王进兵与平度市中南锦宸房地产有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

王进兵与平度市中南锦宸房地产有限公司商品房预售合同纠
纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2021.11.10
【案件字号】(2021)鲁02民终12260号
【审理程序】二审
【审理法官】刘琰孙秀强徐镜圆
【文书类型】判决书
【当事人】王进兵;平度市中南锦宸房地产有限公司
【当事人】王进兵平度市中南锦宸房地产有限公司
【当事人-个人】王进兵
【当事人-公司】平度市中南锦宸房地产有限公司
【经典案例】涉港澳台案例
【代理律师/律所】柳孔圣山东辰泽律师事务所
【代理律师/律所】柳孔圣山东辰泽律师事务所
【代理律师】柳孔圣
【代理律所】山东辰泽律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】王进兵
【被告】平度市中南锦宸房地产有限公司
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。

【权责关键词】显失公平催告撤销代理违约金不可抗力合同约定证据不足自认新证据诉讼请求维持原判
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。

本案焦点为王进兵与中南公司签订的《商品房买卖合同(预售)》应否解除。

第一，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

”本案中，王进兵与中南公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是当事人真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。

虽然该合同约定，商品房交付条件为，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告，买受人按约定付清了全部房款、违约金及履行了其他约定义务，但在补充协议中明确约定，买卖双方协商一致同意不将房屋测绘报告作为本商品房的交付条件，在商品房交付时未取得该商品房测绘报告的不影响房屋交付。

王进兵在补充协议签字确认，该补充协议合法有效，应视为双方当事人对交付涉案房屋的条件进行了变更，即中南公司在交房时不再将房屋测绘报告作为涉案商品房的交付条件，王进兵以中南公司未交付房屋测绘报告为由拒接收房并主张解除合同，无事实及法律依据，对王进兵的该项上诉主张本院不予支持。

第二，关于王进兵以一楼小院和露台等的宣传内容系虚假宣传为由，主张解除涉案合同的问题。

王进兵购买的是顶楼，平度市信访监督管理局初步认定为中南漫悦湾小区一楼带院宣传涉嫌虚假宣传，并不是认定露台宣传为虚假宣传，与王进兵所购买的房屋无关，且王
进兵未提供证据证实露台宣传为虚假宣传，故王进兵以此为由解除涉案合同证据不足，一审法院不予支持，并无不当。

第三，中南公司认可在涉案房屋竣工验收后，对露台供暖管道进行了变更，但该变更并未影响房屋的结构，王进兵未提供证据证实该变更增加了涉案房屋的不安全因素和质量隐患，亦未提供证据证明该房屋存在重大质量问题，影响到王进兵合同目的的实现，且符合双方所签订合同的解除条件。

因此，王进兵主张解除与中南公司签订的《商品房买卖合同(预售)》的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。

综上所述，王进兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19927元，由上诉人王进兵负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 23:43:01
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年3月23日，中南公司(甲方)与王进兵(乙方)签订《商品房买卖合同(预售)》一份，约定，乙方购买平度中南漫悦湾5号楼2单元801户房屋，其预测建筑面积198.19平方米，房屋单价7703元/平方米，总价款1526658元，签订合同前，买受人已经支付定金5万元，买受人应于2019年3月22日前支付首期房价款616658元，余款91万元向中国银行平度支行贷款支付。

合同第九条约定商品房交付条件为，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；买受人按约定付清了全部房款、违约金及履行了其他约定义务。

合同约定，出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房。

该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

出卖人按约定联系方式以邮政快递、挂号信、短信、电子邮件等发出书面文件，
无论买受人是否收到，均视为送达；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

合同还约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。

查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。

由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，自交付通知书载明的交付日起视为已交付买受人，出卖人不承担任何责任。

合同约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过九十日(含九十日)，自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过九十日，买受人有权要求解除合同，买受人解除的，应书面通知出卖人，并有权要求出卖人给付买受人已付全部房款(含已付贷款部分)的利息，自付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。

出卖人因逾期交房支付的违约金累计总额不超过买受人已付房款的百分之一。

合同约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

合同约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。

出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

双方补充协议中约定，买卖双方协商一致同意不将房屋测绘报告作为本商品房的交付条件，在商品房交付时未取得该商品房测绘报告的不影响房屋交付。

上述合同签订后，王进兵于2019年3月25日，按照约定缴纳购房首付款616658元，中南公司为王进兵开具发票。

王进兵于2019年2月27日缴纳25984元，收款
收据记载收款事由为储藏室3-113。

王进兵于2019年4月17日缴纳购房契税及印花税共29102元。

2019年5月5日，王进兵按揭贷款910000元购房款汇入中南公司账户。

涉案房屋于2019年11月29日完成竣工验收。

中南公司已于2020年4月27日向王进兵邮寄送达了《平度中南漫悦湾项目商品房交付通知书》，并于2020年5月16日向原告邮寄送达了《平度中南漫悦湾项目商品房交付催告函》。

平度市市场监督管理局于2020年12月25日出具信访事项的处理意见书，对反应的中南漫悦湾小区宣传一楼带院，认为开发商虚假宣传的信访事项，经调查初步认定为虚假宣传。

【一审法院认为】一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。

根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

根据王进兵与中南公司双方签订商品房买卖合同的约定，该商品房交付条件为，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；买受人按约定付清了全部房款、违约金及履行了其他约定义务。

根据一审法院查明的案件事实，该商品房已于2019年11月29日完成竣工验收，双方在补充协议中约定买卖双方协商一致同意不将房屋测绘报告作为本商品房的交付条件，王进兵已经按照协议约定缴纳了购房款，上述合同约定的交付条件均已成就，中南公司在合同约定交付日2020年4月30日前即2020年4月27日向王进兵送达了交付通知书，已完成其应当履行的交付行为，王进兵以此为由要求解除合同，无充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。

王进兵诉请认为中南公司对学区、一楼小院和露台等的宣传内容系虚假宣传为由，要求解除合同，根据一审法院查明的事实，平度市信访监督管理局系对中南漫悦湾小区宣传一楼带院，初步认定为虚假宣传，与王进兵所购买的房屋无关。

关于学区及露台是否构成虚假宣传，未提供充分合法的证据予以证实，对王进兵该项诉请不予支持。

综上，王进兵诉请要求解除合同，未提供合法有效证据证实存在合同约定的解除条件，一审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回王进兵的诉讼请求。

案件受理费9964元，由王进兵负
担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】王进兵上诉请求：1.撤销山东省莱西市人民法院(2021)鲁0285民初4130号民事判决，改判支持王进兵一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由中南公司负担。

事实与理由：一、一审基本事实认定不清。

1、双方约定的合同解除条件已经成就。

在约定的交房期间届满90日后，中南公司仍未取得涉案房屋的《房屋测绘报告》，且至今仍未取得。

王进兵并未签字确认《补充协议》的内容，且根据主合同第二十八条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。

《房屋测绘报告》作为房屋交付的重要文件，直接影响着面积误差的确定和房屋产权证的办理，对王进兵权利义务有着重大影响。

《补充协议》中免除中南公司的该项责任，显失公平，应当以主合同约定的交付条件为准。

2、涉案房屋存在重大质量问题和违法的设计变更。

根据中南公司在一审中的自认，露台管道设置确实不合理，中南公司在未经规划部门审批的情况下，又擅自对露台管道设计进行了变更，增加了不安全因素和质量隐患，导致王进兵合同目的不能实现，王进兵有权解除合同。

3、中南公司虚假宣传行为业经行政机关确认，虚假宣传内容包括一楼小院和顶层露台。

其虚假宣传行为对双方合同的订立具有重大影响，王进兵基于其虚假宣传而与其订立合同，实际交付房屋与宣传存在重大不符，王进兵合同目的不能实现，依法也可以解除合同。

二、一审适用法律错误。

因涉案房屋根据双方合同约定和法律规定，均已达到解除条件，一审应当引用相关法律条款，对双方合同予以解除。

综上，一审认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查明事实，依法予以纠正。

综上所述，王进兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
王进兵与平度市中南锦宸房地产有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁02民终12260号当事人上诉人(原审原告)：王进兵。

委托诉讼代理人：柳孔圣，山东辰泽律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：平度市中南锦宸房地产有限公司，住所地山东省平度市凤台街道台湾路156号。

法定代表人：李海龙，该公司董事长。

委托诉讼代理人：于厉。

审理经过上诉人王进兵与被上诉人平度市中南锦宸房地产有限公司(以下简称中南公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院(2021)鲁0285民初4130号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称王进兵上诉请求：1.撤销山东省莱西市人民法院(2021)鲁0285
民初4130号民事判决，改判支持王进兵一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由中南公司负担。

事实与理由：一、一审基本事实认定不清。

1、双方约定的合同解除条件已经成就。

在约定的交房期间届满90日后，中南公司仍未取得涉案房屋的《房屋测绘报告》，且至今仍未取得。

王进兵并未签字确认《补充协议》的内容，且根据主合同第二十八条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。

《房屋测绘报告》作为房屋交付的重要文件，直接影响着面积误差的确定和房屋产权证的办理，对王进兵权利义务有着重大影响。

《补充协议》中免除中南公司的该项责任，
显失公平，应当以主合同约定的交付条件为准。

2、涉案房屋存在重大质量问题和违法的设计变更。

根据中南公司在一审中的自认，露台管道设置确实不合理，中南公司在未经规划部门审批的情况下，又擅自对露台管道设计进行了变更，增加了不安全因素和质量隐患，导致王进兵合同目的不能实现，王进兵有权解除合同。

3、中南公司虚假宣传行为业经行政机关确认，虚假宣传内容包括一楼小院和顶层露台。

其虚假宣传行为对双方合同的订立具有重大影响，王进兵基于其虚假宣传而与其订立合同，实际交付房屋与宣传存在重大不符，王进兵合同目的不能实现，依法也可以解除合同。

二、一审适用法律错误。

因涉案房屋根据双方合同约定和法律规定，均已达到解除条件，一审应当引用相关法律条款，对双方合同予以解除。

综上，一审认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查明事实，依法予以纠正。

二审被上诉人辩称中南公司答辩称，一审法院判决正确，请求法院驳回王进兵上诉请求。

1、中南公司已按照《商品房买卖合同》第9条约定的交付条件取得建设工程竣工验收备案证明文件房屋测绘报告，房屋已具备交付条件。

《商品房买卖合同》及补充协议为双方真实的意思表示，具备法律效力，《商品房买卖合同》中并未限定房屋测绘报告的形式，且补充协议中约定不将实测绘报告作为交付条件，现房屋已具备办理产证条件。

面积与房屋测绘报告相一致，王进兵的权益并未受损。

2、通知王进兵交付时，王进兵等业主对管道设计表示了强烈不满，中南公司才对管道进行了规范允许内的改动。

改动时间为竣工验收之后，也不满足《商品房买卖合同》中14条、15条约定的规划变更、设计变更情形，王进兵作为纯获利方，不应认定合同目的无法实现。

3、一审已经认定原告虚假宣传证据不足。

综上，请求法院驳回王进兵上诉请求，依法保护我司合法权益。

原告诉称王进兵向一审法院提起诉讼请求：1.依法判令解除王进兵与中南公司2019年3月23日签订的《商品房买卖合同(预售)》；依法判令中南公司返还王进兵购房
款1651654元及利息(以本金1651654元为基数，自2019年3月25日起，至2019年8月20日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月21日之后按LPR利率计算至实际给付之日)，并赔偿王进兵按揭贷款利息损失(以本金910000元为基数，自2019年3月25日起，按年利率7.08%，计算至实际给付之日止)及契税损失29102元；2.本案诉讼费用由中南公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年3月23日，中南公司(甲方)与王进兵(乙方)签订《商品房买卖合同(预售)》一份，约定，乙方购买平度中南漫悦湾5号楼2单元801户房屋，其预测建筑面积198.19平方米，房屋单价7703元/平方米，总价款1526658元，签订合同前，买受人已经支付定金5万元，买受人应于2019年3月22日前支付首期房价款616658元，余款91万元向中国银行平度支行贷款支付。

合同第九条约定商品房交付条件为，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；买受人按约定付清了全部房款、违约金及履行了其他约定义务。

合同约定，出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房。

该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

出卖人按约定联系方式以邮政快递、挂号信、短信、电子邮件等发出书面文件，无论买受人是否收到，均视为送达；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

合同还约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。

查验该商品房
后，双方应当签署商品房交接单。

由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，自交付通知书载明的交付日起视为已交付买受人，出卖人不承担任何责任。

合同约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过九十日(含九十日)，自本合同第十一条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过九十日，买受人有权要求解除合同，买受人解除的，应书面通知出卖人，并有权要求出卖人给付买受人已付全部房款(含已付贷款部分)的利息，自付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。

出卖人因逾期交房支付的违约金累计总额不超过买受人已付房款的百分之一。

合同约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

合同约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。

出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

双方补充协议中约定，买卖双方协商一致同意不将房屋测绘报告作为本商品房的交付条件，在商品房交付时未取得该商品房测绘报告的不影响房屋交付。

上述合同签订后，王进兵于2019年3月25日，按照约定缴纳购房首付款616658
元，中南公司为王进兵开具发票。

王进兵于2019年2月27日缴纳25984元，收款收据记载收款事由为储藏室3-113。

王进兵于2019年4月17日缴纳购房契税及印花税共29102元。

2019年5月5日，王进兵按揭贷款910000元购房款汇入中南公司账户。

涉案房屋于2019年11月29日完成竣工验收。

中南公司已于2020年4月27日向王进兵邮寄送达了《平度中南漫悦湾项目商品房交付通知书》，并于2020年5月16日向原告邮寄送达了《平度中南漫悦湾项目商品房交付催告函》。

平度市市场监督管理局于2020年12月25日出具信访事项的处理意见书，对反应的中南漫悦湾小区宣传一楼带院，认为开发商虚假宣传的信访事项，经调查初步认定为虚假宣传。

一审法院认为一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。

根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

根据王进兵与中南公司双方签订商品房买卖合同的约定，该商品房交付条件为，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；买受人按约定付清了全部房款、违约金及履行了其他约定义务。

根据一审法院查明的案件事实，该商品房已于2019年11月29日完成竣工验收，双方在补充协议中约定买卖双方协商一致同意不将房屋测绘报告作为本商品房的交付条件，王进兵已经按照协议约定缴纳了购房款，上述合同约定的交付条件均已成就，中南公司在合同约定交付日2020年4月30日前即2020年4月27日向王进兵送达了交付通知书，已完成其应当履行的交付行为，王进兵以此为由要求解除合同，无充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。

王进兵诉请认为中南公司对学区、一楼小院和露台等的宣传内容系虚假宣传为由，要求解除合同，根据一审法院查明的事实，平度市信访监督管理局系对中南漫悦湾小区宣传一楼带院，初步认定为虚假宣传，与王进兵所购买的房屋无关。

关于学区及露台是否构成虚假宣传，未提供充分合法的证据予以证实，对王进兵该项诉请不予支持。