【精品】2020年长沙楼市成交情况总结分析

表：热点板块部分项目多次开盘加推去化情况
长沙新房市场：开盘表现
特征三：区域分化加剧，高、低性价比项目去化两极分化明显
➢ 从监测项目开盘情况来看，去化率40%-70%的项目为多数，占比35%，去化率90%-100%的项目占比24%，去化率70%-90%的项目 占比21%，去化率10%-40%的项目占比19%，去化率10%以下的项目占比1%；从区域开盘项目去化占比来看，岳麓区90-100%去化 项目占比与10%-40%去化项目占比均较大，同区域高、低性价比项目去化分化明显；从区域去化水平来看，去化率达70%以上的项目 多位于岳麓、雨花、望城，天心、开福区整体去化水平较低，不同区域分化现象显著。
2020年开盘项目去化率按阶段占比
区域
表：监控开盘项目按去化率阶段区域占比情况
10%以下
10%-40% 40%-70% 70%-90%
90%-100%
岳麓
50%
36%
31%
21%
32%
雨花
0%
15%
18%
21%
23%
天心
0%
6%
4%
5%
6%
开福
0%
18%
10%
7%
1%
芙蓉
0%
8%
4%
10%
5%
望城
0%
图：2016-2020年长沙内五区按总价段成交套数占比
长沙新房市场：区域格局
区域：高铁新城、梅溪湖仍为市场热点区域，高铁新城板块商品住宅成交量与库存量领跑全市
➢ 2020年市场热点板块仍为高铁新城、梅溪湖、洋湖垸、滨江新城片区，高铁新城板块商品住宅全年新增供应190万方，成交171万方， 库存达289万方，均占比板块榜首；梅溪湖、滨江板块热度不减；麓谷板块热度有所上涨。
5.6 -0.3
11586
9.51 1.06
图：近两年长沙内五区商品住宅成交均价环同比走势
11310
3.94 -2.38
11491
2.66 1.59
11430
2.14 -0.53
11993
3.65 4.93
长沙新房市场：库存走势
库存：库存持续增涨，出清周期至8.6个月
➢ 2020年上半年受冲击，投资客、刚需客户预期严重受挫，入市意愿不强，市场库存持续放量，增长速度加快，随着恢复以及房企加大
客户预期下滑，市场库存攀升
冲击下，客户预期严重下滑，入市意愿不强，且限购政策下 ，市场有限客户逐渐减少，上访量远低于往年，新建商品房 建面增长速度较快，成交端承接能力不足，市场下滑趋势延 续，去化难度大，库存持续攀升。
商办市场存量大，去化承压
商办市场低迷状态将延续较长时间，市场饱和度较高，供求 量少；受限购政策影响后，房企把更多溢价空间转向公 寓
的
市场，库存快速攀升，然近两年客户投资意愿逐渐降低，市 场可选择性较多，市场竞争红海加剧，去化难度加大。
02
区域限价突破上限拉高整体均价
GOV为稳定市场预期，区域毛坯限价水平不断突破上限 ，高性价比项目陆续推出，整体成交均价略有上浮，但上 涨幅度逐渐收窄，房主不炒主基调不变。
04 06
刚改产品逐渐成为市场主流
图:2019-2020年长沙内五区办公供求量价月度走势
图：长沙内五区办公库存及去化走势
长沙新房市场小结
01 03 05
市场恢复良好，供求持续上涨
20年长沙内五区供求量稳步上涨，虽然年初影响严重，但后期 市场恢复良好，房企推货积极，供应量同比增涨15%，成交端受 价格撬动刚需客户需求以及其他花式促销手段刺激消费，表现较 为稳定，但受限市场客户池缩小，后期突破难度大。
月、8个月。
图：2019-2020年长沙内五区商品住宅库存去化走势
图：2020长沙内五区商品住宅各区库存去化走势
长沙新房市场：成交结构
成交结构：120-140㎡偏改善产品逐渐成为市场主流，客户首付比例承压
➢ 2020年面积段120-140㎡产品占据主力成交市场，占比高达42%，客户更关注改善户型，而90-120㎡纯刚需产品市场喜爱度呈持续
2020年长沙房地产市场特征深度研究
长沙新房市场：供求量
供求量：上涨趋势延续，供求量继续增加
➢ 2020年，长沙内五区商品住宅新增供应达1225.43万方，同比增涨15%；商品住宅成交1098.99万方，同比增涨12%；供求比达1.12， 同比增涨3.7%。
➢ 年初市场跌入谷底，好转后，市场恢复情况较好，房企推货积极，供求量稳步上涨，月均供应102.12万方，环比增涨15%，成交在房 企强营销政策下维持良好的趋势，月均成交91.58万方，环比上涨12%。
的
图：2019-2020长沙楼市开盘月度平均去化率走势
2020年长沙楼市日光盘月度变化
长沙新房市场：开盘表现
特征二：红盘持续热销，抢占有效客户市场
➢ 红盘多以价格、产品、稀缺性等独特优势占据片区热度，在限购政策下有效客户逐步减少，热点板块高性价比项目多凭借初入市强印象 打响市场声势，连续开盘加推，抢占片区客户市场。滨江板块金茂建发观月3月份首开即售罄，市场反响强烈，当月连续开盘，受价格 上调以及蓄客不足第二次开盘略有下滑；正荣滨江紫阙台凭借极为优越的地理位置以及稀缺的住宅资源，即使高价出售依然唱响市场； 麓谷板块汉唐世家以低于市场的毛坯价格以及洋房产品首开即占据板块热度，首开后多次加推开盘，去化水平依旧处于90%以上。
时间（2020年） 1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
市场价格 （元/㎡）
同比（%）
环比（%）
10660
4.27 -7.87
11349
14.19 6.46
11127
7.39 -1.95
11403
2.15 2.48
分院 11585 9.49 1.59
11499
9.51 -0.74
11465
图：2016-2020年长沙内五区商品住宅供求量价对比
图：长沙市内五区近两年供求量价月度走势
ห้องสมุดไป่ตู้
长沙新房市场：成交价格
成交价：小步上浮，上涨幅度逐步收窄，整体表现较为平稳
➢ 年初市场成交价格处于年度低谷，后期市场恢复成交均价由年初的10660元/平到12月的11993/平，上涨近千元，涨幅达13%，市 场成交均价受区域限价水平突破以及其他高价项目陆续推出影响，整体仍是小步上浮趋势。从同比来看19年9月同比上涨15.31%， 达近两年年度峰值，20年12月同比仅上涨3.65%，涨幅收窄，市场平稳态势延续。
营销手段，特 得 价房、首付分期、大折扣力度等花式营销频出，客户受价格撬动，以价换量效果显著，去化周期逐渐回归较健康水准。
截止到今年11月，市场库存已达897.81万方，同比增长41%，去化周期8.6个月，库存持续承压。
➢ 分区来看，库存压力集中岳麓、雨花区，库存分别达278.13万方、249.80万方，区域属于热门板块，去化周期相对健康，分别达6.4个
9%
22%
30%
22%
长沙县
50%
8%
11%
6%
11%
合计
100%
100%
100%
100%
100%
长沙商办市场：商业市场
特征四：商业市场低位运行，成交低迷，承压大，库存持续攀升
➢ 2020年商业市场整体延续低迷状态，全年供应60.18万方，同比减少18%，全年成交29.99万方，同比增加3%，成交均价32593元/ ㎡，同比上涨5%；成交表现低迷，去化承压，库存持续攀升，截至11月底库存量达651.59万方，去化周期高达312.9个月。
下滑态势；后续随着改善需求的进一步释放，120-140㎡以及140㎡以上面积段产品成交将获得进一步的上升空间。
➢ 成交总价段多集中100-150万元，占比41%；且150万元以上房源的成交占比从16年的7%上升至目前的39%，增长32个百分点，增
长速度较快，客户首付比例承压。
图：2016-2020年长沙内五区按面积段成交套数占比
图:2019-2020年长沙内五区商业供求量价月度走势
图：长沙内五区商业库存及去化走势
长沙商办市场：办公市场
特征五：办公市场月度“零”供应现象频出，最高成交面积不超6万方，去化周期已超346个月
➢ 2019年至2020年办公市场供求低位徘徊，近两年月度供应中有10个月处于“零”供应状态，最高月度成交面积仅5.48万方，市场库 存积压，去化难度大；20年月均供应3.39万方，月均成交1.22万方，截至11月库存433.38万方，去化周期346.6个月。
2020年各板块商品住宅供求量排行
2020年各板块商品住宅库存量
长沙新房市场：开盘去化
特征一：市场恢复良好，去化略有回升，但仍处较低水准
➢ 2020年共监测全市开盘341次，42次日光，日光盘占比12%，平均去化率63%，较去年略有回升，整体仍处于较低水准。年初市场 几乎停摆，二月几乎无项目开盘，三月逐渐好转，房企积极推售，开盘量恢复正常水平，多数新盘、高性价比项目陆续首开，日光盘 频现，热点板块高性价比持续热销拉高整体去化水平，外加房企加强营 销手段，以价换量，去化率整体呈现上涨趋势。
未来客户愈加注重居住品质，120-144㎡刚改型产品逐渐占据 市场成交主力面积段，随着改善需求进一步释放，刚改产品将 具备进一步的上升空间；均价上涨，面积段增加，成交总价同 步提升，客户首付进一步承压。
区域分化加剧，呈两极分化
红盘持续热销，产品力、低总价、区域资源（教育为最 ）仍为项目占据板块热点的绝对优势，高性价比项目销 售热度较高，日光现象仍然存在，热门板块优势明显； 冷门板块客户认可度低，蓄客难度大，去化承压。