物业项目市场调查报告

典型项目解读之五 华润·翡翠城
项目总占地1245亩，总建筑面积近100万平米，预计分5期开发。 项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，风水浩淼，人杰地灵 ，其中东 湖水面面积185亩，东湖公园420亩，沙河公园200余亩，府河公园100余亩， 是一块难得的风水宝地。 翡翠城一期北靠东湖公园，西邻府河，南接华润大道。净用地占地104亩，住宅 建筑面积12万多平米，会所面积2100平米，商业建筑面积2500平米，总户数 983户，设计有556个停车位。售价在 3600元/平方米左右。
市区内：住宅用地 〈 商业用地
土地供应错位
大量的住宅开发转向郊外
消费者研究
对房价上涨的购看法
8%
13%
34%
45% 不会冲动购房 保持观望 延后购买 提前购买
降价敏感：
40%的消费者认为未来两年内，成都的 房价将平和下降
60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度 为10%
34.2%的人认为不会因为涨价而 冲动购房
电梯公寓破题之法
成都正渐渐形成电梯公寓的居住热潮！电梯公寓在成都已经度过其“冰 河季”，市民的购买热情被电梯公寓的“高瞻远瞩”所调动！因此，开 发商开始对电梯公寓的开发情有独钟！
市中心的高层项目开发，写字楼、住宅、商务酒店、商务公寓等是主要 的物业类型。而成都的高层建筑主要集中与城市中心区域！
城市中心区域的高层住宅开发主要是小户型项目，其中的代表作为：长 富新城、时代锦江等项目！
一切便应起了
居住郊区化！！
关键词：大盘、外移开发、居住郊区化
类型解析之多层 电梯公寓篇
区域分析
城中：享受城市，交通便捷！
（主要集中在府南河沿岸及城区主要街道上 ，价格在3500~4000元/平方米 ）
城南 ：置业首选 ，身份的名片！
（分布区域玉林、新棕树片区、桐梓林以及南延线，价格在 3400元/平方米以上）
城南：集中到人南延线三环路以外区域 心怡房产、深长城、远大等大盘将是城南多层住宅的主要供应商。
城西：集中于二环路至三环之间，光华片区、外双楠、金沙等区域 博瑞地产、置信地产、中房地产继续领衔区域的多层之舞！
城北：驷马桥片区和人民北路片区有望成为市场供求最旺盛的区域。
多层住宅市场破题
成都市民的居住习惯，决定了多层是成都市民的良好选择。所以成都的开发商多 以多层住宅为产品选择。
典型项目解读之六 蜀都花园
成都市二环路内最大电梯公寓组团 “蜀都花园”，总占地156亩，总建筑面积38万平方米。与澳大利 亚的贝尔高林、英国的威格斯及上海同策等合作方的强强连手使得 蜀都花园这个房产更具市场竞争力。
低价位掀起高层电梯公寓的价格风暴 配套设施完备，以MALL的形式出现
三、成都房地产分类调查分析
现代城市功能 时尚人文典范
出入便利
拥有大型中心景观园林
凯莱帝景
建筑设计既具欧陆皇室建筑之典雅，兼得中华宫廷建筑之雄伟，巍峨耸 立，豪气凌云。 地址：成都市人民南路四段桐祥林北路44号 规划占地面积 ：20001 绿化率：30 总建筑面积：108888平方米 主力户型面积：138.61平方米--304平方米 主力户型价格：3480元/平方米--5800元/平方米 交通状况：处于城市中心轴线，有多路公次车途经，三条环状交通干线 和多条南北干道组成便捷完善的交通网络，往返市区内极为便利。
——高 层 维 新——
成都市高层物业项目初步市场 调查报告
专业决定高度 理性决定价值
目录
一、成都市房产宏观市场分析 二、成都市区域市场调查分析 三、成都市房产类型调查分析 四、项目周边区域的竞争楼盘分析 五、项目概况 六、项目分析 七、项目认知
一、成都市房地产宏观市场分析
2003年成都社会经济指标
——GDP为1870亿元 ——社会消费零售总额771亿元 ——人均GDP2300美元
资料来源《统计年鉴》
2004年一季度成都房地产开发概况
35 数量：新开盘项目共计 个（包含亮相项目） 供应总量约109.12万㎡
类型： 小户型住宅
商业物业
区域分布状况
城西和郊区：（城西供应体量最大）
城西房地产供给达34.16万平米
原 因：由于旧城改造、沙河整治，新的城市规划，使得该区域的居住 环境有很大的改善和提升，房价的上涨也是预期的事。
房价结构：城北二环路区域内的房价在2500元/㎡——3200元/㎡左右， 城北的房价还有很大的提升空间。
代表楼盘： 前锋项目、迪康银色诗典、金荷花等
典型项目解读
玉林·都市金岸 锦都一期 缤纷假日
类 型 分析
别 墅——多数人拥有的居住理想，少数人拥有的诗意栖居 小 户 型——“灵动空间，自由世界”，繁荣之下暗流涌动 多层住宅——“很生活，很成都”，当前成都市民的住家首选 电梯公寓——“高层维新”，代言都市居住的时代正在来临
（注：本报告在解构分析中对高层、小高层电梯公寓将作重点解析）
类型解析之 别墅篇
所追逐的。
房价结构：二环路区域内的楼盘价格普遍超过了3000元/㎡
代表楼盘：蜀都花园、万科城市花园、南府锦、中海九眼桥项目、吉
宝粼江峰阁等
城北区域
市场表现：城北的房价已有提升。城北的城市配套有待完善，交通状况也
还不怎么理想，但是城北是目前离城区最近，房价最便宜，住宅性价比 最高的区域。下半年万科金色花园的推出将会进一步提高城北楼盘的品 质及房价。
精致/实用：31－55平方米个性空间，真正实现都市实用主义 生态/成熟：水木光华13万平方米大社区，共享空中花园、森林泳池，色叶树林、 银杏林等景观配套，社区生活丰富多彩。 休闲/舒畅：超大面积阳光泛会所，浪漫摘星台、乒乓球打拼场、完善周全。 舒适/人性：锦绣物管提供贴心服务，令你感受无比的优越与舒适。 时尚/艺术：2万平方米风情商业街，休闲设施、 娱乐配套、餐饮茶楼一应俱全，展现时尚生活魅力。 潜力/良机：紧邻西南财大，校园商机无限
成都二环路以外的高层项目主要是居住性项目，但就目前的市场状况看， 成都在二环路以外的高层住宅开发项目还不多。
本项目正可以填补市场空白，是否可以旗开得胜，还有待市场检验！！！
四、项目周边区域的竞争楼盘分析
玉林·都市金岸 凯莱帝景 国际花园 罗浮世家二期 棕北国际 水漪袅铜
玉林·都市金岸
玉林都市金岸 该项目是一栋位于成都市玉林小区玉林南街1号的小高层电梯公寓，总建 面6.8万平方米，户型面积38-180，价格3400-3500元/平方米左右。小 区内有游泳池、综合功能篮球场、大型中心园林、大型活动广场、社区 会所中心。
巨大的投放量在短时间内就被市场消化了近80％
原
因：城西的生活配套设施的日益完善，并且房价低于城南
房价结构：城西二环至三环外住宅价格在3000元/㎡左右浮动
代表楼盘：向左向右、博瑞都市花园、楠极地等
特别提示：3000元/㎡左右的价格是目前市民的心理价位！
城南区域
市场表现：人南南延线楼市发展迅速，但是由于大量土地手续办
理还 需要较长的时间，新城南近年的开发量不会很大。所以 城南的可供选择的楼盘不多。城南的房价平在成都一直保持领先。 但住房却一直供不应求。值得思考！
原 因：由于成熟的城市配套和高品质的楼盘建筑，形成已久
的居
住偏好，导致了区域房价的攀升和高价位。
房价结构：城南的房价基本维持在3500元/㎡这个价格线左右。
城西：环境制胜！
（金沙片区、光华片区，外双楠 为主要区域，价格在3000元/平方米以上）
城东：逐渐形成气候，充分享受河景！
（玉双路沿线、蜀都大道沿线及川大九眼桥，交通便捷，沿线新项目不少都是电梯公寓 。 价格在不断上涨，目前在3200元/平方米）
城北：价格取悦居民！
（驷马桥片区、人民北路片区是电梯公寓出现的热点区域 ，价格在2900元/平方米以上）
特征：百花齐放 百家争鸣
（ 成都的房地产开发在表现出极大的兼容性和包容性。各种类型的房地产项都受到追捧。））
类型：商业VS住宅 投资VS自用
（各种业态的地产项目，多种方式的下单模式，共同构建了成都地产的繁荣！）
目标：知己知彼 百战不殆
（本节单独对住宅地产项目进行专项分析，以期对“维多利亚花园” 提供市场考证！）
价格表现：小户型的价格一般在3000元/平方米以上
破 题：
2002年的小户型的销售率基本在95%以上 2003年上半年的销售率只达到了85%左右
小户型供求关系发生巨大变化，小户型物业正逐步走向饱和。 值得开发商警惕！！！
类型解析之多层住宅篇
区域分析
城东：集中在建设路—八里小区、成龙路—东湖两个片区。 万科、静居嘉苑、翰林花园、香江花园等楼盘都将陆续推出。
区域：城西、城南、城北的三环和外环周边
城市别墅区域
南延线、牧马山、温江光华大道、龙泉、大丰、新津
近郊别墅区域
崇州白塔湖、崇州街子镇、青城山
远郊别墅区域
类型
城市别墅 近郊别墅 远郊别墅
主力客户 主题 卖点
城市成功人 便利、 士、商务用 高贵 途者
城市中年高 便利、 收入者
中老年退养 养生、
人群
度假、
休闲
44%的则处于观望状态
8.4%的会延后购买
13.4%的会提前购买
二、成都房地产区域市场分析
购房区域敏感性图
成都市民选择购房区域
15% 31%
9%
18% 27%
城西 城南 城东 市中区 其他
理想的居住地选择比例
31.1％购房者选择城西 27％购房者选择城南 17.6％购房者选择城东
城西区域
市场表现：成都的传统居住区域城西成为成都楼市的一大亮点
城东和城南：（供给平淡）
但万科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘 将在年内引起城东楼市井喷
城北：（主要是商业地产项目）
金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下 （筹备）等项目掀起了成都商业地产之革命。
环域分布状况
一环内： 20% 一环到二环： 17% 二至三环 ： 37% 三环外及郊区楼盘：26% 特征：楼市供应量较为均匀，二环 到三 环仍是商品房供给主力区域
03—04年度成都房地产小结
2004年1-2月： 市区住宅供应面积：45.64万平方米，同比减少24.6%，销售面积： 106.69万平方米，同比增长42.49%，供应缺口：
61万平方米+2003年的供应缺口=200万平方米 （约2万户的需求缺口）
2003年：成都的城市住宅地价为负增长， 拍卖土地：60%为旧城改造置换出来的土地 40%为新增土地
价格情 况
5000元/ 平方米左 右
3000元/ 平方米起 价
2000元/ 平方米左 右
典型项目
河滨印象、草堂 之春、金林半岛 维也纳森林别墅、
天下青城
类型解析之 小户型篇
分布区域：一般都集中在一环路内及城中 有少量的小户型分布在城北和城南的一环和二环之间 城南又是小户型的集中区域
代表项目：SOHO沸城、花样年华、单人房·双人床、新城市广场、西岸蒂 景、 现代城、凯悦新城等 （目前高校小户型开发热潮正在兴起，其销售状况都比较良好）
现代城市功能 时尚人文典范
出入便利
大型中心景观园林
典型项目解读之二 锦都一期
少城新天地 市中心大型风尚建筑集群 锦都 近30万平方米市中心大型风尚建筑集群。融合现代与传统，时尚与古典的双 重姿态。建筑成都时尚地标、魅力生活排场。
位于城市中心，身处宽窄巷子历史文化保护区坚持人文地产理念，传统文化与现 代城市的理解。
多层产品的海量入市，导致竞争的白热化，赋予住宅概念和含义是测试开发商对 市场应变能力的有效因素。
川西名居、欧式风格、院子、阁楼无数的居住样式成为多层住宅冠冕的外衣！引 导居住风向的同时，为成都住宅的发展带来革新的气息！
大型多层住宅社区，成为居住组团的构成因子。而居住大盘的外移开发也正成为 成都多层住宅开发的一个趋势！
代表楼盘：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪袅铜、棕北国际等
城东区域
市场表现：向东发展总体格局采用带状形式。2004年，城东房价
急剧上涨。东湖片区、建设路、望江路、蜀都大道是城东高价位 楼盘的主要集中区，华润翡翠城和万科城市花园的开发，以及新
加坡吉宝集团的进驻，使得城东的楼盘品质得到大幅度提升。
原 因：稀缺的城市景观使得目前越来越重视居住环境的市民
水木光华·向左向右 华润·翡翠城 蜀都花园
典型项目解读之一 玉林·都市金岸
玉林都市金岸
该项目是一栋位于成都市玉林小区玉林南街1号的小高层电梯公寓，总建面6.8万 平方米，户型面积38-180，价格3400-3500元/平方米左右。小区内有游泳池、 综合功能篮球场、大型中心园林、大型活动广场、社区会所中心。
城市休闲地标。汇聚一线休闲娱乐时尚。空中院落式公寓、新派写字楼、物色商 业广场、咖啡馆、俱乐部、会馆、新潮娱乐及时尚风情餐饮。
典型项目解读之三 缤纷假日
中央商务区地标建筑 楼高60米，建筑面积38000平方米。售价5000元/平方米 完善的功能布局和设备配套 商务生活的第三空间 纯酒店式公寓
典型项目解读之四 水木光华·向左向右