腐败空间,对于每个相关的官员都有收益。
即使与房地产业不相关的官员,发展房地产既能提高税收,又能拉动GDP增长,对每个官员来说既提高福利收入又提高了政绩,当然也会支持卖地获利。
如果每个市民都拥有土地所有权,完全可以跟开发商讨价还价,把建房成本降得最低。
尽管有数不清的御用经济学家对于房价作出了各种分析,可是大家只能把原因归结于建房的工匠——房产商与炒房者身上,真正实质性的原因却刻意回避了,高房价是因为我们的土地所有制出了问题。
也许有人会提出反驳,中国这样一个人口大国,土地资源十分有限,如果不由政府集中管理土地,任意开发岂不是乱了套?西方发达国家土地都是私有制,无论是城市规划,还是生态环境都好上中国百倍。
中国的土地资源虽然有限,但是限于大中城市,象农村地区仍有大片的荒山荒地等待开发。
象西部沙漠化土地,如果开发出来的收益能够传承给子孙后代,肯定会有许多人争着去投入资金与人力开发。
但是你把沙漠变成了沃土,收益却归政府所有,傻瓜也不会去做。
包括农民,因为土地不是自己的,所以对土地的使用也是采取杀鸡取卵的方式生产。
因为土地不再是财富,所以没有人愿意做农民,有知识
有能力的农民全部都往城市里跑,结果更加剧城市对住房的刚性需求,更是逼升着房价,包括小城市。
土地只有是自己的,才会加倍珍惜,所以土地私有制的国家土地才会保护得更好。
而土地为政府所有制,官员只有把土地吊起来卖高价的利益冲动,即使他不贪,也有为政绩为前程着想的利益需求,并不会在乎土地资源是否发挥最大效益。
所以我们才会看到无数政绩工程,面子工程,豆腐渣工程不光劳民伤财,而且还占据着宝贵的城市土地资源。
如果土地所有权在于市民,市民们一定会格外珍惜,首先拿去解决急需的住房问题。
所以,在土地官有制下,有限的土地资源是不可能做到合理化利用,只会随官员的利益冲动待价而沽。
任志强先生有句狂言:房地产商没有义务为穷人盖房子,遭来无数板砖。
但是扔板砖的朋友却没有换位思考一下,假如你是商人,你的职责是什么?商人的职责在于追求利润最大化,而不是救济穷人。
商人即使要救济穷人,也只能通过慈善组织捐赠,救济穷人的责任在于政府而不是商人。
房产商在房屋交易中不过是充当了一个中间商的角色,政府卖地,市民购买附着在土地上的房子使用权,七十年一过,政府又可以拿土地再去卖钱,市民的子孙若想继续使用房子,必须再续买房子的使用权(假定房子还能继续使用),难道这笔钱也是房产商赚去了吗?网上流传一则消息,说90%以上的房产商是高干子弟,如果情况属实,则更能说明官商本来都是官僚集团一家人。
即便不实,房产商是正当的民商,但是房地产开发必须要经过无数道审批,每道审批都需要送礼行赌,每套商品房里都要承担高昂的腐败成本,这是
不争的事实。
房产商不仅要投入开发资金,还要承担破产风险,真正无本万利,毫无风险的是房产商背后的官僚主子。
我不明白可怜的房奴,为什么总是对房产商恨得咬牙切齿。
房产商之所以能够牟取暴利,还不是因为依傍着拥有至高无上权力的政府这个好主子,垄断供给着土地使用权。
假如城市土地所有权为市民所有,房产商还不求着市民盖房呀?假如你是土地的主人,盖不盖房由主人发话,哪里轮得到房产商说话?所以高房价的责任不在房产商,而在于土地所权的错位。
虽然现在政府承诺建经济适用房、廉租房来逐步解决城市低收入家庭的住房问题,这里我不禁有两个天大的疑问:其一,在政府权力没有监督制约的情况下,谁能保障经济适用房、廉租房最终不会变成高价商品房。
没有制度保障,民众拿什么来相信政府?其二,农村城市化是经济发展的必然,现在已经有两亿农民工在城市处于无房住的困窘状态,将来还将有几亿农民入城,农民收入短时期内绝对赶不上市民,政府拿什么来保障他们的住房。
难道农民工不是人,不需要住房吗?假如未来二十年内有五亿农民将流入城市,有哪届政府有能力承诺让这么庞大的人群居有其所?先排除炒房团的恶意炒作,越来越多的农村人口进入城市,将会持续拉大城市住房的刚性需求,经济越增长,这种需求将越大,房子将会长期处于供不应求的局面,请问房价有什么理由下降?
现在很大城市城郊农民建有小产权房,房价还不到市区的一半,可是政府不准市民与农民之间直接交易,因为小产权房不合法。
要怎么样才合法呢?要政府利用强权将农民的土地圈起来,然后高价倒卖
给房地产商,市民再从房产商手中买回天价房子就合理了。
要知道,农民的小产权房子同样是请房产商来做的,只不过是建立在双方自愿的基础上。
说白了,所谓商品房制度,原来房子一定要经过官僚集团的无数部门审批,等卖地的收入、盖单的收入让政府和官员都赚够了,房子才明正言顺地“合法”了。
官僚集团将土地所有权紧握在手中,让九亿农民成为囚禁在土地上的农奴,让四亿市民成为囚禁在房子里的房奴,于是十三亿民众就成为逆来顺受的顺民,匐匐贴贴受其控制。
显然,今天我们不能承受的高房价之痛,责任根本不在于房产商,而在于我们没有土地所有权。
(二)土地拍卖制度助推房价
对于目前的高房价问题,厉以宁说,当前的土地招标制度,出价高者得到土地,会导致地王现象不断出现,土地价格越来越高,房价也就跟着水涨船高。
每一个“地王”的出现,对购房者心理底线都是一次巨大的冲击。
有的“地王”楼面价远远高出周围房价,形成了所谓“面粉贵过面包”的现象。
这加大了人们对未来房价可能大幅度上涨的预期,蜂拥入市的购房者为房价的进一步上涨推波助澜。
这种状态倘若持续下去,不仅恶化住房这一民生问题,还有可能因房市泡沫的累积而给我国未来经济发展埋下隐患。
“地王”不断涌现从一个侧面暴露出我国目前土地拍卖制度的
弊端:政府为了追逐自身利益最大化通过各种方式抬高地价。
开发商高价买走土地以后,本能地选择囤积土地不是当即开发,他们常以时间的流逝换取土地升值,实现利润最大化的目标。
而地方政府为了在
以后继续高价拍卖土地,常常会默许开发商囤地,从而导致土地囤积现象无法得到根治。
土地就应该给出价高者吗?土地属于全民所有,它的一切政策都应该关注民生,让民众受益。
比如,现在一些地方不断制造出“地王”,却舍不得建设廉租房,原因是廉租房的土地是划拨的,政府不能从中获利。
也就是说,土地拍卖制度已经被扭曲成为地方政府极力追逐自身利益最大化的工具。
公共利益被无情地忽略。
实行土地拍卖制度是为了引进竞争机制,排除任何主观因素的干扰,使土地价格较好地反映出当时该地的市场供求关系。
当然,还有一个目的,意在让地方政府获取更高收益,较大幅度地增加财政收入。
但是,上述目的现在大部分都被扭曲:
其一,土地拍卖的“价值发现”功能失灵。
土地拍卖的首要目的是使地价真实反映出市场的供需状况,而我国的土地是垄断的,供求之间本来就不对等,这导致土地的价值不是在市场拍卖中被“发现”,而是在市场拍卖中被放大甚至成倍放大。
土地拍卖本身就在制造地价泡沫。
就连SOHO中国董事长潘石屹也深表担忧,认为楼面地价高出同区域房价不太正常,“可能存在很大风险”。
地价泡沫随之再向房价泡沫中转移,必然导致泡沫越来越大,从而,对我国未来的经济安全埋下巨大隐患。
其二,土地拍卖使地方政府逐渐放弃了自己所承担的公共责任,而成为赤裸裸的逐利者。
土地拍卖的终极目的并非为了卖更多的钱,而是为了使土地价值得到更充分的利用。
出价最高者就一定能使土地
价值得到最佳利用吗?未必。
土地价值的实现不应该与民生问题相冲突,但现在的情况却是,“地王”强劲地推高房价,导致越来越多的人买不起房。
地方政府通过土地拍卖制造出一个又一个“地王”,客观上起到了化解中央宏观调控政策的作用,导致房价持续快速上涨,民生问题逐渐恶化。
解决这一问题已成当务之急。
二、遏制高房价的措施
第一,首先要深化土地改革,改变行政垄断的土地分配方式。
在土地制度上,坚持认为,只要土地变成城市用地,就必须是国有的,我认为这是毫无道理的。
如果土地将要变成城市用地,就一定要变成国有土地,我觉得这是中国历史上甚至人类历史上最大规模的“国进民退”,而且这场“国进民退”还要进行几十年,因为中国城市化还要搞几十年。
在这个过程中,无数的农田都要变成国有的,这是非常不公的。
我更想强调的是这对收入分配的影响,我觉得也是极其负面的,因为我们把城市地价炒得那么高,接下来开发商只能造比较豪华的房子,而不能造让农民工能居住、租用的房子。
这个情况下,城市规划就滞后于世界平均水平。
在中国,对于服务业对就业的贡献,政府的指标政策往往是不重视的,政府重视服务业对GDP的贡献。
其实在世界各国,服务业对就业的贡献都是相当高的,中国现在落后世界4个百分点,这就意味着丧失1亿多的就业机会。
只要服务业发展起来,使农村大量的剩余劳动力有普遍就业的机会。
目前,城市里已经有很
多失业,农村里再有大量的隐性失业,这就使得城市与农村的收入差距拉大。
所以我们必须降低城市化的成本,允许土地所有制的多元化,特别是允许农民向土地市场比较自由地提供土地,垄断被打破之后,地价和房价就会被下降,城市也可以比较良性的发展,不是只挤在一线城市,而是在全国各个地方发展。
那么,地价就向全国各个地方辐射,这会引领城市化。
如果我们和国家一致声称,现在的土地制度是建立在自愿的基础之上的,那么你就必须允许农民有两个选择,一部分农民就喜欢集体所有制,可以让集体所有制持续下去,但如果有的农民说我不喜欢集体所有制,不喜欢里边的不公平和腐败因素,想要退出,我们就必须允许他们带着土地退出这种在我看来是强制性的土地制度。
这是很好的,能将小产权房等困扰政府十几年的问题解决掉。
我最近刚去过深圳,深圳有1200万人口,正式城市户口的只有300万,但深圳用小产权的方式帮助其他人解决了住房问题,农民用他们自己的所谓不合法的办法,提供了大量小产权房,解决了农民工的居住问题,农民工为深圳发展作出了杰出的贡献,但他们始终处在不合法的状态当中。
这种制度实际上阻碍了城市化的发展,也加剧了农民工的失业问题。
如果承认农民也有权退出农业,带着他的土地进入其他行业,例如房地产业,如果可以进行这样的改革的话,中国就可以走出当前的困境。
第二,应加快经济转型,逐步降低房地产业在经济结构中的比重。
细究房价虚高之源,显性的原因在于供求关系紧张、投机炒作、市场秩序混乱,等等;进一步的原因是定价机制扭曲;深层次的原因
则是中国经济未能战略转型从而导致经济增长对房地产业的高度依赖。
因此,高房价的治本之策,既要彻底整顿市场秩序,规制政府行为,深化土地制度改革,更要在经济转型过程中逐步降低房地产业在经济结构中的比重。
应该说,房地产业对中国经济增长的贡献是有目共睹的。
上世纪90年代以来,在第二产业的投资效率和边际利润率不断下降的情况下,各级各地政府在经济发展过程中对房地产业的日益倚重也是一种工具性选择。
一个国家或地区在一段时期内通过做大房地产业来达到经济的短期繁荣并非没有先例。
的确,政府卖地的可观收入是公共支出的重要来源,来自房产交易的税收更是持续稳定增长的税源。
房地产投资见效快、收益高、产值大的特点使不少企业趋之若骛。
有恒产者有恒心亦是中国社会古已有之的普遍观念。
但是,当全社会都心为“房”役时,则不仅会扭曲财富增值模式,更会吹大房地产泡沫,最终的结果是财富分配失衡加剧以及泡沫破灭之后的全社会买单。
因此,中国理应在经济企稳之后,尽早出台并落实一揽子经济转型方案。
净化弥漫整个社会的浮躁财富观念。
一方面,要加快新型工业化步伐,在挖掘和提升传统工业增长潜力和利润空间的同时,加大前瞻性技术研发和自主创新力度,力求在新能源、新材料、生命科学、信息网络等战略性新兴产业领域取得关键性突破,使之成为引领中国经济可持续增长的新引擎。
逐步降低经济增长对房地产的依赖。
另一方面,各级各地政府要充分重视服务业特别是生产性服务业在实现经济转型中的重要作用。
京沪等发达城市
尤其要率先大力发展现代服务业尤其是高端服务业,培育信息服务和高端管理能力,强化金融服务、技术供给和运营管理功能,以期在关乎中国产业安全和国际分工地位的战略产业领域的高端环节承担中
枢性功能。
若如此,则未来中国经济增长结构将恢复平衡。
房地产业将由于增长动力的切换而重新定位其在整个经济结构中的坐标。
中国经济过于依赖房地产业的风险亦将迎刃而解
第三,通过对土地拍卖制度的改良,避免土地拍卖助推房价、恶化民生。
高房价下,如何让中低收入者买得起房子、租得起房子?厉以宁给出的建议是,改革招标制度,土地出让,不应是“价高者拿地”,而应是“价低者拿地”。
厉以宁说,理想的土地招标制度应该是,企业参与招标时不是报标土地价,而是报标房价或租房价,而出价最低者将最终中标。
而对于胆敢在建筑质量上马虎应付的,政府将予以重罚。
厉以宁认为,若能以此解决土地招标制度,则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。
针对这一问题,有些地方已经开始进行修正。
比如,上海推出了“有限区间内价高者优先”措施,即低于标底价或超过最高限价者,一律被视作无效报价。
江苏省则开始尝试推行“价优者得”的土地拍卖方式,即对解决中低收入家庭的保障性住房用地,实行限房价、竞地价,把地价和房价紧密联系起来,以避免二者之间形成互相拉抬的关系。
笔者认为,应对土地拍卖制度进行改革,将其与民生问题挂钩。
比如,推行限房价、竞地价的做法。
再比如,把廉租房建设与土地拍
卖挂钩,要求地方政府每拍卖一定面积的土地,就必须根据比例拿出一定面积的土地用于建设廉租房等等,以此将地方政府的逐利冲动与民生问题紧密结合起来。
综上,我们需要尽快叫停全国各地争相制造“地王”的错误做法,通过对土地拍卖制度的改良,避免土地拍卖助推房价、恶化民生。
资料来源:
1.《改革土地招标制度根治高房价》
2.《垄断性土地供给制度导致天价地和高房价》。