社区商业业态功能及运营分析

社区商业业态功能及运营分析
第一篇：社区商业业态功能及运营分析
社区商业业态功能及运营分析
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。

社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。

由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。

一、社区商业分类
目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。

综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：国外零售商业分类形式参考：
二、社区商业的功能
社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。

按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即：
1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%
此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；
2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间
此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；
3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下
此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。

三、社区商业功能业态组合
四、社区商业运营中存在的问题
1、“杀猪式”销售带来的后果
通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。

由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。

2、体量过大，超出社区承受范围
社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。

通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。

预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。

国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。

考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。

3、住宅入住率长期的超低
由于城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成熟楼盘，越来越多的开发商开始把开发的目光转向郊区，但是由于一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的增多，导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢，最后形成了恶性循环，居民入住率越低，商家越不愿意进驻楼盘周边的商铺。

同样，楼盘周边的商业配套不完善也使得原本想入住的居民望而却步。

4、社区商业存在先天不足
对于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤，首先，对于开发商来说，社区商业不是经过规划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体规划的时候设置一些底商作为社区
商业，并没有把社区商业的功能考虑清楚，对于业态的设置和商家的开店需求更是没有规划。

结果最终导致很多社区商业很难良性运作。

五、社区商业运营成功的因素总结
深入、细致的市场调研，特别是需求分析。

社区商业首要关注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三还是“人”。

• 合适的业态配比是社区商业中心区别于其他类型商业的关键，同时也是保证项目人气的要点之一；
• 合理的业态布局有利于聚集与疏导人气，对商业的持续经营有着直接影响；
• 租户组合将影响项目的培养期与租金收益情况；
• 恰如其分的运营管理将是保证项目长久良好运营的关键。

第二篇：社区商业业态说明
社区及社区商业业态划分说明
一、社区划分说明
（一）按规模划分
1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。

2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。

3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。

（二）按社区建设时间划分
1、老社区
是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。

2、新建社区
是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。

3、在建社区
是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。

二、社区商业业态划分说明
（一）社区商业中心、商业街
社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。

商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。

（二）餐饮店
是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。

包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。

（三）超市、大型超市超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。

根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。

大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

（四）便利店
满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

（五）食杂店
是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。

（六）维修店
是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

（七）洗染店
从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。

（八）美容美发店
美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。

美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、
器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。

（九）旧货废弃物回收站
是指社区内配置的收取居民废品的单位。

（十）家庭服务
是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。

（十一）书店、音像店
是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。

（十二）照相馆
运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。

社区商业评价规范之二(新建社区)
总体要求：
1、大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。

2、大型社区应建社区商业中心。

3、各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4、各商业网点证件齐全，合法经营，有固定的营业场所。

5、社区商业网点在布局上充分实现便利性。

6、社区商业设施实现相对集中，住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

7、社区商业应有品牌店或连锁店，货真价实。

8、社区商业服务人员应着装整齐、整洁,举止端庄、礼貌。

社区商业中心： 1.规模
1.1社区商业中心的辐射半径约2000米，与居住区的距离不少于100米。

1.2社区商业中心应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上，商业业态在10种以上，主要配置居民日常生活必需的商业与生活服务
业。

如超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。

2.便利性
2.1社区商业中心应设在交通便利处。

2.2社区商业中心应提供银行卡消费服务。

2.3与其他服务机构相配套，如银行、邮局、医院等。

3.设备设施
3.1各类商业网点应有必要的装饰装潢，与社区档次相协调。

3.2各类商业网点应有足够的营业面积，满足选购和消费需求。

3.3商业、服务设施齐备。

4.环境、安全设施
4.1保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2有应急照明设施及消防设施。

5.服务
5.1社区商业中心规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.2服务人员应经相应的培训并由相应的资质。

餐饮店： 1.规模
1.1社区应配备餐饮店,应有单店面积在500平方米以上的店铺，应有社会知名的餐饮店。

1.2社区应提供早餐服务。

1.3社区的最远就餐距离不超过600米。

1.4餐饮店与居民楼的距离应超过10米。

2.便利性
2.1应提供电话订餐及送餐服务。

2.2餐饮店应设在交通便利处。

2.3大型社区应至少有一家24小时服务的餐饮店。

2.4应有提供银行卡消费服务的餐饮店。

3.设备设施
3.1餐饮店的厨房、餐厅应有分隔，冷荤的制作有独立的操作空间和卫生设施。

3.2原料、成品、餐具、用具等应分别存放。

3.3有洗涮消毒设备。

3.4有空调系统，温度适宜。

4.环境卫生、安全设施
4.1餐饮店内应保持清洁，清理及时，加工制作应符合食品卫生法的相关要求。

4.2 餐饮店周围环境应干净、清洁，与垃圾存放处的距离应超过30米。

4.3应有符合环境保护要求的排污、消烟、消音、除尘设施及垃圾存放设施。

4.4有应急照明设施及消防设施。

5、服务
5.1餐饮店应有不同的种类，大型社区应有多种风味的餐饮店（包括清真店）。

5.2服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。

5.3餐饮的档次及价格应与社区的消费水平相
适应。

超市： 1.规模
1.1大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型社区至少有一个超市。

1.2超市的辐射半径约1500米。

2.便利性
2.1超市营业时间在12个小时以上，大型超市有不少于营业面积40%的停车场。

2.2超市经营商品种类不得少于5000种。

2.3社区居民距超市的最远距离不超过2000米。

2.4超市应有刷卡通道。

3.设备设施
3.1超市应具有冷藏、冷冻、保鲜设施。

3.2超市的收银通道应与超市的规模相适应。

3.3超市应配备空调系统，温度适宜。

4.环境、安全设施 4.1超市内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2销售、加工制作的食品应符合食品卫生法的相关要求。

4.3超市内食品区（包括冷、热、包装食品等）、用品区等区域应严格分开，不应交叉。

4.4有应急照明设施及消防设施。

5.服务
5.1理货员应及时补充商品，收银员收银迅速。

5.2超市规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.3服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，食品加工制作人员定期进行体检，持健康证上岗。

便利店： 1.规模
1.1社区应配备便利店，便利店的辐射半径约300米。

1.2便利店的面积在50至150平方米。

2.便利性
2.1便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店。

2.2便利店的商品种类在3000种左右，应包括生活必需品。

2.3便利店应提供其他便利服务，如：传真、复印、冲照片、票务服务，代售电话卡、邮票，食品加热等。

2.4大型社区的便利店应提供网上购物、电话购物等电子商务服务。

3.设备设施
3.1便利店应具有冷藏设施（冷柜、冰箱等）、卫生消毒设施。

3.2便利店应配备空调系统，温度适宜。

4.环境、安全设施
4.1便利店内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2有应急照明设施及消防设施。

5.服务
5.1有相应的规章制度。

5.2熟食加工制作人员应定期进行体检。

美容美发店： 1.规模
1.1大中型社区应配备美容美发店，每千人美容美发店建筑面积应不少于15平方米。

1.2至少应有一家单店营业面积不少于50平方米。

2、便利性
2.1最远消费距离500米。

2.2营业时间不少于12小时。

3、设备设施
3.1具有与所经营的服务项目相适应的设施设备。

3.2应具有相应的卫生消毒设备和措施。

4、环境、安全
4.1及时清理，保持店内外的清洁。

4.2从业人员必须经过卫生部门的健康检查。

5、服务
5.1应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

5.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质，服务人员应持证上岗。

5.3向消费者提供与服务有关的真实信息，不得欺骗和误导消费者。

维修店： 1.规模
1.1社区应配备家电维修(含微机及外设维修)、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

1.2大中型社区每千人维修店建筑面积应约30平方米。

其中家电维修(含微机及外设维修)店建筑面积每千人不少于10平方米，家电维修(含微机及外设维修)单店的建筑面积不少于50平方米。

2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。

2.2家电维修应提供上门服务。

3.设备设施
3.1应有固定的营业场所。

3.2有齐备的维修设备以及必要的测试设备。

4.环境、安全设施
4.1维修店应及时清理，保持店内外清洁。

4.2应配备消防设施。

5.服务质量
5.1接待区应有服务收费价目表，上门维修服务人员应主动出示维修服务收费价目表。

5.2维修服务及时。

5.3服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

洗染店: 1.规模
1.1社区应配备洗染店，洗染店的辐射半径在500米左右。

1.2应至少有一家连锁店。

2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。

2.2应提供必要的立等可取的服务项目。

2.3应提供上门取送服务。

3.设备设施 3.1应有存放客衣的条件，并保证洗涤后的衣物平整、干净。

4.服务
4.1应有必要的客衣标识管理，避免错收错发。

4.2应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

照相馆： 1.规模
1.1每千人照相馆建筑面积应不少于10平方米。

1.2应有至少一家单店面积在100平方米以上的店。

2、便利性
2.1营业时间不少于12小时。

2.2最远消费距离在800米左右。

2.3应提供照相、胶卷冲洗、扩印、胶卷销售等服务。

2.4应提供立等可取的证件照服务。

3.设备设施
3.1应有与经营项目相适应的器材、设备。

3.2营业室、照相室与加工附属用房应分开。

4.服务
4.1应明示服务项目及收费标准。

4.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

旧货废弃物回收站：1.规模
1.1社区应配备旧货废弃物回收站，每千人回收站建筑面积应不少于6平方米。

2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。

2.2应提供上门服务。

3.设备设施
3.1应有封闭的废品存放处。

4.服务
4.1及时清理，货品摆放有序，应保持回收站内外的清洁。

4.2回收站应每天进行物资清理、转运。

4.3上门服务应及时。

家庭服务： 1.规模
1.1社区应有家庭服务网点提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。

1.2家庭服务网点的服务半径为1000米。

2.设备设施
2.1应有与家庭服务相适应的设备设施。

3.服务质量
3.1服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

书店、音像店： 1.规模
1.1社区应配备书店、音像店，书店、音像店的辐射半径在1000米左右。

1.2每千人书店、音像店建筑面积应超过15平方米。

2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。

3.设备设施
3.1音像店应提供试听设备。

社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配项目比重 % 总体要求 10.5 商业中心 8 餐饮店 18 超市 12.5 便利店 8 维修店 8 洗染店 8 美发美容店 9 回收店 5 家庭服务 3 书店、音像店 5 照相馆 5 总分 100
社区商业评价规范之三(在建社区)
总体要求：
1.商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。

2.社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

3.各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4.社区人均商业用地面积不少于1平方米。

业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3 社区商业业态设置：1.小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、旧货废弃物回收站等。

2.大中型社区应配置超市、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容美发店、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。

社区商业规划布局：
1.大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。

2.社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。

3.大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。

社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个
以上。

社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。

规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。

4.在建社区的规划中应有社区商业中心。

社区商业物件要求：
1.集中独立商业
要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层。

满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。

设置货流通道，设置适当的停车位。

独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。

2.底商
要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜，不低于1：3。

预留水、电、气、污等各项设施的接驳。

预留商家招牌的设置。

社区商业全国示范社区（在建社区）各项目比重分配
项目比重 % 总体要求 35 业态设置 15 规划布局 25 建筑要求 25 总分 100
（一）、社区商业的特点
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。

社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。

（二）、国外社区商业的发展概况及特征
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。

当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商
业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。

购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。

购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。

”
国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。

以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。

西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。

1）社区商业的功能
国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。

社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。

而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。

社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。

另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。

2）社区商业中心的业态构成
国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。

购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。

除
核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。

各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。

3）社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的
其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。

而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。

国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。

商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。

国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。

开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

4）社区商业的布局与设计
国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。

购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。

对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。

一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。

二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。

三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。

四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。

国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。

（三）、国内社区商业概况。