2020.11武汉经开南板块规划及市场分享

牌开发商入驻汉南，沿地铁站点布局，后续市场持续强劲
军山组团 纱帽组团
序 号
板块
地块编号
地块位置
属性
1
P(2019)178号
武汉经济技术开发区168R2-2地块
2
P(2019)177号
武汉经济技术开发区132R2地块
商办 住宅3P(来自019)176号武汉经济技术开发区168R2-1地块
商办
4
P(2019)175号
已入驻： 广州三叶、江苏新程、方鼎汽 配 长利玻璃、非凡电源、天之娇 玻璃、鑫河东玻璃、省建科、 车友华夏、高源生物
已入驻： 南京金龙（武汉）新能源汽车 技术有限公司、新兴重工湖北 三六一一机械有限公司武汉分 公司、帕克机电、盛鑫纺织
制造工业 园
智慧生态 城
汽车零部件产 业园
农业投资发展有限 公司
商务 区
产业
大经开（成熟稳定先进制造业）>大临空（快速兑现航空经济 +零件制造）>蔡甸（航空航天产业园、中法生态新城）
户籍人口：万
74.18 49.63 52.86 46.09 104.41 42.63 58.40 31.28 11.43 46.18 61.14 113.32 96.12 17.02 41.60
军山
5
组团
P(2019)174号
武汉经济技术开发区144R2地块 武汉经济技术开发区162R2地块
住宅 商办
6
P(2019)173号
武汉经济技术开发区149R2地块
住宅
7
P(2019)077号
武汉经济技术开发区131R2地块
住宅
8
P(2020)033号
武汉经济技术开发区149R2地块
住宅、商 服
9
P(2019)200号
汉南区东荆街金河南路以南,金发路以北的第十八号地块
住宅、商 服
10
P(2019)193号
汉南区纱帽街纱帽大道以西,周家河路以南
住宅
11
P(2019)192号
汉南区纱帽街纱帽大道以西,坛山路以南
住宅
12
纱帽
P(2019)187号
组团
13
P(2020)058号
汉南区纱帽街月亮湾路以南,坛山路以东 汉南区东荆街金发路以南
• 沌口长江大桥，区域形成四环线+绕城高速双环线格局。
有轨电车南环线示意图
轨道交通16号线
汉南大道
✓ 内部交通——-大规模路网加密、升级
• 新增军山大道、通顺河大道强化两区内部联系； • 军山组团：智慧城基础路网建设，目前组团内经开大道、两军大道等主干路
网已初步完成 • 纱帽组团：老城区道路提档升级。
武汉经开南区域规划及市场分享 2020.11
1
大片区特征
三环外片区，依托“武汉车都”形成的大型产业居住新城
经开南隶属于大沌口板块，板块多以“纯住宅”为主，主流建筑形态为多样化明显，区域品牌开发 商溢价能力强。
板块划分
沌口中心、后官湖、沌口西、经开南（军山组团、纱帽组团）
板块特征
大沌口板块生态环境优质，内部配套完善，区域居民整体收入较高 同时区域对外交通通达性优质，但整体相对封闭
600
400
247 239
200
2111
0 2015年
武汉经济开发区（汉南区）2015年至今经营性土地供求量价表现
3179
63
51
4630 288
126
3422
190 95
356 287
3136
2016年
2017年 供应总建(万㎡)
2018年
成交总建(万㎡)
楼板价(元/㎡)
2019年
393 4614 209
✓ 空间布局：坚持“沌常一体、军纱同城”的 发展思路，按照“轴向拓展、组团布局”的 模式，总体形成“一核、两轴、四片、多廊 ”的空间结构。
✓ 空间格局：8大产业板块，先进制造业园区 、商务城（沌口中心、纱帽2个片区）、智 慧生态城（军山组团）、出口加工区、汽车 及零部件产业园、港口物流园、通用航空及 卫星产业园、农业投资发展有限公司等八大 产业板块。
4
出口加工区
1.01平方公
里
5
港口物流区
17.83平方 公里
6
汽车零部件产 业园
25.16平方 公里
7
通用航空及卫
23.61平方
星产业园
公里
8
农业产业园
157.77平方 公里
根据武汉土地总体规划图及各区土地开发现状结合产业规划方向，大经开为供应重点。
核心驱动力——配套及自然资源
配套规划齐全、自身有较好生态景观
区域整体价格实现度较低，但品牌项目具备较高溢价
项目特征
区域项目大多以“纯住宅+配套商业” 开发模式为主 “产业生活配套”为区域房地产卖点
客户特征
内生型地缘产业客群为主
价格平台
在售价格区间为7000-20000元/平
片区占位
三大副城中心区域之一、GDP全市第一、产业发展成熟
从武汉构建“1+3+3”的城市空间格局来看，具有政府层面的规划优势；千亿区”GDP排名第一 、“汽车零部件+装备制造”产业支撑成熟。
“一核、两轴、四片、多廊”空间结 构
8大产业板块规划布局
先进制造产业商园务城 （出口加工区）
318国道先进制造业产业带
智慧生态城
商务城 汽车零部件 港口物流
农业投资
通用航空
军山组团 纱帽组团
武汉经济开发区（汉南区）十三
五规划：
✓ 产业发展：坚持科技创新带动，以汽车及零 部件产业为基础，着力培育发展新兴产业， 协调发展先进制造业和现代服务业，利用信 息科技手段拓展传统产业链、提升产业增值 水平，构建现代产业体系
区（2017年大经开区人口流入占户籍比为35%）。
经济开发区的托管给汉南带来经济腾飞
1984撤社建乡 人口规模9.8万人 90.7
平方公里
2008年
2010年
GDP：38.01亿元
GDP：55.88亿 元
202.7 平方公里
2013年 汉南GDP：103.62亿元 经开GDP：695.4亿元
2015年
✓ 大车都——武汉城市空间布局“1+3+3”三大副城中心区域之一，与光谷、临空港发展能级相当； ✓ GDP全市第一——先进制造业提质发展，汽车及零部件产业仍是重要支撑。
核心驱动力——产业&经济&人口
GDP榜首领先、产业支撑成熟、人口吸附力强
经开区GDP榜首领先、产业支撑成熟，经开区常住人口远超户籍人口，属于典型的人口吸附性地
通航及卫星产业 园
已入驻：武汉中铁伊通物流有限公司
序号
园区名称
占地面积
港口物流 区
中船重工701 所
中电集团54所 中航工业集团 上海正阳集团
已入驻： 武汉新能源汽车工业技术研究院有限公 司 武汉开发区智慧城市产业投资发展有限 公司 金航信诺冷却塔有限公司、 广东中导光电
规划中： 微软中国武汉分公司 华胜天成智慧城市投资有限公司 云联盟智慧城市创新中心 广州金发科技 通宇新能源运营基地
核心驱动力——招商引资
大经开的开发主轴方向上，发展机遇大
各功能区产业进驻情况较好，其中以制造工业园及智慧生态新城板块更优；传统经开中心区域开发 趋于饱和→开发南移→人口外溢。
已入驻企业： 东风汽车公司 神龙汽车公司 东风本田汽车公司 海尔公司 美的集团武汉制冷设备有限公 司 武汉可口可乐饮料有限公司 格力公司 武汉经开会计师事务有限公司 武汉沃特威电子科技有限公司 武汉飞翔汽车电子电器厂 武汉东本储运有限公司 武汉康师傅食品有限分公司 武汉恒生光电产业有限公司
待入驻： 清华同方、北大方正、航天科工、中交 二公院、武烟集团、神州数码、软通动 力、新加坡裕廊集团、华夏幸福产业园
已入驻： 中智公司华中总部 当当网全球数字出版社 南太子湖创新谷 经开总部基地华中电子商务产业园
1
制造产业园区
59.52平方
公里
2
智慧生态城
89.82平方 公里
3
商务城
70.02平方 公里
融创中国携手首创置业，占据长江主轴大经开智慧生态城核心，打造214万㎡宜居大城。
融创首创国际智 慧生态城市
地块组成 P（2020）173 P（2020）033 P（2020）175 P（2020）177 P（2020）174 P（2020）176 P（2020）178
中心发展饱和土地紧俏经开南逐步承接中心外溢发展潜力大市场前景土地247632889535639323951126190287209211131794630342231364614020004000600002004006002015年2016年2017年2018年2019年2020年武汉经济开发区汉南区2015年至今经营性土地供求量价表现供应总建万成交总建万楼板价元1902131582652327846200500002004002018年2019年2020年武汉经济开发区汉南区2018年至今商住土地供求量价表现成交总建万楼板价元近两年经开南住宅类土地成交量229万方融创包场智慧生态城7宗地新城华宇海伦堡等品牌开发商入驻汉南沿地铁站点布局后续市场持续强劲品牌房企大规模勾地发展势头好市场持续强劲市场前景土地序号板块地块编号地块位置属性成交时间规划建面万楼面地价元溢价率竞得人1军山组团p2019178号武汉经济技术开发区168r22地块商办2019122813800融创2p2019177号武汉经济技术开发区132r2地块住宅27327603p2019176号武汉经济技术开发区168r21地块商办2813800204p2019175号武汉经济技术开发区144r2地块住宅2737800305p2019174号武汉经济技术开发区162r2地块商办35138006p2019173号武汉经济技术开发区149r2地块住宅3737800107p2019077号武汉经济技术开发区131r2地块住宅201961122688华润8p2020033号武汉经济技术开发区149r2地块住宅商服202052925570融创9纱帽组团p2019200号汉南区东荆街金河南路以南金发路以北的第十八号地块住宅商服2019123712500联投10p2019193号汉南区纱帽街纱帽大道以西周家河路以南住宅201912111650020车都置业11p2019192号汉南区纱帽街纱帽大道以西坛山路以南住宅201912816639612时代中国12p2019187号汉南区纱帽街月亮湾路以南坛山路以东住宅20191181325020万安天成文化13p2020058号汉南区东荆街金发路以南住宅202077167256251海伦堡14p2020057号汉南区纱帽街金城路以北江上路以东住宅2020772393634558新城15p2020056号汉南区纱帽街周家河路以
核心驱动力——轨道交通拉动
轨交与道路大规模建设中，立体化交通网络即将形成
伴随一体化规划实施，板块交通正在进行大升级，板块对内、对外交通将得到极大改善，军山组团 获益最大，环线、城市干道、轨道交通均有重点布局。
军山组团 纱帽组团
轨道交通16号线站点示意图
蔡甸、东西 湖
沌口、汉阳
✓ 对外交通——形成“一快一主一轨”复合交通走廊+
常驻数量（万人）：东西湖（52.7）>蔡甸（45.1）>经开（汉南13.1） 人口 人口流入比：东西湖（68.5%）>经开汉南（14.6%）>蔡甸（-2.3%，
人口少量净流出）
核心驱动力——产业带拉动
加快新型产业转型，促进经开南板块快速发展
推进区域向开放创新综合试验区转型升级，未来将重点打造“一核·两轴·四片·多廊”，打造“8大 园区”产业格局，传统沌口中心面临饱和，城市空间将向南移，经开南将迎来快速发展。
规划建面 （万㎡）
28 27 28 27 35 37 11
29
楼面地价（元 /㎡） 1380 3276
1380.02 3780.03
1380 3780.01
2268
2557
溢价 率 0 0 0 0 0 0 8%
0
37
1250
0
11
1650.02
0
8
1663.96
1.2
8
1325.02
0
7
1672.56
双环线通道
• 沿军纱轴线，由汉洪高速、军山大道、轨道交通16号线（国博中心至纱帽 段）形成“一快一主一轨”。
• 轨道交通16号线一期工程南起纱帽周家河，北至国博中心南站，在老关村 站与6号线换乘，在国博中心南站与6号线、11号线、12号线换乘，将成为 武汉最快的地铁线路，预计2021年完工;
• 大汉阳有轨电车南环线：汉南境内的首条有轨电车南环线，由乌金路至港 口物流园，线路长约8.5公里，与地铁16号线在马影河站换乘对接；
常住人口：万
95.43 72.64 86.49 63.92 125.06 52.35 114.18 52.7 13.1 45.1 69.49 94.51 88.27 25.25 49.7
人口流入占户籍数比 28.6%46.4%63.6%38.7%19.8%22.8%95.5%68.5%14.6% -2.3% 13.7%-16.6%-8.2% 48.3%19.5%
25.1
7
2393.63
45.58
10
2454.94
42.04
10
2297.32
76.12
竞得人
融创
华润 融创 联投 车都置业 时代中国 万安天成文化 海伦堡 新城 华宇 华宇
Thank you!
11
融创首创国际智慧生态城市 个案分析
12
项目分享—融创首创国际智慧生态城市
占据智慧生态城核心，打造品牌超级综合体
经开（汉南）
GDP：860亿 元
489.7 平方公里
2016年 经开（汉南） GDP：1152亿元
2020年
预计GDP：2300 亿元
居住人口：115万 人
产业
经济
人口
2005成立汉南区街道办
2014年经济开发区托管汉南
2016年转型为产城一体新城
经
经开破千亿（16年迈入，18年武汉榜首领
140.00 120.00 100.00
经开南板块近年与经开一体化发展，配套规划齐全，教育、医疗、商业建设如火如荼，同时自身有 较好生态景观与高端休闲娱乐资源
汉南通用机场
汉南江滩
智慧生态城
市场前景（土地）
中心发展饱和、土地紧俏，经开南逐步承接中心外溢，发展潜力大
区域土地成交价格近年快速上涨，经营性用地整体楼面地价已达4614元／㎡，商住用地楼面地价 至4620元，沌口中心核心区内土地资源紧俏，近两年成交土地集中在军山及纱帽组团。
80.00 60.00 40.00 20.00
0.00
2017年各区人口流入情况
东西
东湖
江岸 江汉 硚口 汉阳 武昌 青山 洪山
汉南 蔡甸 江夏 黄陂 新洲 经开
湖
高新
120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0%
开
GDP 先）>东西湖将迈入千亿>蔡甸不足450亿
住宅 住宅
14
P(2020)057号
汉南区纱帽街金城路以北,江上路以东
住宅
15
P(2020)056号
汉南区纱帽街周家河路以南,江上路以东