转帖北京保利投资计划岗—21

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今天清华技科楼保利投资岗笔试归来，做得一般，但非常感谢应届生BBS，在这里我通过昨晚的辛苦搜集，将历年保利与投资相关的题目整合了一遍，根本涵盖了所有保利投资岗笔试题目，并找到了较好的答案。

所以今天的四个简答题，如对房地产开展现状及未来发表看法.如何预测市场需求.房地产工程开发流程.个人职业规划等，根本全中。

大题是关于工程盈亏平衡分析的，这个不专业的我确实只能凭着曾实习过相关地产PE的经历写了一些。

这次笔试结果估计被鄙视了，心情不佳，正想删掉题目总结的WORD，但发现“人生就是不断学习与总结的一生”，此言有理.第一类：综合管理题1.保利是个快速开展的企业，那么在快速开展的过程中会遇到什么风险？请结合房地产企业和行业提出一些面对风险的措施。

房地产行业具有开发地点固定，开发条件差，建立周期长，投资规模大，涉及面广的特点，为此在房地产开发的每个阶段均有风险的存在。

（1）决策风险。

房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。

（2）财务风险。

房地产开发过程中需要大量的资金，需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。

由于房地产企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险越大。

（3）营销风险。

房产或地产的转让成为房地产企业实现利润的重要步骤，营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。

对策：加强风险管理培训（房地产企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的风险管理培训，从而提升员工的专业度。

制定风险管理方案）房地产投资风险管理方案（是以房地产企业的风险管理
活动为对象的方案安排，是房地产企业风险管理的目标.程序.责任.任务.措施等一系列内容）采取投资分散联合策略（房地产市场具有很强的区域性特征，由于不同区域.不同城市的投资政策.经济环境.市场供求等情况不同，对房地产投资收益的影响也不相同，房地产投资分散于不同的区域，通过区域分散分化和降低风险投资，就可以防止某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响，到达降低风险的目的）2.公司经营是抓住时机扩张，还是先做好管理减低内部风险A:企业扩张的战略目标动因是企业实现长期利润最大化，企业的本质决定着任何国家的任何企业都要追求扩张，企业扩张是企业普遍追求的开展目标。

企业获得垄断收益的可能性为持续的和无限的企业扩张提供了强有力的动机B:也就是交易费用的节约是企业存在扩张以及替代市场的根本原yin,当市场的交易费用大于企业内部的组织费用时，企业就是比市场更有效率的调节机制，因而企业的存在和扩大规模就是必然的结果了.风险一：决策偏离战略，规模不经济抵抗不住市场时机的诱惑，倾向于去收购离自身所处行业较远的企业，逐渐远离自己熟悉的领域，战略边界在一次次扩张中突破，造成主业分散，控制乏力，风险也随之不断放大。

这种偏离企业开展战略的扩张偏好和投资行为，易于导致协同效应差，规模不经济，将给企业的开展带来极大的风险。

风险二：盲目扩张求大，无视供求规律有的企业盲目跟风模仿，看到某种产品比较赚钱，就一哄而上，不做市场分析，盲目增投资，上工程。

结果是产品面市之时，市场风向已经逆转，产品由畅销转向积压，价格由上涨变为下跌。

全国大建钢厂的情况就是如此。

企业无视市场供求规律，盲目扩张求大，最终将会难逃赔本甚至破产的惨局。

风险三：调研不充分，信息不对称风险四：财务安排，隐患重重风
险五：有进无退，志在必得一味求成，不断放低谈判底线，破坏既定方案，势必导致扩张活动的经济性降低.不确定性加大，乃至影响企业的正常运营。

风险六：整合不力，导致前功尽弃风险七：文化冲突，暗杀扩张成果风险八：管理能力虚脱，扩张预期流产3.大学生是否该去做一份与专业毫无关系的工作？4.你喜欢你的领导是男性还是女性？喜欢强势点的还是随和点的？说说你的理由。

第二类：记识题1.工程缺少资金，如何进展招商.销售问题。

第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分招商费用预算第六部分：各楼层商品构造定位第七部分：招商准备工作及时间安排.达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略第九部分：开业庆典2.资金缺口，如何解决融资问题。

房地产开发企业传统的融资渠道主要有房地产开发商自身的积累.银行贷款.信托投资.承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。

对于房地产业来说，目前在我国许多房地产开发工程是通过成立工程公司来运作的，房地产开发工程抵押贷款也是以房地产开发工程资产为归还担保，这使很多房地产开发工程的筹资具有了工程融资的一些特点。

2.1以承购合同为根底的融资模式。

对于融资方来说,工程融资中贷款的归还依赖于房地产开发工程建立后的销售情况。

可以在一定程度上降低工程的销售风险,从而提高贷款方参与工程融资的意愿程度。

开发商设立独立的工程公司对工程的融资.建立及销售进展管理。

2.2“设施使用”融资模式是指某种工业设施或效劳性设施的提供者和这种设施使用者之间签订一种“无论提货与否均需付款”性质的协议，这种设施使用协议在工业工程中有时也称为“委托加工协议”。

这种模式在房地产开发中可应用于廉租房建立等工程中。

2.3ABS(Asset-Backed-
Securitization)融资模式，以房地产工程所拥有的资产为根底，以工程资产的未来现金收益为保证，通过在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种工程融资方式。

这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级。

2.4房地产的售后回租融资模式售后回租是融资租赁的一种详细形式。

即公司为了融通资金，在出售某项资产后，再从购置者手中租回该资产。

一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继续使用该资产。

2.5房地产信托。

目前在我国较为常见的房地产信托融资模式主要包括：房地产股权投资信托.股权证券化信托.混合信托.财产信托和债权信托等。

信托产品能2.6房地产私募股权基金私募股权基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。

9月份新设立的安泰盘实房地产基金首批募资30亿元，将主要投资二线城市房地产业务。

此外，还有BOT\PPP\TOT等方式，能很好解决地方政府根底设施建立能力缺乏，由开发商进展根底开发与一定时期的经营后将使用权与所有权返还给政府。

3.房地产工程开发哪些步骤，关键步骤与控制点是啥。

第一步房地产开发公司的设立第二步立项和可行性研究第三步规划设计和市政配套第四步土地使用权的取得第五步拆迁安置第六步开工.建立.竣工阶段第七步经营阶段关键控制阶段：本钱角度出发并陈述理由设计阶段：开发企业往往长期以来，我国普遍无视工程建立工程设计阶段的本钱控制，结果出现有些设计粗糙，设计深度不够，工程投资失控，造成三超现象严重(概算超估算，预算超概算，结算超预算)，甚至“烂尾楼”把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算.合理结算建安工程价款，算细帐上。

房地产开发工程本钱控制的2个关键阶段是：设计阶段和施工阶段。

据测算设计费在工程开发建立全过程费用中所占比例较少，一般只占
施工阶段建安本钱的2％～3％，但对工程工程造价的影响可达75％以上；对策：1．1推行设计招标或设计方案竞赛，优选设计单位；1．2开展限额设计，事前有效控制本钱；1．3改变设计费取费方法，实行设计质量的奖罚制度；1．4推行设计监理制度1．5加强
设计质量控制施工阶段：建立工程的施工阶段是依据设计图纸，将
原材料.半成品.设备等变成工程实体的过程，在工程建立全过程中
占了很长的时间，这个阶段的本钱控制是详细的.繁杂的，也会在一定程度上影响工程的投资。

据有关资料分析这一阶段对工程造价的
影响程度可达5％～10％，对策：加强合同管理外，还应重点加强
施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料.设备的质量价格关。

4.土地使用权的获得方式？有几种，分别解释一下1）.招标.拍卖.挂牌土地使用权：是商业.娱乐.旅游.金融.效劳业.商品房这
六类用地获取的主要方式；其中，招标出让,是指市.县国土资源管
理部门招标公告或者发出投标邀请书,邀请特定或者不特定的法人.
自然人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

在规定的期限内,由符合条件的单位以书面形式投标,竞投该宗土地的使用权,招标小组通过对标书的评判,择优确定土地
使用者的土地出让方式。

拍卖出让,是指市.县国土资源管理部门作
为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人,拍卖公告,在指定的时
间和地点组织符合条件的国有土地使用权意向受让人到场,就拟出让地块公开叫价,根据出价结果确定土地使用者的出让方式。

挂牌出让,是指市.县国土资源管理部门挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让
宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,承受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为.2）.协议转让土地使用权：国家以土地所
有者的身份将国有土地使用权在一定年限内转让给提地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权，（部分商品房用地获取方式）3）.划拨国有土地使用权：房改房.经济适用房用地获取的主要方式，县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿.安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权；（无偿）6.比较两种房地产行业收购工程的方式异同。

我国房地产开发企业土地储藏除了从土地公开招拍挂交易市场获取外，也常常选择工程收购的形式来实现。

三种比较常见的形式：资产收购.股权收购和合资开发。

1.房地产开发企业资产收购是指收购方出具货币资金（或股票等其他形式）直接购置另外一家企业的房地产工程，属于正常的商品交易模式。

此模式下收购的客体是单纯的房地产工程，出让方放弃房地产的所有权，收购方以货币资金（或股票等其他形式）为代价取得房地产工程的法律所有权。

此模式不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有任何改变。

条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进展投资开发，属于房屋建立工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建立用地条件。

优缺点：躲避原工程公司法律和债务风险.灵活处理溢价，增加税前可列支金额；工程权属变更或转移手续复杂，面临诸多不确定风险，交易费用较高转让方需要缴纳所得税.土地增值税.营业税及附加.印花税等税收。

收购方需要缴纳契税.印花税.交易手续费等。

2.房地产工程公司股权收购，是指收购方收购某一工程公司（仅指为特定房地产工程成立的开发公司）的股权，从而成为该工程公司控股股东或者唯一股东，进而控制工
程公司，并获取该工程公司名下的房地产工程，进展开发经营的模式。

手续简单（股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的变更登记手续）.费用节省.开发快捷（股权收购相对而言花费的税务本钱最少，直接交易本钱最低。

且由于工程公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进展后续开发建立）.防止代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险股权转让存在政策风险.法律.债务风险难以控制.溢价处理难度相对较大（当收购价格高于原账面价值时，溢价部分无法通过股权收购进入工程开发本钱。

）第三类：计算题1.房地产本钱估算，比率以及现金流量表什么的（房地产估价）.工程财务分析（税前利润.税后利润计算；现金流量表和贷款方案的制定）（营业税.容积率）——(此部分建议看课本教材最正确)楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额归还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

EXCEL表，在公式里面找到PMT公式，按照要求填写就可以了！Rate=12%，Nper（贷款年限）=5，Pv（初值）=-200000，Fv（终值）=0Type=0(表示在年末付款。

2.如何估算房地产市场需求，列出详细的计算过程。

需求因素综合推导法①快速城市化，创造首次置业需求计算方法：[（1 本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率※））5-1]*本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90平方米②人均收入快速增长，带来改善型需求计算方法：本地户籍人口/本地平均每户人口数*20%*50%*100平方米③持续旧城改造，造成新增刚性需求计算方法：本地规划动拆迁量*2*动迁户选择购置新房的需求比例（根据当地情况估算）④流动性过剩，造成投资投机需求计
算方法：xx年当地总销售面积*（10%-15%）按照上述分析影响住宅需求的因素，推算xx-xx年住宅需求总量如下：一是城市化创造的住房需求约为11亿平米左右，二是改善型住房需求约为20亿平米左右，三是动拆迁带来的住宅需求约为5-8亿平方米，四是投资投资住房需求约为4-6亿平方米。

总量约为11 20 7.5 5=43.5亿平方米此外，还有方法二：成交总量增长趋势推导法（按照历史增长趋势法计算，xx-xx五年间，全国住宅销售年均复合增长率为24.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为15%。

按照这个增长速度，以xx年住宅销售量6亿平方米（此数据为估算，官方数据未公布）为基数，计算xx-xx年住宅销售量，预计约为46.5亿平方米。

年均复合增长率=(预期/基期)^(1/n)-1方法三：人均住房面积增长趋势推导法3.土地增值税的计算.物业税的计算方法，要求列出详细计算过程，500字国务院《国务院批转开展改革委关于xx年深化经济体制改革工作意见的通知》，透露出物业税将在今年研究开征的重要信息。

物业税又称“财产税”或“地产税”，被称为房地产业开展“稳定器”的物业税，主要针对土地.房屋等不动产，要求其所有者每年缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

比方一个地区新开通地铁，新修公园，那么物业税可能随着房屋升值而上升。

在中国，物业税可简单地理解为“把本来一次性缴纳70年的‘土地出让金’分成70年来收”。

目前关于物业税税率.起征点等关键信息尚无确切消息，终究是从第一套房开始征，还是从第二套房起征等也不确定。

物业税会提高购房人持有房产的本钱，而降低购置本钱。

韩国.新加坡和中国台湾地区的物业税税率可供参考：新加坡：对所有房产征收，自住房产的物业税率
是4%，其他类型房产的物业税率是10%。

韩国：出售第二套房各项税率加起来为房产总值的50%，而第三套房产为60%。

中国台湾：144平方米以上的房源，每年收取的税费约为房屋总价的0.8%～1.5%。

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除工程金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进展征收。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发本钱.费用等支出后的余额。

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1.公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除工程金额后的余额。

2.计算增值额的扣除工程：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的本钱.费用；（3）新建房及配套设施的本钱.费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除工程。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除工程金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，详细公式如下：（一）增值额未超过扣除工程金额50%增值税=增值额×30%（二）增值额超过扣除工程金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除工程金额×5%（三）增值额超过扣除工程金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除工程金额×15%（四）增值额超过扣除工程金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除工程金额×35%[例1]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。

企业为开发该工程支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该工程支付的贷款利息120万元。

为转让该工程应当缴纳营业税.城市维护建立税.教育费附加及印花税共计210.9万元。

当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费.房地产开发本钱之和的5%计算扣除其他房地
产开发费用。

另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发本钱之和的20%加计扣除。

那么其应纳税额为：扣除工程金额=600 1400 120 210.9 （600 1400）×5% （600 1400）×20%=600 1400 120 210.9 100 400=2830.9万元增值额
=3800-2830.9=969.1万元增值额占扣除工程比例
=969.1÷2830.9=34.23%应纳税额=969.1×30%=290.73万元7.关于土地价值估计的问题，要求有详细的计算过程。

土地价格评估的根本方法有市场比较法.收益复原法.本钱逼近法.剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

市场比较法是土地估价中最根本.最常用的估价方法之一，也是国际上通用的根本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进展比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

类似房地产：包括区位.权益和实物三个方面应相同或相近地段相近（或类似地区）.权益相同（同为所有权或使用权）.构造相似（高层材料）用途相同：同是住宅或写字楼或商场（替代原理）根本公式：Vd=VbxAxBxDxEVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/?比较实例宗地情况指数=正常情况指数/?比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/?比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/?比较实例宗地个别因素条件指数算法：第四类：房地产观点题1.对于房地产调整政策的看法“预计在未来半年，房地产调控政策难有松动，而房价将会进入快速下跌阶段。

但估值低.财务稳健.全国性及区域性地产龙头，以及多元化开展的地产股仍是较好的投资标的。

”未来
中央还会继续采取高压的态势，要求地方政府严格执行前期的房地产调控政策，并出台一些细化类的措施；还会加大力度来促进廉租房和保障性住房的建立；在一些热点地区继续开展房产税试点；推行房价备案制等。

中央3500万套保障房建立明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的根本模式预计明年2季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略。

整体看，地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%，3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行的惯性决定了全面回落是明年房地产调整的根本模式明年全年新增贷款可能在7万亿元左右，贷款增长率可能在13%左右,社会融资总量在11万亿元左右。

2.你了解金融危机吗？你认为金融危机的根源在哪里？中国的经济正在复苏，你认同吗？请详细谈下中国房地产业长期.中期.短期的开展的看法。

3.你认为中国房价是否过高，房产市场是否危险，政策是否有用房地产现状的看法。