商务酒店项目投资价值分析报告(最新修改)

关于拟建商务酒店项目
--------可行性论证分析
目录
第一部分：项目概况
1、项目基本资料
2、项目规划
第二部分：项目地块投资价值分析
1、项目地理位置调查及分析
2、地块周边环境远景规划
3、项目地块土地级别
4、土地投资价值分析结论
第三部分：拟建商务酒店合理性分析
1、拟建商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑
面积等分析
2、无锡商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑
面积等分析
第四部分：酒店市场环境调研
1、无锡市商务对酒店市场的影响
2、中国酒店业发展前景与趋势
3、无锡市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程
4、无锡高星级酒店发展及经营环境调查分析
第五部分：项目SWOT分析
1、优势（strength）
2、劣势（weakness）
3、机会(opportunity）
4、威胁（threat）
第六部分：无锡商业地产发展及对酒店业的影响
1、无锡商业地产发展市场调研报告
2、市区三星级以上宾馆酒店生意来源分析及房客层次构成分析
3、市区远景土地利用规划
第七部分：投资策略及风险控制方案
1、投资策略
2、风险控制方案
第八部分：投资价值分析总结
第一部分：项目概况
一、项目基本资料
按市规划局（2008）1号文件的精神及吴市长“关于金城西路---润辉实业有限公司（王曙）大楼自拆移地重建的报告”上的批示，经润辉公司和正星投资公司协商后双方同意共出靠金城西路一侧的土地进行整合后紧靠易初爱莲西北角共建一栋双子楼。

其中B座图块面积约2200平方米为润辉公司。

二、项目规划
润辉公司拟自建商务酒店，集餐饮、娱乐、商务为一体。

拟建筑面积15000平方米左右，共计19层，其中裙楼4层，标准层15层，地下一层停车库，面积约2500平方米（不计入总面积）。

第二部分：项目地块投资价值分析
一、项目地理位置调查及分析
1）区域概况
该地块位于贡湖路（苏锡路）西侧，金城路南侧，金城湾路东侧，紧邻易初爱莲超市、滨湖区政府及太湖新城的市政府。

区内密集汽车4S店集中销售区。

2）交通便捷程度
该区域以交通型主干道和次干道并重，交通型主干道有贡湖路（苏锡路）、金城路高架及蠡湖路等，其中贡湖路为到太湖新城、新市政府的主干道，苏锡路（无锡—苏州）基本呈南北走向，双向六车道；金城路呈东西走向，是连接运河和以北地区以及五里湖、太湖风景度假区的主要干道之一。

3）项目能见度
规划中两年后随着老滨湖区政府的搬迁，该建筑的西面为湿地公园，北面为金城湾商业广场，该区域设计规划以发展酒店、商务、住宅为主，现在道路正在拓宽，可见政府改造力度很大。

4）周边居民购买能力状况研究
以易初爱莲超市和乐购超市为调查对象,周边的消费群体是以东绛、华庄、芦庄居多，消费能力属于一般水平，而目前周边的一些商铺的经营情况也不容乐观，这与道路改造也有一定程度的关系。

不过附近居民对本区域的发展和规划持乐观态度。

二、地块周边环境远景规划
规划地区将以五里湖金城湾风景区为主体，发展酒店商务、商业、住宅为主，全面提升金城湾地区的功能结构，使之成为城市南拓的门户地区、五里湖休闲旅游的重要补充、区域功能优化的承接地。

规划金城路以北地区以精品商业住宅混合用地为主，沿贡湖大道地块布置适当商业、酒店、办公及社区服务设施用地。

金城路与扬名路之间是蠡湖东扩景区的主要基地，占地总面积约72公顷（包括水域面积），公园主入口设置在贡湖大道上，与轨道站点出入口相连紧密，公园内设置适量的小品设施，以休闲、旅游等功能为主。

金石路以南、梁塘河沿线地区为梁塘河湿地公园，湿地公园内以生态绿化为主，结合水系，形成引人入胜的绿化生态空间。

-----上述资料选自无锡市规划网发布时间：2009年7月9日三、项目地块土地级别
表2 主城区商业用地定级各级土地分布范围表
土地级别地块
编号
分布范围
九9-4 张巷上－刘潭桥－徐甲里－小溪桥－高车垛－张巷头－西曹－南蒋巷－仙河头－南巷上－赤马咀－席巷上－殷巷上－下曹巷－五里湖－金城湾－雪栅桥－北奄头－曹巷上－梁塘桥－龙潭－京杭运河－张巷上
表9 主城区基准地价表
单位：元/m2
级别
用途
一二三四五六七八九十商业18000 13000 9800 6800 4400 3400 2000 1400 950 550 住宅6200 4800 3600 2550 1700 1000 650 450
工业800 650 520 420 300 240
-----上述资料选自无锡市国土资源局
*该地块基准地价为3078m2×950元/m2=2924100（元）
*润辉公司大楼折价费约为 2150m2×4000元/m2=8600000（元）
-----4000元/m2参考卢庄中心区房屋均价*土地出让金计算方法
出让金总额（地面价）=每平方米土地的单价×土地总面积
出让金总额（楼面价）=摊到每平方米建筑面积的地价×总建筑面积
摊到每平方米建筑面积的地价=2924100（元）/15000m2=194.94（元/m2），
194.94（元/m 2）×（15000-2150）m 2=250万（元）。

*费用总计2924100+8600000+2500000=14024100（元）
四、土地投资价值分析结论
该地块基准价格及润辉大楼折价费及补交土地出让金共计1400万元，加上大楼拆除费用等其他手续费用也可控制在1500万元以内，估算结果与润辉公司所给出的2000万的价格有500万左右的空间，就目前政府规划及周边发展情况来看，该土地具备长线投资的条件。

第三部分：拟建商务酒店合理性分析
一、拟建商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑
面积等分析
二、无锡商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑
面积等分析
第四部分：酒店市场环境调研
一、无锡市商务对酒店市场的影响
商务客户群体特征
酒店名称
国际/国内 占地面积 建筑面积 绿化率 投资总额 楼高 客房数 名称待定 国内 3150 15000 <30% 19层 酒店名称
国际/国内 占地面积 建筑面积 绿化率 投资总额 楼高 客房数 古罗马大酒店 国内 11000 16000 >40% 7层 150
1、文化水平，生活素质较高，有一定的社会层次
2、经济承受能力较强
3、对房间的商务要求较高
4、该客户群入住酒店日期相比旅游客户较长，定向性尤为强烈
随着无锡经济的高速发展，外商对无锡的投资环境也逐步认可。

大量外资企业进驻无锡，随之各类人才大量涌入，酒店市场也对该类客户比较关注，各大酒店竞相出台了一系列的优惠活动来吸引该客户群体。

预计随着无锡经济的稳定发展，商务客户群将会是无锡酒店行业的一个业绩增长亮点。

二、中国酒店业发展前景与趋势
研讨嘉宾：张润钢(董事长—首旅建国酒店管理有限公司)；
1、中国酒店业的主要挑战—局部供给过剩、部分酒店项目回报率差，2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。

要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。

张润钢指出，从2006、2007年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商的投资水平急需提高。

2、Mr.MiguelKo认为高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。

随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，资方必须有雄厚的资金作保证。

三、无锡市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程
无锡是区域性的交通枢纽。

无锡交通十分便捷，是沟通江苏、浙江、安徽三省的交通枢纽。

全市以高速公路为骨架的交通已初步形成，九条公路干线通往沪、宁、杭等重要城市，交通上的便捷也是无锡酒店产业可保持稳定、持续发展的支撑点之一。

无锡是著名的风景旅游胜地，酒店行业历史悠久，发展稳定，随着市场经济的高速发展，市场对酒店行业的需求也逐渐增大，要求也更高。

目前三星级以上（含三星级）宾馆、酒店有150 家，其中五星级酒店有 4 家；
四星级酒店28 家,高档酒店市场已然形成。

现在随着无锡的经济高速发展商务客源也在逐年递增；加之游市场的蓬勃发展，酒店行业正处于较好的发展阶段。

四、无锡高星级酒店发展及经营环境调查分析
1、项目所在地旅游经济发展状况
中华人民共和国国家旅游局统计资料显示如下：2008年1-12月无锡接待情况
城市接待人数
（人次）
同比增长外（人次）港（人次）澳（人次）台（人次）无锡611325 -12.01% 422511 68654 4800 115360 注：无锡在08年全国主要城市接待排行榜上排名第十八位，从数据分析来看，珠江三角洲地区的走在改革开放前列的城市囊括了前五名中的四名，其中北京排第四，而六到十八名长江三角洲地区占了六个，其他为大连等一些国内著名旅游景点。

由此可见，长江三角洲地区的发展前景，而伴随着城际高速的开通及无锡与日俱增的城市地位，相信其旅游市场和投资环境会更加吸引广大游客及国内外投资商的眼球，旅游市场不断扩大的同时，与其相配套的酒店市场的发展速度也十分迅猛。

2009年1月无锡接待情况
城市接待人数
（人次）
同比增长外（人次）港（人次）澳（人次）台（人次）无锡30418 -8.2% 17363 4003 306 8746
注：无锡台湾同胞的接待人次同国内其它城市相比较，其排名仅次于广州、深圳、珠海、上海、南京、苏州、杭州、北京之后而排名第九。

从这个排名来看，基本上就是珠江三角洲和长江三角洲流域，那么也就是说在带动投资环境的同时，自然的拉动了当地的旅游市场和其他相关行业。

2008年1-12月入境旅游外国人数（按目的分）
城市总接待人
数会议/商
务
观光休闲探亲访友服务员工其它
无锡24325337 5677694 12039585 67910 2431908 4108240 注：商务活动及观光旅游占入境旅游外国人数的3/4。

2、项目所在地高星级酒店发展情况调查及分析
锡海花园酒店
即将进行重新翻盖,从酒店内部及临近的酒店那里了解到,即将要盖一座像凯宾
斯基似的大酒店.如果建成,对我们项目而言有喜有忧,喜的是可以同行在一起可以形成产业圈,对于知名度的拓展也有帮助，忧的是竞争对手强大了，我们就要从多个方面来提升自己的竞争力,竞争压力也大了很多.
金莎大酒店
房间的设施过于陈旧,而且也有年久没有打扫过的感觉,虽说是按4星标准建造的，但从实际情况出发的话，三星的标准也没有达到,酒店服务人员的形象和精神面貌都很差.
君乐酒店
虽然君乐酒店现在正在装修，但是从进入大厅那一刻就会有种很美好的感觉，因为是新加坡投资的国际型大酒店，所以前台的英语水平都达到了4、6级以上，国内和国外的宾客基本持平，入住率也在40%左右，在8、9、10月份会迎来一个入住率高峰期，能达到70%-80%，去年仅有的一次入住率100%也是在10月份。

湖滨饭店
前台的服务是非常好的，每一个笑容都让人觉得很亲切，卫生间也很宽敞，无论是房间的陈设还是设计都给人一种度假、休闲的好去处这般的感觉。

3、项目所在地高星级酒店经营价位情况调查及分析
满意度分为 1、很满意 2、满意3、一般4、差5、很差，评分标准以包括服务、内部硬件设施、餐饮、娱乐、入住顾客评论及酒店内部人员管理等为参照，具体评分不做详细描述，以满意度为总评，日后会针对群众满意度调查总评高的酒店和总评低的酒店在各方面的差别做详细的描述。

酒店名称房型（商务）散客价协议价满意度（参考
实地及客评）
锡海花园酒店（4）标准476 338 满意
套房1000 580
无锡古罗马大酒店(3) 标准580 358 满意套房980 638
无锡友谊大饭店(3) 标准380 200 满意套房880 400
金莎大酒店(4) 标准478 288 差
套房758 398
金和大酒店(3) 标准260 200 差
套房888 350
格林豪泰酒店(火车站3) 标准189 161 一般套房489 415
君悦大酒店(3) 标准288 200 一般
套房888 480
木棉花大酒店(4) 标准468 380 很满意
套房1000 830
君乐酒店（5）豪华大床间518 480 很满意
标准套房980 880
湖滨饭店（5）标准湖景房1024 640 很满意
商务湖景房1440 900
凯宾斯基酒店(5) 商务大床房900左右700 很满意
商务套房1100左右900
第五部分：项目SWOT分析
一、优势（strength）----紧靠易初爱莲、相邻的主干道直通新无锡市政府。

规划中金城路以北地区以精品商业住宅混合用地为主，沿贡湖大道地块布置适当商业、酒店、办公及社区服务设施用地。

周边地域的商业环境在政府的规划下十分具有发展潜力。

二、劣势（weakness）----在选择长线投资项目的时候要有强大的资金链
做为依托，加之地理位置并非现成的商业中心，需要搀杂政府政策等相关因素，另外，作为处次投资酒店项目，很多环节的管控上还存在一定的风险。

三、机会（opportunity）-----政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条
件。

机会和风险并存，也就是说，机会的大小程度，要取决于项目本身的风险程度及我们对风险的控制能力。

四、威胁（threat）-----目前该地段并不繁华，临近的友谊大饭店、锡海
花园大酒店、古罗马大酒店为距离本项目最近也是最具竞争力的同行，三个酒店对本项目而言都是有竞争威胁的，但最好的对手往往也是最好的学习对象，从它们身上也可以学习并完善自己，同时也可以起到借鉴的作用。

另剧酒店内部了解，锡海花园大酒店正在启动翻盖计划，预计高度将和凯宾斯基差不多。

第六部分：无锡商业地产发展及对酒店业的影响一、无锡商业地产发展市场调研报告
这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查（无锡大卫不动产顾问有限公司）等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。

1）无锡商业街概述
商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。

随
着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会的圆满结束，上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。

而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。

随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。

促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。

随着无锡商业经济的快速发展,商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。

市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。

无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。

2）三大区域数据汇总统计表统计表
统计表的说明：店铺总数：所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼；租金：为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。

商业街—中心区
店铺总数793家面积10-500平米
租金
4100元/
平米.年
闲置率空置26家，闲置率为3.3%。

店铺所在楼层
一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；
三层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。

CBD（中央商务区）商圈是无锡商业的集中地，无锡经济的发起地，大小商铺共有793家，空置26家，闲置率为3.3%。

空置店铺分布为：县前东街13家，人民东路7家，崇宁路6家，其他闲置率为零。

店铺大小10-500平米不等，96%为租赁店铺，租金在1200-8400元/平米.年之间，平均为4100元/平米.年左右。

从商铺的楼层分布看：一、二层主要经营餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；三层及以上主要经营餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构等。

火车站地区
历来人流量大的地方商业发达，而火车站是流动人口高度集中的地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。

但从全国范围来说，一个城市的火车站地区的传统商业业态一向是被人视为低档次的，包括上海、北京等大城市，所以他的繁华程度远不如CBD商圈。

现以周边交运大厦、东方时代大厦、凯达大厦、二百机电五金城、原无锡商场为对象展开调查（商谱及闲置率只限于一层，租金为均价）。

店铺总数36家面积10-200平米
租金
2007元/平
米.年
闲置率空置5家，闲置率为11.2%。

店铺所在楼层
一、二层：餐饮、箱包、副食品店、便利店、机电五金等；
三层以上：餐饮、网吧、旅馆、事务所等休闲娱乐场所及办事机构。

总体来讲，一层商铺还是很有市场的，就目前而言，虽然各行业市场行情并不乐观，但是由于租金不高，很多商铺还是有很大赢利空间，二百的机电五金一层二层的闲置率基本是零，但是三层四层都是空置的，五层是仓库，六、七八层也即
将改造成宾馆。

而东方时代裙楼由于做机电五金较晚，二层、三层基本空置，原无锡商场二楼的空置率也在30%左右，总体来讲，机电五金项目在火车站周边还是具有一定的影响力的。

金城湾地区
店铺总数 12家 面 积 10-200平米
租 金
800元/平米.年
闲置率 空置2家，闲置率为16%。

店铺所 在楼层
一、二层：汽车修理、餐饮、服饰、便利店、美容美发等； 三层以上：餐饮、网吧、茶馆、等休闲娱乐场所及办事机构。

二、无锡市区三星级以上宾馆酒店生意来源分析及房客层次构成分析
从上图可以得知目前无锡市三星级酒店市场的客源还是以旅游团队为主，散客相对较少。

从三星级酒店的客源层次来看，目前该市场的客源主要还是以境内的客源为主，客源层次相对不高，而且固定客源较少。

随着无锡的旅游市场和经济市场的进一步发展，三星级酒店今后将会主要以接待境内的旅游团队和中小企业的商务客户为主。

三星级酒店客源
50%
33%
17%
旅游团队商务客源
散客
从上图可以得知目前
无锡市四星级酒店市场的
客
源主要以旅游团队和商务客源为主，散客相对较少。

从四星级酒店的客源层次来看，目前该市场的客源主要以境外、境内的高档旅游团队和中大型企业的商务客源为主，该市场的客源相对稳定，客源层次相对较高，有一定的社会层次。

所着酒店行业的进一步发展，预计今后四星级酒店的客源将会以中高档的境内外旅游团队和定向的商务客为主，散客则较为稳定。

从上图可以得知目前无锡市五星级酒店市场的客源主要以商务客为主，其比例已超过了团队的份额。

星级酒店的客源层次来看，目前该市场主要以境外和境内的高级人士为主，有一定数量的固定零散型客户，其旅游团队的整体水准也比较高。

客源层次呈高档化。

所着市场的进一步调整，五星级酒店的市场前景较好，但届时的竞争将会比较激烈。

三、市区远景土地利用规划
1）功能定位：充分利用无锡城市的自然、历史和文化资源，努力建设五大名
城，提升城市的核心竞争力。

2）五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。

充分依托无锡现有的产业基础，努力建设五大中心，全面提升无锡城市的综合服务水平和影响力。

四星级酒店客源
47%
35%
18%
旅游团队商务客源散客
五星级酒店客源
33%
45%
22%
旅游团队商务客源散客
3）五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，
职业教育中心，旅游度假中心。

4）功能片区：规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新
城、惠山新城、环湖风景旅游区和外围新市镇的城镇空间布局。

数据来源：无锡市规划网第七部分：投资策略及风险控制方案
一、投资策略
1）项目买断：将整个项目盘下来，给润辉实业有限公司（王曙）一定的土地及大楼折价费。

2）股份合作：按我方投资总额及润辉实业有限公司（王曙）原土地及大楼折价费所占比例多少分配股权。

二、风险控制方案
1）项目自营：买断形式以一部分现金支付，一部分则以我公司尚未出售商铺产权转让给润辉法人王曙，这样可以减少我方现金流出，同时也可以解决一部分空置商铺问题，对方也可以将产权低压给银行可以还清贷款，又有一笔流动资金入账。

具体操作的可行性还要双方加强沟通。

2）股份合作：如果采取股份合作的形式，我方需拟派一名财务总监和专人在项目招标、施工及建设环节上全程参与。

第八部分：投资价值分析总结
由于目前项目尚有一些手续还未完成，许多信息尚不明朗，但该区域存在巨大的潜在投资价值。

只是在商务酒店的占地面积上似乎显的小气了一些,从数据分析来看该地块不具备四星、五星级大酒店的建造条件，至于经济型酒店，一些数据倒是符合标准。