房地产开发项目管理的困惑与对策
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■—ｔ 瞄硝 目一
Ｃｉ ｅｓ ａ ｗｎ ｔ ｎｄ Ｔｏ ｓ Ｃｏｎ ｒ ｃ ｉ ｎ Ｇｕ ｇｘ ｉ ｓｔｕ ｔ ｏｎ ｉ编号］６２７４ （ ０）６０４— ３ １７— ０５２ ６０—０９０ ０
问题 。 对这 样 的 状 况 ， 地 产 开 发 企 面 房
计 分 析 。 针 对 影 响 工 程 建 设 项 目进 展 的 主 要 因 素 ，提 出提 高 开 发 商 工 程 建
设 项 目管 理 质 量 和 效 率 、 减 少项 目 管
理 难度 的 方 法 和 建 议 。
关键词 ： 房地 产 项 目管理
２设计单位和开发商普遍忽 不得 不委托 专业施工 单位承担 ，这些 ． 视项 目设计阶段 的投资控制， 缺 分包单位事实上成为政府 指定分包商 。 乏行之有效的投资控制措施
目前 我 国 的 设 计 投 标 主 要 是 从 功 行 政 与 公 共 社 会 事 业 不 分 ， 由于 他 们 还 不 具 备 完 全 独 立 的 企 业 法 人 地
纠缠 不清，这 是造成工期 拖延 的重 要
因素。
业 主分包工程 的分包商有 了需沟 通、 协调的问题往往直接找业主， 业主 成了变相的 “ 总承包”单位，业主的现 场 管理 人员 成 了工程 现 场 的 “ 协 总
调 ” 而 到 了收 尾 阶 段 其 有 ８ ％以上 的 ， ０
位， 其经营行为还是准政府性质 ， 政府
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广 槭 掳建设
档次 、 业管理 、 房面积 、 物 住 户型 设 计 、 在 工 程 建 设 中， 一 些 与 人 民 群 众 接 口 界 定 不 够 详 细 ， 签 订 的 工 程 施 工 合 同不 严 密 ，合 作 意 识 “ 差 ”的 总 承 较
可 行 。 项 目决 策 阶 段 的 问题 在 项 目实
１ ３入户调查工作薄弱 。 项 目决策阶段 必需的消费 者入户 调查 ，包括对居住地 、购房档次 、 装修
制力度，保 证项 目顺利进行 。
当前，我 国房地产开 发项 目管理
施过程 中会造成项 目管理 的诸多 困难，
ｏ １ｏ ・ ２ ． ｓ ｏ ．
城市 整体 规划不断被突 破，造成
整体规 划外项 目上 市多，供 应量难 以
的 项 目详细 可行 性研 究，项 目市场 定 控制， 潜在竞争楼盘预测难 ， 同时竞争 对手 的成本 因素难 以准确计 算，使整
由于没有详细 、“ 可行”的项 目可行性 个产 业没有权威准 确的调研 数据和市 管理 就是 要确保在 时间 、经费和性 能 研究报告 ， 导致决策犹豫不决 。 决策高 场分析，同时没有专业权威调研公司 。 指 标三项 限制条件 下，尽 可能高效 率 层 “ 犹豫”了一段 时间 后，大多会匆忙 大规模 开发项 目决策需 要依 赖的数据 地 完成项 目任务 。通过加 大对 阶段 性 决 策，这样 的决 策确定 的项 目产 品基 来源及准确性值得怀疑 。 “ 里程碑”或重大活动的组 织管理的控 本 不科学 、不系统 、不全面，也不完全
居 住环境 、付款方式 等的需求 趋势调 查基础工 作薄弱。
口常 生产生活 密切相关 的行 业， 以及
由政府 部 门高 度垄断 的行 业，市 场竞 争 机制还未形 成，许 多特殊 专业 工种
包商 对业主分包 工程配合 问题 “ 过于 认真 ” 斤斤 计较” 、“ ，使业主项 目管理
困难 重 重 ， 总是 在 工 程接 口、 合 方 面 配
程 及 特 点 ， 对 一 些 常 常 困挠 着 开 发 商
进 行 项 目管 理 的 关 键 难 点 问 题 进 行 探
１ １市场资讯状况差 ． 就 目前房地 产市场 的发展速度而 言 ，相 应的房地 产市场的资 讯状 况并
不 乐观。主流媒 体和专业媒 体关心重 点 不同， 结论 不同， 更有开发商炒作等
［ 中图分类号］２３３ ［ Ｆ９ ． 文献标识码］ Ａ
１前期策划及市场调研不到 包装风格 、市场策 略等方面的调 整都 ． 统工程 ，产业链很长 ，一般划分为项 位、 整不及时是房地产开发项 会大大增 加项 目开 发成本， 延误产品 调
房地 产开 发项 目是 一项复杂的 系
目决 策 阶 段 、 项 目设 计 阶 段 和 项 目实
掌管 的国有企业大 多从事 公共产品生 产，致 使各级政府 职能都有 不同程度 扭 曲，以致影 响了市场机 制的有效作
房地产开发项 目管理的
摘
要： 本文结合房地产开发的流
的水 平普遍 不高，企 业的经 济效益低 的 。
于 当前国 际的一般水平 ， 不少房地产 开发项 目存在着质量 低劣、交房脱期 、 货不对板 、 空置率高等 问题 。 要解决这 些问题，开 发企业 就要在管 理模式上 下功夫 ，加强对 项 目管理 的研究和 应 用， 把项 目管理作为一 种新生 的、 先进
对 策
困惑
的、 高效的管理模式来 关注 。 笔者将结 业 所得市场信 息混乱 。没有对市 场的
合项 目开 发 的几个 阶段 的现 实情 况 ， 对项 目管 理的关键问题进行探讨分析 。
清楚认 识， 很难有准确的定位。 对市场
判断不 同，往 往会对项 目进行不 同的 方 向性调 整。 目建筑设计方案 、 项 整体
目致命的问题
有些开发商 以 “ 市场是变化 的， 项
目定位不能太死 ” 为借 口，不重视前期 位不准确，浪费 了项 目的时机 、时间。
入市时间和项 目开发建设进度。
１ ２市场调研 困难 ．
施阶段 。房地 产项 目开发商作 为管理 主体 ，是整个 建设 项 目决策 到工程竣 工验 收交付使 用的组 织者 ，对 工程 建 设项 目要 负总责 。 项 目管理 最根 本的 目的是 “ 如何 有效地利 用时间、技术和人力 ” ，项 目
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问题 。 对这 样 的 状 况 ， 地 产 开 发 企 面 房
计 分 析 。 针 对 影 响 工 程 建 设 项 目进 展 的 主 要 因 素 ，提 出提 高 开 发 商 工 程 建
设 项 目管 理 质 量 和 效 率 、 减 少项 目 管
理 难度 的 方 法 和 建 议 。
关键词 ： 房地 产 项 目管理
２设计单位和开发商普遍忽 不得 不委托 专业施工 单位承担 ，这些 ． 视项 目设计阶段 的投资控制， 缺 分包单位事实上成为政府 指定分包商 。 乏行之有效的投资控制措施
目前 我 国 的 设 计 投 标 主 要 是 从 功 行 政 与 公 共 社 会 事 业 不 分 ， 由于 他 们 还 不 具 备 完 全 独 立 的 企 业 法 人 地
纠缠 不清，这 是造成工期 拖延 的重 要
因素。
业 主分包工程 的分包商有 了需沟 通、 协调的问题往往直接找业主， 业主 成了变相的 “ 总承包”单位，业主的现 场 管理 人员 成 了工程 现 场 的 “ 协 总
调 ” 而 到 了收 尾 阶 段 其 有 ８ ％以上 的 ， ０
位， 其经营行为还是准政府性质 ， 政府
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档次 、 业管理 、 房面积 、 物 住 户型 设 计 、 在 工 程 建 设 中， 一 些 与 人 民 群 众 接 口 界 定 不 够 详 细 ， 签 订 的 工 程 施 工 合 同不 严 密 ，合 作 意 识 “ 差 ”的 总 承 较
可 行 。 项 目决 策 阶 段 的 问题 在 项 目实
１ ３入户调查工作薄弱 。 项 目决策阶段 必需的消费 者入户 调查 ，包括对居住地 、购房档次 、 装修
制力度，保 证项 目顺利进行 。
当前，我 国房地产开 发项 目管理
施过程 中会造成项 目管理 的诸多 困难，
ｏ １ｏ ・ ２ ． ｓ ｏ ．
城市 整体 规划不断被突 破，造成
整体规 划外项 目上 市多，供 应量难 以
的 项 目详细 可行 性研 究，项 目市场 定 控制， 潜在竞争楼盘预测难 ， 同时竞争 对手 的成本 因素难 以准确计 算，使整
由于没有详细 、“ 可行”的项 目可行性 个产 业没有权威准 确的调研 数据和市 管理 就是 要确保在 时间 、经费和性 能 研究报告 ， 导致决策犹豫不决 。 决策高 场分析，同时没有专业权威调研公司 。 指 标三项 限制条件 下，尽 可能高效 率 层 “ 犹豫”了一段 时间 后，大多会匆忙 大规模 开发项 目决策需 要依 赖的数据 地 完成项 目任务 。通过加 大对 阶段 性 决 策，这样 的决 策确定 的项 目产 品基 来源及准确性值得怀疑 。 “ 里程碑”或重大活动的组 织管理的控 本 不科学 、不系统 、不全面，也不完全
居 住环境 、付款方式 等的需求 趋势调 查基础工 作薄弱。
口常 生产生活 密切相关 的行 业， 以及
由政府 部 门高 度垄断 的行 业，市 场竞 争 机制还未形 成，许 多特殊 专业 工种
包商 对业主分包 工程配合 问题 “ 过于 认真 ” 斤斤 计较” 、“ ，使业主项 目管理
困难 重 重 ， 总是 在 工 程接 口、 合 方 面 配
程 及 特 点 ， 对 一 些 常 常 困挠 着 开 发 商
进 行 项 目管 理 的 关 键 难 点 问 题 进 行 探
１ １市场资讯状况差 ． 就 目前房地 产市场 的发展速度而 言 ，相 应的房地 产市场的资 讯状 况并
不 乐观。主流媒 体和专业媒 体关心重 点 不同， 结论 不同， 更有开发商炒作等
［ 中图分类号］２３３ ［ Ｆ９ ． 文献标识码］ Ａ
１前期策划及市场调研不到 包装风格 、市场策 略等方面的调 整都 ． 统工程 ，产业链很长 ，一般划分为项 位、 整不及时是房地产开发项 会大大增 加项 目开 发成本， 延误产品 调
房地 产开 发项 目是 一项复杂的 系
目决 策 阶 段 、 项 目设 计 阶 段 和 项 目实
掌管 的国有企业大 多从事 公共产品生 产，致 使各级政府 职能都有 不同程度 扭 曲，以致影 响了市场机 制的有效作
房地产开发项 目管理的
摘
要： 本文结合房地产开发的流
的水 平普遍 不高，企 业的经 济效益低 的 。
于 当前国 际的一般水平 ， 不少房地产 开发项 目存在着质量 低劣、交房脱期 、 货不对板 、 空置率高等 问题 。 要解决这 些问题，开 发企业 就要在管 理模式上 下功夫 ，加强对 项 目管理 的研究和 应 用， 把项 目管理作为一 种新生 的、 先进
对 策
困惑
的、 高效的管理模式来 关注 。 笔者将结 业 所得市场信 息混乱 。没有对市 场的
合项 目开 发 的几个 阶段 的现 实情 况 ， 对项 目管 理的关键问题进行探讨分析 。
清楚认 识， 很难有准确的定位。 对市场
判断不 同，往 往会对项 目进行不 同的 方 向性调 整。 目建筑设计方案 、 项 整体
目致命的问题
有些开发商 以 “ 市场是变化 的， 项
目定位不能太死 ” 为借 口，不重视前期 位不准确，浪费 了项 目的时机 、时间。
入市时间和项 目开发建设进度。
１ ２市场调研 困难 ．
施阶段 。房地 产项 目开发商作 为管理 主体 ，是整个 建设 项 目决策 到工程竣 工验 收交付使 用的组 织者 ，对 工程 建 设项 目要 负总责 。 项 目管理 最根 本的 目的是 “ 如何 有效地利 用时间、技术和人力 ” ，项 目