2016年下半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试题

2016年下半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流
程考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是。

A：耕地占用税用于土地开发和农业发展
B：土地复垦费用于农业发展
C：菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D：征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。

某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。

假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
3、国有土有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自__之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

A．使用土地
B．土地使用权出让合同生效
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用证取得
4、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．房地产开发贷款
B．房地产抵押贷款
C．债务融资
D．权益融资
5、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。

A．按照房地产的用途和等级划分的
B．按照房地产的交易形式划分的
C．按照地域范围划分的
D．按照房地产购买者目的划分的
6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
7、某宗地面积为5 000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元/㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价万元。

A：1 250
B：1 750
C：2 050
D：2 150
E：工业用地的监测点评估价格
8、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。

A：净收益包括有形收益和无形收益
B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C：通常只有客观收益才能作为估价依据
D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
E：工业用地的监测点评估价格
9、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元。

该宗房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为万元。

A：90．52
B：91．52
C：92．52
D：93．52
E：工业用地的监测点评估价格
10、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是__。

A．10.38%
B．11.07%
C．12.45%
D．13.62%
11、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。

A．区域因素
B．1
C．2
D．3
E．权重估价对象可比实例
F．0.5 100 90
G．0.3 100 90
H．0.2 100 125
12、下列对经济成本的表述正确的一项是__。

A．经济成本＝会计成本(显见成本)+隐含成本
B．经济成本＝销售收入-会计成本-隐含成本
C．经济成本＝总成本-会计成本
D．经济成本＝会计成本(显见成本)-隐含成本
13、__是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。

A．估价项目
B．估价对象
C．估价目标
D．估价标的
14、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75
B．115
C．293.75
D．315
15、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。

A：土地使用期限
B：土地使用管制
C：土地面积大小
D：土地权利性质
E：工业用地的监测点评估价格
16、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。

A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
E：工业用地的监测点评估价格
17、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。

A．奖金
B．单位发给职工的住房补贴
C．工资的一部分
D．给职工增加了一部分工资
18、（）适用于已分组的分布数列。

A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
19、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，
情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
20、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。

A：2759．4万元
B：2789．3万元
C：2843．6万元
D：2987．6万元
E：工业用地的监测点评估价格
21、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。

A．原土地出让方
B．市、县人民政府城市规划行政主管部门
C．市、县人民政府房地产管理部门
D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
22、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。

A．证券
B．股票
C．债券
D．投资基金
23、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。

A：5
B：6
C：8
D：10
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。

A：2360万元
B：2500万元
C：2722万元
D：2845万元
E：工业用地的监测点评估价格
25、某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。

拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。

则该地块总价为万元。

A：98
B：52
C：54
D：103
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

”
A．公有制
B．私有制
C．社会主义公有制
D．集体所有制
2、下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有。

A：住房消费转向以租赁为主
B：增加住房持有期间税费
C：住宅开发成本上升
D：住房租赁价格下降
E：消费者的收入水平上升
3、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。

A：投资回收期
B：借款偿还期
C：利息备付率
D：财务净现值
E：现金报酬率
4、某一房地产价格水平的高低，主要取决于__供求状况。

A．本地区房地产的
B．全国房地产的
C．本地区本类房地产的
D．本类房地产的
5、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇)人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
6、最低收入家庭住房保障可通过方式实现。

A：实物配租
B：税收优惠
C：发放租赁补贴
D：租金核减
E：购买经济适用住房
7、地租即为土地的__。

A．净价值
B．利润
C．净收益
D．价格
8、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。

购
房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。

A．1%
B．2%
C．3%
D．4%
9、下列关于税收的征管，表述正确的是。

A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务
C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密
D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利
10、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于__。

A．用地控制指标
B．环境容量控制指标
C．建筑形态控制指标
D．城市设计引导及控制指标
11、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计，不得超过一年。

A．估价时点
B．估价委托日
C．估价报告出具日
D．估价开始作业日
12、明确估价的基本事项包括。

A：明确估价对象
B：明确估价目的
C：明确估价时点
D：明确估价方法
E：明确估价人员
13、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。

A：将影响商品需求的各种因素作为自变量
B：将需求作为因变量
C：将影响商品需求的各种因素作为因变量
D：将需求作为自变量
E：将供给作为自变量
14、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。

A．5%
B．10%
C．15%
D．20%
15、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。

A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
16、投资的特性包括__。

A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到收益
D．投资具有稳定性
E．投资具有固定性
17、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
18、某显像管生产商在激烈的市场竞争中，通过对资本劳动、技术投入的调整，维持在每年15万支的规模上，此时正好使其收入递增达到最大，此时我们称该规模为。

A：最大规模
B：平衡规模
C：极值规模
D：适度规模
E：执行层的组织协调
19、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。

(2007年试题)
A：价值相对指标
B：结构相对指标
C：强度相对指标
D：动态相对指标
E：时期相对指标
20、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

A．因子推演法
B．趋势平滑法
C．加权平均法
D．回归分析法
21、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。

假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为__。

A．1067元/m2
B．1070元/m2
C．1087元/m2
D．1141元/m2
22、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。

A：直辖市的城市总体规划
B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划
C：国务院指定的城市总体规划
D：其他设市城市的总体规划
E：县人民政府所在地城镇总体规划
23、以下房地产中既有大量租赁实例又有营业收入的是。

A：写字楼
B：商铺
C：餐馆
D：农地
E：娱乐中心
24、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。

A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
25、住房公积金管理中心。

A：为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位
B：为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位
C：负责住房公积金的管理运作
D：是住房公积金运作管理部门
E：是住房公积金管理的主体。