湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产转让和租赁的需要考试试题

湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产转让和租赁的需要考试
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。

A：30
B：45
C：60
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是__。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。

调查评估出的各地价区段在某一时点的。

A：基准价格
B：平均价格
C：正常价格
D：市场价格
E：工业用地的监测点评估价格
4、下列不属于房地产区位因素的是__。

A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
5、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．180
B．196
C．200
D．300
6、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交
易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。

A：3868.92
B：4000.00
C：4072.54
D：4286.89
E：工业用地的监测点评估价格
7、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A．土地管理局
B．房屋面积鉴定机构
C．城市规划行政主管部门
D．房产测绘单位
8、在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是__。

A．置业投资
B．无形资产
C．开发投资
D．流动资金
9、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在的，据实结算房价款。

A：1％以内(含1％)
B：2％以内(含2％)
C：3％以内(含3％)
D：5％以內(含5％)
E：执行层的组织协调
10、商品房预售合同登记备案的申请人应是。

A：购房人
B：房地产开发企业
C：商品房销售代理机构
D：购房人和房地产开发企业
E：执行层的组织协调
11、某宗地面积为5 000 ㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元／㎡，则理论上应补交地价。

A：1 250万元
B：1750万元
C：2 050万元
D：2 150万元
E：工业用地的监测点评估价格
12、商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。

在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是。

A：是否靠近楼梯
B：是否靠近拐角
C：营业额的大小
D：临街面宽窄
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。

A：房地产投机
B：物价变动
C：财政收支状况
D：居民收入水平
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列证券中，风险最小的是__。

A．债券
B．普通股
C．优先股
D．投资基金证券
15、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A．空置率=合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＞合理空置率
D．不能判断
16、税收法律、法规、规章是税收制度的__。

A．总体
B．个体
C．主体
D．客体
17、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。

A：536
B：549
C：557
D：816
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。

A．政治环境
B．国际环境
C．自然环境
D．技术环境
19、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。

A．11.07%
B．12.45%
C．13.59%
D．10.78%
20、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。

A．组织市场
B．集团消费市场
C．组团消费市场
D．企业消费市场
21、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。

(2007年试题)
A：绿地率
B：容积率
C：建筑密度
D：住宅和商业用地的面积
E：执行层的组织协调
22、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。

A：无偿收回土地使用权
B：有偿收回土地使用权
C：无偿出租土地使用权
D：无偿出让土地使用权
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。

A：75.00
B：75.60
C：83.60
D：86.00
E：工业用地的监测点评估价格
24、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。

．
A：37
B：40
C：60
D：63
E：工业用地的监测点评估价格
25、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。

A：概括性
B：描述性
C：理论性
D：准确性
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）
1、下列关于股票与公司债券，说法错误的是__。

A．股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系
B．公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响
C．股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。

它们既有相同之处，又有质的区别
D．与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资
E．两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响
2、未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当采取__。

A．行政调解制度
B．拆迁听证制度
C．集体决策制度
D．回避制度
3、房地产市场供给垄断性的原因不包括。

(2009年试题)
A：房地产市场需求的广泛性
B：房地产市场供给的异质性
C：土地所有权的排他性
D：土地的有限性
E：借款合同
4、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是__。

A．颁发土地使用证
B．签发用地证书
C．督促被征地单位按期移交土地
D．处理征地过程的各种争议
E．填写征地结案报告
5、下列关于征地的表述中，正确的有。

A：根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B：任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿
C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍
E：征地时的水井，属于地上附着物补偿
6、保险，就是一种针对__办法。

A．危险发生前的预防
B．危险发生中的抑制
C．危险发生后果的抑制
D．危险发生后果的补救
7、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。

A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为。

A：时间类参数
B：融资类参数
C：评价标准类指标
D：收益类指标
E：借款合同
9、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和__等。

A．地籍测量
B．房产测量
C．地质测量
D．城市工程测量
E．码头测量
10、依法取得建设用地使用权的途径有方式。

(2001年试题)
A：划拨
B：出让
C：转让
D：抵押
E：租赁
11、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。

A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
12、开发商的主要合同关系通常包括（）等。

A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
13、房地产价格构成中的销售税费包括__。

A．增值税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
E．房产税
14、住房置业担保公司的实有资本以为主。

A：政府预算资助
B：资产划拨
C：房地产骨干企业认股
D：社会集资
E：个人集资
15、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不
包括。

A：仓储用地
B：特殊用地
C：水域和其他用地
D：工业用地
E：执行层的组织协调
16、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
17、下列属于原建设部规章的是__。

A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《住房公积金管理条例》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
18、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。

A．1.9%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
19、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有（）。

A．市场供给的特点
B．市场需求的特点
C．市场交易的特点
D．市场价格的特点
E．市场竞争的特点
20、价值工程中，提高价值的方法包括等。

A：功能提高，费用不变
B：功能不变，费用降低
C：功能提高，费用下降
D：功能提高小于费用提高
E：功能下降小于费用下降
21、信用是指。

A：经济活动中的一种管理行为
B：经济活动中的一种借贷行为
C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡
D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的
22、下列属于报酬率求取方法的是__。

A．累加法
B．功能法
C．市场提取法
D．投资报酬率插入法
E．匀衡法
23、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是。

A：竞争导向定价法
B：认知价值定价法
C：目标定价法
D：成本加成定价法
E：借款合同
24、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。

A：调换原则
B：补偿原则
C：对立原则
D：等价原则
E：执行层的组织协调
25、商业银行的外部组织形式包括。

A：单元银行制
B：总分行制
C：混合银行制
D：集团银行制
E：连锁银行制。