关于土地一级开发项目的风险控制方法

关于土地一级开发项目的风险控制方法
摘要：近十多年来，土地一级开发一直是房地产行业的热门话题，许多商家
纷纷把大量的资金投入其中。

但是，由于土地一级开发涉及的领域众多，包括资金、模式、操作流程等，再加上不同地域的特殊情况，因此，对于这一领域的风
险管理必须特别注意。

本文旨在深入研究一级土地开发项目的风险管理，并从不
同角度提出有效的解决方案。

关键词：土地一级开发;项目风险;控制方法
引言：近年来，土地一级开发受到了全国各地的高度重视，据估算，超过80%的大型房地产企业都参与其中，这种情况的出现，得益于其规模宏大、影响深远、收益丰厚、灵活性强等优势，但同时也不可忽视的是，由于投资者的投入，风险
也会相应增加。

本文深入探讨了土地一级开发的决策、管理、金融和经营等方面，并提出了有效的控制风险的方法。

1土地一级开发模式
（1）政府主导模式。

为了管理和运营项目，政府部门成立土地储备中心，
并通过国有控股或参与的公司来进行一级土地开发。

（2）政府主导的市场化运
作模式。

通过招标的方式，政府可以选择符合资格要求的企业参与土地一级开发，但是这种模式并不会使得这些企业从土地增值中获得任何收益。

（3）完全市场
运作模式。

在这种开发模式中，政府会把毛地委托给一级土地经营公司，等到它
们完全成长为一个项目之后，就可以向二级公司或政府出让。

（4）政企合作模式。

通过建立股份制，企业和政府可以共同参与土地一级开发，从而实现双赢，
共同分享土地价值的提升[1]。

2土地一级开发项目的风险分析
2.1决策风险
决策在一级土地开发项目中起着极其重要的作用，其成败取决于其能力和技
术水平。

然而，由于其可控性，决策风险也会存在，其范围涵盖三个方面：(1)
前期决策风险,在开始项目之前，必须进行全面的准备，以确保调研结果的可靠
性和完整性，避免任何信息的遗漏，从而使得项目的财务预算、市场需求等方面
的估计能够更好地反映实际情况；(2)运作风险,在项目实施过程中，几乎每一步
都需要解决与周边土地的协调、拆迁者利益的平衡、以及建材价格上涨带来的资
金重新分配等问题；(3)市场风险,建设一个项目需要相当长的时间，而在开始之前，对市场的预测可能与实际情况存在较大差异[2]。

2.2管理风险
在一级土地开发项目中，房地产企业负责协调各方资源，但不会直接参与到
项目的实际实施过程中，而是将其分解为若干子项目，每一子项目都有自己的专
门负责人，包括规划、设计、建造、材料采购、销售、物业服务等。

采用“分散化”模式虽然有助于提高项目的专业性和可靠性，但却会导致“分散化”现象的
出现，若是房地产公司缺乏有效的监督与管控，就有可能会出现单个环节的失误，从而导致整个项目的失败。

2.3金融风险
土地一级开发中，金融风险是最具挑战性的，因为它可能会带来多种不确定性、巨额投资和长期回报期等因素。

金融风险主要表现在以下几个方面：(1)银
行调高贷款利率风险,银行作为房地产企业开发项目的主要资金来源渠道，其
“生杀大权”的存在为项目的实施提供了有力的支持。

然而，随着市场的变化，
贷款利率也在不断变化，这使得项目的金融风险变得更加严峻；(2)银行催还贷
款风险,由于土地一级开发项目的时间较长，可能会面临许多不利因素，因此，
银行为了防止贷款流失，会采取措施来催收贷款，从而给开发商带来更大的财务
压力。

2.4经营风险
如果项目未能按时完成，将会给企业带来巨大的经营风险，这将导致企业无
法获得其他融资渠道，从而使工程停止进行，并影响企业的正常运营[3]。

3土地一级开发项目的风险控制经验
3.1做好法律风险的防范
3.1.1合作开发模式合规性
在项目开发的过程中，投资人+施工总承包的招标模式应该得到充分的重视，同时要根据相关法规，对其进行全面的综合评估，以便更好的把握投资者的利益。

然而，现阶段的法律尚未对这两种招标模式做出明确的规定。

因此，土地一级开
发的基本原则仍然是：政府主导，市场推动，而具体的执行工作则可以由土地储
备机构或者招标的方式，从而筛选出最具竞争力的投资者。

通过招标的方式，土
地一级开发项目的实施将由土地储备机构与中标单位签订协议，由中标单位负责
筹集资金、审批规划、实施项目管理等，实现土地一级开发项目的有效实施。

这样，土地储备机构就可以更好地履行其原有的职责，为项目的顺利实施提供有力
的支持。

采用招标的方式确定中标人后，将由该公司负责筹集资金、制定相关计
划以及实施相关操作。

3.1.2收益模式
通常，土地一级开发的收益方式包括两种：①通过公平竞争的方式向投资者
出售土地，并根据协议获取额外的回报；②由投资者和政府协商确定二级开发的
具体要求，以确保投资者可以顺利完成二级开发的程序。

通过上市公司提供的股
票配售和信托融资，项目开发商可以支付土地出让金，并获得土地使用证。

在一
级开发阶段，他们可以通过向银行申请项目融资贷款来实现开发。

采取土地分块
合作开发模式能够大大提升投资回报率，然而，为了确保项目的安全性，《中华
人民共和国预算法》第十三条明确要求，所有的财务活动，无论是否经人民代表
大会审核，均应当严格遵守《中华人民共和国预算法》第十三条的规定，并且不
允许任何未经审核的支出。

为了确保一级土地开发项目的安全、合理、可持续，
应当对其中的法律风险进行全面的评估，结合当前的市场状况，采取科学的管理
策略，加强对相关法律风险的监督，从而有效防范和控制。

3.2做好前期策划的风险控制
在项目前期的策划与设计阶段，风险管理是至关重要的。

为了有效地推动项
目的发展，应当全面搜集相关资料，深入分析项目的状况，结合实际情况，制定
出更加合理的方案，以便于更好地指导和协助后续的工作。

在项目的设计过程中，应当精细把控，确保每一个环节的正确性，从而避免任何可能的风险。

为了确保
土地一级开发项目的顺利完成，设计人员应该仔细研究项目的流程及要求，而不
是草率地编写策略方案[4]。

为了做到这一点，应该成立一个专业的工作团队，对
该项目进行深入的研究，搜集大量的数据，包括土地资源、技术指标等，以便更
好地控制项目的风险，提高项目的成功率。

3.3构建完善的风险承担机制
为了确保项目顺利实施并达到最佳效率，土地一级开发监管的目标应当是在
给予居民公平的补偿的基础上，加强对项目开发成本的控制。

此外，为了更好地
监管一级开发项目，需要建立完善的规章制度，并签订合法有效的协议。

一般来说，土地主管部门负责监督，而社会资本则承担起执行职能。

为了确保项目的合
法性和可持续性，将成立一个专门的监管机构，定期检查项目的执行情况。

采取
如下措施来实现这一目标。

（1）为了确保重大事项和关键环节的有效监督，将
对实施主体提交的征地、市政建设方案以及项目建议书等进行全面、严格的审查，以发挥其积极的监督作用。

为了确保重大事项和关键环节的有效监督，对实施主
体提交的征地、市政建设方案以及项目建议书等进行全面、严格的审查，以发挥
其积极的监督作用。

（2）通过建立完善的审计制度，国家土地管理局、审计署、财务局等多个部门共同授权，设立专业的开发审计机构，对一级土地开发项目的
实施情况进行全面而严格的审查。

（3）为了更好地监督和管理社会资本参与土
地一级开发整理工作，建立定期报告制度，它能够全面记录资金的到位情况和使
用情况。

这些信息将被提交给相关部门，以便他们能够更好地了解和控制这一过程。

（4）为了确保土地一级开发项目的顺利推进，加强对其实际运作、社会资
本投入情况以及项目实施计划的监督，并通过全面的对比分析来确保项目的有效
执行。

在此过程中，需要考虑到政府部门可能承受的风险，并且带资企业也将面
临许多挑战。

为了确保开发项目的高效实施，应当在事前就风险分担问题展开深
入的研究与分析，以建立一套完备的风险共享机制，并将其纳入后期的风险控制
与保护体系，由政府及社会各界共同参与。

建立风险共担机制需要做好以下几点：（1）在一级土地开发项目的实施过程中，应该明确责任人，以便有效控制风险。

（2）确立土地管理部门和社会资本等参与者的风险分担机制，以高质量的方式推动各项工作的实施。

（3）为了确保土地一级开发项目的顺利进行，需要认真考虑各种可能存在的风险，包括政策风险和其他潜在的危害。

需要根据这些风险的来源，采取合理的分担措施，并在合理的时机实施这些措施。

作为一个负责任的风险承担者，应该认真负责地进行风险分担，根据风险的不同程度进行归类，明确管理职能，并将其转嫁到相关的风险控制机构，以此来全面提升项目的风险管理能力。

此外，还应该加强项目的监督管理，积极引导社会资本合理使用项目资金，并且严格控制开发成本，以确保项目的高效进行，充分体现出管理的价值[5]。

3.4做好项目实施环节的管理
为了提高项目的效率和质量，需要采取全面的管理措施，加强对实施环节的控制。

在建设过程中，政府部门应当积极负责，确保征地、拆迁、人员安置等工作能够顺利完成。

此外，还需要密切关注项目的进展情况，并对其成本进行全面监控。

一旦发现土地一级开发项目与实施方案或合同存在差异，应立即与社会资本进行沟通协商，以便尽快解决问题。

应该特别关注拟上市地块上的建筑物和绿化，并且要积极解决与土地一级开发项目产权人之间的纠纷，以确保拆迁不会对工程的实施造成不利影响。

除此之外，社会资本方应该积极参与场地的平整和绿化，根据实际情况，采取自行施工或委托建设的方式，以确保工程质量，并严格遵守各项控制措施。

在项目移交前，应当进行全面的验收，以确保所有工作都达到规定的标准，最终将土地无偿转让给政府。

在项目进行期间，政府可以根据具体情况选择最佳的土地处置方案，无论是储备还是出售，一旦达到预期的收益，就必须按照协议规定，为投资者提供充足的回报。

为了确保土地一级开发项目的风险管理工作能够有效进行，需要进行全面的分析和创新，不断改进项目管控措施，提升风险控制水平，以达到高质量的管理效果，从而发挥管理的最大价值，实现更大的经济效益。

3.5项目市场风险的控制
一级开发是指在一定的时期内，将土地进行改造、重新利用，使其变得更加
适合未来的发展。

二级开发则是指在一定的时期内，将土地改造成适合未来的建
筑物，并将其转变为商品房，以满足消费者的需求。

通过对开发方式的细致划分，不仅大大缓解了土地市场的混乱状态，而且还为市场的运营提供了一套严格的规则。

尽管改革的过程中也存在一定的风险，如延长工期、降低经济效益等，但为
了有效减少市场风险，必须建立有序、科学的市场，大力推进土地储备开发项目，并采取其他稳定措施，确保土地市场的运行平稳、安全，从而避免可能产生的严
重后果和影响。

通过采取有效措施，可以显著降低风险的可能性。

结语：综上所述，为了确保土地一级开发项目的有效性，必须建立完整的风
险控制机制，加强对不同阶段的风险管理，确保项目的可持续性。

在此过程中，
应该结合政策、审批、资金等因素，对风险进行细致的分析，并制定出有效的预
防措施，从而有效提升风险管理的水平，最终达到最大限度的经济效益，确保土
地一级开发项目的有序运行。

采取有效措施，充分利用各方资源，加强项目的有
序推进，严格把关风险，确保一级开发项目的有效实施，最终达到预期的经济和
社会效益。

参考文献：
[1]谢颖. 土地一级开发项目风险管理研究[D].河北地质大学,2020.
[2]李小龙. 土地一级开发项目PPP模式应用研究[D].北京建筑大学,2018.
[3]朱文博. 土地一级开发项目模式优化研究[D].青岛大学,2018.
[4]张辉.土地一级开发项目的风险控制方法分析[J].住宅与房地
产,2018(08):17.
[5]田小飞. 土地一级开发PPP项目的融资风险管理研究[D].重庆大学,2017.。