2015年上半年内蒙古房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产及其特点考试试卷

2015年上半年内蒙古房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产
及其特点考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不属于住房公积金归集内容的是__。

A．缴存住房公积金的对象
B．缴存住房公积金的工资基数
C．缴存比例
D．公积金使用
2、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。

A．低于
B．等于
C．高于
D．无关联
3、某套建筑面积为100m2、每1m2建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。

抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。

该套住宅的实际价格为__万元。

A．18.25
B．20.00
C．21.58
D．22.00
4、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。

如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A：6％
B：7％
C：8％
D：9％
E：工业用地的监测点评估价格
5、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为。

A：40年
B：42年
C：48年
D：50年
E：工业用地的监测点评估价格
6、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】
A：估价师声明
B：估价的假设和限制条件
C：估价方法
D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件，表述错误的是。

A：某些水文条件也可能给城市带来不利影响
B：江河湖泊等地面水体，可作为城市水源，但不能在稀释污水方面发挥作用C：为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题
D：要区别城市不同地区，采用不同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用E：执行层的组织协调
8、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题]
A：3 100元／㎡
B：3 195元／㎡
C：3 285元／㎡
D：3 300元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
9、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。

A：施工图设计
B：可行性研究
C：成本收益分析
D：项目建设书的编制
E：借款合同
10、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。

那么，可出租面积应为__。

A．33m2
B．40m2
C．43m2
D．47m2
11、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。

A．10
B．15
C．20
D．30
12、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。

A．1.2%
B．10%
C．12%
D．20%
13、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。

A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
14、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。

A：该抵押属一般房地产抵押
B：该抵押是最高额抵押
C：若银行实际发放了2．5亿元贷款，其优先受偿价款为2．5亿元
D：该抵押可以不经登记即产生合同效力
E：执行层的组织协调
15、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。

A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
16、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的报酬率为10%，其无限年期的价格为__。

A．250万元
B．200万元
C．196万元
D．167万元
17、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
18、在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于__。

A．低层建筑
B．多层建筑
C．中高层建筑
D．高层建筑
19、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用__为好。

A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
20、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为__元/m2。

A．3507
B．3592
C．3627
D．3558
21、下列选项中，更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A：开发工作量
B：经营利润
C：经营收入
D：投资数额
E：借款合同
22、安置补助费是。

A：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费
B：为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费
C：为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费
D：为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、下列不是拍卖的基本原则的是__。

A．公开原则
B．诚实信用原则
C．公正原则
D．保留价原则
24、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。

A：368万元
B：552万元
C：561万元
D：920万元
E：工业用地的监测点评估价格
25、建筑实物因素中的采光和__对住宅和办公楼来说，比较重要。

A．保温
B．通风
C．日照
D．隔热
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有。

A：恶意欺诈
B：市场疲软
C：项目拖期
D：质量纠纷
E：违法预售
2、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。

(2009年试题)
A：市场供求风险
B：变现风险
C：利率风险
D：时间风险
E：资本价值风险
3、下列选项中，属于违法建设的工程有__。

A．未取得建设工程规划许可证的建设工程
B．临时建设工程
C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程
D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目
E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程
4、普通股票的国家股的持有人必须是。

A：国务院授权的部门
B：国务院授权的机构
C：由地方人民政府授权的部门
D：由地方人民政府授权的机构
E：由地方人民政府授权的个人
5、房地产权属登记是指，经权利人申请，由__将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。

A．土地管理局
B．房地产权属登记机关
C．国家房地产管理局
D．房地产登记机关
6、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A：利润为零时
B：利润最大时
C：允许的最低经济效益指标
D：允许的最高经济效益指标
E：借款合同
7、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。

A．15日
B．3个月
C．6个月
D．1年
8、以下不属于房地产市场专业顾问的是__。

A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
9、国外研究表明，房地产的经济寿命与其相关。

A：建筑结构
B：所在区域
C：使用性质
D：使用过程
E：借款合同
10、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

A．5
B．7
C．10
D．15
11、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。

A．378.49
B．678.22
C．779.14
D．804.73
12、征收集体土地所具有的特点为__。

A．具有一定的强制性
B．被征用单位可以根据实际情况提出异议
C．妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿
D．被征用后的土地所有权发生转移
E．土地征用后被征地单位的人员全部转为城镇户口
13、目前我国的社会保险主要有等。

A：政策性保险
B：出口信用保险
C：社会养老保险
D：劳动工伤保险
E：失业保险
14、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。

A：土地增值税
B：个人所得税
C：营业税
D：契税
E：印花税
15、金融机构在融出资金时，要遵循__原则。

A．流动性
B．安全性
C．偿还性
D．盈利性
E．地域性
16、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。

A：置业投资
B：设备租赁
C：售后回租
D：权益融资
E：借款合同
17、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。

A：房地产咨询
B：房地产价格评估
C：房地产经纪
D：房地产转让
E：房地产抵押
18、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。

A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
19、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。

A：荒山
B：滩涂
C：沙漠
D：集体土地
E：城市的存量土地
20、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。

A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
21、不能为金融机构提供建设贷款担保的是__。

A．用其它房地产做抵押
B．提供质押
C．物资抵押
D．第三方担保
22、房地产市场结构包括以下的结构__。

A．供求结构
B．投资结构
C．产品结构
D．产业结构
E．利润结构
23、成本法中计算的销售税金及附加包括。

A：营业税
B：所得税
C：土地使用税
D：城市维护建设税
E：教育费附加
24、房屋登记机构受理异议登记后，应于个工作日内完成登记。

A：1
B：10
C：15
D：30
E：执行层的组织协调
25、根据有关规定，可以发布房地产广告的是。

A：在集体土地上建设的房屋
B：取得预售许可证的商品房
C：经验收不合格的商品房
D：权属有争议的房屋
E：执行层的组织协调。