商业地产类公司税收筹划方案分析与探讨
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商业地产类公司税收筹划方案分析与探
讨
摘要:在开发商业地产的过程中,合理的税收筹划可以有效提升房地产企业
的经济效益,使得企业具有较强的综合竞争力,帮助企业实现利益最大化的目标。
因此,税收筹划对商业地产的开发所起到的作用是尤为重要的。
基于此,为了能
够有效解决,在税务筹划工作中可能会存在的一些问题,商业地产企业就必须要
充分的分析税收筹划的相应功能。
然后,将其所涉及到的税种进行深入分析,并
结合商业地产公司的实际情况,制定科学化的税收筹划方案。
关键词:商业地产类公司;税收筹划方案;分析;探讨
引言:当今时代,商业地产的开发及运营管理工作已经为人们所重视,并为
我国房地产开发工作带来了很大的推动性作用。
但在设计税收筹划方案时,还存
在一些较为严峻的问题,亟待有关人员对其予以解决。
这也是推动商业地产类公
司全面发展而采取的一项有效措施,故而需要引起有关人员的高度关注。
一、税收筹划的概念及其作用
所谓税收筹划,便是纳税人在开展日常生产经营活动的过程中,在不违背税
法等相关要求的前提之下,通过科学化的方式来对税收进行有效筹划的一种方案。
其可以有效实现企业利润最大化的预期目标,本质上是使得企业的生产经营成本
得到有效遏制控制。
但实际上,在进行税收筹划工作的过程中,工作人员往往需
要通过这样的方式,降低企业在开展日常生产经营活动的过程中,可能会受到的
来自于涉税成本等诸多方面的经济因素,这些问题的出现都会给企业的发展带来
非常巨大的打击相当程度的影响。
因此,在商业地产类企业开展日常生产经营活
动的过程中,工作人员就必须要通过科学化的方式,从根本上确保企业在进行此
类活动的过程中,逐步规避由于税收因素给企业的经济利益所带来的诸多风险,
以确保企业在未来开展日常工作的过程中,能够很好地规避此类风险所带来的种
种负担。
长此以往,企业在开展日常生产经营活动的过程中,就能够很好的发挥
自己的作用,使得企业的经济利益得到一定程度的提升。
而这也正是新时期,商
业地产类企业在开展日常生产经营活动的过程中,需要着重关注的重要内容之一,同时也是全面提升地产类企业发展水平采取的一项行之有效的措施,故而需要引
起有关人员的高度重视[1]。
二、商业地产开发项目税收筹划的基本方法
(一)压低土地增值额压降房产税
房产税作为商业地产企业经营过程中税负较高的税种之一,在商业地产开发、建设、运营的全流程中需预先筹划、分类管理,在纳税义务发生时方能以科学合理、合法合规的方式得到相应的控制。
在项目开发阶段,工作人员可以根据各项
开发成本性质,对计入房产原值的成本与会计核算的成本进行有效区分,确保项
目竣备、交付、使用后按从价计征方式缴纳的房产税计税基础较低。
在项目运营
阶段,如房产开发成本较高导致按从价计征方式缴纳的房产税较高时,可将房屋
以客观公允的价格对外出租,将房产按从租计征的方式缴纳房产税。
在进行商业
地产开发工作的过程,工作人员必须要采取科学化的方式。
通过选择一种较好的
成本扣除方法,以享受国家在商业地产方面出台的优惠政策,如土地增值税起征
点以及相应的优惠措施等等。
而在出售建成之后的商业地产时,有关人员也可以
通过有效的措施,积极降低由于税收给企业发展所带来的经济风险,以减少企业
的应交税金,并确保企业在后续的生产经营活动中,能够获得更低的税率,进而
逐步实现收入最小化与利润最大化的目标,同时也可以从根本上确保地产企业税
收筹划工作得以有条不紊地进行[2]。
(二)降低企业所得税
在企业发展的过程中,企业所得税是非常重要的一个税种。
工作人员应有效
区分商业地产业务中增值税与企业所得税各自的纳税义务发生时间,将预收的租
赁费用按权责发生制原则缴纳企业所得税,切勿将预收款项一并作为纳税基础,
在条件允许的情况下,工作人员当适当地放慢商业地产项目开发的竣工时间,并
通过预收租金、延迟缴税时间的方式,以逐步缓解企业在日常生产经营活动的过
程中,可能会遇到的来自于资金方面的压力,最终赢得货币时间价值。
在符合税
法规定的前提之下,在税前按规定比例扣险员工的福利保障资金,如失业保险、
医疗保险、养老保险等。
这种方法的应用,既能够使得员工的福利待遇得到了一
定程度的提升,同时也可以选择企业在发展的过程中,减少了企业所得税的支出,促使企业在发展的过程中获得较好的空间。
(三)利息费用的税务筹划重新审视增值税
在房地产企业商业地产开展生产经营活动的过程中,由于取得土地发生的成
本无法取得增值税专用发票,同时商业物业在自持经营过程中,由于未对外销售,该物业对应的土地价款无法作为销售额的抵减额,导致企业由于租赁业务新增大
量增值税纳税义务,对企业经营形成一定的压力。
为有效利用该部分土地成本,
可在项目竣备前后与企业关联方进行进行商业物业的资产交易,将土地成本抵扣
销售额的同时,为关联方购入资产形成大量留抵增值税额,这样在商业物业自持
经营过程中,可在一定时期内,通常是三到五年内避免增值税纳税义务。
还有可
能会由于项目自身的原因占据大量的资金。
而这些资金的客观存在,就会在一定
程度上产生大量的利息费用,对这些利息对商业物业增值税进行有效规划,将有
可能从根本上确保房地产企业在未来的项目建设经营工作中,很好地控制由此可
能会带来的经济风险。
但在对这一部分的。
税务进行筹划的过程中,工作人员就
必须要根据项目自身的实际情况,选择适当完全不同的处理方式,以满足各方面
的需要,同时也可以从根本上确保企业在在进行生产经营活动的过程中,逐步提
升自身的经济利益。
这是由于企业在完全不同的阶段我面临的风险是不同的,如
在亏损期,工作人员可以利用资本化的方式处理借款。
若企业处于获利期,则可
以采用费用化的方式来对借款费用进行有效处理。
由此可见,在进行税务筹划工
作的过程中,工作人员就必须要根据当地的实际情况,采取完全不同的筹划方式,以规避随之可能会存在的来自于经济方面的风险,给商业地产类企业的日常生产
经营活动可能会带来的一些较为严峻的问题。
而这也正是商业地产类企业在实现
未来发展目标的过程中,需要引起有有关人员高度重视的重要内容,同时也是全
面提升房地产企业经济效益,而应当采取了的一项可行性措施。
因此,房地产企
业在开发商业地产的过程中,都不应向金融机构以外的个人或组织进行贷款,以
防止纳税调整额增加的情况出现,同时也可以从根本上减少税务筹划工作中,可
能会存在的一些不可避免的问题。
(四)其他税收筹划办法
将设置金额控制在临界点以下,就可以使得税率得到一定程度的控制,有效
减少企业在开展日常生产经营的活动的过程中,可能会受到了来自于税务方面的
负担。
除此之外,工作人员也可以通过不同的方式,从根本上全面降低税收成本。
这样就可以使得商业地产类企业在日常工作的过程中,更好地提升自己的经济利益,进而减少因税负给企业的发展所带来的来自于经济方面的影响[3]。
结束语:总的说来,在开展商业类地产税收筹划工作的过程中,工作人员应
当结合企业的实际情况,为企业设计一套能够减少其税收负担的方案,确保企业
在开发商业地产的过程中,不会由于自身可能会存在的一些问题,而导致企业的
经济利益,受到严重影响的情况出现。
这样不仅可以促使企业在发展的过程中,
真正实现全面提升自身经济利益的最终目标,同时也可以使得企业及时的规避来
自于税收方面的风险。
因此,在商业地产类企业开展税收筹划工作的过程中,工
作人员就必须要在税法的相关规定这一基础条件下,制定合理的措施,有效减轻
企业的负担。
参考文献:
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