珠宝市场项目可行性分析报告

项目可行性分析报告
一、项目规划设计：
1、项目鸟瞰图
2、项目规划图
3、项目主要经济指标
占地面积4万平方米,建筑面积15万平方米,总投资28亿元,于2007年12月份竣工。

广场由13个四层的街市区，二层地下商业广场，两幢分别为15层和18层的商务酒店式公寓构成一个连体式、立体式商业街。

内部设计有2500余间商铺和250余套商务酒店式公寓，屋顶及地下室分别有停车场，纵向以100多部自动扶梯和垂直电梯相连，横向以天桥连廊相接，通道畅通便捷。

各街市区一至三层，层高5.4米，第四层层高5.8米，可根据需要自行设计，将单层隔为双层，以有效增加空间。

一层商铺600个，平均面积20㎡；二层商铺800个，平均面积20㎡；三层商铺700个，平均面积20㎡；四层商铺400个，平均面积40㎡。

二、项目分析
1、可行性分析
关键词，珠宝、黄金、皮草、高档商品。

高档商品在国际贸易是一项大宗商品，其年营业额约2000亿美元、国际高档商品市场整体表现相当平稳，各有升级。

“中国的消费者日益成为全球性的高档商品消费者，”贝恩公司全球合伙人，大中华区消费品、零售及高档商品业务主席说道。

就地域而言，大中华区现已取代日本称为第二大高档商品市场，仅次于美国。

2007年我国珠宝首饰黄金首饰企业工业总产值有200亿美元，而到2012年我国珠宝首饰的销售额便达到了2000亿美元。

5年时间有了10倍的增幅。

今天，随着社会的发展进步，珠宝玉石首饰已经从过去的达官显贵才能拥有的稀有奢侈物转变为人民群众追求美好生活、表达宝贵情感的重要消费品。

中国处在通胀高企阶段，部分具有投资属性的高档商品从众收益。

具有保值增值功能的金银珠宝类商品越来越受到消费者的青睐。

抵御通货膨胀的实际需求促进了高档商品的销售。

同时国家对房地产投资市场的不断高压政策，使房产逐渐失去了保值功能，部分流动资金从房地产市场流出，流向了高档商品的投资市场里去。

国内专业的，规模化的高档商品市场还是刚刚起步阶段，市场发展潜力巨大，中国出现高档商品集中采购市场势在必行。

2、必要性分析
A、可辐射性区：紧靠国际商贸城，外商云集，可以辐射国内大部分省份，全球200多个国家。

B、经济发展的需求：人均GDP达6400美元，财政收入45亿元，人均居民储蓄存款5.3万元，城镇居民可支配收入2.9万元，每百户家庭拥有小汽车35辆。

城市竞争力浙江省县级城市第1位。

从业人员21余万。

日客流量20多万人次。

C、市场升级改造的需求：义乌小商品城自1993年成立，2002年上市，直到如今已经持续发展20年。

小商品批发市场遍布整个义乌。

主要经营电子、箱包、雨具、玩具、饰品、喜庆用品等。

经营的基本都是档次低，价格低，工艺简单的商品。

这类商品在义乌市场已经饱和。

同时价格高，档次高，质量高的商品在义乌还是一个空白。

随着经济的不断发展，人们生活水平的提高，人们对生活品质的要求逐渐提高，这给义乌市场提出了升级改造的要求。

市场向规范化，高质化，高档化发展是一个必然趋势。

D、当地消费需求：义乌人均GDP达6400美元，财政收入45亿元，人均居民储蓄存款5.3万元，城镇居民可支配收入2.9万元，每百户家庭拥有小汽车35辆。

人们对高档商品的需求越来越大。

人们已经不仅仅满足于吃饱穿暖，对生活品质的要求越来越高。

这给义乌发展高档商品市场提供了一个契机。

三、优劣势分析
1、优势：
A、义乌作为国际商品采购中心。

商贾云集，日客流量20多万人次。

来自世界各地的10万余家生产企业包括6000余个知名品牌在这里常年展示。

外贸出口占总成交额的60%强，商品辐射215多个国家和地区，国外长驻采购商达13000余人。

B、义乌批发市场以小商品为主，全国大型的专业的高档商品市场也是刚刚起步。

金福源高档商品市场是对义乌批发市场的一个补充，可以和义乌现有市场起到相互促进，相互帮助的作用。

C、义乌20年的市场发展历史，物流通关配套设备齐全。

义乌商品60%销往国外。

在义乌建立高档商品市场，可以第一时间将商品推销到国外。

减少中间环节，压缩营销成本。

D、大规模的高档商品市场。

有利于中外客商的集中采购，减少寻找不同种类商品的时间。

E、义乌的高档商品专业市场刚刚起步，高档商品专业市场的形成是对义乌现有小商品批发市场格局的一个重要补充。

向高档次方向延伸是义乌批发市场持续健
康发展的一个重要方向。

F、中国GDP的持续高速增长和国内通货膨胀的压力都促进了高档品市场的产生和发展。

特别是江浙沪人均GDP、人均储蓄名列前茅，消费水平和财富积累水平明确强于其他城市，使其高档商品的开发投资潜力比较大。

2、劣势
A、江苏省有中国·春之韵国际珠宝城项目在兴建，占地608亩，建筑面积56.73万平方米，投资10亿美元。

计划引进国内外知名珠宝生产企业200多家，珠宝经营及相关领域数千商家。

是义乌金福源高档商品市场的有力竞争对手。

B、潜在对手，杭州宁波等周边城市也有发展高档商品市场项目的意向。

C、义乌还没有高档商品市场开发的案例，是对义乌开发新商圈，发展新市场的一个挑战和机遇。

四、项目定位
1、市场定位
高档商品的集中采购平台，是义乌市场生态链的重要补充，地理位置处于义乌国际商贸城边，和义乌国际商贸城差异化经营，合理有效的利用资源，互相吸引客源，提高人气。

完善和发展义乌国际商贸城新商圈的商品目录，和国际商贸城一起打造中国规模最大，人气最旺，商品种类最齐全，服务最全面的专业化市场，形成新的国际商贸城—金福源新商圈。

2、商业定位
立足义乌、面向全国、走向国际。

按照“资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化”的国际经营理念，将高档商品的原料集散交易—加工—运营—展示—拍卖和交易—出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放。

吸引世界各地的高档品商贾在义乌投资设厂、加工、生产、展示、销售、拍卖、国际贸易等，充分挖掘高档商品产业内涵，并于义乌市场文化有机融合，将金福源高档商品市场打造成一个国际一流的高档商品产业平台，形成产、供、销一条龙的中国高档商品专业大市场。

3、经营业态定位
楼层业态
A区B区
1楼化妆品，黄金
2楼珠宝首饰玉石首饰
3楼皮草皮草配件
4楼生产厂家馆商务服务配套
4、辐射范围
全国各省市，全球200多个国家
5、广告定位
专业化，规模化，商品丰富，背靠义乌商贸城，外商云集，政府扶持
6、租赁价格及方式定位
（1）、销售及租赁方式定位
A、销售方式
只租不售
B、租赁方式
交一定保证金，3年一签，第一次合同前两年免租金
C、物业费付款方式
电汇
D、经营保证金
2万
（2）、租赁价格定位
A、楼层价位
一层，1500/米/年；二层1300万/米/年；三层1100万/米/年；四层800/米/商铺/年。

B、商铺租赁价格案例分析
C、租赁回拢资金预算表
一层（600）二层（800）三层（700）4层（400）总计（万元）
第1年480 640 560 320 2000
第2年720 960 840 480 3000
第3年1800 2080 1540 1280 6700
第4年1980 2288 1694 1408 7370
D、销售方式
交一定保证金，保证金分两年付清。

3年一签合同，第一次合同免前两年租金，最后一年租金可以延迟到第三年再交。

从第二次合同开始，恢复正常，租金可以一年一年付但必须先付。

E、目标收入
全部商铺租出，目标收入2000万元押金。

F、力争收入
90%商铺租出，目标收入1800万元押金。

五、炒作热点
高档次，特色化，品牌化，背靠义乌商贸城，外商云集，政府扶持
六、市场招商
1、招商范围
A、本地招商范围
义乌本地及周边县市生产厂商和一级经销商。

B、外地招商范围
外省市商品生产厂商和经销商，国际生产厂商和经销商
2、招商原则
1，坚持平等互利的原则，要求招商双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证招商成功的重要前提。

2，坚持信用原则，招商双方都要共同遵守协议。

重信誉、守信用是双方的基本的职业道德。

在招商过程中，应注意不轻易许诺，但一旦许诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。

3，坚持相容的原则，招商双方在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。

3、开业及招商成效的时间节点安排
A、第一个月预计租赁 10%；
B、第二个月预计租赁 30%；
C、第三个月预计租赁 50%；
D、第四个月预计租赁 80%；
E、第五个月市场开业！
4、优惠政策
A、政府政策（建议）
1，企业所得税免三减五
2，区级收取的基础设施配套费、规划管理费、墙改基金、人防费、消防费等均按30%征收
3，免征一年区级综合基金
4，所以外商可享受的行政事业减免规费
5，世界知名企业投资举办的项目，实现一事议，制定个案性政策
6，市场周围设立公交站点
B、公司政策（建议）
1，前2年租金全免
2，物业费等各种费用按70%收取
3，保证金可以分两年付清，第一年40%，第二年60%
5、招商奖励
按照公司审批的招商条件，招商面积出租率达到100%总奖励金额为70000元，出租率90%奖励金额为60000元，出租率80%总奖励金额为50000元。

按照公司的奖金分配制度，奖励给招商团队。

七、费用预算
招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在300万－360万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。

如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。

项目费用预算（万元）备注
广告制作 30 印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。

媒体购买 240 电视、电台、平面、户外、流动
办公用品 15 车辆、演示用具、移动办公
人员管理 40 薪水、提成奖励、培训
差旅 2 交通、住宿、招待
外埠费用 20 场地、日常费用
电话费用 3 电话、传真、网络
DM费用 0.5 邮寄、夹报、散发
公关活动 10 发布会、联谊、
合计 360.5
分析：其中广告制作费用约占8.3％；媒体购买约占66.6％；行政与管理费用约占25.1％，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。

八、注释
以上为本项目调研报告及建议书，具体数据仅作为操作依据！
浙江义乌创联市场投资管理有限公司
项目组
年月日。