美城置业_陕西西安泾渭半岛财富中心项目前期策划定位报告104页

就位于项目西侧越2000米的咸阳塬上, 地跨咸阳市渭城区、泾阳县、高
陵县三县区，穿梭古今感受帝王尊崇
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泾渭半岛定位为未来西安城市北部新兴的居住中心
最后，占据泾渭两河流域形成的泾渭工业园区具有极佳的原生态自然资源 工业园区规划所示，将形成东晋桃园般的高尚生态新兴居住中心
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区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法
（5）创新及快速发展阶段 关键词：新政、新产品主义、产品附加值、双 节住宅 时间区段：2005年—2007年 代表楼盘：中新浐灞半岛、华鑫学府城
（6）市场调整阶段 关键词：政策打压、成交低迷、多方观望、金融危 机、政府救市 时间区段：2007—2009年 代表楼盘：恒大系列、华城系列
总体来看：市场起步较晚，发展较慢、健康平稳、竞争加剧，前景无限
锁定部分市场的集中分析 •300份目标消费者问卷调查 •区域住宅市场情况 •区域商业/办公/酒店市场情况
•地产专业人士5位 •房产销售主管4位 •目标消费者深度访谈20位 •调查区域重点楼盘10个
•目标市场的竞争性供给分析 •终端消费者价值取向和置业倾
向的分析 •项目整体实现的机会点分析
假设和量化
•案例借鉴 •地块价值分析的结果 •经济效益分析
（2）房改房、商品房并存阶段 时间区段：90年代初期－90年代中期 代表楼盘：雅荷花园
（3）拿来阶段 关键词：导入概念、品牌、户型、绿地等 时间区段：90年代中期－90年代后期 代表楼盘：紫薇花园、锦园小区
（4）学习消化阶段 关键词：大盘、景观、政策调控、外来房企 时间区段：2000年－2004年 代表楼盘：紫薇田园都市、绿地世纪城、中海华庭
2008年5月-2009年5月西安市商服类成交统计
（单位：万平方米、元/平方米）
100.00
4550
8.00
12000
80.00
受政策调控及金融危机影响，08年下半4445年5000 市场7深.00 陷周期性的调整，成交量跌入谷底。
10000
4400
6.00
60.00
4350
5.00
8000
40.00
区位 属性
属性 关中城市圈核心层 位于泾渭工业园 距离城中区较远
从属经济相对落后的城镇
当地城郊超大规模的开发项目
项目 属性
可达性好、交通便捷 周边生活配套档次较低
具有稀缺性自然景观资源
诠释 关中城市圈核心层“大西安中心城区” 西安经济技术开发区管辖下重点工业园区
距离市中心25公里、30分钟车程
（单位：万平方米、元/平方米）
1500
1000
500
0 2003年
销售面积 305.09 成交价格 2794
2004年 481.87 2950
2005年 497.34 3077
2006年 621.5 3704
2007年 958 4008
2008年 668.9 4730
5000 4000 3000 2000 1000 0
客户分析
•客户构成 •消费特征
住宅定位 •核心竞争力 •物业类型、功能配比
容积率测定
项目定位
商业定位研究 •社区商业 •对外经营性商业
商务办公定位研究 酒店定位研究
启动/开发策略
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市场分析
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住宅市场分析 商业市场分析 酒店/写字楼市场分析
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西安房地产市场发展历程
（1）福利房、分房阶段 时间区段：80年代中期－90年代初期
香江环球
泾渭半岛财富中心项目 前期策划定位报告
荣誉出品
项目研究工作的阶段划分
至今工作
2009/03/12
2009/06/01
2009/06/26
第一阶段（初中期） 项目整体定位与发展战略
第一阶段（终期） 提交终稿
第二阶段 启动区策略
区域（泾渭半岛及周边区域）宏观经济背景研究
工作内容 西安市、泾渭半岛房地产市场调研
对政府官员、工业园职工及消费者深度访谈 根据香江集团建议深化研究，完善报告
目标消费者问卷调查
项目的优劣势分析和价值判断
项目的经济测算
最终成果 西安市、区域房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略（初稿）
提交整体报告（终稿）
第三阶段 营销战略
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项目前期基础调研工作
工作内容
项目和地区背景分析
•最优容积率与物业配比 •定价的市场支撑条件 •发展战略与定位
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本报告的研究思维导图
市场分析 大盘成功开 发模式研究
项目界定
•项目解析 •提出问题
客户分析
•客户构成 •消费特征
发展战略
住宅定位 •核心竞争力 •物业类型、功能配比
容积率测定
项目定位
商业定位研究 •社区商业 •对外经营性商业
商务办公定位研究 酒店定位研究
关中都市圈是西部大开发的桥头堡
——西安市总体规划2008-2020年 7
西安未来城市发展的主方向是向北发展
最新一版的城市规划，确定城市东扩北移，依托城市行政中心北迁，铁路北客站建设、向北泾渭两河流域 将成为重点发展方向。
而项目所在地泾渭工业园，隶属于经济开发区及空港区，具有极大的发展潜力！
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城市向北发展为本项目的开发建设指明了方向
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楼市供应状况——西安房地产市场发展现状
从供应层面看，自2000年以来供应量一路攀升， 至2008年有所下降，开工、施工、竣工三项指标 表现一致：2009年的供应量将明显下降，这在未 来可能引起新的供不应求埋下伏笔。
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楼市需求状况——西安房地产市场发展现状
2003年-2008年西安市商品房销售面积统计
西安市高陵县
占地267公顷，约4005亩
紧邻工业园内主干道长庆东路 周边连接快速干道和高速公路 较为成熟的工业园区、配套较完善
1500亩湿地公园 泾渭分明点 同时拥有泾河与渭河自然水景资源
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本报告的研究思维导图
•住宅市场 •商业/商务办公/酒店市场
市场分析
大盘成功开 发模式研究
项目界定 发展战略
2008年5月-2009年5月西安市商品房市场成交统计
（单位：万平方米，元/平方米）
120.00 100.00
80.00 60.00 40.00 20.00
0.00
08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05
启动/开发策略
4
项目界定
5
项目所在地西安，处在关中都市圈核心部位
西安，处于关中都市圈核心部位。在 全国区域经济布局上，西安具有承东 启西，东联西进的区位优势，在西部 大开发中占有重要的战略地位。
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关中都市圈的发展目标是，将西安都 市圈打造一个中国北方和黄.河中上 游地区的中心大都市，成为关中—— 天水经济区的核心。 按照规划预期，到2020年西安都市圈 城镇人口拟达到1100万人，其范围包 括西安市和杨凌示范区整个行政区域， 以及咸阳市秦都渭城两区、兴平市和 乾县、礼泉、泾阳、三原、武功五县； 总体布局为“一核五区十卫星城”。
5000 4000 3000 2000 1000 0
2008年5月-2009年5月西安市普通住宅市场成交统计
（单位：万平方米，元/平方米）
100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00
08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05
4550 4500 4450 4400 4350 4300 4250 4200 4150 4100 4050
成交面积 44.84 50.36 59.20 45.95 44.72 43.93 46.56 66.58 31.86 56.51 81.81 84.10 91.18 成交均价 4350 4305 4219 4307 4303 4335 4241 4216 4250 4244 4458 4498 4499
5200 5100 5000 4900 4800 4700 4600 4500 4400 4300 4200
成交面积 48.73 55.05 67.19 51.24 55.38 48.46 56.94 72.13 35.51 61.90 93.89 92.81 98.88 成交均价 4674 4640 4758 4820 5132 4895 4534 4609 4539 4635 4759 4826 4827
到09年，受刚需释放及经济层面的好4423转5000 ，楼4市.00 又一路高歌猛进，成交量价齐升。
6000
20.00
4200
3.00
4150
2.00
4000
0.00
由上图可见，09年的量价上4401升5000 的态1势.00 明显，市场进入相持期。
2000
08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05
0.00
0
08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05
成交面积 1.45 2.05 2.92 0.51 1.16 0.46 0.63 0.84 0.53 1.11 1.63 1.49 1.30 成交均价 5293 5578 6981 4642 5297 5692 3060 6273 5440 5377 5200 5782 5783
亩湿地，3万亩林带，形成集防洪、生态、景观、休闲、游览、人居、文化、经济和交通等功能于一体的渭
滨生态景观区。渭河将彻底改变数千年来的面貌，成为 “一河清波、两岸绿色、鱼翔浅底、鸟语花香”的
城市河流。
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渭河综合治理之后的咸阳段
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渭河综合治理之后的宝鸡段
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项目位于经开区泾渭半岛，距中心城区较远，但交通在快速改善
2008年5月-2009年5月西安市普通住宅市场成交统计
（单位：万平方米，元/平方米）
2008年5月-2009年5月西安市写字楼类成交统计
（单位：万平方米、元/平方米）
3.50
8000
3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000

收集的数据
•项目周边及地块勘察 •西安市宏观经济情况 •西安城市发展现状 •西安城市总体规划 •西安市、泾渭半岛房地产市场状况 •泾渭工业园企业情况
进行的访谈
•5位政府官员 具体分属机构：
•泾渭工业园管委会 •高陵县招商局 •经开区管委会
进行的分析
•地块解析和界定 •宏观经济背景分析 •区域房地产供求情况分析 •消费者支付能力分析 •消费者投资趋势分析
走西铜高速，自项目 地到新行政中心，仅
15分钟车程
走东二环延伸线， 从项目地至北二环，
仅20分钟车程
除非您亲自驾车，否则无法感受泾渭工业园距离西安市区居然如此之近！
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泾渭半岛定位为未来西安城市北部新兴的居住中心
项目所在地
汉阳陵博物馆.
自古北塬为皇室龙脉，而汉景帝刘启及其皇后王氏同茔异穴的汉阳陵，
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泾渭半岛定位为未来西安城市北部新兴的居住中心
虽然西安市东扩北移，为项目带来千载难逢的机遇 不过，还有三点不能忽视——两河、两点、两线
两河：泾河&渭河 两点：汉阳陵博物馆&泾渭分明点
两线：西铜高速&陕汽大道
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2008年10月29日投资85.67亿元的泾渭两河流域综合治理工程，治理后的渭河将形成1.5万亩生态水面，4.5万
0.00
0
08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05
成交面积 44.84 50.36 59.20 45.95 44.72 43.93 46.56 66.58 31.86 56.51 81.81 84.10 91.18 成交均价 4350 4305 4219 4307 4303 4335 4241 4216 4250 4244 4458 4498 4499
2003年-2008年西安市商品房销售面积统计
（单位：万平方米、元/平方米）
1500
1000
500
0 2003年
销售面积 305.09 成交价格 2794
2004年 481.87 2950
2005年 497.34 3077
2006年 621.5 3704
2007年 958 4008
2008年 668.9 4730
成交面积 1.65 2.15 1.62 2.77 5.50 1.89 2.64 3.29 2.74 2.38 7.03 5.39 3.58
成交均价 9528 9842 9964 9122 7402 10071 9344 9165 6925 9041 7545 7964 7965
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楼市需求状况——西安房地产市场发展现状