商业银行毕业论文

内蒙古本科毕业论文
商业银行开展房地产信贷业务存在的问题
及对策
--以呼和浩特市为例
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内容提要
近年来，呼和浩特市房地产投资额平均增长率达20%左右，销售额以每年27%的速度增长，房地产呈现迅猛发展势头，需要大量银行贷款提供资金来源。

但也存在商业银行为抢占房地产信贷业务与争取实力雄厚的房地产开发企业客户无序竞争，违规贷款等问题，虽然目前房地产信贷业务没有发生金融风险，但在房地产开发商自有资金比例过低及住房消费信贷首付比例过低的情况下，房地产开发企业出现资金链条断裂及消费者出现断供进而引发商业银行信贷危机具有一定的可能性。

本文旨在通过分析呼和浩特地区商业银行对房地产开发企业信贷业务现状，提出相关对策和建议，希望有助于促进本地区商业银行房地产信贷业务健康发展。

关键词：商业银行房地产信贷信贷风险风险控制
Abstract
In recent years, Hohhot average growth rate of real estate investment of about 20%, 27% annual sales growth rate, real estate, showing the rapid development momentum, requires a lot of bank loan funding. But there are also commercial banks to seize the real estate credit business and the strength of the real estate development for corporate clients and disorderly competition, illegal loans, although the current real estate credit business without the financial risk, but its own funds in the real estate developers Proportion of low and low down payment ratio of housing consumer credit situation, real estate development enterprises have broken the chain of funds and consumers appear for triggering off the credit crisis, commercial banks have some possibilities. This paper analyzes commercial banks in Hohhot credit
status of real estate development company, puts forward strategies and recommendations to help promote regional commercial banks in the healthy development of real estate credit business.
Key words:Commercial banks Reale state credit Credit risk Risk control
目录
一、呼和浩特市商业银行房地产信贷业务发展现状 (2)
二、呼和浩特市商业银行开展房地产信贷业务存在的问题 (3)
（一）房地产开发企业过分依赖银行贷款，银行成为风险转嫁对象 (3)
（二）房地产开发企业以非等级企业为主，套取房地产信贷资金现象频繁 (4)
（三）借款企业资信系统尚未建立，容易引发信贷风险 (5)
（四）同业间无序竞争，违规贷款时有发生 (5)
（五）过分重视抵押物，忽略借款人还款来源分析 (5)
（六）利率尚未市场化及利率差的扩大，冲销利率作为政策操作指标的能力 (5)
三、呼和浩特市商业银行发展房地产信贷业务对策及建议 (6)
（一）严控投机性房贷，刺激真实住房需求 (6)
（二）精细化抵押物管理，有效降低商业银行信贷风险 (6)
（三）商业银行应提高认识，理性开展房地产信贷业务 (7)
(四)改进营销管理机制，完善风险管理制度 (7)
（五）加快开发企业信用系统的建立，促进本地区信用环境的改善 (8)
（六）建立全方位的监管体系，加强金融监管力度 (8)
参考文献 (8)
后记.................................................... 错误!未定义书签。

商业银行开展房地产信贷业务存在的问题及对策
--以呼和浩特市为例
近年来，房地产业呈现迅猛发展势头，已成为推动国民经济又好又快发展的新增长点。

房地产行业属于资金密集型行业，需要大量的银行信贷为其提供资金来源,房地产信贷业务也被视为商业银行的优质业务而步入了快速发展的轨道。

呼和浩特市房地产信贷起步晚发展快，在支持房地产行业快速发展方而发挥了巨大的作用。

然而在开展房地产开发企业信贷业务中仍存在着许多问题及不利因素.制约着本地区房地产信贷业务的进一步发展。

一、呼和浩特市商业银行房地产信贷业务发展现状
近几年呼和浩特地区城乡人均居住住房面积以每年4%以上速度增长，带动建材、
装饰市场每年20%的速度增长。

呼和浩特市统计局数据显示，2011年1-3月份，呼和浩特市房地产开发完成投资12.89亿元，同比增长915.32%。

其中商品住宅完成投资6.69亿元，同比增长593.24%。

保障性住房完成投资2986万元，同比增长100%，廉租房完成投资350万元，同比增长100%。

,呼和浩特市房地产开发本年到位资金72.73亿元，同比增长110.02%。

其中国内贷款11.54亿元，同比增长11.18%；企业自筹资金36.71亿元，同比增长134.72%，其他资金24.47亿元，同比增长184.53%。

房地产开发及房地产市场资金的流入仍保持快速增长，房地产业的繁荣为呼和浩特市商业银行房地产信贷业务提供广阔的发展空间。

房地产对关联产业具有很强的带动效应，对短期经济增长指标也有明显的促进作用，因此我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。

在这样的产业政策主导下，房地产投资增幅很快，大量资金涌向房地产行业。

房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。

根据相关部门的统计数据，2000年末房地产开发贷款金额为113794万元，而到2008年末达到了1591019万元。

随着房价不断上涨，泡沫危机也日益笼罩，商业银行在这个背景下隐藏着巨大的房贷风险。

2000年以来，呼和浩特市房地产信贷业务得到了快速发展，社会各界看好其未来的发展，使它成为各大商业银行争相瓜分的“蛋糕”。

以下是35个大中城市住房支付能力的分布的比较情况（见表1）：
数据来源:《中国住房发展报告》社会科学文献出版社第199页
住房支付能力（Housing Affordability Index以下简称HAI）是国外非常成熟的房地产市场分析指标，根据对住房消费比例的上限要求，考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力如何。

在2008年35个大中城市住房支付能力调查中，呼和浩特以HAI≥1.30位于支付能力很强的行列。

甚至有不少银行不惜突破规则限制，让那些没有资质的贷款去也进入市场，以夺取信贷市场的一席之地。

正因为各大商业银行把房地产信贷业务作为银行的“优质业务”，诱使不少开发企业通过房地产信贷让大量的银行资金流入证券市场，这给本地的商业银行造成了多重的风险和隐患。

二、呼和浩特市商业银行开展房地产信贷业务存在的问题
（一）房地产开发企业过分依赖银行贷款，银行成为风险转嫁对象
目前国内房地产金融主要是以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等方式所占的比重十分微小。

房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。

其他资金主要是定金和预收款，在开发资金来源中占有很大比重，而定金和预收款中很大一部分是个人住房贷款，另外两大资金来源是自筹资金和国内贷款。

从2000年开始，呼和浩特市房地产市场进入新一轮扩张期，房地产信贷业务也随之发展迅速。

仅国内贷款一项由2000
年末的30709万元增加到2008年末的47069万元，增幅高达53.3%。

房地产开发企业投入资金、建筑施工企业垫付资金这几项累加房地产项目中约60%的资金来源于银行（见表2）。

房地产资金来源过度集中，从商业银行角度来说，表现为房地产信贷占款规模巨大，使银行对房地产信贷依赖程度高，从而增加商业银行的信贷风险。

目前呼和浩特市房地产开发企业资产负债率高达79.7%，开发项目过分依赖银行，然而房地产的良好发展前景也使得商业银行不可能放弃对房地产业的信贷投入，这种相互依存的关系使商业银行房地产贷款的总量必然伴随房地产业的发展而迅速增加，导致房地产不良贷款的经营风险越来越大，使银行成为风险转嫁对象，一旦房地产泡沫破灭，最终兜底的将是为其提供贷款的商业银行。

从以上数据分析来看，尽管房地产开发企业的国内贷款占其资金来源的比例并不是很高，但房地产开发企业的资金来源在很大程度上依赖银行信贷，也就是说，也就是说房地产开发不但依赖显性的银行信贷，而且还依赖隐性的房地产信贷。

房地产开发企业的高负债率及自有资金比例过低在某种程度上可以说明这一点。

资料显示，中国房地产企业的平均负债率1997—2007年都保持在70%以上，最高的年份是1997年，为76.2%，最低的年份是2005年，为72.7%。

而在2007年，全国房地产开发投资资金来源中，自有资金占比仅为18.8%。

（二）房地产开发企业以非等级企业为主，套取房地产信贷资金现象频繁
截止2008年末，呼和浩特市已注册房地产开发企业共427家，三级以上企业仅100家其中一级企业1家，二级企业39家，三级企业为60家(见图1)。

目前当地某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额出现急功近利倾向，一些非等级企业抓住可乘之机，不惜以各种手段套取房地产信贷资金。

其形式大致包括以下几种：1.房地产开发商以假按揭方式骗取银行信贷资金用做其他用途。

“假按揭”是指以真实购买住房为目的，开发商用本单位职工或者其他关系人冒充购房人，通过虚假销售（购买）的方式，从银行套取贷款的行为。

从本质上看，假按揭就是利用虚假购房合同与购房人基本情况等材料，骗取银行信用并非法获得银行按揭贷款 2.房地产开发商在进行房地产开发同时挪用项目资金进行其他实业投资。

3.房地产、开发商申请贷款时故意将项目所需贷款打折扣，银行在发出第一笔贷款后即陷入被动局面，待项目建设出现资金缺口时，银行往往被迫追加贷款即所谓“钓鱼工程”贷款。

4.“返租租金”。

房地产开发商以高出实际价格成倍的价格出售物业，骗取银行贷款后的一定时期内再将溢价部分返还业主的一种非法融资。

图1 截止2008年呼和浩特已注册房地产企业
（三）借款企业资信系统尚未建立，容易引发信贷风险
由于借款企业不遵守合同约定容易引发信贷风险导致银行利益亏损。

引发借方违约的原因十分复杂，主要有：1.银行信贷资金被用于房地产滚动开发。

有的房地产开发项目房地产销售已接近尾声，而银行贷款却分文未还，已售房款被热房地产开发商挪用于新的开发项目；2.从甲地转移到乙地经营。

一些房地产开发商尽管是在呼和浩特市本地注册及融资的，但是项目与资金的使用却一直在外地，使得银行束手无策，无法实施有效的管理。

以上这些借款企业的资信违约行为导致银行信贷资金“走穴”现象，造成基层银行一些项目贷款不能按期如数收回，从而加大了商业银行房地产开发信贷的风险。

（四）同业间无序竞争，违规贷款时有发生
2008年末，入驻呼和浩特市的商业银行已达10多家，房地产信贷业务已成为银行竞争的焦点。

为了夺取房地产信贷市场份额以及大型房地产开发企业为客户各大商业银行在简化信贷程序，提高服务质量，增加信贷投入等方面均增加了力度，并不惜采取各种优惠措施，使同业间竞争更加激烈，甚至表现出恶性竞争态势。

个别商业银行为了争取效益较好的房地产开发企业不惜放宽贷款条件，有些做法甚至违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。

例如，一些银行对“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）不全的房地产开发项目发放开发贷款。

这些违法违规、无序竞争的行为都给房地产信贷业务带来诸多潜在风险。

（五）过分重视抵押物，忽略借款人还款来源分析
商业银行在房地产贷款业务的评审过程中，往往过分关注于抵押物、担保等第二还款来源，而忽略了对借款人第一还款来源的考察与评价。

国际上成熟的大银行在审查贷款资格及条件时，最为重视的是第一还款来源包括：借款人的收入、现金流、还款能力和信用度等。

长期以来国内商业银行贷款审查片面倚重抵押品，实际上把本应在贷前就能把守的风险关口推迟到贷后。

结果当许多贷款变为不良贷款后，繁琐的抵押品处置工作成为银行一大累赘，现金回收率也不高。

此外，在抵押权的设定上往往会出现许多由于非主观失误而造成商业银行实际抵押权的落空，加上最高人民法院对民事执行中强制规定，给商业银行抵押物的执行工作带来了一定困难。

（六）利率尚未市场化及利率差的扩大，冲销利率作为政策操作指标的能力
货币政策从制定实施到房地产价格产生影响，这一期间有较长的传导过程，而利率是连接其中的重要纽带，目前我国的利率尚未市场化且央行在连续几年的加息过程中，存贷款利率提高的比率却是不对称的。

中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

整存整取一年期定期存款利率为3.25%，一年期贷款利率为6.31%。

从2011年4月21日起本年度第四次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此大型
金融机构准备金率达20.5%。

央行上调金融机构人民币存贷款基准利率这一政策是政府出台限购政策，问责制度等调控办法这一系列组合的重要一击。

央行的加息行为，原本是控制商业银行的信贷规模，但是存贷款利率的扩大反而更加刺激了商业银行的信贷规模，高利差环境，已经在某种程度成为了激励银行扩大贷款规模的最大动力，因为这种贷款能为银行带来更加丰厚的利润（在当前呼和浩特市商业银行利润组成主要是来自存贷款利率差额）。

三、呼和浩特市商业银行发展房地产信贷业务对策及建议
房地产信贷业务对银行而言是一把双刃剑，银行既要分享房地产业蓬勃发展带来的商机，也应充分认识对当前呼和浩特市房地产开发企业信贷业务中存在的问题和风险。

因此要把呼和浩特市房地产信贷业务发展为本地商业银行的一项重要的盈利性资产业务需要从以下几方面入手：
（一）严控投机性房贷，刺激真实住房需求
所谓严控投机性房贷，刺激真实住房需求首先是严控二套及多套住房的越轨行为，其次是由于呼和浩特市这一特殊城市的所谓改善型住房需求者事实上依然留有首套房以出租牟利，这类住房贷款也应该进行有效控制。

在2011年4月份呼和浩特市人民政府下发了关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进呼和浩特市房地产市场持续健康发展的实施意见（呼政发[2011]10号）明确规定自本实施意见发布之日起，在本市市区实行住房限购措施，原则上对已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

《呼包鄂城市群规划（2010-2020）》范围内的居民在本市市区购房享受本市居民的政策。

各金融机构对贷款购买第二套住房的家庭，要严格执行首付款比例不低于60%。

呼和浩特住房资金管理中心对贷款购买二套住房的家庭，要切实执行首付比例不低于50%，各金融机构和呼和浩特住房资金管理中心对购买二套住房的贷款利率执行不低于基准利率的1.1倍的政策。

银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

2011年商品住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应量。

优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保证性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款，要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

建设、规划、国土、房管等有关部门和各区政府要进一步加强协作，督导已经工地的项目尽快落地、建设和上市，以便形成各类住房的有效供应，稳定市场预期，缓解供需矛盾。

（二）精细化抵押物管理，有效降低商业银行信贷风险
为了减少商业银行问题贷款的损失，在充分考虑借款企业能力的同时还应重视贷款抵押物的选择以及抵押资料的完备性、抵押的有效性、抵押物的优先权等问题，认真考虑抵押物是否足值、合法、有效。

银行放贷，信贷人员在办理抵押登记时，应重视对抵押物的选择，产权不清晰，不是法律规定的财产，即使办理抵押也属无效。

当借款企业不能偿还债务时，如果抵押物不在处理的范围内，就会对银行的借款造成较大的损失。

在具体经办中，有些人认为借款人的抵押财产越多越好，尤其对于房地产项目公司，银行在进行贷款封闭管理的过程中，希望将整个项目进行抵押。

但根据最高人民法院法复[1994]2号司法解释：“债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人，该抵押协议无效。

”因此，在办理银行抵押贷款时要求借款人列出抵押物财产的明细，不要将抵押物写成“全部财产”。

（三）商业银行应提高认识，理性开展房地产信贷业务
商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种"优良资产"大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。

要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，坚持风险控制和业务发展并重的经营原则让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。

既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。

对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷"争夺战"，让不良开发商和购房者趁机骗取银行贷款。

1.要严格贷款发放条件
在房地产信贷业务贷款发放应切实执行中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（限发[2005]121号）的有关规定。

房地产开发贷款投向具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款、已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产企业，且自有资金达到项目总投资56%以上的房地产企业，杜绝不符合规定的开发商和个人套取银行信贷资金。

对土地储备机构发放的贷款必须为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%。

对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。

对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。

2.要严格限制贷款资金使用
房地产开发贷款只能用于呼和浩特市的房地产项目，不得跨地区使用。

对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

对建筑施工企业发放的建设资金贷款只能用于建设项目的开发，不得用于炒房地产和股票等高风险行业。

流动资金贷款只能用于购买施工所必需的设备，不得用于固定资产投资。

3.要切实强化贷后管理
首先商业银行需要对房贷人进行信用分级，以构建不同层级的信用防控体系。

其次商业银行要严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程。

健全开发贷款的封闭性管理措施，严密监控房屋销（预）售资金流向，可实行销（预）售资金专户管理，确保专款专用。

同时，高度关注未实行封闭管理的开发贷款。

加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估，对抵押手续不完善及抵押物不足额的部分及时追加有关担保。

一旦发现开发企业挪用房地产贷款，要采取严厉的惩罚措施直至提前收回贷款；再次商业银行需要强调重视第一还款来源，以防住房价格下降风险。

最后商业银行要严格监控假按揭和低首付贷款。

积极鼓励和支持首套房贷，商业银行可以通过下浮房贷利率降低购房者的房贷成本，对中低收入购房者事实贷款贴息政策。

4.要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制
商业银行应密切监测房地产价格变化及对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，抓紧建立风险防范对策和应急措施，提高应变和快速反应能力，建立有效的风险化解机制，将风险和损失降低到最低程度。

（四）改进营销管理机制，完善风险管理制度
现行的商业银行信贷风险管理在信贷风险测量控制方法、信贷风险管理激励与约束机制和信贷风险控制深度上都存在着问题。

改进商业银行信贷风险管理应从以下几方面入手：1.突出集约管理，树立防控信贷风险管理理念。

以全面风险管理理念为核心，以均衡匹配风险收益为原则，充分汲取现代商业银行最新经营管理成果，全力培育符合本地商业银行实际风险需要，能够促进风险管理高效集约发展的理念。

2.建立相互制衡的内控体系。

商业银行内部可以设立客户关系部门（信贷业务部），负责贷款的营销；设立贷款决策部门，专职审批；设立信贷风险管理部门，对信贷风险实施全过程的监测和管理。

真正实现贷款业务执行、决策、监督“三权”分立，相互制衡、权责分明、按照
信贷风险管理系统的要求，共同防范和有效地化解信贷风险
（五）加快开发企业信用系统的建立，促进本地区信用环境的改善
建议由呼和浩特市政府牵头、各商业银行、保险公司和证券公司等有关可以给客户授予信用的部门联合参与，对借款企业录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限及违约情况等。

通过计算机网络收集汇合并整理分担的基础性信息，统一开发和建立开发商信用信息系统，实现信用信息共享，并在此基础上形成信用登记和使用制度这样可以避免银行与借款人之间的信息不对称，为银行对开发商信用评级提供有效地技术支持，从而有效防止骗取银行信贷资金的行为。

（六）建立全方位的监管体系，加强金融监管力度
商业银行自我约束的有限性使得呼和浩特市房地产金融出现了较为普遍的违规操作，埋下较大的信用风险隐患。

在全国34（指除西藏拉萨以外，中国内地直辖市、自治区的省会城市，以及5个计划单列市，共35个城市；因新疆乌鲁木齐的数据无法获得，因此只取了34个城市）个大中城市住房市场监管指数及排名中，呼和浩特以第34名位于监管指数最差的行列因此应建立多元化、全方位的金融监管体系，加大对房地产金融的监控力度，确保商业银行安全、稳定、高效的运行。

为有效控制房地产信贷业务风险金融监管当局应制定一套对商业银行风险管理的检测指标，通过实行有差别的准备金制度，迫使商业银行完善风险管理体制，引导商业银行开发出一套能体现市场前景、营销能力、财务能力和资信状况等等反应呼和浩特市房地产企业综合实力的房地产信贷评估体系。

此外金融监管当局要定期不定期对房地产信贷业务进行现场和非现场检查，对于违规违法行为一经查出，从严处罚。

金融监管当局要加强银行同业合作与协调，尽量避免银行间为争夺房地产信贷而恶性竞争，同时要加强业内信息沟通，减少银行间的内耗，逐步形成有序竞争的局面。

近日银监会表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。

新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。

这三种情况分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。

本次房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州和南京等7大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。

房贷风险一直是银监会关注的重点领域，也是监管层面一个常规工作，主要目的在于银行房地产贷款风险进行摸底以做好风险防范预案。

参考文献
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