陕西省2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场概要

陕西省2016年下半年房地产估价师《经营与管理》:房地产市场及其
运行考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意
1、下列表述中,正确的是__。

A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B.房产税、土地使用税是比例税率,土地增值税则是累进税率
C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税,但炸药库用地应该免税
D.契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权出售人征收的一种税,其税率为3%~5%
2、某宗土地面积10000m2,土地单位价格800元/m2,最高容积率为2,固定费用400万元,单位建筑面积建安成本为1500元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000/m2,则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。

A.10000
B.12000
C.180000
D.15000
3、下列关于目前我国有偿使用土地,表述不正确的是。

A:有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容
B:有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段
C:有偿使用土地有多种形式,如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等
D:目前对国有土地全部实行有偿使用
E:房地产估价机构必须加盖公章
4、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2,预测值为3630元/m2,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为__元/m2。

A.3610.5
B.3619.5
C.3711.5
D.3719.5
5、不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值__。

A.下降
B.上升
C.不变
D.不能确定
6、房地产不可移动的特性,房地产所处区位对__并不具有吸引力。

A.置业投资者
B.开发商
C.承建商
D.租客
7、下列关于合理使用征地补偿费问题,表述错误的是。

A:耕地占用税用于土地开发和农业发展
B:土地复垦费用于农业发展
C:菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D:征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
E:房地产估价机构必须加盖公章
8、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元,销售税金及附加为248万元,应缴纳的土地增值税为370万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。

A:45.05%
B:49.31%
C:58.86%
D:63.6%
E:借款合同
9、下列关于房地产泡沫的表述中,错误的是(。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
10、的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。

A:市场价格
B:市场价值
C:理论价格
D:成交价格
E:工业用地的监测点评估价格
11、若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为6%,则该项房地产投资的实际收益率为(。

A.9.26%
B.10%
C.11.320%
D.12%
12、下列不属于股票基本特征的是__。

A.稳定性
B.决策参与性
C.流通性
D.非返还性
13、下列关于拆迁协议,表述不正确的是。

A:拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同
B:拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同,适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》
C:拆迁协议签订后是否公证,由房屋拆迁管理部门决定
D:补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容
E:房地产估价机构必须加盖公章
14、实施加成征税,加二成等于加正税的__。

A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
15、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权,可以处以__。

A.合同出让金的20%以上罚金
B.合同出让金的50%以上罚金
C.以原价的30%收回土地
D.无偿收回土地使用权
16、按照现行政策,国有企业改造或改组为国有独资公司的,其划拨建设用地使用权,经批准可保留划拨建设用地使用权,但保留划拨土地方式的期限不超过年。

A:5
B:6
C:8
D:10
E:房地产估价机构必须加盖公章
17、已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为:1900元/m2,2000元/m2,2200元/m2,2600元/m2,3000元/m2,4000元/m2,则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为(元/m2。

A.3673.35
B.3999.07
C.3836.21
D.3510.49
18、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是。

A:某标准厂房
B:某酒厂厂房
C:某待出让土地
D:某写字楼
E:工业用地的监测点评估价格
19、对企业来讲,主要是通过__分析找出本企业与其他企业之间的竞争优势。

A.集中化
B.专业化
C.差别化
D.盈利性
20、某期房预计2年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为元/㎡。

A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
E:工业用地的监测点评估价格
21、业主委员会应当自选举产生之日起__日内,将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

A.15
B.30
C.45
D.60
22、已知某投资项目折现率为11%时,净现值为1700万元;折现率为12%时,净现值为一870万元。

则该投资项目的内部收益率是(。

A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.95%
23、下列不属于无偿收回土地条件的是__。

A.城市规划区范围内
B.除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外
C.以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地
D.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
24、现金流入与现金流出之差称为__。

A.现金波动值
B.现金后期值
C.净现金流量
D.现金流量差值
25、下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境的因素是__。

A.城市或区域产业结构与布局
B.人口数量与结构
C.土地资源状况
D.建筑技术进步
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分 1、假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的,则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合,即为。

A:消费者预算线
B:消费可能线
C:家庭预算线
D:无差异曲线
E:边际替代率
2、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中,不正确的是。

A:企业信用等级越高,信用等级系数值越高
B:贷款期限越长,期限系数值越大
C:项目风险越大,风险等级系数值越大
D:用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低
E:借款合同
3、建筑材料的物理性质中,与温度有关的性质包括。

A:耐水性
B:抗渗性
C:抗冻性
D:导热性
E:热容量
4、甲级写字楼的特点有__。

A.具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B.有完善的物业管理服务,包括24小时的维护修理及保安服务
C.建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应
D.建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物
5、某写字楼的建筑面积为8万m2,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15%,则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。

A.5.2
B.6.4
C.6.8
D.7.6
6、下列关于近期建设规划,表述正确的是。

A:近期建设规划是总体规划的一个组成部分
B:城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划,制定近期建设规划,报总体规划审批机关备案
C:近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容,明确近期建设的时序、发展方向和空间布局D:自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容,应当作为近期建设规划的强制性内容
E:近期建设规划的规划期限为5年
7、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2003年6月15日。

因估价结果有争议,2003年8月15日进行复估,则复估的估价时点为__。

A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
8、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。

下列选项中,此规律的例外有。

A:炫耀性物品
B:“吉芬”物品
C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品 9、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。

A．短期投资项目 B．累计折旧项目 C．未分配利润项目 D．存货项目 10、不属于影响消费者购买因素的是（）。

A．经济因素 B．社会因素 C．个人因素 D．理性因素 11、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是__。

A．市政规划方案选择 B．项目构成及平面设计 C．建筑规划方案选择 D．市场调查分析 12、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。

A：标准厂房 B：房地产开发用地 C：行政办公楼 D：写字楼 E：在建工程 13、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素 B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小 C：商品的替代品数目和可替代程度 D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 E：商品本身用途的多样性 14、一般性货币政策工具主要包括。

A：法定存款准备金率 B：再贴现利率 C：公开市场业务 D：优惠利率 E：证券保证金比率 15、经济适用房计入房价的企业管理费以__成本因素为计算基础。

A．征地和拆迁补偿费 B．规费 C．教育费附加 D．建安工程费 E．住宅小区基础设施建设费
16、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有．【2005 年考题】 A：该种房地产的价格水平 B：消费者的预期 C：该种房地产的开发成本 D：该种房地产的开发技术水平 E：房地产开发商对未来的预期17、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。

A：申请人撤回裁决申请的 B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的 C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的 D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的 E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的 18、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。

A．能够保值和增值 B．受通货膨胀的影响 C．贷款利率较低 D．经营成本较低 19、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是。

A：国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B：国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C：集体土地不经征用不得出让 D：国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 E：执行层的组织协调 20、某类房地产 2007~2011 年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。

A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C：2010 年的价格趋势值为 6900 元／㎡ D：2011 年的价格趋势值为 7283 元／㎡ E：2012 年的价格趋势值为 7634 元／㎡ 21、潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的。

A：租金 B：租金以外的收
入 C：空置率的差异 D：运营费用的差异 E：转让收益 22、房地产估价中的价值，一般是指__。

A．使用价值 B．交换价值 C．投资价值 D．账面价值
23、 __实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

A．因子推演法 B．趋势平滑法 C．加权平均法 D．回归分析法24、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000 万元，存货为 1200 万元，则该企业的流动比率为__。

A．62.5% B．80.00% C．133.33% D．200.00% 25、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。

A．大于名义利率 B．小于名义利率 C．等于名义利率 D．等于周期利率。