房产面积计算与建筑工程建筑面积计算的差异
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
工程技术 ＤＯＩ：１０．１９３９２／ｊ．ｃｎｋｉ．１６７１７３４１．２０２０１０１１０
科技风 ２０２０年 ４月
房产面积计算与建筑工程建筑面积计算的差异
张国清
贵阳市测绘院 贵州贵阳 ５５０００２
摘 要：房产面积计算为办理产权、管理产籍信息、土地开发利用、房产交易、城镇的建设需要，建筑面积计算为工业与民用建 筑工程建设全过程的建筑面积计算，两种规范针对各自的需要有不同的计算规则，本文详细的介绍了两种规范在建筑不同功能区 中面积计算的区别，并且区别了两种规范在具体工作中面积计算算法和结果之间的相互联系，对房产测绘面积计算及工程建筑面 积计算有一定的参考意义。
（７）房计算面积。建筑：窗台与室内地面高差在 ０．４５米以下且结 构净高在 ２．１０米以上的凸（飘）窗，计算一半面积［４］。
（８）房产：依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护 结构的，按其层高在 ２．２０ｍ水平面积计算。建筑：建筑物吊脚 架空层及探基础架空层，有维护结构且层高 ２．２０ｍ及以上，应 按其顶板水平投影计算建筑全面积；结构层高 ２．２０ｍ以下的， 计算一半面积［４］。
１２２
（９）房产：伸缩缝与室内相通计算面积，不相通则不计算面 积；建筑：建筑物的伸缩缝按自然层计算。
四、两种规范的相关性 房产面积计算与建筑面积计算存在很大的关联。首先，房 产面积计算规则是以幢为单位，共有面积的分摊及套内面积的 计算都在幢内进行，而建筑面积计算规范中是以独立楼栋为单 位进行面积统计，但应分别统计计容与不计容面积，两种规范 存在少许的计算差异，部分城市建设及不动产部门要求产权面 积不能大于规划指标中的计容面积，因此在房产测绘中对幢的 分化有了较明确的要求，应尽可能的与计容面积相吻合而且必 须找出面积不 吻 合 之 处 差 异。其 次，在 城 市 建 设 中，很 多 南 方 城市鼓励开发利用地下空间，存在很多依坡地而建的建筑，在 对复杂建筑面积计算过程中，两种规范对建筑结构的认定可能 存在不一致的地方，如若涉及到地下空间的公共部分，公共区 域的分摊会对房产面积的计算有部分影响，从而会导致房产面 积的结果因考虑功能区分摊等因素与建筑面积的计算结果存 在较大差异。 五、结论 纵观全文，发现房产面积与建筑面积计算其针对的目的不 一样，并且使用范围也有较大的差别，但这两种规范之间又有 较大的联系，部分城市的政府部门还为这些联系增加了约束条 件，因此学习并熟悉这两种规范的相同点与不同点，并在针对 不同的情况时灵活运用，不仅能准确的计算面积统计成本也能 减少经济损失，也方便服务人民群众的办理事务。 参考文献： ［１］吕永江．房产测量规范与房产测绘技术［Ｍ］．中国标准 出版社，２００１． ［２］ＧＢ／Ｔ５０３５３２０１３．建筑工程建筑面积计算规范［Ｓ］．２０１４． ［３］温科技．基于东塔房产测绘的共有建筑面积分摊方法 研究［Ｊ］．地理空间信息，２０１９．０５（１３）：２１８２２０． ［４］刘武．新形势下的房产测绘＿图文［ＤＢ／ＯＬ］．互联网文 档资源． 作者 简 介：张 国 清 （１９８５），苗 族，湖 南 泸 溪 县 人，硕 士，工 程师，测绘工程专业。
算面积。建筑：屋面楼梯间、电梯机房等，层高不足 ２．２米，按 一半面积计算［４］。
（６）房产：封闭架空通廊按外围水平计算全面积；有顶盖不 封闭架空通廊，按外围水平计算一半面积；无顶盖架空通廊不 计算面积。建筑：有 围 护 结 构 的 架 空 走 廊，按 其 围 护 结 构 外 围 计算 面 积；无 围 护 结 构、有 围 护 设 施 的，按 结 构 底 板 计 算 一 半 面积［４］。
关键词：房产面积；建筑面积；计算差异
一、概论 房屋是人民生产和生活的场所，房屋及其用地是生产和生 活的基本物质要素，为准确采集和表述要素信息，必须进过房 地产测量，其中房产面积测算就是房地产测量中的重要组成部 分。完善的房产测量成果资料是统计管理城市建设信息和城 市居民住房信息的重要基础资料［１］。建筑面积计算是反映房 屋建筑规模的重要指标，也是区分建筑物不同功能分区的面积 指标，它广泛应用于总体规划的前期设计、经济指标统计、详细 规划与设计、建筑工程造价管理、房屋建筑计价、城市规划等。 二、适用范围及作用 房产面积测算为房地产工作的开展与开发提供权属信息、 及供前期预算和销售的预测绘面积、办理产权的实测面积等。 另外，房产面积测算也是产权产籍管理的基础数据来源，它是 以后产权办理、产权变更以及产权纠纷的重要依据。其适用范 围为：城市、建制镇的建成区的房产测绘；独立的工矿企事业单 位的房产测绘；与城市、建制镇、工矿企事业单位相毗连的居民 点的房产测绘；城市、建制镇建成区以外的郊区、农业区，以及 其他地区的居民区、居民点［１］。 建筑面积是贯 穿 建 筑 工 程 设 计、现 场 施 工 等 过 程，也 是 总 体规划、详细规划及经济技术指标的重要依据，是核发工程规 划许可证的重要依据，在工程项目竣工以后，也是竣工验收的 重要依据。其次，建筑面积是计算结构工程量或用于确定某些 费用指标的基础，有了建筑面积，才有可能计算单位建筑面积 的技术经济指标［２］。 三、两种规范的差异性 建筑面积与房产面积是对建筑物的两种不同用场的面积 度量，针对不同的行业和目的，有相近之处，但不能混淆混用。 （一）关于共有面积的差异 建筑面积规范只解决了面积认定（全面积、半面积、不计面 积）问题，不涉及共有面积的分摊问题。而房产面积规范不光 解决了面积认定（全面积、半面积、不计面积）问题，还对各种建 筑形态的共有面积如何分摊提出了较为详尽的解决方案。另 外，建筑面积通常按方案图（或施工图）进行测算的，而房产预 测面积是按施工图进行测算，房产实测面积是按现场实测数据 并结合竣工图进行测算的［３］。 （二）关于面积认定的（全面积、半面积、不计面积）差异 建筑面积计算规范与房产面积计算规范因其应用不一样， 所以在使用过程中存在少许差异，具体如下： （１）房产：层高 ２．２０米或净高 ２．１０米以下，不计算面积。 建筑：层高 ２．２０米以下，按一半计算面积，净高小于等于 １．２０ 米，不计算面积。 （２）房产：封闭阳台按全面积计算，未封阳台按一半面积计 算。建筑：主体结构 内 的 阳 台 计 算 全 面 积，主 体 结 构 外 的 阳 台 计算一半面积。 （３）房产：无柱雨篷不计算面积，有柱则计算面积。建筑： 有柱雨篷计算全面积，无柱雨篷宽度大于或等于 ２．１米，计算 全面积［４］。 （４）房产：有永久性顶盖的室外楼梯，计算全面积，无顶盖 按半面积计算。建筑：室外楼梯按自然层处理，计算全面积［４］。 （５）房产：屋面楼梯间、电梯机房等，层高不足 ２．２米，不计
科技风 ２０２０年 ４月
房产面积计算与建筑工程建筑面积计算的差异
张国清
贵阳市测绘院 贵州贵阳 ５５０００２
摘 要：房产面积计算为办理产权、管理产籍信息、土地开发利用、房产交易、城镇的建设需要，建筑面积计算为工业与民用建 筑工程建设全过程的建筑面积计算，两种规范针对各自的需要有不同的计算规则，本文详细的介绍了两种规范在建筑不同功能区 中面积计算的区别，并且区别了两种规范在具体工作中面积计算算法和结果之间的相互联系，对房产测绘面积计算及工程建筑面 积计算有一定的参考意义。
（７）房计算面积。建筑：窗台与室内地面高差在 ０．４５米以下且结 构净高在 ２．１０米以上的凸（飘）窗，计算一半面积［４］。
（８）房产：依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护 结构的，按其层高在 ２．２０ｍ水平面积计算。建筑：建筑物吊脚 架空层及探基础架空层，有维护结构且层高 ２．２０ｍ及以上，应 按其顶板水平投影计算建筑全面积；结构层高 ２．２０ｍ以下的， 计算一半面积［４］。
１２２
（９）房产：伸缩缝与室内相通计算面积，不相通则不计算面 积；建筑：建筑物的伸缩缝按自然层计算。
四、两种规范的相关性 房产面积计算与建筑面积计算存在很大的关联。首先，房 产面积计算规则是以幢为单位，共有面积的分摊及套内面积的 计算都在幢内进行，而建筑面积计算规范中是以独立楼栋为单 位进行面积统计，但应分别统计计容与不计容面积，两种规范 存在少许的计算差异，部分城市建设及不动产部门要求产权面 积不能大于规划指标中的计容面积，因此在房产测绘中对幢的 分化有了较明确的要求，应尽可能的与计容面积相吻合而且必 须找出面积不 吻 合 之 处 差 异。其 次，在 城 市 建 设 中，很 多 南 方 城市鼓励开发利用地下空间，存在很多依坡地而建的建筑，在 对复杂建筑面积计算过程中，两种规范对建筑结构的认定可能 存在不一致的地方，如若涉及到地下空间的公共部分，公共区 域的分摊会对房产面积的计算有部分影响，从而会导致房产面 积的结果因考虑功能区分摊等因素与建筑面积的计算结果存 在较大差异。 五、结论 纵观全文，发现房产面积与建筑面积计算其针对的目的不 一样，并且使用范围也有较大的差别，但这两种规范之间又有 较大的联系，部分城市的政府部门还为这些联系增加了约束条 件，因此学习并熟悉这两种规范的相同点与不同点，并在针对 不同的情况时灵活运用，不仅能准确的计算面积统计成本也能 减少经济损失，也方便服务人民群众的办理事务。 参考文献： ［１］吕永江．房产测量规范与房产测绘技术［Ｍ］．中国标准 出版社，２００１． ［２］ＧＢ／Ｔ５０３５３２０１３．建筑工程建筑面积计算规范［Ｓ］．２０１４． ［３］温科技．基于东塔房产测绘的共有建筑面积分摊方法 研究［Ｊ］．地理空间信息，２０１９．０５（１３）：２１８２２０． ［４］刘武．新形势下的房产测绘＿图文［ＤＢ／ＯＬ］．互联网文 档资源． 作者 简 介：张 国 清 （１９８５），苗 族，湖 南 泸 溪 县 人，硕 士，工 程师，测绘工程专业。
算面积。建筑：屋面楼梯间、电梯机房等，层高不足 ２．２米，按 一半面积计算［４］。
（６）房产：封闭架空通廊按外围水平计算全面积；有顶盖不 封闭架空通廊，按外围水平计算一半面积；无顶盖架空通廊不 计算面积。建筑：有 围 护 结 构 的 架 空 走 廊，按 其 围 护 结 构 外 围 计算 面 积；无 围 护 结 构、有 围 护 设 施 的，按 结 构 底 板 计 算 一 半 面积［４］。
关键词：房产面积；建筑面积；计算差异
一、概论 房屋是人民生产和生活的场所，房屋及其用地是生产和生 活的基本物质要素，为准确采集和表述要素信息，必须进过房 地产测量，其中房产面积测算就是房地产测量中的重要组成部 分。完善的房产测量成果资料是统计管理城市建设信息和城 市居民住房信息的重要基础资料［１］。建筑面积计算是反映房 屋建筑规模的重要指标，也是区分建筑物不同功能分区的面积 指标，它广泛应用于总体规划的前期设计、经济指标统计、详细 规划与设计、建筑工程造价管理、房屋建筑计价、城市规划等。 二、适用范围及作用 房产面积测算为房地产工作的开展与开发提供权属信息、 及供前期预算和销售的预测绘面积、办理产权的实测面积等。 另外，房产面积测算也是产权产籍管理的基础数据来源，它是 以后产权办理、产权变更以及产权纠纷的重要依据。其适用范 围为：城市、建制镇的建成区的房产测绘；独立的工矿企事业单 位的房产测绘；与城市、建制镇、工矿企事业单位相毗连的居民 点的房产测绘；城市、建制镇建成区以外的郊区、农业区，以及 其他地区的居民区、居民点［１］。 建筑面积是贯 穿 建 筑 工 程 设 计、现 场 施 工 等 过 程，也 是 总 体规划、详细规划及经济技术指标的重要依据，是核发工程规 划许可证的重要依据，在工程项目竣工以后，也是竣工验收的 重要依据。其次，建筑面积是计算结构工程量或用于确定某些 费用指标的基础，有了建筑面积，才有可能计算单位建筑面积 的技术经济指标［２］。 三、两种规范的差异性 建筑面积与房产面积是对建筑物的两种不同用场的面积 度量，针对不同的行业和目的，有相近之处，但不能混淆混用。 （一）关于共有面积的差异 建筑面积规范只解决了面积认定（全面积、半面积、不计面 积）问题，不涉及共有面积的分摊问题。而房产面积规范不光 解决了面积认定（全面积、半面积、不计面积）问题，还对各种建 筑形态的共有面积如何分摊提出了较为详尽的解决方案。另 外，建筑面积通常按方案图（或施工图）进行测算的，而房产预 测面积是按施工图进行测算，房产实测面积是按现场实测数据 并结合竣工图进行测算的［３］。 （二）关于面积认定的（全面积、半面积、不计面积）差异 建筑面积计算规范与房产面积计算规范因其应用不一样， 所以在使用过程中存在少许差异，具体如下： （１）房产：层高 ２．２０米或净高 ２．１０米以下，不计算面积。 建筑：层高 ２．２０米以下，按一半计算面积，净高小于等于 １．２０ 米，不计算面积。 （２）房产：封闭阳台按全面积计算，未封阳台按一半面积计 算。建筑：主体结构 内 的 阳 台 计 算 全 面 积，主 体 结 构 外 的 阳 台 计算一半面积。 （３）房产：无柱雨篷不计算面积，有柱则计算面积。建筑： 有柱雨篷计算全面积，无柱雨篷宽度大于或等于 ２．１米，计算 全面积［４］。 （４）房产：有永久性顶盖的室外楼梯，计算全面积，无顶盖 按半面积计算。建筑：室外楼梯按自然层处理，计算全面积［４］。 （５）房产：屋面楼梯间、电梯机房等，层高不足 ２．２米，不计