住宅产品库标准手册-精简版

第一章 第一章 PART 6 户型模块化拼接
模块化户型设计的特点： 标准化——降低项目方案成本，可以从一个成熟的起点快速推动实际项目
进程； 衍生性——户型衍生能力较强，涵盖中小户型至大户型产品； 拼接性——不同户型之间的可拼接性强，从平面到立面设计都有很强的兼
容性； 模块设计体系下的户型是一个有机体，可以直观的感受到从刚需到改善型的 过渡
层 次 关 系与细部设计
在技术篇章节中还进行了立面的主次层次、从属关系、门头与顶部 造型以及各处的细部设计详细阐述了Art Deco风格立面的处理手法。 具体内容可详见《技术篇》第XX页。
PAGE •17 立面-立面风格说明（一）
Art Deco风格
起源于法国 Art Deco风格演变自19世纪的新艺术风格。1925年巴黎国际艺术与现代工业博览会可以看做是Deco风格的起点。 鼎盛于美国Art 20世纪30年代纽约的摩天楼代表着ArtDeco的顶峰，使其成为世界ArtDeco艺术的中心。 经历了三个阶段的发展 早期法国Art Deco 偏爱贵重的材料，注重优雅、精致、 奢华。 柔美多 于阳刚 ，具有 法国式 的浪漫 色彩和 高贵优 雅气质 ，
√
√
√
√
√
√
√
√
×
√
√
√
√
√
√
√
√
核心指标
PAGE •13
PC做法指引-95平米户型30%预制率拆分方案 PC做法指引-95平米户型40%预制率拆分方案
第一章 第一章 PART 12
PC设计
核心指标
PAGE •14
第一章 第一章 Part 7
PC 设 计
PC做法指引-PC经济性指标对户型标准化的要求
全 明 设
计
主 卧 可
配 置
卫 生 间
衣 帽
间 阳 台
尽 可 能
做 到
至 少 三
居 室
朝 南
单 梯 入
户
精 装 交
付 注
意 风 格 及 颜 色
必控项
选控项
PAGE •4
建筑篇
第一章 规划及户型设计
规划设计原则 户型设计原则 单元模块化设计及拼接特点 单元分析 户型模块化设计及拼接特点 户型分析 溢价分析 核心筒、大堂分析 PC设计及绿建设计
核心筒 户型设计 构件设计
户型拼接
单元产品
不同核心筒模块与不同户型模块的拼接
户型模块一 核心筒模块
95平米三居
多层核心筒 高层核心筒
单元模块一
PAGE •8
单元DY01平面图
当为边户 时，卫生 间外窗改 为西向
第一章 第一章 PART 5
单元分析
当为边户 时，卫生 间外窗改
为东向
前室为对用户的赠 送，可独立使用
由以上分析可以看出，单体预制率由30%增加到40%，增加了非常多的预制构件种类，以下为某项目工 厂构件的报价组成，可以看出模具项及设备项占到成本的19%，户型标准化程度对于降低房屋的土建成 本显得越来越重要。
PAGE
建筑篇
第二章 立面模块
立面风格说明 立面设计原则 立面研究
第二章 Part 1 立 面 风 格 说 明
PAGE •10 单元-单元模块化设计
各功能模块的拼接
第一章 第一章 PART 6 户型模块化拼接
1、根据不同户型采用不同模数的模块，进行模块化拼接 2、随着户型面积的变化，各功能模块的模数也相应的变化来 适应户型的面积段
相同模块
增加的模块
不同的模块
PAGE •11 单元-单元模块化设计
第一章 第一章 PART 9
第二章 Part 3
立面研究
各自比例关系 （横X纵）
主层次
次层次
头部
4Ax2H
4Ax2H
主体
4Ax14H
4Ax14H
基座
4Ax2H
4Ax2H
结论： 1.头部层数在2层 2.主层次面宽与次层次的比例为1:1:4:1:1 3.基座层数在2层 4.头部基座相加与主体的比例在1:3左右 5.此类立面比例尺度可适用于16-24层；基座和比列 尺度维持不变；改变中间段的层数。
材 料及色 彩 ArtDeco建筑的外墙材料以干挂石材为佳。但随着建筑形象的需要及建造成本的控制，可以有玻璃幕墙，也可 以有真石漆、粗砂浆面+涂料、亚光铀面瓷砖等外墙材料，也可以用仿砖面砖等材料等。如上可见，ArtDeco 建筑外墙材料取材之广，几乎遍及至今的所有建筑外墙材料。但其色彩，却一定是模仿天然与自然材料的色彩， 而拒绝人工的高饱和度色彩。
装饰性更强，更繁复。(右①） 折线形Art Deco 建筑所特有的阶梯状向上收分的造型特征，体现了商业、炫富的要求，并且装饰转为 简洁，更符合商
业造价的要求。（右②、③） 流线形Art Deco 1929年华尔街股崩，塑料及钢管的普及，引发 对工业 产品式 样的追 求—— 流线形 。（右 ④）
装 饰几何 化 通过对古典装饰符号的抽象，获得简洁的几何化图案。常见的有阳光放射形、阶梯状折线形、V字形或倒V字形、 金字塔形、扇形、圆形、弧形、拱形等等。 这些形状反复出现，无论是摩天大楼还是低矮住宅，都可具有这些相似的基本造型要素。 这些装饰图案多用于檐口、外立面柱或上下层窗间墙。线条也简洁几何化。
提升建议：
1. 主入口为人行通道，近主入口处道路为景观道路， 打造小区入口形象；
2. 停车位尽量西移，设于住宅与商业之间空间，减小 对景观产生的影响；
3. 高层户型改为2T4非外连廊户型； 4. 保障房位置移至东北角。
序号 一 二 三 四 五 六
设计原则 拉高排低，多做高附加值的产品 景观区域留给高溢价率的产品 保障房尽可能排布在不利因素位置 地库停车效率最大化 考虑景观对景及中心景观、组团景观 主入口、道路及地面停车位及地库出入口的设置
编号原则：DY+编号，DY01代 表第一个户型单元，按顺序编号
单元模块基本信息
单元编号： 单元类型： 建筑面积：
DY01 内廊式 200.01㎡
得 房 率： 76.18% 户型组合： G95+G95 适用产品线： 改善型 适用层数： 18层
PAGE •9 单元-单元基本信息
户型模块化 玄关（入户空间） 厨卫（生活配套功能空间） 厅房（餐厅、起居室等公共空间） 卧室（居住空间） 阳台（沟通室外的流动空间）
第二章 Part 1 立 面 风 格 说 明
PAGE •18 立面-立面风格说明（一）
立面效果图
第二章 Part 2 立 面 设 计 原 则
立面基本信息
立面编号：
立面风格：
ART DECO风格
适用层数：
12-24层
立面特点：
适用区域： 适用产品线：
细部装饰性 气质尊贵典雅 细部精致前卫 全国
刚需高层
设计成果 成果落地
Part 2
产品定位
实现标准化目标
未来研发
PAGE •2
竞品分析：首创置业产品及其他标杆企业产品
Part 5
产品定位
核心指标
PAGE •3
总体规划 立面风格 户型面积 户型主要优点
户型主要缺点
Part 6
产品定位
产品分析成果形成控制要点
竞品楼盘 拉高排低 简洁大气，美观经济 主力户型为三房~四房 高附赠率 南北直通，紧凑规整 部分户型未做到全明设计，客厅未设置阳台 部分大户型朝南面宽太少
西方现代
国际主义
新古典主 义风格
新古典主义风格的特点 就是艳丽 而丰富 的色彩 ， 通过色彩的巧妙对比， 创造美妙的画境效果； 古典元素抽象为符号， 既作为装饰，又起到隐 喻的效果；粗与细、雅 与俗的对比。
现代简约 风格
现代简约风格的特点就 是几何线条修饰，色彩 明快跳跃，外立面简洁 流畅，以波浪、廊架式 挑板或装饰线条、带、 块等异型屋顶为特征， 立面立体层次感较强， 合理运用 色块色 带处理 。
首创置业产品标准手册-精简版
区域改善型产品线
总则
产品定位
首创B3产品线设计思路 土地特性分析 客户特性分析 客户敏感点分析 竞品楼盘 产品分析成果形成控制要点
设计目标
设计内容
客 户 敏
感 点
分 析
客 户 特
性 分
析
土 地 特
性 分
析
土地特性分析:B3（区域改善）产品线的产品核 心价值：虽不在市区却也能享受到生活的便利 ，感受品质型的生活。该产品线的城市区域划 分，一线城市：上海、北京、深圳；二线城市 ：成都、重庆、天津等。更多诸如区域属性、 交通情况、配套情况、用地情况、容积率等内 容请详见《技术篇》第XX页。
住宅套数：大于等于384
保障房占规划总住宅建筑面积的5%，计1803.08
㎡。
商业30% 住宅70% 浮动小于计容建筑面积1%,商业
1
首层层高不小于4.5m，沿城市道路商业建筑首层商
业用房的单间面宽不小于6m。
7
3
37
度
原方案总图缺点分析：
1. 小区主入口直接对着小区道路，不利于主入口
形象打造；
古典
外立面风格
现代
西方古典
东方古典
Art Deco风格
中式风格
Art Deco风格的特点就 是运用大量的鲨鱼纹、 斑马纹、 曲折锯 齿图形 、 阶梯图形、粗体与弯曲 的曲线、放射状图样等 等来装饰 ，是现 代艺术 、 设计上的一种运动与风 格。
Art Deco风格的特点就 是沿袭传统，注重现代 生活价值；通过对传统 文化的理解和提炼，现 代与传统结合，以现代 人的审美需求打造富有 传统韵味的空间。
PAGE •7
第一章 第一章 PART 4 单元模块化拼接
单元模块化拼接的特点： 固化户型和核心筒的入户接口，使得同类接口的户型能自由拼接； 核心筒相关功能（管井、前室等）模块化，拼接后几乎不需要二次设计； 适应性强，能灵活调整户型配比，快速契合市场的需求感知； 精装修设计根据模块化模型进行复制 利于住宅产业化实现
2. 高层道路两边布置大量停车位，影响小区景观；
5
3. 建筑朝向南偏东37°。
4、 高层2T4外连廊户型，市场接受度 不高；
5、洋房户型可进一步提高；
6、规土局对保障房位置提出要求；
7、地库出入口位置与住宅间距小于10米，并与PT站
有冲突；
PAGE •6
第一章 第一章 PART 2 规划设计原则
规划新方案
客户特性分析：客户特性分析主要分家庭构成 及年龄分段 、客户关注点以及置换可能性三个 方面的内容。其中客户关注点，一线城市的客 户重点关注：总价控制、多功能设计、物业品 牌服务以及精装修程度等。其余内容可详见 《技术篇》第XX页。
客户敏感点分析将户型设计列入五星级客户敏 感度，将景观外部空间列为四星半客户敏感度， 列为四星级的有规划布局、商业配套和室内公 共空间等。其余三星级和二星级内容可详见 《技术篇》第XX页。
户外天井
√
√
√
结构连板、附属框架
结构连板/预留构造梁
√
√
√
入户花园
入户花园
√
√
√
地下室/半地下室
地下室/半地下室
√
√
√
共享电梯厅
前后双开门电梯厅
√
√
√
顶层阁楼
坡屋顶
√
√
√
注：此可行性汇总有时效性，具体以当地当时面积规定为准。
第一章 第一章 Part 9
溢 价分析
天津
成渝
√
√
×
√
√
√
√
√
√
√
√
×
√
√
×
模块成本：
立面特点
1、立面气质：现代典雅 2、诚实反应户型平面功能 3、精简节点，预防过度设计
设计原则
1、强调竖向线条 2、维持三段式原则 3、贯彻立面分级原则 4、贯彻横竖原则 5、贯彻同色系原则
PAGE •19 8 HH
2H
1A 1A
4A
1A 1A
（A指户型开间，H指基座高度）
发展趋势：产品线考虑PC及绿建的要求
B3产品线 高层与洋房搭配的产品线 ART DECO风格，立面美观经济
主力户型95 ㎡的三房、130 ㎡的四房
至少1 0 % 的附赠率
保持竞品楼盘的主要优点，改进缺点
餐
厅 堂 的
完 整 性
厨 良
好 的
互 动 关
系
干玄 湿关 分带
离收 卫纳
生功 间能
独 立 生
活 阳 台
顶层阁楼
核心指标
PAGE •12
不同地区溢价方式可行性汇总
种类
编号
形式
国标
上海
北京
①
生活/工作阳台
√
√
√
②
上下交错阳台
√
√
√
阳台/露台
③
一步阳台
√
?
√
④
露台
√
√
√
⑤
挑高露台
√
√
√
⑥
普通飘窗
√
√
√
飘窗
⑦ 可拆卸内飘窗/阳光房
√
?
?
⑧
设备平台
√
√
√
设备平台/空调板
⑨
空调板
√
√
√
⑩
室内局部挑高
√
√
√
挑空
第一章 第一章 PART 1 规划实例分析
规划设计 通过首创20-04地块的实际案例分析，从总图排布到产品设计，详细解读了上述原则在规划设计中的运用。 规划实例详见《技术篇》第XX页。
规划条件（20-04地块）
6
4
2
可建用地面积：28620.30㎡
计容面积：51516.54 ㎡
容积率：1.8
限高：24-50m
溢价分析
16种产品溢价方式，涵盖长三角、京津冀、成渝地区的主流溢价方式，同时又是操作性很高的实用方式。
生活/工作阳台
溢
价
方
式
挑高阳台
图
解
空调板
上下交错阳台 普通飘窗
室内局部挑高
一步阳台
可拆卸内飘窗 /阳光房
户内天井
入户花园
地下室/半地下室
共享电梯厅
露台
设备平台
结构连板 /预留梁构造
不同 的溢 价方 式详 细说 明可 详见 技术 篇X X页