某项目成本测算与费用分析报告

西西 4# 地项目
成
本
测
算
及
费
用
分
析
二零零三年十月三十一日
一、总论
1、项目概略：
北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。

本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临
大木仓胡同。

地处北京西城区最繁华之商业区西单大街的中心地带。

西西工程 4#地用地面积约 16703 平方米，当前已达成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。

2、建设规模及经济技术指标
本项目处在北京市西单北大街, 项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的 1318 平米的绿地。

项目技术指标以下：
占地面积：平方米总
建筑面积平方米
此中：地下建筑面积 63760 平方米
地上建筑面积 151106 平方米
层数：地上：15层
地下：4层
檐高：米
容积率：
泊车位： 996 个
绿化率： %
建筑形式：共分为 1#、 2#、3#、4#四栋单体建筑，
此中：
1#楼：地上建筑面积为19001 平方米， 1-5 层为商业部分共 8738 平方米， 6-11 层为办公部分共 10263 平方米。

2#楼：地上建筑面积为46879 平方米， 1-5 层为商业部分共21213 平方米， 6-11 层为餐饮娱乐部分共25666 平方米。

3#楼：地上建筑面积为52944 平方米，此中1-5 层为商业部分5736
平方米，1-6 层为剧场 13853 平方米；8-11 层为影院 7354 平方
米， 6-11 层为休闲娱乐 11946 平方米； 12-15 层为办公部分共
14055 平方米。

4#楼：地上建筑面积为32282 平方米， 1-5 层为商业部分共 10544 平方米， 1-15 层为办公部分共 21738 平方米。

西西 4#地楼层功能散布图
楼号1234
层数
1商业商业商业剧场办公商业
2商业商业商业剧场办公商业
3商业商业商业剧场办公商业
4商业商业商业剧场办公商业
5商业商业商业剧场办公商业
6办公餐饮娱乐剧场、休闲娱
办公乐
7办公餐饮娱乐休闲娱乐办公
8办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公
9办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公
10办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公
11办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公
12办公办公
13办公办公
14办公办公
15办公办公
二、花费估量
1、项目的成本估量：
费用平米单价
测算说明项目名称
（元 / 平米）
（万元）
土地成本1000006790土地成本包含拿到动工证前的所有支出
（包含土地出让金花费）
包含勘探、设计、构造咨询、规划允许证先期其余花费5280359 执照费、工料丈量顾问费共万元，另加监
理花费为建安成本的 %共466万元。

建安费1074335000建安费按 5000元 / 平米暂估
业主管理费2686182依据建安费花费的 %计
不行预示费3223219依据建安费花费的 3%计
小计21862212550
利息10620721土地花费共 10亿元，计息两年，年息 %。

依据销售收入的 %计取，收入：按写字楼
15000元/ 平米，商业 25000元 / 平米计算
（商
广告销售花费4832328业63601平米、办公 46056平米、休闲11946
平米、餐饮25666平米），
15000*46056+25000*
（63601+11946+25666）=00元 =亿元。

两税一费177161203依据销售收入的 %计取。

共计25179014474
说明：
1、平米单价依据可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/ 平米计算，商业、餐饮、娱乐按 25000元 / 平米计算。

2、销售状况按可销售面积的100%售完。

3、项目总成本为亿元，均匀平米成本为14474元 / 平米。

2、
西西 4#地工程建安成本估量表
单位：元项目名称分项名称花费平米单价
土方及回填
降水1395430
基础办理护坡4913568
基础办理1087792
共计
钢筋混凝土构造3
钢筋混凝土构造及初装饰
二次构造及初装
非实体花费
共计2
地库1608044
商业
办公
休闲与餐厅
影院
剧场
装饰工程
外装
室内门
屋面2917316
间隔2819840
装置及设备
共计6
水卫及采暖
消防系统
通风空调6
电梯工程
变配电
照明动力
机电工程
9239238
电话
煤气工程2074330
综合布线
楼宇自控
安保工程6445980
共计4
室外排水7520310
室外工程
室外工程
绿化及照明
共计
建筑安装成本共计00
22
注：钢筋含量 135KG/M，混凝土含量M
三、项目的先期准备及开完工日期的假设：
◆假设本项目的先期工作在2004 年 2 月尾前达成。

◆假设本项目建安施工在两年半内施工完成。

项目的假设连续时间：
项目分项连续时间（月）先期施工准备达成项目组建2004 年 2 底前
基础施工6
构造施工8
建安施工
13
装饰施工
完工清理及查收2
四、经济指标剖析
1、项目的现金流出以下：
三、销售方式：
销售原则：销售为主，加速资本流通。

销售状况假设：
1、写字楼及商业部分100%于 2005 年 6 月到 2006 年 9 月销售完成，
假设销售进度按月均匀，则月均销售量为 9818 平米，销售单价为写
字楼万元 / 平米，商业部分销售单价为万元 / 平米。

2、写字楼部分未销售，商业部分100%于 2005 年 6 月到 2006 年 9 月
销售完成，假设销售进度按月均匀，则月均销售量为6748 平米，
销售单价万元 / 平米；
五、财务剖析
1、现金流量剖析：
（1）现金流出：
见附表
（2）现金流入：
见附表
（3）现金流量表
见附表
2、投资利润率：
A、销售假设一的成本利润率：
成本利润率＝（ 322117-261603）/261603 ＝％
B、销售假设二的成本利润率：
成本利润率＝（ 253033-251379）/251379 ＝％
3、投资回报率：
A、销售假设一的投资利润率：
投资利润率 =（ 322117-261603） /50514=%
B、销售假设二的投资利润率：
投资利润率 =（ 253033-251379）/48797=%
五、项目定位建议：
西西 4#地已有规划面积分派状况：
使用功能建筑面积状况说明
商业63601能够销售
办公46056能够销售
剧场13853无偿供给4500 平米给北京市文化局
影院7354成本价钱转让给北京国都影院休闲娱乐11946销售或租借
餐饮娱乐25666销售或租借
汽车库35130经营
自行车库650不行销售
设备用房10610不行销售
共计214866
此中：商业及娱乐101213
办公46056
影院、剧场21207
车库及配套46390
西西 4#地工程位于西单商业街黄金地段，项目规划应当以商业为主，写字
楼部分应定位为商家的业务洽商、办公场所，因此应当改正设计减少写字楼面积（减少到 2 万平米左右），增添商业面积（增添到13 万平米左右）；同时，休闲娱乐、餐饮娱乐也应定位为商业的配套设备，面积作合适调整。

西西4#地项目并不是是典型的房地产项目，本质上是一种商业建设模式。

因此西西4#地的销售不会象一般的房地产项目同样。

按其销售方式能够分为两
种
模式：
1、大型商业投资管理企业独家定购：项目在设计时期能够找到一大型商
业投资管理企业订购，商业投资管理有限企业参加项目设计，依据商
业需求改正楼层布局及配套设备，而且商业投资管理企业能够提早进
行商业宣传、招商、规划等运作，项目交托后商业投资管理企业即可
进行经营。

可是，当前国内没有这样大实力的商业投资管理企业（所
有商业定购的资本起码需 30 亿元），外国的商业投资企业能否定可西
西项目，外国的商业运作模式能否合适中国都是一个疑问；西西项目
计划 2004 年 3 月动工，在不到 5 个月的时间追求这样大型的买方唯
恐不太现实。

因此，这类模式实现的机率很小。

2、项目建成后拥有经营达到必定规模后再销售：项目建成后拜托一家大
型商业投资管理企业进行管理，进行商业经营，利用二到三年时间将商
业经营规模做大，并使顾客达到必定程度的认同，再把项目切割销售。

销售方式为：（ 1）经营由商业管理企业一致管理，负责营运，项目推
行股份形式，民众经过采买股份成为所有人，并依据股份比率参加决议
及分成。

（2）项目按层设定不一样的商业经营种类，按层销售给几个
大的经营商。

这类模式存在的风险是可能对项目长久拥有。

在拥有时期，出租率一定达到45%才能保持资本利息及营运成本。

出租率计算：
假设：月租金 400 元/ 平米；营运花费元 / 平米（5000 万元 / 年，商业面积11 万平米）；年利息亿元（贷款26 亿元），折合元/ 平米。

可出租面积为建筑面积的 80%。

（+）/ （400*80%）=45%。