某项目市调报告及产品建议方案(PPT 36页)
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客户更关心现场包装展示，人流客流 多寡，总价是否有竞争力，未来预期 收益率高低，未来出租难易程度等。
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第二章 巽寮旅游区客户分析
二、客群分类和需求对位
A：地缘性——客户来源分类及需求 B：目的性——客户产品自我需求诉求 C：生活性——客户活动特征需求挖掘
第二章 巽寮旅游区客户分析
A：地缘性——客户来源分类及需求
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
主推产品一：公寓 约55㎡开间
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
主推产品二：公寓 87--93㎡两居
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
8000亩海岸开发用地、5公里海岸线整体开发 5公里海滩、自然礁石、纯净海、原生山。 五星级酒店、高尚私人会所、中西餐厅、恒温泳池、网球场等设施一应俱 全，部分酒店还配备能容纳超千人的国际会议中心
海宸世家
万
十里银滩
科 大 辣
万科合双月正湾 东部湾
甲
岛
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
金融街项目 24平方公里、拥有11公里白金沙滩、16公里的海岸线、60 亩红树林、99个洲岛，8个月形海湾，百米内水深不超过2米的天然海水浴 场。 自然景观多元化，呈现“七山八湾十八景”。 惠州巽寮，目前是黄金度假热点区域 集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅 游度假生活区
图示备注说明：
1、滨海度假产品，现在很多产品的一居室规划是两张床，这是按照城市 旅店标间适应城市出差人群设计的，与滨海度假需求不符。故在我的图 示建议中，主卧室都是按照设置一张双人大床（1.8×2.1㎡）规格计算。
2、一居室主卧室需要考虑大床和简易的学习或办公台，故采用3.8m的居 室进深。一居室的聚会人群数量也较少，所以阳台采用2.5m进深，只适 合摆放一般的躺椅或圆桌或小沙发，阳台单侧设置电磁炉，空间也够 （偏紧凑），如果需要扩展，可以考虑阳台增加500mm进深。
4、该设计可以略微降低户型进深，单户面积合理压缩，销售去化容易
5、本项目高度并没有充分利用，但是容积率受总量限制，该设计可以稍 微减少楼栋进深，只要增加楼层，提高楼栋高度，并不减少建筑面积， 实际上 可能反而会增加实际施工面积，也就是客户所得面积提高，实际 销售价值也随之提高
第三章 二期产品个人简略建议
3、两居室主卧，因为学习空间理论上可以放置在独立书房（次卧室）内， 故只考虑一张大床（1.8×2.1㎡）和简单休闲空间，故进深采用3.4m， 如果需要扩展，也可以考虑增加500mm居室进深，这样户型进深达到9m， 加上走廊2m宽度，整体楼栋进深会达到20m，更有利于开发企业。
4、根据最新规范，阳台面积计算调整很大，对这个产品最终销售结算面 积影响较大，但是或可以通过特殊手段予以解决。
1、该设计尽量扩展阳台面积空间，将传统客厅、餐厅（聚会娱乐空间） 与阳台结合，最大限度满足度假生活需求
2、简易（电磁炉）厨房区域外置在阳台上，最大限度压缩了居室内部空 间也避免了卧室内的污染干扰等因素
3、该设计能比较好的结合一居室和两居室的户型拼接，有利于产品的布 局摆放（也可以将楼栋单侧全部一居室，另一侧完全是两居室）
第一章——周边竞品分析 合正东部湾
主推产品一：公寓 45—64㎡开间 一居室
第一章——周边竞品分析 合正东部湾
主推产品二：公寓
第一章——周边竞品分析 合正东部湾
第一章——周边竞品分析 万科双月湾
北面是距今有600多年历史的平海古城，南面是中国大陆架上唯一一个的 国家级的海龟自然保护区，西南面是国家4A级海滨温泉。 家庭深度度假地
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
主推产品一：公寓 48--58㎡开间
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
主推产品二：公寓 65--80㎡一居
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
主推产品三：公寓 90㎡以上三居
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
临海、亲湖、环山、观岛的高端滨海度假区南中国首个纯度假目的地。 深圳东滨海项目中惟一拥有双海岛，最大森林运动公园、最长登山道、最 大人工湖泊、最大最具规模国际帆艇运动基地等众多休闲体验场所的项目
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
主推产品一：公寓 67—96㎡两居室
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
主推产品二：公寓 78--84㎡三居
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
第一章——周边竞品分析 合正东部湾
项目位于半山位置，三面环山、面朝大海，拥有1公里私家海岸线，2公里 海景风光带和公共观光栈道、私家铂金沙滩、350泊位游艇会所、无边际 风情游泳池等。 观景高层公寓+半山海景联排别墅/顶峰+半山海景独栋别墅/顶峰，整体比 例来看，以别墅类物业为主。打造纯正托斯卡纳风格滨海风格小镇。
重要客户：东 莞广州 20~30%
核心客户：深圳 60~70%
•深圳客户为绝对主力客户，少量珠三角客户 •年龄35-50岁 •主要为上中产，家庭年收入20-100万以上 •包含知富的新贵阶层，深圳30年改革开放的受益者 •离不开都市，但对生活有一定品质和追求，关注精神 享受，容易为细节打动，更愿意住在私密和安静的居所
第二章 巽寮旅游区客户分析
B：目的性——客户产品自我需求诉求
第二章 巽寮旅游区客户分析
C：生活性——客户活动特征需求挖掘
1、度假居住对于居室内餐厨要求降低，餐厨空间需求弱化； 2、私密空间要求降低，居住空间可以适当减少隔断； 3、部分生活功能弱化（如客厅），但套房要求提高，卫浴要 求提高； 4、观景要求较高，尤其要突出阳台功能，包括阳台的娱乐聚 会功能； 5、提高灰空间的强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡， 淡化室内室外的空间感觉，增加与外界接触的尺度和情趣； 6、尽可能控制户型进深，提高居住舒适度； 7、区域内，宽阔的不封闭入户大堂和架空一层更受欢迎。
第一章——周边竞品分析 万科双月湾
主推产品：78㎡两居室
第一章——周ห้องสมุดไป่ตู้竞品分析 万科双月湾
第二章 巽寮旅游区客户分析
外区域 投资客 投资+度假的 深广莞惠退休干部 度假+投资的 莞惠深私企业主
投资+度假的 深圳中产及白领
第二章 巽寮旅游区客户分析
深圳为主力客群所在地，外区客群有放大趋势。
深圳客户比例：从64%上升至67%
第三章 二期产品个人简略建议
产品配比及面积区间建议：
第三章 二期产品个人简略建议
简易图示建议：一居室面积约33㎡，两居室约65㎡（建筑面积）
第三章 二期产品个人简略建议
图示简易说明：
这种方案是借鉴了万科双月湾产品设计并根据客户需求进行合理深 化，虽然还不成熟，但是应该说有以下几个地方与常规产品略有不同， 现详述如下：
巽寮湾·市场调查
2015年7月15日
谢涛
目录：
第一章——周边竞品分析 第二章——巽寮旅游区主流客户分析 第三章——二期产品个人简略建议
第一章——周边竞品分析
碧桂园·十里银滩
华润 小径湾
合正 东部湾
竞争市场：
湾富力区湾 内区域 中航 元屿海市场竞争
金融街巽寮湾主要竞争对手：
金融街·巽寮湾
第二章 巽寮旅游区客户分析
三、现阶段区域热销产品特征描述
A：50㎡以下，总价35万以内的开间一居 B：80㎡以下，总价50万以内的小两居
第三章 二期产品个人简略建议
1、现阶段市场需求以小一居或小两居室为主，三居室或者 100平方米以上产品销售都极为缓慢； 2、以目前滨海线产品为例，除了碧桂园十里银滩，产品在 户型细化方面做的都不够好，更多是为了提高容积率，增加 了产品无效进深，单户面积增加但是销售难度加大； 3、多数产品的户型设计对于度假需求考虑仍然不深，产品 设计与普通城市公寓设计大致相仿，细节有待挖掘； 4、考虑本地气候条件的特殊性，需要提高产品公共走廊的 通风性。
东莞广州客户比例：从15%上升至20%，
少数楼盘港客增加明显
二期客户区域
去年客居户住区域
5% 5% 3% 3% 2% 7%
8% 8% 10%
20%
17% 12%
南山区 福田区 罗湖区 广州 宝安区 惠州（惠东） 珠三角其它地区 东莞 盐田区 珠三角以外区域 香港 龙岗区
第二章 巽寮旅游区客户分析
全国偶得客户 5～10% 可拓展客户： 珠三角共它区 域5～10%
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第二章 巽寮旅游区客户分析
二、客群分类和需求对位
A：地缘性——客户来源分类及需求 B：目的性——客户产品自我需求诉求 C：生活性——客户活动特征需求挖掘
第二章 巽寮旅游区客户分析
A：地缘性——客户来源分类及需求
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
主推产品一：公寓 约55㎡开间
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
主推产品二：公寓 87--93㎡两居
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
8000亩海岸开发用地、5公里海岸线整体开发 5公里海滩、自然礁石、纯净海、原生山。 五星级酒店、高尚私人会所、中西餐厅、恒温泳池、网球场等设施一应俱 全，部分酒店还配备能容纳超千人的国际会议中心
海宸世家
万
十里银滩
科 大 辣
万科合双月正湾 东部湾
甲
岛
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
金融街项目 24平方公里、拥有11公里白金沙滩、16公里的海岸线、60 亩红树林、99个洲岛，8个月形海湾，百米内水深不超过2米的天然海水浴 场。 自然景观多元化，呈现“七山八湾十八景”。 惠州巽寮，目前是黄金度假热点区域 集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅 游度假生活区
图示备注说明：
1、滨海度假产品，现在很多产品的一居室规划是两张床，这是按照城市 旅店标间适应城市出差人群设计的，与滨海度假需求不符。故在我的图 示建议中，主卧室都是按照设置一张双人大床（1.8×2.1㎡）规格计算。
2、一居室主卧室需要考虑大床和简易的学习或办公台，故采用3.8m的居 室进深。一居室的聚会人群数量也较少，所以阳台采用2.5m进深，只适 合摆放一般的躺椅或圆桌或小沙发，阳台单侧设置电磁炉，空间也够 （偏紧凑），如果需要扩展，可以考虑阳台增加500mm进深。
4、该设计可以略微降低户型进深，单户面积合理压缩，销售去化容易
5、本项目高度并没有充分利用，但是容积率受总量限制，该设计可以稍 微减少楼栋进深，只要增加楼层，提高楼栋高度，并不减少建筑面积， 实际上 可能反而会增加实际施工面积，也就是客户所得面积提高，实际 销售价值也随之提高
第三章 二期产品个人简略建议
3、两居室主卧，因为学习空间理论上可以放置在独立书房（次卧室）内， 故只考虑一张大床（1.8×2.1㎡）和简单休闲空间，故进深采用3.4m， 如果需要扩展，也可以考虑增加500mm居室进深，这样户型进深达到9m， 加上走廊2m宽度，整体楼栋进深会达到20m，更有利于开发企业。
4、根据最新规范，阳台面积计算调整很大，对这个产品最终销售结算面 积影响较大，但是或可以通过特殊手段予以解决。
1、该设计尽量扩展阳台面积空间，将传统客厅、餐厅（聚会娱乐空间） 与阳台结合，最大限度满足度假生活需求
2、简易（电磁炉）厨房区域外置在阳台上，最大限度压缩了居室内部空 间也避免了卧室内的污染干扰等因素
3、该设计能比较好的结合一居室和两居室的户型拼接，有利于产品的布 局摆放（也可以将楼栋单侧全部一居室，另一侧完全是两居室）
第一章——周边竞品分析 合正东部湾
主推产品一：公寓 45—64㎡开间 一居室
第一章——周边竞品分析 合正东部湾
主推产品二：公寓
第一章——周边竞品分析 合正东部湾
第一章——周边竞品分析 万科双月湾
北面是距今有600多年历史的平海古城，南面是中国大陆架上唯一一个的 国家级的海龟自然保护区，西南面是国家4A级海滨温泉。 家庭深度度假地
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
主推产品一：公寓 48--58㎡开间
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
主推产品二：公寓 65--80㎡一居
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
主推产品三：公寓 90㎡以上三居
第一章——周边竞品分析 金融街巽寮湾
第一章——周边竞品分析 中航·元屿海
临海、亲湖、环山、观岛的高端滨海度假区南中国首个纯度假目的地。 深圳东滨海项目中惟一拥有双海岛，最大森林运动公园、最长登山道、最 大人工湖泊、最大最具规模国际帆艇运动基地等众多休闲体验场所的项目
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
主推产品一：公寓 67—96㎡两居室
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
主推产品二：公寓 78--84㎡三居
第一章——周边竞品分析 碧桂园十里银滩
第一章——周边竞品分析 合正东部湾
项目位于半山位置，三面环山、面朝大海，拥有1公里私家海岸线，2公里 海景风光带和公共观光栈道、私家铂金沙滩、350泊位游艇会所、无边际 风情游泳池等。 观景高层公寓+半山海景联排别墅/顶峰+半山海景独栋别墅/顶峰，整体比 例来看，以别墅类物业为主。打造纯正托斯卡纳风格滨海风格小镇。
重要客户：东 莞广州 20~30%
核心客户：深圳 60~70%
•深圳客户为绝对主力客户，少量珠三角客户 •年龄35-50岁 •主要为上中产，家庭年收入20-100万以上 •包含知富的新贵阶层，深圳30年改革开放的受益者 •离不开都市，但对生活有一定品质和追求，关注精神 享受，容易为细节打动，更愿意住在私密和安静的居所
第二章 巽寮旅游区客户分析
B：目的性——客户产品自我需求诉求
第二章 巽寮旅游区客户分析
C：生活性——客户活动特征需求挖掘
1、度假居住对于居室内餐厨要求降低，餐厨空间需求弱化； 2、私密空间要求降低，居住空间可以适当减少隔断； 3、部分生活功能弱化（如客厅），但套房要求提高，卫浴要 求提高； 4、观景要求较高，尤其要突出阳台功能，包括阳台的娱乐聚 会功能； 5、提高灰空间的强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡， 淡化室内室外的空间感觉，增加与外界接触的尺度和情趣； 6、尽可能控制户型进深，提高居住舒适度； 7、区域内，宽阔的不封闭入户大堂和架空一层更受欢迎。
第一章——周边竞品分析 万科双月湾
主推产品：78㎡两居室
第一章——周ห้องสมุดไป่ตู้竞品分析 万科双月湾
第二章 巽寮旅游区客户分析
外区域 投资客 投资+度假的 深广莞惠退休干部 度假+投资的 莞惠深私企业主
投资+度假的 深圳中产及白领
第二章 巽寮旅游区客户分析
深圳为主力客群所在地，外区客群有放大趋势。
深圳客户比例：从64%上升至67%
第三章 二期产品个人简略建议
产品配比及面积区间建议：
第三章 二期产品个人简略建议
简易图示建议：一居室面积约33㎡，两居室约65㎡（建筑面积）
第三章 二期产品个人简略建议
图示简易说明：
这种方案是借鉴了万科双月湾产品设计并根据客户需求进行合理深 化，虽然还不成熟，但是应该说有以下几个地方与常规产品略有不同， 现详述如下：
巽寮湾·市场调查
2015年7月15日
谢涛
目录：
第一章——周边竞品分析 第二章——巽寮旅游区主流客户分析 第三章——二期产品个人简略建议
第一章——周边竞品分析
碧桂园·十里银滩
华润 小径湾
合正 东部湾
竞争市场：
湾富力区湾 内区域 中航 元屿海市场竞争
金融街巽寮湾主要竞争对手：
金融街·巽寮湾
第二章 巽寮旅游区客户分析
三、现阶段区域热销产品特征描述
A：50㎡以下，总价35万以内的开间一居 B：80㎡以下，总价50万以内的小两居
第三章 二期产品个人简略建议
1、现阶段市场需求以小一居或小两居室为主，三居室或者 100平方米以上产品销售都极为缓慢； 2、以目前滨海线产品为例，除了碧桂园十里银滩，产品在 户型细化方面做的都不够好，更多是为了提高容积率，增加 了产品无效进深，单户面积增加但是销售难度加大； 3、多数产品的户型设计对于度假需求考虑仍然不深，产品 设计与普通城市公寓设计大致相仿，细节有待挖掘； 4、考虑本地气候条件的特殊性，需要提高产品公共走廊的 通风性。
东莞广州客户比例：从15%上升至20%，
少数楼盘港客增加明显
二期客户区域
去年客居户住区域
5% 5% 3% 3% 2% 7%
8% 8% 10%
20%
17% 12%
南山区 福田区 罗湖区 广州 宝安区 惠州（惠东） 珠三角其它地区 东莞 盐田区 珠三角以外区域 香港 龙岗区
第二章 巽寮旅游区客户分析
全国偶得客户 5～10% 可拓展客户： 珠三角共它区 域5～10%