试论农用地估价的若干问题

评 估体 系。我 国在 １ ９ ５ １ 年制定 了 《 县 级 土 地 评 价 技 术 规 程 》 ，但 是 规 程 所 述 方 法 主 要 是 对 农 用 地 的 自然 环境 因素 进 行 评 价 ，针 对 经 济 方 面 的评 价较 少 ；虽 然各地开展的农民土地估价属于经济范 畴 ，但 是 没有 科 学 合 理 的评 价 依 据 ；随 着 我 国土 地 使 用 制 度改 革 的普 及 ，我 国 又颁布了诸如 《 农用土地分等级规划规 程 》，但 是 针 对 农 用 地 估 价 仍 然 缺 少 法 律法 规 ，无 法 形 成 统 一 的 农 用 地估 价 体
用 地 的正 常 纯 收 益 ，按 照 一 定 的收 益 还
第 二 个 问题 ，是 我 国的 农 用 地估 价 无法和定级、 分等工作很好的衔接。 现今 ， 我国的农 用地 的估 价、定级 、分 等工作 往往是单独进行 ，很少进行 三者综合 的 评价 ， 造成 实 际 的评价 结果 不具 参考性 。 可 以看 到 ，只 有 将农 用 地定 级 、分 等 工 作 和 估 价 工 作 衔 接 起 来 ，才 能 保 证 评 价 结 果具 有综 合性 和科 学性 。 ３ 农 用地 的估 价方 法 下 面 先 对 农 用 地 的估 价 方 法 进 行 综 合 分 析 ，首先 是 最 基 础 的农 用 地 等 别 基 准 地 价 的 评估 ，结 合 农 用 地 的 的 分 等 数 据 ，可 以得 到 计 算 平 均 条 件 下 的 标 准 粮 实 际总 量 的公 式 ：标 准粮 理 论 总量 Ｘ 土 地利 用 系 数 。 例 如水 稻 的 价 格 为 １ ． ８ 元／ 千克 ，小 麦 的价 格 为 ０ ． ８元 ／ 千 克 ，权 重 分别为 ０ ． ５ ５和 ０ ． ４ ５ ，得 到 标 准 粮 的 平 均 加 权 价 格 ：１ － ８ × ０ ． ５ ５ ＋ ０ ． ８ Ｘ０ 力投 入 和物 质 投 入 ，计 算 纯 收 益 的 公 式 为 ：标 准粮 实 际 总量 Ｘ 价格 一物质 资 金量 一劳 动力 资 金 量 。 第 二 是农 用 地级 别基 准 地 价 的 估 价 ，可 以 得 到 计 算 公 式 为 ：标 准 粮 价 格 ＜平 均 经 济 产 量 ＝级 别 地 价 ，得 到 结 果为 ４ 级 １ ． ４ ８ 元／ 平 方 米 ，３ 级１ ． ６ ２ 元／ 平 方米 ， ２ 级为 １ ． ９ ０ 元／ 平 方米 ， １ 级２ ． １ ２ 元／ 平方米。 第三是宗地等别地价的估价， 需结合多个方面的因素共 同确定 ，通过 和 其 他 级别 的 宗 地价 格进 行 对 比 。确定 最后估 价 。 第 四是 宗 地级别 地 价 的估 价 ， 需 要分 析农 用地 的经 营规 模 、结构 和形 态等 因素 ， 确 定修 正 系数 ， 最后 确定 估价 。 由 于农 用 地 兼 具 质 量 价 值 和 生 产 资 料 两个 方 面 的特点 ， 具 有社 会稳 定价 值 、
系。
保 障 价 值 和 环 境 价值 ，可 以采 取 多 种 方 法进 行价 值估 算 ： 市 场 比较 法 ：市 场 比较 法 是 依 据 替
代原则进行的估 价方法 ，需要对 比市场 上情况相似、价值相 同的土地交易的实
例，进行农用地估价。修 正影 响土地交 易的 日期 、区域和其他因素 ，得到待估 土地 的价值 的估 算 方法 。 收 益 还 原 法 ：这 种方 法是 将 待 估 农
农 用地 一般 包 括耕地 、园地 、 林地 、 草 地 、养 殖 水 面 等 ，这 些 土地 的作 用 主 要 是 进 行 农 业 生 产 。 下 面 针 对农 用 地价 格 特点 和 土地 特点 展开 分析 ： 价 格 特 点 ：农 用 地是 人 类 生产 环 境 的 组 成 部 分 ，同 时兼 具 生 产 资 料 和 自然 资 源 两 个 方 面 的特 点 ，所 以 ，农 用 地 也 就 包 含 了无 形 价值 和 实 际使 用 价 值 两 个 方 面 的 价 值 ，但 是 生 态 、文 化 和 环 境 等 因素 并未 在显 示市 场 中得 到体 现 。 土 地 特 点 ：农 用 地 的特 点 是 影 响 估 价 的 重 要 因 素 ，农 用 地 主 要 包 含 了几 个 方 面 的 特 点 。第 一 是 农 用 地 对 自然 环 境 因 素 的 要求 比较 高 ，但 是 其 他 非 农 业 土 地 的 收益 却 要 远 远 高 于农 用 地 ；第 二 是 农 用 地 可 以有 多 个 方 面 的用 途 ，适 应 性 较强， 但 是 同样 具有 使用 上 的不 可逆 性 ； 第 三 是 农 用 地 生 态 脆 弱 的 特 点 ，社会 市 场 经 济 和 自然 条 件 两 个 因 素 使 得 农 村 土 地 具 有 生 态 脆 弱 性 ；第 四 是农 用 地对 自 然 条 件 要 求 较 高 ，排 水 灌 水 、土壤 肥 力 和 当地 的气 候 条 件 对农 用 地 都有 重要 影 响 。 而 随 着 我 国 经 济 的 快 速 发 展 ，对 于 土地 需求 的加 剧 ， 但 是农 用 地数 量有 限 ， 可 以 看 到 现 今农 用 地 资 源数 量 正 在 快 速 缩减 。 ２ 农 用地 估价 的 意义 和 问题 进 行 农 用 地 估 价 ，能 够 为 农 民 的总 资 产 评估 工 作 提 供 帮 助 ， 因为 农 用 地 估 价能够测 算出农 民的包括耕地在 内的不 动产 的 总 价值 ，而 且 农 用 地 估 价 能 够 为 农 业 的 可持 续 发 展 提 供 参 考 ，帮 助 了 解 全 国各 个 地 区 的耕 地 需 求 状 况 。耕 地 转 移 是 农 村 土 地 使 用 权 和 所 有 权 分 离过 程 中必 然 发 生 的 ，进 行 农 用 地 估 价 ，能 够 帮助确定耕地转移费用 的具体水平 ，发 觉 农 用 地 的最 大 生 产 价 值 。 随着 现 今 城 镇 化 进 程 的加 快 ，农 用 地必 然 会 转 变 为 城市用地 ，这也就 意味着农用地使用权 和 所 有 权 的 变 更 ，而 占用 农 用 地 必 须 进 行补偿， 农 用地估 价 能够 结合 土地 质量 、 社 会保 障 等 因素 ， 确定 合理 的补偿 金额 。 南 于 我 国 的 土 地 市 场 发 展 较 为 滞 后 ，农 用 地 的估 价 丁 作 不 可 避 免 的 会 出 现 问题 。首 先 就 是 我 国缺 乏 统 一 的 价 格
技 术 经 济 与 管 理
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： （ ２
试论 农用地 估价 的若 干问题
冯小 红
（ 广西崇左市土地估价所 ，广西 崇左 ５ ３ ２ ２ ０ ０ ）
摘 要 ：近年 来 我 国正在 不 断完善 市 场经 济体 制 ，土地使 用制 度 改革 也进 一步 深化 ， 城镇 和 乡村 的土 地市 场逐 渐 向 “ 竞争、 统一、 开放 ” 的 方向发 展 。 而 土地估 价 工作是 保证 土地 市场 良好发展 的基础 性 工作 ， 也是 社会 主 义市 场经 济工作 的 一部 分。 本 文将 就农 用地 估价展 开探 讨 ，分 析 问题 原 因 ，提 出相应 策略 。 关键 词 ：市 场经 济体 制 ；土地 估价 ；问题和 策略 中 图分类 号 ：Ｆ ３ ０ １ 文 献标 识码 ：Ａ