同策_上海鹏润惠南项目营销推广执行策略报告_131页_XXXX年

方位：惠南镇靖海路、沪南公路 占地面积：84000平米 总建筑面积：116800平米 房屋类型：公寓（小高层、多层） 面积：2房 95-105平米
3房 115-135平米 开盘时间：2007年9月30日 开盘案量：280套 销售价格：均价7500元/平米 蓄客时间：3个月 现场条件限制：项目周边私房、农地为主
现场售楼处装修交付时间为2007年8月
占领 惠南镇区域
【同策经验】
蓄客时间较短 现场环境较差
镇区接待点导入占36%
建 设置 惠南镇区接待点
议
设置
惠南镇区接待点
导入
镇区接待点 456组客户 累计导入 1221组客户
开盘销售率：96%
按照保守数据30%计算，预计导入1040*30%=313组
占领 惠南镇区域
来人总量 8352 6446 2972 1877 1421
成交总量 2004 1420 655 449 384
客户参考
成交比 4.2：1 4.5：1 4.5：1 4.2：1 3.7：1 4.3：1
来人成交率＝来人总量÷成交总量＝ 4.3：1
【同策经验】
客户参考
莱茵美墅
区位：南汇惠南镇版块 总成交量：59套 总来人量：559组 来人成交比：9.4：1
同策代理项目 公寓来人成交比 4.3：1 花园洋房：8.6：1
我们需要
公 寓 客 户：1496组
花园洋房客户：791组
合计：2287组
根据同策以往经验：
客户循环介绍的来人量约占整个来人量的30％－40％ 本案取30％的保守值 客户循环介绍＝2287×30％＝686组
实际创造来人＝需求来人总量－客户循环介绍＝2287－686＝1600组
占领 惠南镇区域
布局
户外看板 户外道旗 户外拦截：布鲁斯小镇截流
户外广告
侵野战争——同策力量之小兵在行动
¶ 占领 · 惠南镇区域 ¶ 攻陷 · 周边乡镇区域 ¶ 圈占 · 浦东区域 ¶ 俘虏 · 市区区域
攻陷 周边乡镇区域
行动战略
路演
炮兵在“轰” 巡展
攻陷 周边乡镇区域
路演：周边镇区商业集中地
我们需要多少客户？
【同策经验】
客户参考
金谊河畔
区位：浦东三林版块 总成交量：2004套 总来人量：8352组 来人成交比：4.2：1
【同策经验】
客户参考
保利林语溪
区位：南汇周康版块 总成交量：1420套 总来人量：6446组 来人成交比：4.5：1
【同策经验】
客户参考
绿地东上海
区位：南汇周康版块 总成交量：655套 总来人量：2972组 来人成交比：4.5：1
体验会员
同策汇会员分级
金卡会员
钻石会员
钻石会员描述：
单次购置物业总价在 1000万以上
备注：其中部分会员在 “同策咨询”旗下代理 楼盘中重复置业
银卡会员
体验会员描述：
虽未购置“同策咨询” 旗下代理楼盘，但有 明确的置业需求
备注：高端项目的体 验会员同样具备强大 的消费力
银卡会员描述：
购置“同策咨询”旗下 代理楼盘
【同策经验】
客户参考
花源湾
区位：南汇惠南镇版块 总成交量：57套 总来人量：451组 来人成交比：7.9：1
【同策经验】
客户参考
环球翡翠湾花园
区位：浦东三林版块 总成交量：152套 总来人量：1140组 来人成交比：7.5：1
【同策经验】
客户参考
梵高
区位：浦东张江版块 总成交量：70套 总来人量：524组 来人成交比：7.4：1
绿地东上海 南
明天华城
浦东进入南汇必经之路
公
南
沪 六
莱茵美墅
芦公
路 花源湾
路
沪南公路沿线：金谊河畔、保利林语溪、绿地东上海、明天华城
南六公路沿线：莱茵美墅、花源湾
川南奉公路沿线：世贸五角商城
高
沪芦高速沿线：临港海滨国际花园
预计每盘每月导入4组客户，9个项目6个月累计导入216组
支 四面 援
川 世贸五角商城
路 川沙 机场镇 祝桥 小兵在
演
康桥
六灶
周浦
主旨：针对周边乡镇商业集中地进行宣传 航头
策略：通过南欧城以前关系网络，进入路演
新场
推广形式：画架宣讲
宣桥
万祥
老港
大团
泥城 书院 芦潮港
临港新城
攻陷 周边乡镇区域
路演：周边镇区商业集中地 时间：7月-12月 道具：折页、易拉宝
预计每月导入10组客户，6个月累计导入60组
■—■ —发——餐网送注情会站频重感、次互联亲可动 络子根，，活据会增动项员强、目投认文需稿同化求参沙与龙、
■ —■个—产会性个提品员化性供推快设化与荐讯置计会会业员、服间客务的户即答时谢沟会通平台
■————成直对提本接会供低投员准递 活 意至动向所跟钻有踪石已报会购道员客，陪户反同馈看及房时服 ——务所各有项项目目 情信况息实汇时集报道
同策全市在售项目
同策目前在售项目近百个
利用同策汇平台为项目输送客户
300 000 来人接待量：
，
100 000 同策汇会员：
，
同策公司年来人接待增长量：50，000组/年
在全市
绿地东 上海
明天华城
俘虏 市区区域
金卡会员描述：
单次购置物业总价在 400万以上
备注：其中部分会员 在“同策咨询”旗下 代理楼盘中重复置业
占领 惠南镇区域
周边商业集中地区巡展
巡 小兵在 展
富克斯 豪布斯卡名品村
惠南镇乐购卖场
惠南镇弘基休闲广场
惠南镇商业步行街
占领 惠南镇区域
镇区商业集中地区巡展照片
巡 小兵在 展
计划时间：7月、8月、9月 道具：折页、易拉宝
预计每月导入15组客户，3个月累计导入45组
占领 惠南镇区域
行动战略二
高空“轰炸”
梵高 东郊紫园 浦发博园 联体别墅成交比
来人总量 451 559 1140 524 190 712
成交总量 57 59 152 70 15 92
成交比 7.9：1 9.4：1 7.5：1 7.4：1 12：1 7.7：1 8.6：1
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
来人成交率＝来人总量÷成交总量＝ 8.6：1
2010年推盘案量 公寓：348套 花园洋房：92套
金桥罗马假日
在售公寓项目 在售别墅项目 已售公寓项目 已售别墅项目
滨江45
莱金家园 阳光欧洲城
东方新座
现代华庭
夏宫
浦东世纪花园 传说99 硅谷豪园 梵高
昌里雅苑 万科金色里程别墅 东郊长岛
逸翠公馆紫竹馨苑环球翡翠湾 浦发博园
东郊紫园
翡翠上南
罗山绿洲
金谊河畔
万科第五园
俘虏 市区区域 同策汇——强大的客户资源库
攻陷 周边乡镇区域
巡展：周边乡镇工业园区
康桥工业园区
周浦工业园区 主旨：针对工业园区内客户进行宣传
策略：通过同策汇关系网络，进入工业园区内部驻点巡展 推广形式：易拉宝宣讲
巡 小兵在 展
南汇工业园区 临港新城物流园区
攻陷 周边乡镇区域
周边工业园区内巡展照片 时间：7月-9月 道具：折页、易拉宝
预计每月导入15组客户，3个月累计导入45组
【同策经验】
客户参考
明天华城
区位：南汇周康版块 总成交量：449套 总来人量：1877组 来人成交比：4.2：1
【同策经验】
客户参考
人生港湾 南欧城
区位：南汇惠南镇版块 总成交量：384套 总来人量：1421组 来人成交比：3.7：1
【同策经验】
南汇地区公寓来人成交比
公寓项目 金谊河畔 保利林语溪 绿地东上海 明天华城 人生港湾 南欧城 公寓来人成交比
合作形式：定制式客户运营
运用同策汇浦东市场客户积累，充分挖掘同策汇中高端会员资源，利用同策汇媒体渠道（短信/彩信/DM/刊物） 进行项目宣传；系列SP活动全面合作
发挥同策汇中高端会员定制服务优势，客户信息系统删选匹配后，挖掘潜在客户 通过为中高端会员提供不动产配置咨询服务，进行潜力项目推荐、资产配比合理化建议等手段，创造置业需求 同策汇总控管理，东南板块中高端项目多盘联动，终端销售支持运营，广泛的客户深耕 经同策汇中高端客户购置与推荐购置，成交82套
俘虏 市区区域
特点 特特■ 点点DM
同策汇同季策刊汇电子周刊 DM
■■ —客—季电针户刊子对实周性地刊强体，验收多悉方率位高感，受可楼选盘择投
同策汇 ■——卖快递直发点捷对接刊象投频与递 次投钻高递石（区和每域金周卡五客）户
■■——高——覆度制覆充盖参作盖分广与精所全性美 有 面和、会诠可员释互动读及产性性曾品强至卖“点同策咨询”
侵野战争——同策力量之小兵在行动
¶ 占领 · 惠南镇区域 ¶ 攻陷 · 周边乡镇区域 ¶ 圈占 · 浦东区域 ¶ 俘虏 · 市区区域
圈占 浦东区域区域
行动战略一
驻防狙击 四面支援
分线路狙击—— 进入惠南镇必经要道
圈占 浦东区域区域
金谊河畔
【同策沿线在售项目】
沪
保利林语溪
多盘联动，“狙击”浦东全方位客户
俘虏 市区区域 圈占 浦东区域 攻陷 周边乡镇区域 占领 惠南镇区域
侵野战争——同策力量之小兵在行动
¶ 占领 · 惠南镇区域 ¶ 攻陷 · 周边乡镇区域 ¶ 圈占 · 浦东区域 ¶ 俘虏 · 市区区域
占领 惠南镇区域
行动战略一
提早布局 建立根据地
占领 惠南镇区域
【同策经验】
案例：人生港湾 南欧城
推广渠道 ■■—■收活—D悉售对动S率楼会氛高处员围且活较有动好购跟，房踪客需报户求道放的松客，户更
■——易针——接对个实受性性时钻项强化性石目打 强 会造，员置网拜业罗访专最，题新根，的据较金其好融需、求送
■■ 不活受地政递动时进策项形间行、目式、硬理资多地软财料样域广、，：限告娱即新制组乐时闻合等了发配资解布置讯意会向、
【同策经验】
客户参考
东郊紫园
区位：浦东东郊版块 总成交量：15套 总来人量：190组 来人成交比：12：1
【同策经验】
客户参考
浦发博园
区位：浦东三林版块 总成交量：92套 总来人量：712组 来人成交比：7.7：1
【同策经验】
浦东及南汇地区别墅来人成交比
客户参考
浦东地区项目 花源湾
莱茵美墅 环球翡翠湾花园
浦东10个项目，预计每盘每月导入1组客户，6个月累计导入60组
侵野战争——同策力量之小兵在行动
¶ 占领 · 惠南镇区域 ¶ 攻陷 · 周边乡镇区域 ¶ 圈占 · 浦东区域 ¶ 俘虏 · 市区区域
俘虏 市中心区域
行动战略一
星星之火 可以燎原
俘虏 市区区域
在浦东
同策汇在浦东的庞大客户资源
荷兰新城 中冶尚城
招商·依云郡、招商·南桥1号
中房·金谊河畔、中房·森林别墅
浦发香舍、浦发博园、环球翡翠湾
合生朗庭、合生·东郊别墅
象屿都城、锦绣蓝湾
密集的业内关系网快速提升项目人气
俘虏 市区区域
客户答谢会 产品推荐会 新闻发布会 奢侈品发布
预计每月导入16组客户，6个月累计导入96组
俘虏 市区区域
行动战略二
鹏润地产 首座上海之城 名声四起
俘虏 市区区域
行业 推荐
俘虏 市区区域
同策合作伙伴列举
万科·白鹭郡东 、万科·金色名郡、 万科·翡翠别墅 绿地·东上海 保利·香槟花园、保利·海上五月花、保利·林语溪、保利·叶上海
鹏润·惠南镇项目营销策略报告
同策咨询
2010.04.12
MARKETING
营销执行方案
5个月的销售时间 3.3个亿的回笼资金
如何发挥同策优势？ 如何完成快速销售？
吸客
纳客
再生
多样化客户渠道 高效的业务执行 五星级服务标准
客户渠道
快速销售
短时间内完成客户蓄水
高效执行
多样渠道
服务带来的客户循环
以上刊物均在“同策 咨询”旗下所有售楼
————硬钻广石为会主 员、个广性告化费置用业低方案设计
网点同步发放 同策汇会员快讯
同策汇网站
DM / DS &
台同 策 汇 短 信 平
同同 电 置策策 子 业汇汇 刊 服刊网 物 务物站
活 动
CLUB
俘虏 市区区域
同策汇合作案例
该项目位于浦东三林世博板块，为单价约2000023000元/M2公寓项目
+ 启动时间短
区域市场封闭
很难靠传统媒体导入所需的1600组客户
同策采用多渠道导入方式
常
规
媒 体
+ 35%
导
560组
入
同
策
65% 行 销
1040组 拓
展
= 100%
战略策略
同策行销拓展
吸客
纳客
+
多样化客户渠道
高效的业务执行
侵野战争——同策力量之小兵在行动
战略策略
市区区域 浦东区域 南汇周边乡镇 惠南镇区域
南
奉
本案
公
路 人生港湾 南欧城
速 临港海滨国际花园
圈占 浦东区域区域
行动战略二
后备支援丰富 多方输送“血液”
小兵介绍计划
圈占 浦东区域区域
【同策浦东在售项目】
盘盘 联动
浦 同策 东
荷兰新城 中冶尚城
在售公寓项目 在售别墅项目
介绍 小兵
计划
逸翠公馆
万科第五园 硅谷豪园
夏宫
浦发博园
梵高 东郊紫园
金谊河畔
行动战略二
步兵在“冲”
占领 惠南镇区域
惠占南领镇扫楼惠地图 【南同镇策 区域
经验】
甬城 凤凰城
梅花新村 东城新村 时代华庭 中汇花园 西北新村
听潮新村
海燕新村 荡湾新村
彩虹苑 欣欣苑 江南清漪园 博佳花园
鼎城沙海汇惠东城新苑村南欧城
听潮豪园 惠南一方新城
香桂园
扫 小兵在 楼
预计每月导入10组客户，6个月累计导入60组