村居普法小案例

案例一：擅自买卖小产权房法院判决合同无效
案情：
2013年12月，卢某将其在农村自建的188平方米住房以23万元价格卖给邱某，双方签订了房屋买卖合同，并于签订当日邱某向卢某支付了20万元。

当邱某要求交付房屋并办理房屋产权过户手续时，卢某却以未付清余款为由多次拒绝交房。

心生余虑的邱某通过土地及房产管理部门查询才得知，卢某所卖房屋无权无证，纯属违章建筑。

为此，邱某多次向卢某提出解除合同退还本金的要求，卢某均以拖延推诿之词应对。

今年5月，邱某向法院提起诉讼。

法院审理：
法院经审理认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告需返还原告已支付的购房款20万元。

提示：
小产权房因没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同并不受法律保护
案例二：离婚协议签订后未登记财产分割是否有效
案情：
张某和丈夫刘某签了离婚协议，约定将婚后张某们共同购买的一套房产归张某所有，现该房产已过户到张某的名下。

他现在反悔不同意离婚，说未到民政局办过离婚登记。

请问，该离婚协议中张某们已履行的财产部分是否有效？
法律分析：
婚姻法第三十一条规定：“男女双方自愿离婚的，准予离婚。

双方必须到婚姻登记机关申请离婚。

婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产已有适当处理时，发给离婚证。

” 据此，离婚协议并不是普通的民事合同，而是涉及人身关系的特殊协议。

离婚协议的效力，不但要有一般协议的有效要件，还需要具备法定登记机关也即婚姻登记机关进行离婚登记予以确认这一特定形式要件，才能产生法律效力，属于附生效条件的合同。

由于张某与刘某未办理离婚登记手续，协议离婚实际未完成，故离婚协议尚未生效，协议中所约定的财产仍属于夫妻共同财产。

案例三：善意房屋买受人享有排除强制执行的特殊债权
案情：
2013年1月3日，涂某与朱某签订房屋买卖合同，约定：涂某将诉争房屋以80万元价款转让给朱某。

朱某于2月18日前支付60万元的同时，涂某将房屋钥匙交给朱某；3月18日前双方办理产权过户手续；4月18日前，朱某支付剩余房款20万元。

其后，朱某依约向涂某支付了60万元并在诉争房屋内居住。

2013年2月7日，周某诉至法院，要求涂某归还借款40万元及相应利息。

法院于3月4日对诉争房屋进行了查封登记，并于4月10日判决涂某归还周某相应借款本息。

同年6月6日，周某向法院申请强制执行上述判决。

因诉争房屋被查封，致使产权过户手续无法办理，朱某遂于2013年3月22日诉至法院，要求判令涂某履行双方签订的房屋买卖合同并协助办理房屋的过户手续。

审理中，朱某表示愿意付清剩余房款，并将款项暂存至法院银行账户。

分歧：
一种意见认为，我国物权法对于物权变动采取的是登记生效主义原则，因朱某从涂某处买受房屋时未办理过户登记，故房屋所有权尚未转移，仍应归属于涂某。

由于诉争房屋已在另案中被查封，属于执行标的，根据合同法第一百一十条的规定，朱某要求涂某办理产权变更登记属于法律或事实上不能履行，故朱某只能依据合同要求涂某承担赔偿损失的违约责任，对其要求继续履行合同的诉请应予驳回。

另一种意见认为，朱某依约支付了相应的房款并合法占有了房屋，至于产权过户登记未果并非由其过错造成，剩余房款未付也是先履行抗辩权的体现，故其系善意买受人。

况且诉争房屋虽被查封，但并不涉及物权的确认。

因此，应认定朱某享有的债权优先于申请执行人周某的债权，在朱某将剩余房款暂存法院的前提下，对其要求涂某继续履行合同、协助办理房屋过户手续的诉请应予支持。

评析：
1.从当事人缔约目的来看，房屋买卖合同的买受人朱某缔约的本意即是通过支付对价，以获取诉争房屋这一特定物。

而周某作为出借人，在民间借贷的法律关系中所体现的心理预期，或者说合理期待，则是资金的回报，而非诉争房屋，否则他完全可以在该房屋上设定抵押权，以期在涂某无法清偿借款时，有权对该房屋进行相应的处分。

现诉争房屋在周某一案中被查封，并非属于该案生效裁判确定的特定物，而是法院为了实现其他债权而采取执行措施针对的标的物。

因此，在涂某无法清偿对外债务时，朱某对诉争房屋主张债权的特定性要远甚于作为一般债权人的周某。

当特殊债权与普通金钱债权发生冲突和矛盾时，前者应优先考虑，这也切实体现了缔约之初当事人的内心真意。

2.从合法占有的保护程度来看，朱某基于买卖合同关系占有诉争房屋，应给予物权效力的保护。

对不动产而言，根据物权法的规定，虽然必须以登记作为物权变动的必要条件，但本案中房屋买卖的交易确系发生在民间借贷诉讼之前，没有证据表明交易双方存在恶意转移
财产逃避执行的情形。

故在依据合同约定已经合法占有房产，且买受人对未办理产权过户无过错的前提下，须注意保护善意买受人的合法权益，认定其请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的债权请求权具有一定的物权属性，足以排除强制执行的其他债权。

否则有违公平原则，也不利于维护社会秩序和财产安全。

3.从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定的理解与适用来看，也印证了对善意房屋买受人债权的特殊保护。

第十七条规定，在符合已经支付全款、实际占有财产、对未办理产权过户无过错三个构成要件的情况下，法院应当对买受人予以特殊保护，不得查封房产。

已经查封的，应当解封，从而停止对该房产的执行。

本案中，朱某与涂某之间存在真实合法有效的房屋买卖关系，在法院查封诉争房屋时，朱某已经支付了大部分价款并实际占有该房屋，至于剩余房款未予支付，是其依据合同约定所行使的先履行抗辩权（先产权变更再付余款），故应当视为其给付了全款，而不应机械地将全款等同于财产总价。

况且，对于无法办理产权过户系法院查封所致，并非朱某所能掌控。

据此，应认定朱某对于房屋无法过户、没有支付全款，主观上均无过错，系善意买受人，在判断权利保护的顺位和原则时，朱某的债权理应优先于其他普通金钱债权。