第四章园区建设发展

——完善物流园区经营管理体制。

根据物流园区发展实际，借鉴国内外物流园区管理经验，建立完善政府规划协调、市场化运作的物流园区开发建设模式和经营管理体制。

在政府规划指导下，成立物流园区管理机构，开展物流园区基础设施建设，并选择具有物流园区经营管理经验的企业参与管理运营。

鼓励园区研究开发物流与商贸和金融协同发展等新型业态，创新物流园区发展模式。

通过企业化运作，提高管理水平，形成良性发展机制，为园区物流企业提供优质服务，实现可持续发展。

第四章园区建设发展
第一节规划构想
一、建设条件
——园区选址：拟定的苏湾现代物流园区位于市区东部，地处郁江下游南岸地带，距市区不足10公里，城市配套服务便利，水电供给保障，周边无重大污染源，空气洁净度高，总体环境优越，符合物流园区开发建设要求。

——用地条件：园区地处郁江平原，土地平坦开阔，用地条件便利，基本农田范围窄小，人口密度不高，政策约束性不强。

未来向东拓展，仍有充足的土地供给条件，能够保障园区未来拓展需求和可持续发展。

——交通体系：园区立体交通体系发达、纵横交错。

水路下达珠三角和港澳，上溯南宁、百色、崇左、柳州、云南、贵州；铁路黎湛线经园区边际而过，设有八塘货运站（距苏湾港口8公里），经铁路线可通达北部湾沿海港口和湛江港口，并连接西南中南东盟铁路网；市环城快速干道穿越园区，分别与广昆和来梧高速公路对接，通达珠三角、东部沿海城市、西南中南和东盟市场。

路网完整、四通八达、通江达海，多式联运快捷便利。

——基础条件。

园区临港而建。

苏湾港作业区为贵港物流发展重点建设工程，正全面加快建设，一期工程即将竣工启用，共6个泊位，二、三期工程完成后，全部拥有17个泊位，可停靠3千吨货船，年吐量达2000万吨，将为园区启动营运提供坚实基础和物质条件。

综上所析，苏湾现代物流园区的选址与建设条件，均符合《国家物流园区发展规划》和《贵港市十三五规划》要求。

二、建设规模
依据贵港市十三五规划要求，苏湾现代物流园区规划建设面积为20平方公里，为2016—2025年度建设用地。

着眼于未来长远发展的需要，首次20平方公里总体规划应提出空间上的总控概念，将20平方公里以东、至港南区东津镇的空间地域，整体纳入红线控制范围，作为园区未来发展的战略储备用地，禁止一切不符合园区规划发展要求的土地开发行为。

贵港市“港产城”互动发展布局示意图
三、规划构想
加速工业化为主导的国民经济发展，实现时代新崛起和新跨越，是贵港市十三五规划提出的重大战略任务。

为适应当前国内外发展新形势、新机遇、新需求，贵港市的发展必须站在一个新的起点上，以全球化的市场眼光和来重新定位和谋划发展，用大手笔来重绘经济发展蓝图，实施高端发展、集约发展、高效发展战略，以改变产业布局和要素相对分散的状态。

为实现这一战略目的，就必须建设一个能够支撑全局发展、具有强大集聚力和发展力的战略平台。

苏湾现代物流园区是支撑贵港市未来发展的战略性平台，
也是国家区域性的物流服务与产业平
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台，其地位和作用十分重要。

为此，园区规划，应着眼于国家战略和贵港市发展需求，积极借鉴和引进国际国内成功物流园区建设的先进经验，遵循产城合一、服务一体、高效运作的发展方向，充分体现高起点、全要素、多功能、生态型的先进理念，形成以现代物流业为主导，各产业要素高度融合发展的有机整体，促成战略性新兴产业的规模经济，成为西江经济带重要增长极和区域经济中心，提升和奠定贵港市在广西及西江经济带中的重要地位。

第二节空间布局
一、总体布局
——确立园区空间布局方针。

园区空间布局的走向，要确立以苏湾港区为轴心，实行“东进、西延、南拓、沿江岸地带发展”的总方针。

“东进”是园区空间扩展的主导方向，向东逐步与东津
镇空域地带连接，构成园区空间布局的整体性；“西延”即园区沿铁路黎湛线伸展靠拢；“南拓”即园区向南作适度拓展，利用南向已有八塘镇、桥圩镇的城镇依托条件，厚实园区空间。

总体形成沿郁江南岸布局建没的完整格局。

——确立园区空间布局总体结构。

依据空间布局方针和未来产业经济发展要求，园区的规划建设在空间上应确立“一轴、一带、一核、五组团、延伸区”的总体结构。

“一轴”：即以郁江为园区自西向东所依托的发展轴线。

“一带”：即郁江南岸沿线地带为园区空间布局带。

“一核”：即承载物流园主体服务功能的核心区。

“五组团”：即园区主要由港口营运区、中央综合服务区、物流加工区、商贸市场区、工业产业区五大组团构成，在20平方公里空间中依条件和需求进行有序布局。

苏湾现代物流园区空间布局概念示意图
“延伸区”：即支持园区长远发展的土地供给保障区，保障园区发展的可持续性。

延伸区重点方向为东津镇、八塘镇、桥墟镇。

二、功能分区
依据园区空间布局要求，苏湾现代物流园区实行“一园多区、功能各异、主体凸显、共融发展”的园区分建模式：
——港口营运区：
由苏湾港口作业区及其附属营运功能设施构成，主营港口装卸物流、货物停放监管、物流分检、中转配送等业务，建成港口经济功能区。

——中央综合服务区：
由行政监管、商务办公、商贸交易、物流加工、商住商业、金融信息中介服务等构成的综合性服务区，是支撑和服务园区建设发展的核心功能区。

——物流加工区：
服务市域工业发展，依托港口、立体交通枢纽、市内外物流源市场、物流平台、信息平台和物流设施，由物流企业对商贸物资商品进行生产性加工，并实施全方位中转配送的功能区
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——商贸市场区：
以打造大区域贸易商品市场、促进富有竞争力的生产要素市场形成为目标，以规模化繁荣商贸市场为手段，建成由生产资料物资专业市场和生活物资消费品批发销售市场共同组成的综合性大型商品贸易功能区。

——工业产业区：
依托物流业和商贸业发展所促成的市场效应和集聚效应、创业平台的形成和产业发展环境优化的条件，建成集现代加工、制造、重化为一体的新兴产业集聚功能区。

第三节发展步骤
——近期（2016—2020）：
“十三五”是启动苏湾现代物流园区建设发展关键时期。

这一时期的主要任务：（1）尽快制定苏湾现代物流园区总体规划，为全面启动和有序推进园区建设奠定规划基础；（2）成立市政府领导下的苏湾现代物流园管理委员会，组织精兵强将，全力开展各项建设发展工作；（3）重点启动核心功能区建设，全面加快路网、供排水、供电等基础设施建设，完成“五通一平”的基础性工作，核心区具备营运基本条件；（4）择机组建苏湾现代物流园区开发投资总公司，运用市场手段，创新开发模式，高效招商引资并取得重要进展，部分企业入园投产经营，核心区发展初步成型；（5）系统完成各功能区的专项规划；（6）推进国家级和自治区级物流园区的申报工作，力争园区尽快纳入国家和广西的专项规划，提升园区发展地位。

——中期（2020—2025）：
“十四五”是苏湾现代物流园区全面和快速发展时期。

这一时期的主要任务：（1）继续推进并完善核心区建设，核心区功能基本完备并全面发挥支撑作用；（2）园区各项基础建设基本完成，整体发展格局形成，各功能分区全面投入营运；（3）招商引资工作成效明显，若干个中国物流业、商贸业百强企业集团和一批规模企业入园经营生产，现代物流业规模发展的格局形成；（4）各专业性商贸市场基本建成，西江经济带商贸物流中心地位正式确立；（5）受园区物流业规模效应影响集聚而来的加工业、制造业和重化工业快速发展，产业集群开始形成。

——远期（2025—2030）：
“十五五”是苏湾现代物流园区建设发展的成熟期。

这一时期的主要任务：园区各项功能不断增强，发展环境不断改善和优化，园区体制机制和发展方式创新取得重大成果，产业结构趋于合理，区域合作不断巩固和扩大，大区域国际性的物流市场格局基本形成，园区现代物流业和其他产业国际化现代化水平不断提高，国家级苏湾现代物流园区基本建成。

第五章集聚（核心）区规划建设
第一节方位与规模
拟定规划建设的苏湾物流产业集聚区，亦称苏湾现代物流园区的核心区，位于贵港港的核心港区—苏湾作业区后方，地处苏湾现代物流园区20平方公里总体规划范围中的中心区域。

依据园区建设重点突破、寻势推进、逐步拓展的发展要求，首先推进集聚（核心）区规划建设，建立苏湾现代物流园区赖以依托、并推动后续规模化发展的战略性核心基地，奠定全园发展坚实基础。

集聚（核心）区规划面积为2.5平方公里。

第二节性质与功能定位
一、性质
苏湾现代服务业集聚区，是“贵港市十三五规划”拟定建设苏湾现代物流园区的重要组成部分，是首位启动规划建设的物流分区，是承载和掌控苏湾现代物流园区营运机制与核心资源的首位功能区，是支撑园区整体建设、维系可持续发展的战略中枢，是园区发展具有决定性意义的核心基地。

二、功能定位
——物流总部基地：
依托苏湾现代物流园区得天独厚的区位交通优势，以及在西江经济带发展中的战略地位，全方位对外开放，创新物流体制机制，优化物流服务环境，面向国内外物流市场，推行高端化招商引资模式，着力引进一批具有产业规模实力和影响力的大公司或企业集团入园，发展国际性大区域贸易市场的物流总部经济，打造区域性物流产业集聚和集群效应，主导和引领园区物流业向高端化、产
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业化、信息化和现代化方向发展。

——综合服务枢纽：
增强服务意识，强化核心区服务功能的整体设计，积极借鉴国内外物流服务先进经验，创新服
务方式，以构建完整、统一、高效、互通、一站式服务体系为目标，加快行政中心各服务窗口、门
户、平台的设置，构建完整的产业服务链，促进核心区服务枢纽的形成。

——商务活动中心：
商业贸易活动是物流业生成和集聚的重要基础，是激活物流市场要素、提升物流园区品位和影
响力、促进园区经济繁荣和人气兴旺的有力推手。

着力推进核心区商务活动场所平台规划建设，打
造具有跨区域影响力的商务活动中心。

——信息交易平台：
物流市场与商贸信息是支撑物流业发展的重要技术手段，也是实现物流方式现代化的重要途径，
大力引进先进信息技术装备和专业人才，全面整合信息资源，推动市场主体信息合作与资源共享，
共建多层、复式、统一的物流信息链，建设标准化、高端化的大区域物流信息交易服务平台。

苏湾现代物流园核心区建设效果示意图苏湾现代物流园核心区功能结构布局示意图
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第三节主体功能区建设
——港口营运区：
港口营运区是苏湾现代物流园区的物流门户、枢纽和载体。

由港口作业区和多式联运区共同组成。

重点建设装卸场、货场和停车场三大营运场所。

依托营运区水路、铁路、公路形成的集疏运道路枢纽条件，主营货物装卸、货物堆放、货物保管、货物中转业务。

——中央综合服务区：
综合服务区由多个服务与管理主体构成的集中区。

重点布局建设政务管理（园区行政、工商税务、报关报检等）、企业总部办公、航运交易、金融保险、中介服务与咨询机构等设施场所。

实行一体化、联动式的综合服务。

——联合物流区：
联合物流区由多个物流生产服务主体构成的经营区。

重点布局建设专业仓储物流区、保税物流区（西江保税物流物流中心）、商品配送中心，重点发展物流仓储、加工与中转配送服务业。

——物流加工区：
物流加工区由多种加工业主体构成的集中区。

重点布局建设原材料加工、来料加工、半成品加工、成品组装加工、农产品与食品加工等生产经营场所。

——商贸市场区：
商贸市场区由多个商贸活动场所主体构成的集中区。

重点布局建设贸易会展中心、各类专业性生活消费品销售市场、专业停车场等场所，开展综合性商品交易业务。

——生活配套区：
重点布局建设商住区、商业区、休闲区及其他生活服务设施场所。

第六章园区发展模式
现代物流园区是经济、贸易、信息、市场全球化的产物，也是现代物流业发展的必然要求。

在物流园区发展过程中，根据所依赖的条件和市场需求不同产生不同的发展模式。

苏湾现代物园区既要借鉴先进园区模式的经验和一般规律，更要从自身基础、条件和目标出发，在园区发展模式上作出正确选择。

第一节产业发展模式
从国际国内产业园区成功发展的普遍经验看，工业园区发展更多依托的是港口（海港和内河港）和口岸，而物流园区发展既要依托港口、口岸和发达的交通体系，又要依托当地够能生成或者外地汇聚而来、需要加工外运分流的商品物资富集市场（如工业区、商贸市场、农副产品市场等）。

依据园区的性质特点，苏湾现代物流园区应当选择“
一业带动、多业聚合，共享互动、增效发
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展”的发展模式：即，充分发挥园区地处珠江—西江经济带地理中心、广西海上丝绸之路重要节点以及区域性综合交通枢纽优势，以园区为综合性产业为战略平台，以发展综合性的现代物流业为主导产业，通过物流产业发展和产业链形成，做大做强现代物流经济，促成具有竞争力和影响力的产业规模和市场效应，进而吸引相关工业产业和其他服务业聚合入园，互联互动，共同发展，实现既定的园区发展的战略意图和目标。

第二节管理营运模式
以建立与国际接轨的管理体制和运行机制，打造国际化区域性营商环境，降低企业交易成本为目标，以国际惯例、市场规则和产业规律为原则，以“小政府、大社会”为理念，以分步推进、稳步实施为路径，注重市场机制和政府职能之间的动态协调，最终建立起符合国际惯例、具有贵港特色、体现园区运营特点和优势的管理体制及运行机制。

——优化组织架构。

借鉴国内外先进经验，园区应设管理和开发两个主体机构：，即管理主体和开发主体：管理主体代表政府，通常是管委会，开发主体一般是企业化的组织，通常是开发公司。

要用经济管理区的模式来管理苏湾现代物流园区。

——建立完备高效的管理机制。

在园区建设初期，授权管委会根据运行需要自行设立内部机构，探索建立园区灵活高效特点和行政区功能健全两方面优势于一身的行政管理体制。

园区管委会作为市政府的派出机构，主要承担经济职能，要按照“精简、高能、统一”和“小政府、大社会”、“小机构、大服务”的原则，设置管委会的内置机构，负责园区营运管理、招商引资和服务等工作，以保证园区甩开包袱，轻装上阵，迅速发展壮大。

管委会主体干部应纳入公务员管理范畴，部门专业人才实行招聘和竞争上岗。

园区内一般行政事务和社会事业尽量采取社会化形式，或由园区周边地方政府代行代管，或委托给社会中介机构承担；园区进入扩张期，园区的行政事务和社会事业需求不断增加，要按准行政经济功能区进行管理，增设社会事务管理机构，建立准行政管理体制，加大园区基础设施建设和社会事业投入力度，加快园区发展；进入园区成熟期，当产业城的规模形成后，必须将行政区与原来的经济功能区合二为一，实行一套人马、两块牌子，对外招商引资仍是园区管理模式，对内则是单独的行政区，以有利于发挥各方优势和积极性，保持经济快速增长，促进社会事业同时稳步发展。

同时以强大的经济发展能力带动周边地区迅速发展。

——充分授权提升效能。

给予园区管委会更大的审批权限、管理权限和开发权限。

在总体规划
范围内，管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受市一级的各级管理部门的权限，包括：财政管理权、规划建设权、区域性政策法规制定权、土地及房产管理权、组织及劳动人事管理权、社会治安和户政管理权、工商行政管理权等。

——提升园区自主发展能力。

园区应享有充分的财政支配权，起步期内，应将园区财政收入全部留给边境经济合作区，作为滚动发展资金使用。

同时应继续加大园区建设资金投入的力度，统筹各类资金及国家开发型政策性贷款向园区倾斜，加强申请国家物流业发展专项资金的运筹工作。

——设立园区管理和开发两大主体机构。

借鉴国内外先进经验，园区应设两个主体：，即管理主体和开发主体：管理主体代表政府，通常是管委会；开发主体一般是企业化的组织，通常是开发公司。

要用经济管理区的模式来管理苏湾现代物流园区。

——创新土地开发利用模式。

苏湾现代物流园区总体规划内的土地经营权属，应交由园区管委会统一开发、建设、运营和管理。

园区对享有使用权的土地，可以采取租赁、合作、抵押、转让等多种方式予以有效的利用，筹措资金或参予入股，加快园区发展。

第三节创新开发模式
推进园区开发模式创新，充分发挥市场机制的主导作用。

构建权责明确、多方参与、共担风险、利益均沾、合作共赢的治理结构。

统筹利用好土地资本、特许经营权和国有存量资本，积极引导和鼓励民间资本、外国资本参与区内环境污染治理、基础设施等投资经营活动。

引进大企业谋团或专业管理机构参与基础设施开发、招商引资、运营管理、咨询服务、产业开发等，引入国内外成功开发区管理模式和经验，吸引多方主体参与，打造具有先进发展水平的现代物流园区。

——创新园区规划管理体制。

坚持用科学态度、先进理念、专业知识实施园区规划、建设和管理。

严格按“规划优先、规划法定、先规划后建设、先地下后地上”原则推进园区开发建设。

将人口容量、基础设施、生态环境和经济发展规划相结合，建立经济社会发展规划、城市发展规划、土地利用规划、生态环保规划“四规融合”的现代化、产城一体的规划建设管理体制。

——创新建设用地合理利用制度。

坚持紧凑集约发展方向，加强土地需求科学调控，提高土地持有成本和使用效率，强化资源有偿使用和生态补偿制度。

建立多元化的经营用地市场，以政府统一规划、市场配置资源、土地收益共享为原则，推进建设用地开发。

尤其在起步阶段，力汇强探索用地机制创新和土地集约利用新方式，提高单位土地投资强度和项目建设用地控制标准。

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——创建园区开发投资企业集团。

学习国内外先进园区做法，引入先进园区经营管理模式，成立市政府所有的苏湾物流园区开发投资企业集团，在在园区起步建设阶段，企业开发实体隶属于园区管委会，条件具备之后，应及时实现园区开发所有权和经营权的分离，实现园区开发主体由政府主导向市场化经营管理模式的转变，并逐步推动园区开发体制由政府主导型向政府—企业混合型的转变。

在实际运作过程中，由开发投资公司全权依据市场规则承担园区配套设施、投资环境建设任务，并负责招商引资工作，制定园区服务流程与工作方案，为入园企业提供“五通一平”基础设施配套、法律咨询、政策服务、企业注册、报关报检、物流服务，提供餐厅、公寓、俱乐部、医院等基本公共服务设施和全方位服务。

——建立以企业为主体的多样化融资模式。

园区初期投资资金较大，资金回收周期较长，在具体的融资模式上，宜选择以政府融资模式为主体，配合使用银行、企业和证券市场融资。

在项目建设初期，政府以直接投资、补贴、税收返还等方式将资金无偿拨付给园区，发挥财政支持在园区建设初期的重要作用。

在此过程中，园区开发投资企业集团应作为主要的开发主体，一方面，对园区建设进行开发投入，实现对国有资产的统一经营管理和保值增值；另一方面，通过土地出让收益、入区企业缴纳税费实现的财政收入，通过财政—开发主体—园区之间的大循环，实现滚动开发。

待园区通过房屋租金、增值服务、房地产等途径实现稳定的收益和现金流之后，园区开发投资集团则可以以稳定的资金流和收益争取银行的贷款，并进一步利用企业债券、整体上市等市场手段，拓宽园区开发融资途径，运用市场化手段破除园区在资源投入上的障碍，实现园区开发的多方参与，推动开发主体的多元化。

第七章产业发展战略
苏湾现代物流园区是以发展现代物流产业为主导、容纳并集聚相关产业共存互动发展的大型综合性产业经济区。

以园区为平台，加快现代物流为主导的新兴产业发展。

第一节综合物流业
一、仓储物流业
仓储是以满足供应链上下游的需求为目的，运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动的特定场所。

仓储业是现代物流的基础产业。

要加快仓储物流业发展。

（一）加快联合物流区规划建设
——做好联合物流区规划设计工作。

按照《国家现代物流园发展规划》和《苏湾现代物流园区总体规划》要求，高起点和高标准推进联合物流区控制性详细规划和整体工程设计工作，为联合物流区建设提供规划和法规依据。

——着力建设标准化、现代化、复合型仓储集群。

依据贵港条件及现代物流仓储业发展的市场需求，重点建设采购供应仓库、储备仓库、加工仓库、批发仓库、零售仓库、保税仓库、中转仓库、冷藏仓库等专业仓库。

依托仓储集群，主营采购、仓储、分拨、包装、配送、代理与销售业务，以及发展第三方、第四方物流以及国际联运物流配送业务。

——大力装备现代先进仓储业技术。

瞄准国际现代物流仓储业生产先进技术，实现仓储业生产营运装备机械化、自动化、信息化、智能化，提升仓储业发展的现代化水平，将联合物流区打造成为物流与供应链中的库存控制中心、调度中心、设备与技术的主要应用中心和增值服务中心。

——创建联合物流的信息交换与资源共享平台。

建立连接各仓储营运主体的物流市场信息总库，运用计算机、大数据、云计算技术，公开、透明、公正、客观展示仓储市场需求变化与运作动态，促进资源共享，降低作业成本，提高仓储运作效率，实现仓储业增殖发展。

（二）发展物流仓储业
——仓储库存业。

依托仓储平台，开拓库存物品的供应商和储存商市场，建立长期稳定的仓储客户网络，确保最大值的库存总量。

——物料管理加工业。

依据客户方订单要求，以各种现代化的仓储设施和技术对库存物料进行最优管理，对储存的大宗大包或散件商品货物，按规格数量的标准要求，并通过分检、包装、条码、分类、安放、搬运加工等，实现运输整合、产品组合和提高产品附加值。

——信息管理业。

在建立和完善仓储信息的收集、整理、存储、传播、利用的基础上，建立货物跟踪系统、电子自动订货系统、销售时点信息系统、事务处理系统、资源计划系统、智能运输系统，以现代化的信息技术手段为依托，高效开展仓储业务。

——顾客服务业：以最优的服务质量和水平，为仓储厂商提供全方位各项仓储业服务，以降低物流成本，增强仓储品牌效应。

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