资产评估复习要点

名词解释
无形资产：无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权。

商誉
房地产（商标）：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

商标是商品的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。

这种标记一般由文字、图案或两者组合而成。

多选
1.资产评估与会计计价的区别
（一）二者发生的前提条件不同
会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。

资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。

（二）二者的目的不同
会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。

资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和它在新的组织、实体中的权益的依据。

（三）执行操作者不同
资产计价是由本企业的财会人员来完成的，资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。

2.影响无形资产评估价值的因素
l 无形资产的成本。

无形资产与有形资产一样，也具有成本。

只是比较有形资产而言其成本确定不是十分明晰和易于计量。

这些成本项目包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。

2 机会成本。

机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场和损失收益的大小。

3 效益因素。

成本是从对无形资产补偿角度考虑的，但无形资产重要的是其所能创造的收益。

获利能力越强其评估值越高；获利能力弱评估值超低。

4 使用期限。

一方面取决无形资产的先进程度，另一方门取决于其无形损耗的大小。

无形资产主要是考虑其具有实际超额收益的期限。

5 技术成熟程度、一般科技成果都有一个发展一成熟一衰退的过程。

科技成果的成熟程度如何，直接影响到评估值的高低。

6 转让内容因素。

从转让内容看，无形资产转让有所有权转让和使用权转让。

所有权转让的无形资产评估值高于使用权转让的评估值。

在技术贸易中由于其许可程度不同，也影响评估值的高低。

7 国内外无形资产的发展趋势．更新换代情况和速度。

8 市场供需状况市场供需状况，一般反映在两个方面；一是无形资产市场需求情况二是无形资产的适用程度。

9 同行业同类无形资产的价格水平。

无形资产评估值的高低还取决于无形资产交易、转让的价款支付方式、各种支付方式的提成基数、提成。

3.重置成本的估测方法
1．重置核算法。

它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法
2．物价指数法。

这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本3．功能价值法，也称生产能力比例法。

这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。

4．规模经济效益指数法。

通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。

4.以产权变动为目的
5.成新率的评估方法
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。

1.观察法
2.使用年限法
3.修复费用法。

即通过估算资产恢复原有全新功能所需要修复费用占该资产的重置成本。

无形资产成新率的确定，可以采用专家鉴定法和剩余经济寿命预测法进行。

影响无形资产成新率的因素是无形资产的损耗（或贬值）。

无形资产的损耗（贬值）表现为功能性损耗（贬值）和经济性损耗（贬值）。

6.企业的收益额
收益额
关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：
第一，税后利润，即净利润；
第二，现金流量；
第三，利润总额。

至于选择哪一种作为收益额，评估人员应根据所评估资产的类型，特点以及评估目的决定，重要地是准确反映资产收益，并与折现率或本金率口径保持一致。

企业收益额是运用收益现值法评估企业整体价值的基本参数之一。

（P339 企业价值评估收益法）
7.企业的特点
1．企业具有整体性
整体性是指企业是由若干性能各异的要素资产相互匹配，有机结合的统一整体。

一台设备，只是一种单项资产，多台设备的无序堆积也构不成企业，只有将其按一定的工艺流程组成有机的整体，才称之为企业。

个体功能优良，如果它们之间的功能不匹配，由它们组合而成的企业整体功能也未必很好。

所以，企业强调它的整体性。

2．企业具有盈利性
盈利性是指企业作为资产综合体具有价值增值的功能。

通过经营，取得盈利是企业的目的之所在。

在市场经济条件下，企业一旦丧失盈利能力，其生存状况也就受到威胁。

因此，任何企业必以其经营范围为依据，以其工艺生产过程为主体，依靠科学的管理实现其最大限度的价值增值。

3．企业具有持续经营性
持续经营性是指企业在可预见的将来将按照既定的经营方针与目标持续经营下去，而不会终止营业进行清算。

企业要能根据内外部环境的变化对企业的经营方向、生产规模等作出适时的调整。

如果生产经营时断时续，因其固定费用不会因其经营的间断而减少，必然提高经营成本和费用，从而影响营利。

持续经营是企业价值评估的一个假设前提。

8.确定企业具体评估范围时可采用的方式
企业价值评估的具体范围，一般是依据资产的获利性来确定。

9.加和法
（一）加和法的含义
加和法是将构成企业的各种要素资产的评估值加总求得企业整体价值的方法。

企业是由各种流动资产、固定资产、无形资产等多要素按照统一的经营目标和内在规律要求有机结合的综合体系。

企业价值最终由各要素资产的相互匹配反映出的整体获利能力所决定。

（二）运用加和法应注意的问题
1.以对获利能力的贡献为标准，认真做好企业的有效资产的调查和认定。

并非企业所有的单项资产都必须纳入评估范围。

不需用资产、闲置资产界定为无效资产（不排除重组后有效），将与企业的获利能力相匹配的资产称之为有效资产。

企业未来获利能力是通过有效资产的有机组合所决定的。

在评估前，必须根据各单项资产与企业整体获利能力的匹配状况，界定纳入企业综合获利能力范围的有效资产和无效资产的界线，并对无效资产进行剥离，否则，将会夸大企业的评估价值。

2.要明确各项资产评估的前提，即是持续经营假设前提还是非持续经营假设前提。

对于持续经营假设前提下各单项资产的评估，应按贡献原则评估其价格。

反映的不仅仅是当前其自身的变现价值，而是反映对企业未来的预期收益所产生的影响。

如对机器设备的评估，机器设备的现实状况如设备的新旧程度、技术含量、维修保养状况、利用率等，不仅决定着机器设备自身的价值，同时对企业持续经营下的未来获利能力都会产生巨大影响。

对于非持续经营假设前提下单项资产评估，就不再考虑资产对未来企业经营的影响，应按变现原则进行评估。

3.在持续经营假设前提下，一般不能单独采用加和法对企业的整体价值进行评估。

加和法可以比较准确地评估出企业的各单项资产的价值，但无法把握一个持续经营企业的价值的整体性，亦很难测定各个单项资产对企业的贡献。

更难衡量企业各单项资产间的工艺匹配和有机组合因素可能产生出来的整合效应
4.加和法和收益法应同时运用，相互验证。

加和法运用简单，操作方便，但评估范围有失全面，评估结果有失准确；
收益法虽准确、科学，但在目前我国企业负担过重、目标多元、市场机制不健全、宏观政策多变的情况下，企业的财务数据难以真实反映企业的获利能力，企业未来的预期收益难以准确预测。

将收益法和加和法配合使用既便于评估人员对企业的整体性及整体获利能力的把握，又可以将企业的预期收益预测建立在较为坚实的基础之上。

简答
1.三种评估方法的定义及理论依据
（一）市场法
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法应用的前提条件：1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。

2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

（二）成本法的概念
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

采用成本法对资产进行评估的理论依据：1．资产的价值取决于资产的成本。

2．资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

（三）收益法及其适用的前提条件
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

2.商誉评估注意事项
l 、不是所有企业中都有商誉，商誉只存在于那些长期具有超额收益的少数企业之中。

2、商誉评估必须坚持预期原则。

盈利企业或超额收益比较大的企业，未来不一定盈利或未来超额收益不一定大；现在亏损的企业，其未来未必亏损。

商誉评估值高低取决于企业未来获取的超额收益。

3、商誉价值形成既然是建立在企业预期超额收益基础之上的，因此，商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系。

因此，商誉评估不能采用投资费用累加的方法进行。

4 、商誉是由众多因素共同作用形成的，但形成商誉的个别因素不能够单独计量的特征，决定了商誉评估不能采用市场类比方法进行。

5 、企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。

6 、商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵。

企业中拥有某项评估值很高的知名商标，但并不意味着该企业就有商誉。

3.无形资产评估功能特性
1、附着性。

附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。

2、共益性。

无形资产区别于有形资产的一个重要特点是，可以作为共同财富，由不同的主体同时共享。

3、积累性。

科学技术的发展总是象上阶梯那样地积累起来的，它的作用往往建立在一系列其他成果的基础上。

4、替代性。

在承认无形资产具有积累性的同时，还要考虑到它的替代性。

例如一种技术取代另一种技术，一种工艺替代另一种工艺等。

4.房地产的5大特征
（一）位置固定性
房地产亦称不动产。

由于土地不可位移，位置固定，固着土地之上的建筑物亦不可位移。

由于房地产的位置固定性导致房地产带有明显的区域性特点和个别性特征。

（二）使用长期性
从某种意义上讲土地的利用具有永续性。

新的土地使用制度规定公司和企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用是有限年期。

最高年限按不同用途予以规定：居住用地70年，工业用地50年商业、旅游娱乐用地40年等。

土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素。

（三）影响因素多样性
房地产效用的发挥，以及其价值的实现要受到诸多因素的制约。

除了房地产自身的自然的物理的、化学的因素以外社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。

（四）投资大量性
不论是房地产中的土地或建筑物，其投资的数额都是可观的。

房地产投资应事先做好可行性研究房地产不易变现是其很大的风险。

（五）保值增值性
城市土地面积的有限性，从长远的观点来看房地产价格具有上升趋势。

如果出现通货膨胀会更为明显。

房地产保值增值是一种趋势。

并非每一时点房地产价值都会上涨。

论述：
折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

本金化率和资本化率或还原利率则通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。

折现率一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率
无风险报酬率是指资产在一般条件下的获利水平；风险报酬率是指冒风险取得的报酬与资产的比率。

对于非亏损行业，整体企业的未来收益额可根据未来税后净利润或净现金流量来预测，折现率可以行业平均资金利润率为基础，再加上3％~5％的风险率来
折现率=无风险利润率+风险利润率+通货膨胀率
4% 2010年11月中国通货膨胀率为5.1%
其中：风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率
采用累加法的关键是要准确判定各项风险报酬率。

评估中行业风
险报酬率一般取3％-5％。

累加法比较适合高技术企业的价值评估，但是不能直接使用，需要先确定公司的风险值，然后再进行累加。

一汽：
无风险收益率4%，风险溢价6%，β值为1，债权成本为6%,所得税率为25%，目标资产负债率为57%，永续增长率为3%。