郭洋、中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

郭洋、中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司商品房销
售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】天津市第三中级人民法院
【审理法院】天津市第三中级人民法院
【审结日期】2020.09.23
【案件字号】(2020)津03民终3002号
【审理程序】二审
【审理法官】卢伟何日升郭小峦
【审理法官】卢伟何日升郭小峦
【文书类型】判决书
【当事人】郭洋;中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司
【当事人】郭洋中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司
【当事人-个人】郭洋
【当事人-公司】中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司
【代理律师/律所】申振广天津冠浩律师事务所;张惠天津冠浩律师事务所
【代理律师/律所】申振广天津冠浩律师事务所张惠天津冠浩律师事务所
【代理律师】申振广张惠
【代理律所】天津冠浩律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】郭洋
【被告】中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司
【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：1.中铁建公司迟延交房是否具有免责事由，是否应当承担违约责任；2.郭洋要求中铁建公司承担一、二期区域分割及南大门改造义务是否应当予以支持。

【权责关键词】代理违约金不可抗力合同约定证据交换质证诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：1.中铁建公司迟延交房是否具有免责事由，是否应当承担违约责任；2.郭洋要求中铁建公司承担一、二期区域分割及南大门改造义务是否应当予以支持。

关于中铁建公司迟延交房是否具有免责事由，是否应当承担违约责任的问题。

双方约定的交房时间为2019年12月31日，中铁建公司向郭洋发出入住通知书，告知其办理交房时间为2020年3月21日，郭洋已经知悉入住通知书及告知书内容。

根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定“如乙方（郭洋）在甲方（中铁建公司）交房通知书通知的交付期限内，未按照买卖合同及本补充协议的约定办理房屋验收和交接手续，自甲方通知的交付期限届满之日的次日起，视同甲方已经完全履行完毕对该商品房的交付责任。

"故中铁建公司于2020年3月22日已履行完毕其交房责任，逾期交房天数为82天。

根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定:“在买卖合同履行过程中发生下列情况导致买卖合同项下商品房逾期交房或配套设施延迟运行时，不适用买卖合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理的条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，乙方不得主张解除买卖合同，且甲方不承担违约及赔偿责任。

（1）政府行为：是指当
事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的；……（3）社会异常事件：主要指突发性事件阻碍合同的履行，如骚乱、突发性流行病等……"。

中铁建公司因受政府发布《天津市重污染天气应急预案》的直接影响，自2018年11月13日至2019年12月29日共计45天全面停工。

双方签约时间为2018年9月5日，故上述期间的停工发生于合同签订后，中铁建公司对此无法预知，属于双方约定的免责事由，中铁建公司对该45天迟延履行期间不承担违约责任。

2020年1月24日，本市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，中铁建公司全面停产停工，直至2020年3月22日，中铁建公司才经核准符合复工复产条件，该期间59天属于双方约定的免责事由，中铁建公司对该迟延行为不承担违约责任。

上述免责天数共计104天，中铁建公司延期交房天数82天，因免责天数长于其延期交房天数，故中铁建公司不应承担延期交房的违约责任。

关于郭洋主张中铁建公司应对“蓝天工程"早有预知不应免除其责任一节。

双方签约时间为2018年8月26日，中铁建公司主张免责的期间系受《天津市重污染天气应急预案》影响的自2018年11月13日至2019年12月29日期间共计45天，中铁建公司对该情况无法预知，属于不可抗力，亦符合双方约定的免责事由，故郭洋的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。

关于郭洋主张案涉工程主体已完工，不存在受重污染天气影响一节，中铁建公司提交的监理日志显示直至2019年12月29日确存在受重污染天气影响全面停工的情况，在恢复施工后，案涉房屋所在项目继续完成了配套设施施工、园林挖土、绿化工程等停工令所涵盖的禁止施工项目，即便存在郭洋陈述的案涉房屋主体工程已完工情况，案涉房屋亦因综合配套设施尚未完成，并无法在停工期间交付，应认定该项目的施工进度受到停工令的影响，故对郭洋的该主张不予支持。

关于郭洋要求中铁建公司承担一、二期区域分割及南大门改造义务是否应当予以支持的问题。

首先，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中未约定中铁建公司负有上述义务，故该义务不属于合同义务范畴。

郭洋主张中铁建公司曾向每位业主发出温馨告知的承诺，属于合同义务缺乏依据。

其次，中铁建公司发出的南大门设计方案调整公示及关于“小区居民对南入口整改方案反馈意见的"回
复中亦载明系应小区居民诉求对案涉小区南大门设计及一、二期分割方案进行调整，并告知其会根据小区多数人意见进行修改，向规划部门报批，审批通过后即进行施工，表明中铁建公司改造资格的取得以及改造方案的确定，均受涉案小区全体业主多数意见制约，并受政府规划限制，故郭洋作为单个业主，诉请中铁建公司承担一、二期区域分割及南大门改造义务缺乏依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人郭洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费162元，由上诉人郭洋负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 01:31:52
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年8月26日，郭洋与中铁建公司签订了《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，买卖合同约定：郭洋购买中铁建公司开发建设的坐落在天津市滨海新区××路××街××号楼××号房屋，建筑面积125.85平方米，房屋价款为1167259元；中铁建公司于2019年12月31日前，将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给郭洋。

补充协议约定：中铁建公司在签订买卖合同及补充协议前，因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图、制作的宣传沙盘等不作为商品房交付的标准和条件，中铁建公司向郭洋提供的所有其他资料及销售人员的口头承诺均不作为买卖合同的内容；买卖合同在履行过程中发生政府当局颁布的新政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的、遇突发性流行病等社会异常事件的，中铁建公司不承担违约及赔偿责任；郭洋应按照中铁建公司交房通知书通知的时间办理商品房交接手续，在办理交接手续时向物业公司一次性缴纳12个月的物业管理服务费；若中铁建公司代付首年采暖费的，郭洋应在房屋交接前向中铁建公司一次性缴纳首年采暖费用；如郭洋在中铁建公司交房通知书通知的交付期限内，未按照合同约定办理房屋验收和交接手续，自中铁建公司通知的交付期限届满之日的次日起，视同中铁建公司已完全履行完毕房屋的交付
责任。

在涉案房屋建设施工期间，根据天津市人民政府办公厅印发的《天津市重污染天气应急预案》的要求，中铁建公司自2018年4月1日至2019年12月27日期间，结合重污染天气的发布情况，停工1084小时，共计45.16天。

2019年12月28日、29日，中铁建公司首次通知业主办理入住手续。

2020年1月1日，中铁建公司做出《温馨告知》，该告知中就未取得房屋准交证的事实、小区一二期区域划分的方案、小区南大门改造的方案向全体业主进行告知。

2020年1月21日，中铁建公司取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。

2020年1月24日，天津市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，中铁建公司全面停产停工，于2020年3月22日经天津市滨海新区人民政府汉沽街道办事处批核准，认为符合复产复工条件。

2020年3月20日至3月24日，中铁建公司再次通知业主办理入住手续。

再查，郭洋收悉了收房通知，但未领取房屋钥匙。

【一审法院认为】一审法院认为，郭洋、中铁建公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

本案争议焦点为：1．中铁建公司是否承担延期交房的违约责任；2．中铁建公司是否承担小区一二期划分及南大门改造的义务。

关于中铁建公司是否承担延期交房违约责任的问题。

虽然中铁建公司取得涉案房屋准交证的时间晚于合同约定的交房时间21天，但中铁建公司确因《天津市重污染天气应急预案》的直接影响，停止施工45天，该迟延履行合同的行为不可归责于中铁建公司。

由于停止施工的时间长于其延期交房的时间，故中铁建公司就延期取得房屋准交证的行为，不承担违约责任。

另，在中铁建公司取得涉案房屋准交证后，因受新冠肺炎疫情影响，一直未能进行正常经营，直至2020年3月22日才开始复产复工，在该时间节点前后，中铁建公司已经通知业主办理房屋入住手续，应视为其在积极履行合同义务。

新冠肺炎疫情作为涉案合同履行过程中发生的不可抗力，致使中铁建公司无法正常履行房屋交付义务，应当免除中铁建公司的违约责任。

至于郭洋因物业费、采暖费等费用的承担问题而拒绝领受房屋的情况。

根据双方签订的补充合同的约定，应视为中
铁建公司已经履行完毕了房屋交付责任；并且，该部分费用本应由郭洋承担，并非是对郭洋责任的加重。

因此，因郭洋自身原而未领受房屋的，中铁建公司不应承担延期交房的违约责任。

关于中铁建公司是否承担小区一二期划分及南大门改造的义务的问题。

涉案小区已向全体业主交付，其建筑区划内的道路以及小区大门均应属全体业主共同所有，中铁建公司亦不享有使用、收益、处分的权利，中铁建公司无权再就道路及大门的改造作出处分；并且，郭洋也未能举证证明，对道路及大门的改造属于中铁建公司的合同义务。

虽然中铁建公司就小区一二期划分及南大门改造方案进行的告知，但中铁建公司改造资格的取得以及改造方案的确定，均应由涉案小区全体业主决定，郭洋作为单个业主，在没有明确的合同约定的情况下，不能要求中铁建公司进行小区公共区域的改造。

小区居住环境的优化，依赖于小区全体业主的共同追求，郭洋如欲推进小区道路及南大门改造事宜，还需要与小区全体业主积极沟通。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告郭洋全部诉讼请求。

案件受理费81元，由原告郭洋负担。

本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：郭洋提交的短信截屏记录不能达到其证明目的，本院不予采信。

郭洋提交的照片和签字表格无法核实其真实性，亦无法证明其证明目的，本院不予确认。

【二审上诉人诉称】郭洋上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求并由中铁建公司承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：1.一审法院认定因为《天津市重污染天气应急预案》的影响中铁建公司停止施工45天中铁建公司不承担违约责任属事实认定错误。

首先，中铁建公司在2019年全年的工作是绿化工程和小区整体配套设施的完善以及室内装修作业主体工程早已完工不存在重度污染的工作范围。

其次，天津市早在2013年就提出了“蓝天工程"文件中铁建公司作为建筑企业及污染性企业其早就对“蓝天工程"文件熟知于2018年和2019年期间应早就做出了相关预警和施工进度的预估“蓝天工程"应包含在合同期限的范围
之内不应将响应“蓝天工程"而延误的交房天数算在不可抗力因素的范围之内。

2.一审法院以中铁建公司受到此次新冠肺炎疫情影响而未能如约履行合同义务应属不可抗力免除其违约责任此条属适用法律错误。

3.一审法院以中铁建公司取得交付使用证的日期作为实际交房日期计算迟延交房的天数是明显错误的。

取得交付使用证并不等同于履行了交付房屋的义务而实际交房日期应该以中铁建公司通知郭洋的正式交房日期为准。

而实际情况是中铁建公司于2020年3月21日正式通知购房者可以领取钥匙，因此违约天数应当自2020年1月1日起计算至实际交付房屋之日止。

4.一审法院对于小区一二期划分及南大门改造问题认定事实不清适用法律错误。

在房屋正式交付前，中铁建公司于2020年1月1日对包括郭洋在内的全体业主发出的“温馨告知"文件中已提出了小区一、二期划分方案、小区南大门改造方案。

该“温馨告知"系中铁建公司对包括郭洋在内的业主所做出的关于小区一二期划分、及南大门改造问题的承诺亦是中铁建公司合同义务的表现其应履行相应的合同义务。

综上所述，上诉人郭洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
郭洋、中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
天津市第三中级人民法院
民事判决书
(2020)津03民终3002号当事人上诉人（原审原告）：郭洋。

被上诉人（原审被告）：中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司，住所地天津市河某某望海楼北里某某。

法定代表人：申智栋，总经理
委托诉讼代理人：申振广，天津冠浩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张惠，天津冠浩律师事务所律师。

审理经过上诉人郭洋因与被上诉人中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司（以下简称中铁建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10252号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

上诉人郭洋、被上诉人中铁建公司的委托诉讼代理人申振广、张惠到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称郭洋上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求并由中铁建公司承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：1.一审法院认定因为《天津市重污染天气应急预案》的影响,中铁建公司停止施工45天,中铁建公司不承担违约责任属事实认定错误。

首先，中铁建公司在2019年全年的工作是绿化工程和小区整体配套设施的完善以及室内装修作业,主体工程早已完工,不存在重度污染的工作范围。

其次，天津市早在2013年就提出了“蓝天工程"文件,中铁建公司作为建筑企业及污染性企业,其早就对“蓝天工程"文件熟知,于2018年和2019年期间应早就做出了相关预警和施工进度的预估,“蓝天工程"应包含在合同期限的范围之内,不应将响应“蓝天工程"而延误的交房天数算在不可抗力因素的范围之内。

2.一审法院以中铁建公司受到此次新冠肺炎疫情影响而未能如约履行合同义务应属不可抗力免除其违约责任,此条属适用法律错误。

3.一审法院以中铁建公司取得交付使用证的日期作为实际交房日期计算迟延交房的天数,是明显错误的。

取得交付使用证并不等同于履行了交付房屋的义务,而实际交房日期应该以中铁建公司通知郭洋的正式交房日期为准。

而实际情况是中铁建公司于2020年3月21日正式通知购房者可以领取钥匙，因此,违约天数应当自2020年1月1日起计算至实际交付房屋之日止。

4.一审法院对于小区一二期划分及南大门改造问题认定事实不清,适用法律错误。

在房屋正式交付前，中铁建公司于2020年1月1日对包括郭洋在内的全体业主发
出的“温馨告知"文件中已提出了小区一、二期划分方案、小区南大门改造方案。

该“温馨告知"系中铁建公司对包括郭洋在内的业主所做出的关于小区一二期划分、及南大门改造问题的承诺,亦是中铁建公司合同义务的表现,其应履行相应的合同义务。

二审被上诉人辩称中铁建公司辩称，不同意郭洋的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。

原告诉称郭洋向一审法院起诉请求：1．判令中铁建公司支付2020年1月1日至2020年4月30日期间的逾期交房利息10239元及违约金4237元；2.判令中铁建公司支付自2020年5月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房利息及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令中铁建公司履行梧桐苑小区一二期区域分隔的义务；4．判令中铁建公司履行梧桐苑小区二期南大门改造义务；5．判令中铁建公司承担诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年8月26日，郭洋与中铁建公司签订了《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，买卖合同约定：郭洋购买中铁建公司开发建设的坐落在天津市滨海新区××路××街××号楼××号房屋，建筑面积125.85平方米，房屋价款为1167259元；中铁建公司于2019年12月31日前，将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给郭洋。

补充协议约定：中铁建公司在签订买卖合同及补充协议前，因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图、制作的宣传沙盘等不作为商品房交付的标准和条件，中铁建公司向郭洋提供的所有其他资料及销售人员的口头承诺均不作为买卖合同的内容；买卖合同在履行过程中发生政府当局颁布的新政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的、遇突发性流行病等社会异常事件的，中铁建公司不承担违约及赔偿责任；郭洋应按照中铁建公司交房通知书通知的时间办理商品房交接手续，在办理交接手续时向物业公司一次性缴纳12个月的物业管理服务费；若中铁建公司代付首年采暖费的，郭洋应在房
屋交接前向中铁建公司一次性缴纳首年采暖费用；如郭洋在中铁建公司交房通知书通知的交付期限内，未按照合同约定办理房屋验收和交接手续，自中铁建公司通知的交付期限届满之日的次日起，视同中铁建公司已完全履行完毕房屋的交付责任。

在涉案房屋建设施工期间，根据天津市人民政府办公厅印发的《天津市重污染天气应急预案》的要求，中铁建公司自2018年4月1日至2019年12月27日期间，结合重污染天气的发布情况，停工1084小时，共计45.16天。

2019年12月28日、29日，中铁建公司首次通知业主办理入住手续。

2020年1月1日，中铁建公司做出《温馨告知》，该告知中就未取得房屋准交证的事实、小区一二期区域划分的方案、小区南大门改造的方案向全体业主进行告知。

2020年1月21日，中铁建公司取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。

2020年1月24日，天津市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，中铁建公司全面停产停工，于2020年3月22日经天津市滨海新区人民政府汉沽街道办事处批核准，认为符合复产复工条件。

2020年3月20日至3月24日，中铁建公司再次通知业主办理入住手续。

再查，郭洋收悉了收房通知，但未领取房屋钥匙。

一审法院认为一审法院认为，郭洋、中铁建公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

本案争议焦点为：1．中铁建公司是否承担延期交房的违约责任；2．中铁建公司是否承担小区一二期划分及南大门改造的义务。

关于中铁建公司是否承担延期交房违约责任的问题。

虽然中铁建公司取得涉案房屋准交证的时间晚于合同约定的交房时间21天，但中铁建公司确因《天津市重污染天气应急预案》的直接影响，停止施工45天，该迟延履行合同的行为不可归责于中铁建公
司。

由于停止施工的时间长于其延期交房的时间，故中铁建公司就延期取得房屋准交证的行为，不承担违约责任。

另，在中铁建公司取得涉案房屋准交证后，因受新冠肺炎疫情影响，一直未能进行正常经营，直至2020年3月22日才开始复产复工，在该时间节点前后，中铁建公司已经通知业主办理房屋入住手续，应视为其在积极履行合同义务。

新冠肺炎疫情作为涉案合同履行过程中发生的不可抗力，致使中铁建公司无法正常履行房屋交付义务，应当免除中铁建公司的违约责任。

至于郭洋因物业费、采暖费等费用的承担问题而拒绝领受房屋的情况。

根据双方签订的补充合同的约定，应视为中铁建公司已经履行完毕了房屋交付责任；并且，该部分费用本应由郭洋承担，并非是对郭洋责任的加重。

因此，因郭洋自身原而未领受房屋的，中铁建公司不应承担延期交房的违约责任。

关于中铁建公司是否承担小区一二期划分及南大门改造的义务的问题。

涉案小区已向全体业主交付，其建筑区划内的道路以及小区大门均应属全体业主共同所有，中铁建公司亦不享有使用、收益、处分的权利，中铁建公司无权再就道路及大门的改造作出处分；并且，郭洋也未能举证证明，对道路及大门的改造属于中铁建公司的合同义务。

虽然中铁建公司就小区一二期划分及南大门改造方案进行的告知，但中铁建公司改造资格的取得以及改造方案的确定，均应由涉案小区全体业主决定，郭洋作为单个业主，在没有明确的合同约定的情况下，不能要求中铁建公司进行小区公共区域的改造。

小区居住环境的优化，依赖于小区全体业主的共同追求，郭洋如欲推进小区道路及南大门改造事宜，还需要与小区全体业主积极沟通。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告郭洋全部诉。