【经济地理学】地价理论及其应用 ppt课件

(1) 与待估宗地用途相同，地段相同且交易类 型相同的四宗土地交易案例，详见下表。
交易时间 1999.10.1 1999.8.1. 1999.12.1. 2000.5.1. 2000.10.1. 土地使用 区域因素 个别因素 容积率 年期（年） 修正系数 修正系数 70 2.0 +3% -11% 70 3.0 -5% -2% 50 3.0 -5% -2% 40 2.5 -6% -3% 70 2.0 0 0
④交易期日修正；
⑤区域因素修正；
⑥个别因素修正；
⑦容积率修正； ⑧土地使用年期修正； ⑨求出比准价格。
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交易情况修正系数
待估宗地情况指数 = A= 比较案例情况指数
交易期日修正系数
正常情况指数 = 100 比较案例情况指数 （）
待估宗地期日地价Байду номын сангаас数 （） B= 比较案例期日地价指数 = 100 区域因素修正系数 待估宗地区域因素条件指数 D= 比较案例区域因素条件指数
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六、地价变动的规律性
（一）土地价格呈总体上升趋势
这是土地价格变动的一个基本规律。该规
律是由下列因素形成： 1 、利息率受利润率下降规律的驱动呈现下 滑趋势 2、社会经济水平提高 3、人口数量及家庭户数增加 4、土地投机
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（二）土地价格变动呈现周期性特征 土地价格总体是不断上升的，但它并不 是直线上升，而是在一定时期内上下波动，呈 现周期性变动特征。 1 、土地价格的周期性发展是其主要特
方法。成本逼近法的一般地价公式如下：
新开发土地价格 = 土地取得费+土地开发费+利 息 + 利 润 + 土 地 增 值 收 益
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2、成本逼近法步骤
①确定土地取得费 ②确定土地开发费 ③确定各项税费 ④确定利息和利润
⑤确定土地增值收益
⑥价格修正，确定最终地价
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1）土地取得费：指用地单位为取得土地使用权而与土 地所有权人和原土地使用权人发生的各项费用。
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3)确定各项税费
对于新开发的土地来说，税费是指在土地取 得和土地开发过程中所必需支付的有关税收和费 用。主要包括耕地占用税、新菜地开发建设基金、 土地管理费等。实际估价过程中，税费项目和标 准应根据国家和地方的有关规定确定。 4）确定利息和利润 计算利息主要是为了考虑资金
的时间价值。
（二）西方现代理论的特点
1、以现代经济增长理论为基础—越稀缺，越昂贵
2、以现代土地产权为价格载体—权力对应收益
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3、以权利人的经济收益为价值内涵——土地价格
是权力价格
4、以资本的价格为价格标准。
（三）西方现代理论的不足
1、理论基础已经改变 资本积累和技术进步——可持续发展 2、土地收益价格不能体现土地利用的外部性
征
2、土地价格变动受政府调节的影响
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（三）土地价格变动具有明显的地区差异性
土地位置固定，土地市场具有区域性。 （四）地价在房价中所占比例越来越大 建筑成本随技术的发展而不断降低，房地 产增值部分实际是土地的增值。
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七、地价经济意义和作用
（1）为土地有偿转让与使用提供了付费的理论和 计量依据。 （2）土地价格对不同农业经营方式下土地生产及 经营者的利益具有一定的经济意义和作用。 （3）土地价格的高低，对土地市场及土地供求关 系具有调节作用。 （4）土地价格是土地生产与利用的导向。
请根据上述资料计算待估宗地于 2000 年 10 月 1 日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
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（三）成本逼近法
1 、 成 本 逼 近 法 的 基 本 原 理 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用 之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、 应缴纳的税金和土地所有权收益来确定地价的
a 1 P [1 ] m r (1 r )
式中：P—有限年期土地收益价格；a—年土地纯收益； r—土地还原利率； m—土地使用年期。
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2、收益还原法评估步骤
①搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；
②估算年总收益（客观性）；
③估算年总费用；
④计算年纯收益（假定年收益不变）； ⑤确定还原利率； ⑥试算收益价格；
析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
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例1
M公司于2002年11月1日在A市购买一栋写字楼用于出租。 该写字楼总建筑面积为 15000 平方米，占用土地面积为 12480平方米，2004年11月1日M公司为核实资产，需对该 土地使用权价格进行评估。经调查，该写字楼所占土地为 2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年限为 50年。 该写字楼与2001年11月1日建成，市场月租金为每建筑平 方米65元，市场平均空置率为 10%。经计算该写字楼出租 经营过程中的总费用为 275.76万元，房屋现值为 3520.41 万元，房屋还原利率和土地还原利率分别为8%和6%。请测 算该土地2004年11月1日的单位面积地价和总地价。
第十七章 土地价格理论及应用
【重点】１、地价理论 地价基本原理；土地价格的 内涵和特点；影响土地价格的因素 2、地价评估 地价评估的目的；地价评估的原则；地 价评估的基本方法
3、地价管理 中国土地价格体系；中国地价管理制度； 西方发达国家的地价管理 4、土地价格的空间差别与时间差别
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第一节 土地价格理论
这里的取得费是狭义概念，不包含支付给政府 的土地增值收益或土地出让金，以及相关税费。土地 取得费按新开发土地的取得渠道分为：
农地征收所发生的土地取得费：土地补偿费、安置补 助费、地上附着物和青苗补偿费、（耕地开垦费）等。 城镇房屋拆迁所发生的土地取得费：被拆除房屋及附 着物补偿、房屋装修装饰补偿、拆迁补助费、临时安 置补助费等。
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2）土地开发费：土地开发费是为使土地达到一定开 发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用。 其主要涉及的项目有：
基础设施假设费：三通一平、场地平整和绿化、环卫 等费用，实际按土地开发程度及各地标准计算。
公共配套设施建设费：指非营业性的公共配套设施的 建设费用。具体额度按各地规定缴纳。 小区开发配套费：具体额度按各地规定缴纳。
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纯收益计算公式
1）土地租赁中的土地年纯收益求取：
土地年纯收益=年租金收入―年总费用
2）房地出租中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益 = 房地产年纯收益―房屋年纯收 益
房屋年纯收益 ＝房屋现值×建筑物还原利率
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还原利率的确定方法
1、不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生 交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例， 2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风
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计息采用的是复利计算方式，税率一般采用同期银 行贷款年利率，税基包括： 土地取得费及其税金：土地购买初期一次性付清
土地开发费及其税金：土地开发过程中分期投入或均匀
投入（注：均匀投入计息期减半） 利息 = 税基×
以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率
或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对 象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响 程度而确定。 3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种
相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分
k=
1 1 (1 r ) m
1 1 (1 r ) n m为待估宗地使用年限；n为比较案例使用年限。
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例2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用 权价格。经调查收集到以下资料：
宗地交易价 格（元/m2） A 1200 B 1560 C 1650 D 1400 待估宗地 —— 项目用地
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PB―比较案例价格； B― 期 日 修 正 系 数 E―个别因素修正系数
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2、市场比较法步骤
①广泛搜集宗地交易实例（日常积累工作）；
②选取比较实例(≥3个）；
③交易情况修正；
选取要求： 用途相同、地段相同、 价格类型相同、成交 日期与估价时点间隔 不超过2年、成交价 格为正常价格或可修 正为正常价格。
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土地资本和非土地资本 市场配置的基础是土
4、有助于土地市场管理—反映真实土地价值
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三、土地估价原则 1、替代原则 3、最有效使用原则 2、预期收益原则 4、报酬递减原则
5、供需原则
7、贡献原则
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6、变动原则
8、合法原则
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四、几种主要的估价方法
（ 一 ） 收 益 还 原 法 1 、 收 益 还 原 法 的 基 本 原 理 收益还原法是以地租资本化为基本原理，将 待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的 土地还原利率折现为评估时点现值，其常用公式 如 下 ：
4、以企业重组、改制、上市、合并、破产清算等经济活 动为目的的土地估价； 5、以更新城镇基准地价、标定地价为目的估价；
6、以土地增值税等不动产税费征收为目的的土地估价。
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二、土地估价的作用 1、有助于土地交易的顺利进行 土地价格影响因素多，需专业人员评估 2、有助于企业投资决策 的权衡 3、有助于土地市场的完善 地价值的量化。
= 100 （）
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个别因 素修正 系数：
待估宗地个别因素条件指数 比较案例个别因素条件指数
=
（）
100
则比较法计算公式变形为：
（） PD = PB× 100 × × 100 ×（ ） 100 100 （） （）
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容积率修正系数（容积率=总建筑面积÷总用地面积） 待估宗地容积率修正系数 r= 比较案例容积率修正系数 土地使用年期修正系数
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3 、以土地产权定价不能充分反映土地资源的经
济价值
4 、土地价值不只是一宗土地利用过程中的劳动
者剩余价值的转移
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三、地价的内涵
土地价格，是土地经济价值的反映，是若干 年的土地纯收益现值的总和。它具体包括： 1、真正的地租 即由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及 由土地的生产条件好坏而产生的级差地租。 2、土地投资折旧 3、土地投资利息
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（2）土地还原利率为7%。
（ 3 ）住宅地价指数以 1999 年 1 月 1 日为 100 ，以后 平均每月上涨1个百分点。 （4）该城市住宅地价的容积率修正系数见下表。
容积率 修正系数 1.0 1.0 2.0 1.8 2.5 2.1 3.0 2.4 4.0 2.9 5.0 3.3
一、马克思主义地价理论
（一）自然状态的土地虽然不是劳动产品，没
有价值，但有使用价值，并存在价格。
（二）土地价格是地租的资本化
土地价格=地租/土地还原利率
（三）土地租金是出租土地的资本化收入
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二、西方现代地价理论
（一）主流理论 1、土地收益理论 2 、土地供求理论 森 代表人物：伊利 代表人物：马歇尔，萨缪尔
（5）土地价格是土地税的计税基础。
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第二节 土地价格的评估
一、常见的土地估价目的
1、以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储 备、作价入股、清产核资为目的的土地估价；
2、以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用作价入股 和转让等目的的土地估价； 3、以土地使用权抵押为目的的估价；
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四、土地价格的特点
1、土地价格是土地的权益价格
购买某种权利，就可获得某种收益。
2、土地价格不由生产成本定价
自然土地无所谓成本
3、土地价格主要由土地需求决定 4、土地价格成上升趋势
5、土地价格具有明显地域性
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五、地价影响因素
经济发展状况 一般因素 财税体制、城市规划 （从宏观上产生全局影响） 土地相关政策、城镇化速度 土地资源禀赋、 土地产权状况 区域因素 位置、基础设施条件 （对地区地价有决定性影响） 规划限制、环境质量等 宗地面积、宗地形状 个别因素 宗地位置、临街宽度 （同一区域内地价差异的主要原因） 地质条件等
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（二） 市场比较法
1 、 市 场 比 较 法 的 基 本 原 理
市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替
代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进 行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此 估算待估土地价格的方法。其计算公式为： PD＝PB×A×B×D×E
式中： PD―待估宗地价格； A― 交 易 条 件 修 正 系 数 D―区域因素修正系数