20100429_龙湖顶级别墅产品系滟澜山研究
龙湖滟澜山艺墅案例分析
龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5㎡总建筑面积：213728㎡地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容积率：1.0建筑密度≦30% 绿地率≧35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。
先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。
如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。
自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。
这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。
龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。
对比来说，基本属于不盈利的。
同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。
所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。
其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。
市调总结——MOMA万万树、龙湖艳澜山
安防系统
智能管理 灾害报警
第四部分
产品策划、销 售 、 物 业
MOMA万万树： 销售表现
开盘日期：2007年11月30日 销售报价：22000元/平方米（含2500精装修）（700-1500万） 首期推出：27套，11894.5平方米
MOMA万万树： 推广表现
（一期）
MOMA万万树： 总结分析 从销售上看，MOMA万万树
MOMA万万树： 传统人文与现代建筑的有机对话
室内以自然舒适的暖色光为主，营造柔和家居心情
MOMA万万树： 传统人文与现代建筑的有机对话
龙湖---艳澜山： 艳澜山
投资方 项目位置 项目规划
龙湖地产
只 见 树 不 见 墅
项目地处顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内 占地面积：总用地364亩
总建筑面积：约20万平米 容积率：0.67 总套数：分为3期开发 共430户 规划理念： 地中海别墅风格，含西班牙式、意大利式。 凭藉温榆河 、80亩体育公园、小区中庭景观、组团公共景 观、私家花园五重景观，呈现自然、浪漫的花园别墅生活。
第一部分
规划及建筑
MOMA万万树： 高舒适度，微能耗，科技艺术新别墅！
投资方 项目规划
当代集团 占地1800亩的别墅项目
项目位置 顺义区 高丽营镇 紧邻京承高速公路与北六环交汇的火寺路出口
总建筑面积：约10万平米 容积率：0.40 总套数：一期共102套 二期占地386亩，由A、B、C、D四个地块组成 此次考察是A、B地块，共129套精装独栋 规划理念： 创导的是一种别墅科学观，运用了MOMA科技理念；继承 “大树下的独栋庭院”生活传统，通过对建筑内环境优化和调理，达成 建筑、自然和人三位一体的平衡。
MOMA万万树： 总结分析 从产品细部上看，两优与两劣并存
2010年龙湖江与城原山项目分析
》》项项目目户户型分型析分析
》项目客户群分析
》项目经济技术指标 》项目景观分析 》项目销售分析 》项目推广分析
20 2020/12/1
江与城·原山本次推出楼栋户型配比一览表
可以亲江的滨江别墅
➢ 江与城·原山还是一个滨江别墅，而且这个滨江别墅相对于重庆市场上的滨江别墅，优势也是不言 而喻的：尽管目前重庆的滨江别墅也有好几个（例如：中海·北滨1号、佰富·高尔夫别墅），但 龙湖的滨江别墅却仅此一例；虽然原山别墅看江产品较少，但却能够接近江、亲近江。
居住的大城别墅
➢ 江与城·原山更是一个大城别墅，就外部配套而言，其未来有滨江路和轻轨两大快速通道与外界相 联；再看内部配套，整个江与城1800亩的规模，商业、橄榄球场等配套一应俱全，完全可以成为一 个自成一体、自给自足的小镇。 17 2020/12/1
端套, 36%
❖ 其中端套户型共计20套，户型面积在 220㎡/260㎡，占总户数的36%。
➢ 政府200亿元配套投入，星级酒店、购物超市、特色街区相继进驻，高中、初中、小学到 幼儿园，一系列国际水准的教育配套完备无缺。
交通状况：
➢ 在政府规划中，高新园是重庆北部的交通枢纽，北部的公交换乘中心、地铁换乘中心、 火车站场都将坐落园区内。
➢ 龙头寺火车站已为使用，地铁三号线已动工，41条公交线路已开通至此，以金字开头 的七条系列主干道，呈井字形横贯整个高新园， 从园内任何地方开车到观音桥，时间 都不超过20分钟。
端套 中套
楼栋分布
面积区间 推出套数
1-4栋1、6号房；9-12栋1、5号房；13、14栋1、 6号房
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖物业无锡滟澜山项目百问百答(定)
无锡滟澜山百问百答一、项目综合类1.相比无锡其它高端（别墅）物业，龙湖的有什么不同和优势？答：龙湖物业服务理念为“善待你一生”，根据客户需求不断探索研究，经过十几年的沉淀，创新了“满意+惊喜+幽默+乐趣”模式为业主提供服务：①在物业员工选聘上，龙湖物业的员工的平均年龄远远低于同行的水平，是一支年轻的充满精力和朝气的队伍，专业的物业素养，后期“加油站式”的职员培训机制及多种形式的员工激励为实现“满意+惊喜+幽默+乐趣”提供的保障。
②龙湖物业倾力打造管理服务平台，以有效提高我们的办公/服务效率③龙湖物业真正的全程前期介入，从业主的利益出发，对龙湖滟澜艺墅从项目立项开始到质保期结束，全程负责前期介入工作，控制93个关键环节，保证业主的房屋质量；④为业主提供客户经理组团式服务，即每一位业主都将由一名专业高效的贴心客服经理为其提供贴心服务；⑤开展丰富多彩的社区活动，结合季节变化和节日情况，龙湖物业将为业主举行包括便民服务、歌舞晚会、主题活动、体育运动、知识讲座、旅游出行等6大类社区活动。
2.怎么能让业主安心和相信无锡的能做得和重庆的（物业）一样好？答：①龙湖作为一个集团公司，在品牌落地方面进行了明确的规定和严格的要求。
地区公司的各项工作开展依据龙湖物业集团统一的服务标准和工作流程。
②物业服务人员，统一经过培训上岗的，重要岗位入职后都会去重庆培训学习。
③传承重庆区域的特色服务，并且我们会根据无锡业主需求增加更多的特色服务，创造满意+惊喜的服务。
④在后期物业服务中，在各项目物业服务中心自检的基础上，物业集团组织项目交叉检查、专项检查等，对我们的服务品质严格审核。
3.滟澜山有哪几种业态形式？答：整个园区以龙湖独创的类独栋与叠加别墅为主，辅以高层湖景公寓，三种业态精巧围合。
一期类独栋316户，叠拼108户；二期类独栋21户，叠拼136户，高层841户，商铺18户，合计1440户。
4.滟澜山概况答：滟澜山总占地面积约18万平方米，建筑面积约31万平方米，户数约1440户。
龙湖滟澜山项目概况
项目名称：龙湖▪滟澜山物业类型：别墅建筑类别：联排开发商：龙湖地产开盘时间：2007-09-01项目位置：顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米一、项目概况龙湖▪滟澜山是龙湖集团在北京开发的项目之一，总用地364亩，约16 万平方米，其中公园用地面积约5.2万平米，规划总建筑面积约20万平米，总户数约430户。
项目容积率为0.67，绿化占地32%，是毛坯房，业主可根据自己的喜好进行装修。
二、地理位置项目地处顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内。
北京中央别墅区，经过十余年的发展，形成了一处高端居住带，已经成为一个极具国际人文与高尚品位的生活住区，该区域拥有国际化的生活配套，且融成熟的教育、医疗、生活休闲配套于一体，是北京公认的国际富人区。
该项目落址于中央别墅区的原因，不仅仅是因为该别墅区有高端的配套设施，还因为该别墅区有温榆湖沿河生态带和天然湿地，外加“温榆河绿色生态走廊”所形成的167平方公里的绿色汪洋生态区，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。
三、交通情况项目西距京承高速后沙峪出口1500米，东距京顺路3公里，与北京市区联系极为快捷，到首都机场仅15分钟车程。
2008年竣工的李天路、机场第二快速路、机场北线快速路、东北六环路及北清路东延路段则进一步改善了该地块的交通环境。
其中北清路东延与机场北线快速路进一步加强了本区域与东西部区域的直接联系；而机场快速路与机场第二专线则加强了本区域与南北部区域的直接联系。
龙湖对滟澜山项目的定位是打造北京高端住宅的典范，主要针对的人群也是外籍驻华工作人员、CBD企业领袖、外籍高管、归国创业人员、新生代金融新贵、高科技精英等。
从这些层面来看，该项目建在北京中央别墅区是最好的选择。
上海龙湖滟澜山案例启示
情感共识，浪漫回归。
上海龙湖滟澜山——以浪漫的名义气势，围绕着浪漫开展一系列
的营销活动，打动客户，引起客户的共鸣。
2008.6
首推“上海·浪 漫复兴生活”的 主题，奠定营造 浪漫基调; 淮海中路洋房 里设置龙湖会所， 植入大品牌高端 活动，香格里拉 品鉴会
08.8~08.9
在首批1470余 组意向客户中 选出57户“龙 湖浪漫体验之 旅”两上京城， 三下渝州; 《上海浪漫地 图》浪漫油画 风格中的美丽 女郎
——以浪漫为名，老上海烂漫复兴系列活动强势拉动
活动：精致下午茶 主题：从明天起，做一个幸福的人；发呆，养花， 漫游地中海 内容：邀请著名女性心理学家张怡筠博士在滟澜山 会所露天草坪上畅谈着“幸福其实很简单”，度过一 个轻松愉快的滟澜午后。
浪漫与幸福
重庆浪漫之旅
时尚生活名流舞会
浪漫人群：以上海精英女性为目标客户，开展了一系列针对女性的活动
到了上海之后，最终演变为极具都市风格或东方神韵的“海派”；
上海人不会满足于平庸的日常生活本身，总是在追求世俗背后的浪 漫、实用背后的格调，不一定奢华，但一定是精致的；情感或许不
真诚，但一定是浪漫的。
上海人注重形象，注重包装，
注重外在的那层气质、品味和格调
龙湖滟澜山： 老上海的浪漫生活复兴，城市精神诉求下的生活倡导
关键举措4:浪漫园林，惊艳上海
——实景展示，精致园林细节，凸显浪漫本色
全上海唯一一个带有婚礼草坪设计的会所 地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界 般的入户门、手推花车、威尼斯小船…… 成熟园林细节展示：园林乔木全冠移植，四季园林系列……
启示1：将上ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ文化浓缩为浪漫此一点上
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
龙湖滟澜山的景观
龙湖滟澜山理念与哲学ideal and philosophy天生灵气的土地，从来都不需要解释A land that born with nimbus and without any reason缘起山水风景，都是土地有生命感的内在精神的外在显现，一地有一地的神灵。
古代风水认为——大地遍行自然之气，风行水动，阴阳际会之处有吉地。
英国景观建筑理论认为，无论在何处建宅造屋，修葺园林，皆应参拜地精，应水体或涨或落。
“参拜地精”——就是要理解一处场址潜在合乎自然的完美性，并通过谨慎的干预促其形成，释放出自然之中那股趋向完美的固有力量。
脉相——别墅首区，生活趋向上海城市发展，自外滩，顺跑马地，一路向西，沿淀浦河蜿蜒而走。
至此，山水以汇，浓缩一城灵动之脉，共生都市与自然的精华之所。
远山、近水、潜入囊中，寂寂沉睡，百年有余。
背景——山水之欲入脑海上海，一马平川，因此佘山才显得无比精贵。
在上海能把山水之美真正结合起来的地方只有此处。
同时，上海湿重的空气，会形成夸张的大气透视，致使山岚产生后退的效果，隐入远远的天际，使人能够轻易产生置身于“远山近水”的诗意画境。
如此基调，形成了在龙湖滟澜山精灵般生存的自然氛围。
界面——奢侈的自然界面，高品质生活的价值基础宗地长1600米。
河道长1600米。
宗地宽200米。
站在宗地一侧，可以轻而易举地看见：流淌的河，游戈的刚朵拉，荡漾的美。
我们不难想象，在未来每个业主都可轻松步行到河岸，徜徉在紫香堤的微风中。
也许，围绕在佘山周边的土地群芳中，每一块都有自己的光环。
然而，拥有如此惊艳的自然身段，或许，仅此一处而已。
对于很多社区来说，都有自己的一个景观价值最高的核心区。
然而，对于龙湖滟澜山，整个地块都与自然美景紧紧相依，处处让人心醉。
很多接触过龙湖的人说，操心、激情和快乐是龙湖人的基本特征。
他们不像是搞地产开发的，更像是一群浪漫主义的设计师，近乎极致地，实现着现代精英心中潜藏的生活梦想。
龙湖滟澜山成功模式解读
70/90地块打造高价别墅项目——龙湖滟澜山成功模式分析2007年11月，龙湖地产以15.42亿元的总价、10700元/平方米的楼板价拿下青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，创下了上海郊区地价之最的纪录。
作为一幅70/90地块，其过万的楼板价远远超过当时青浦新城住宅7000元/平方米的普通住宅销售价格，而当时与龙湖地块容积率相似的合生朗廷园联排别墅的售价也仅仅12000元/平方米左右。
对于龙湖滟澜山项目而言，其开发上市面对着2道难关：高地价与规划难的矛盾尽管滟澜山项目地块高达10672元/平方米的楼板价对其销售价格提出了高要求，而其1.0的容积率和70/90政策的限制，又使其难以打造成为以双拼和独栋为主的高档别墅物业。
高地价对高售价的需要，与经济指标对产品档次和规划的局限，形成了明显的冲突，成为项目开发的难点。
低迷环境与高售价的矛盾08年全国房地产市场逐步陷入低迷状态，上海豪宅市场也出现了明显的成交量萎缩。
而滟澜山项目高昂的前期成本迫使项目必须以高价入市。
在整体市场不景气的情况下，无疑将大大增加项目的销售压力。
然而滟澜山项目做到了这一点，从产品开发到上市销售，实现了 1 大突破：突破规划限制提升产品价值通过产品创新和高附加值的户型设计，既突破了规划指标对于户型面积的制约，又提高了产品附加值，增加整体产品的竞争力?2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司此外，滟澜山项目的成功还取决于3大要素：充分结合项目定位有效推广以精英女性为主攻对象，以“女性”、“浪漫”为主题，准确把握住女性的追求浪漫、童话的心理，有效针对目标客户，促进项目销售立体景观与浪漫细节结合弥补缺陷营造氛围充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足，并营造女性客户偏爱的浪漫氛围及时调价促进成交项目最初定价超出其产品档次，使得销售受阻，业绩低于预期。
地产海地产滟澜山别墅项目分析
地产海地产滟澜山别墅项目分析引言地产海地产滟澜山别墅项目是一项位于海滨地区的高端别墅开发项目。
本文将对该项目进行详细分析，包括项目概览、市场需求、竞争对手分析以及项目前景展望等方面。
项目概览地产海地产滟澜山别墅项目位于海滨地带，占地面积达到XX平方米。
该项目计划建造XX栋别墅，每栋别墅均为超豪华设计，配备现代化设施和周边配套服务，以满足高端客户对品质生活的需求。
该项目将提供不同户型的别墅，包括XX居室和XX居室，每栋别墅均拥有私人花园和停车位。
此外，项目还规划了社区会所、健身中心、游泳池等共享设施，为业主提供全方位的休闲娱乐体验。
市场需求该项目所在地区是一处旅游景点，吸引了大量游客和度假者。
随着消费升级和人们对高品质生活追求的增加，高端别墅的需求也逐渐增加。
据市场调查显示，该地区目前缺乏高端别墅项目，市场供需不平衡的情况十分明显。
此外，近年来，人们对健康、舒适和安全的生活环境越来越重视。
滟澜山别墅项目将通过独特的自然环境和高端的配套设施，满足高端客户对优质生活的追求，预计将受到广大消费者的欢迎。
竞争对手分析尽管该地区缺乏高端别墅项目，但有几个竞争对手在该地区的开发项目中占据较大市场份额。
下面将对几个主要竞争对手进行分析：1.竞争对手1：XX开发商该开发商在该地区已有多个高端别墅项目，以其品质和独特设计而闻名。
然而，他们的项目定价略高，不适合普通消费者。
滟澜山别墅项目通过灵活的定价策略，可吸引更多客户群体。
2.竞争对手2：XX开发商该开发商在该地区的别墅项目数量较多，但质量参差不齐。
滟澜山别墅项目通过高品质的设计和严格的施工标准，以及优质的售后服务，将树立高端别墅项目的行业标杆。
3.竞争对手3：XX开发商该开发商近期推出了一系列高端别墅项目，口碑较好。
然而，他们的项目主要集中在城市中心地区，无法满足客户对宜居环境的要求。
滟澜山别墅项目显著的自然环境和便捷的交通条件将成为该项目的竞争优势。
项目前景展望通过前期的市场调研和竞争对手分析，可以看出地产海地产滟澜山别墅项目具有良好的发展前景。
杭州龙湖滟澜山营销案例
项目对亍下沙城区贡献不足！
滟澜山对下沙副城城市发展的积极意义有待提高。
15
现场“5有”模式：有时间，有服务，有细节，有品质、有亮点。
得
向滟澜山学习！
媒体整合策略：有重点的宣传
推盘通过报广等形式预热；不新浪网形成战略联盟；建立项目网站更好的展现滟澜山。
失
可以做得更好！
龙湖，突围成功了？
高端形象，高位定价，百强房企，金沙湖板块中，竞争激烈，选择余地大。
服务周到，创新不足！
现场销售和服务人员素质高，但产品上亮点 太少。
看房通道设计演示图
看房通道
看房通道
小区实景
11
现场营造
样板房
花园洋房
（组合式TOWNHOUSE)
会所
（会所CLUB)
花园洋房
（组合式TOWNHOUSE)
精品公寓
（高层LOFT公寓）
12
广告策略
项目官网
网站首页
网站主页
13 13
广告策略
滟澜山媒体组合策略
户外 地铁 报广 杂志 电视 电台 道旗、高炮 1号线 钱江晚报、都市快报等 （丌详） （丌详） （丌详）
项目概况小结 产品监测小结
25.广告创意
营销监测小结
PART 1
PART 2
PART 3
2
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 广告策略 Part 6 总结不启示
3
项目概况
基本概况：
区位 杭州经济开发区金沙湖板块 建筑类别 多层（花园洋房），高层
体验冰上芭蕾的乐趣，3分钟到shopping mall尽享时尚，3分钟到金沙湖公园漫步，3分钟下楼喝杯咖啡买
上海龙湖滟澜山市场调查成果分享-精品文档
样板房分析
90平米空间，龙湖的叠加一层设计了客厅及餐厅，整体空间拥有较高舒适性 由于下叠北向植物的种植，以及为了达到立面的效果采用的小窗设计，从而造175㎡，地下附送储藏空间，可通过精装设计制造一层额外空间。专属电梯/景观楼梯， 多种入户方式，独立私家花园，赠送五层顶层，双露台情景套房，赠送独立车位。
样板房分析
叠加别墅 下叠175㎡
下叠整体采光不足，北入户效果较差，犹如进入地下室 通过二层走廊，进入下叠的二层北向次卧，入户感觉较差
样板房分析
在样板段中，下叠引导客户采用南向入户的方式，规避了北向采光不足的劣势 地下室附送面积达78平方米 南北都拥有功能间设置，同时卫生间还设有采光通风窗 地下一层拥有下沉式花园，加之室内的装修效果，使整体感觉较佳，所以现场 销讲基本都在地下一层进行。
样板房实景
室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布局 紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
双拼A1户型：地上面积约290㎡，地下面积为112-121㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重 花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。
联 排 户 型 样 板 房 实 景
C
样板房分析
联排别墅 219㎡
地下室附送面积达84-95平米 联排未采用传统的中庭设计
样板房分析
联排别墅 246㎡
客厅及二层北向家庭厅均采用双层挑空设计
样板房实景
叠加D1户型：地上面积约175㎡，地下面积为78㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约3.6米的阳光地下层，并设 有独立卫生间、配置全面，超大面宽客厅，南北观景空间。
龙湖_上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
建筑风格——
意大利托斯卡纳风格
立面表现手法——
营造地中海度假别墅风格
整个社区以纯粹地中海风情为主题，红 瓦米墙，配合暖色系的外立面及天然石 材，充满艺术气息的红色拱形小窗，营 造地中海度假别墅风格
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
浓郁的地中海风情
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 26比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
报价(元）
物业费(元/月/m2） 物业公司
青浦 赵巷 170 -280 ㎡ 五层叠加
1：1 2008年10月20日
2010年12月 2期在售（共2期） 独栋18000，联排10000-13000，小高层 6500-6800，高层5500，商铺8000 叠加3.8元 联排/双拼4.3元 重庆新龙湖物业服务有限公司
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
外立面手工铺装
礼聘海外高级工程师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷和文化石铺垫，并在每天的工作量上 予以严格控制，保证工匠的精力充沛和精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
龙湖滟澜山产品楼书(1)
产品楼书基本框架封面：LOGO+案名+ Follow Your Heart 心逸物享人生序言：Follow Your Heart 心逸物享人生（2P）曾经，以智识驰骋资本疆场，进而抱负人生，退而梅妻稚子和融。
殷家富业，从容而不桎梏于社会樊篱。
人生优雅的格调，飞扬脱凡的自由与舒缓浪漫而又珉然于众。
龙湖·滟澜山，借鉴国际成熟人文,用浪漫理性精神，营造的闲适逸致，在开满蔷薇花与玫瑰花的缓丘坡地间，浸染平日每一个不经意的瞬间。
在这里，快乐，不用太多的刻意，只需要眼睛与心灵的体会。
龙湖·滟澜山——Follow Your Heart，心逸物享人生。
目录Contents1、品牌缘起Origin of Branda．凝聚气质相合人群的地中海风情别墅区Villa Zone with Mediterranean life style combining with temperament and confluenceb．别墅中的艺术品The art of villa—Li Xuesong2、中央别墅区 Central Villa Districta．一个新城市中心的未来The future of a new urban centerb、新城市别墅生活家Life in new urban villa3、山谷庭园Valley Gardena．园林是建筑的外立面Garden is the external facade of the buildingb．山谷庭园解读valley Garden Interpretation4、地中海风情别墅Mediterranean Villaa．创造经典度假式生活方式creating classical holiday life styleb、人性尺度考量的Family空间Family Space measuring for humanity scalec、别墅解读Villa Interpretationd、动步公园、国际会所Green Walking Park、 International clubs5、善待你一生Treat Your Lifea、创见性优质服务，善待一生。
龙湖滟澜山方案设计说明
大连龙湖滟澜山项目方案设计说明书1设计总说明1.1工程概况项目名称: 大连龙湖滟澜山本次设计范围：用地范围内建方案筑设计，涵盖专业：总图，建筑，结构，给排水，暖通，电气。
不含人防、景观及室内精装修设计。
建设单位：大连龙湖西城置业有限公司基地位置：大连市甘井子区五岔营地块基地面积：237882.76平方米工程规模：本工程有A、B两个地块组成，总建筑面积为294687.60平方米，建筑容积率为1.01，其中地上建筑面积170515.40平方米，地下建筑面积124172.20平方米。
共设停车位1383个，其中地下停车位1080个，地上停车位303个。
其中A地块用地面积为137180.87平方米，由48栋叠加低层住宅和29栋类独栋低层住宅组成。
另设一层集中地下室，作为停车，设备用房，半地下仓库等用途。
其中，地下停车位768个，车库面积42540.77平米，半地下公建3365.76平米，半地下仓库23043.08平米。
B地块用地面积为100701.89平方米，由20栋叠加低层住宅和47栋类独栋低层住宅组成。
另设一层集中地下室，作为停车，设备用房，半地下仓库用途。
其中，地下停车位312个，车库面积10009.30平米，半地下公建2262.10平米，半地下仓库16785.26平米。
1.2设计依据1.2.1国家相关规范、规程：建设单位提供的大连龙湖滟澜山项目设计任务书；建设单位提供的岔鞍五岔营地形图、市政道路、管网资料等；与甲方签订的设计合同；国家及大连市地区现行的相关规范、规程、标准；1.2.2气象地理条件辽东半岛大连市三面环海，背依东北及华北广阔腹地，属于温带季风型气候。
受海洋影响，气候适宜，雨量集中。
平均降水总量：658.7mm最大日降雨量：171.1mm最大小时降水量：67.8mm土壤标准冻深：700mm；最大冻深：930mm最大积雪深度：37mm年平均温度：10.4℃最热月平均最高温度：27.3℃最冷月平均最低温度：-8.2℃极端最高温度：35.3℃极端最低温度：-21.1℃最热月平均相对湿度：83%实用文档最冷月平均相对湿度：58%冬季平均风速： 5.9m/s夏季平均风速： 4.3m/s主导风向及频率: 一月N24；七月SSE17风荷载:基本风压75kg/m2雪荷载:基本雪压40kg/m2地理纬度：38°54ˊ大气压力：冬季pd=1013.8hpa室外计算干球温度：冬季供暖温度：tmn=-11℃冬季最多风向及频率：N 25%1.2.3公用设施利用和交通运输条件本项目西北面紧邻河道，河对岸即为联系大连与旅顺的旅顺中路，现状12米宽，规划将扩宽至20米。
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山29PPT
u从平面构图、 植物的色彩、 小品的设置、 小游园的主题 等等，都极力 烘托浪漫的景 观主题。
园林：浪漫的景观主题
•随处可见的鸟笼
•别有风味的藤椅
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•浪漫气息浓厚的休闲桌椅
•极富情调的鲜花
世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山 29PPT
园林-五重垂直绿化
u绿化： 五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公 分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、 大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
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世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山 29PPT
园林-色香味形声全感官接触！
u色：四季常绿且要感觉 出季节更替的变化。 u香：植物的搭配要考虑 景观具有香气，选择梅 花、腊梅、紫薇、桂花 等香花植物。 u味：全冠移植保证了植 物原汁原味的生长形态。 u形：龙湖严格要求成树 树形要美，在运输时是 全冠移植，甚至就植物 的摆放角度也是360度审 视，找到客户最佳的观 赏效果。 u声：水声是龙湖项目景 观内运用的重要小品， 经常设置在社区入口， 不仅是一处水景，而且 能营造出水声，能听到” 景观的声音“。
世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山 29PPT
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/1
世联龙湖产品细节研究—无锡滟澜山 29PPT
u在环境设计上，龙湖讲究 “植物是建筑的外立面”， 项目未动，园林先行； u龙湖“成熟园林”的呈现， 为了让业主入住时即可成熟、 丰富、精致的园林景观，龙 湖采用了全冠移植的技术手 法，在全国同纬度地区选购 成树迁至社区，并保证所有 的植物都保持原汁原味的生 长形态；
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别墅生活的根，是要为居者营造出更自 由自我的乐居生活氛围。 龙湖*滟澜山，延承这一理念，以集中 绿地与分散街区及私家庭园的呼应方式， 形成集中景观、街区绿化及私家庭园三 重风景，营造出公共而又私有，开放而 又内敛的有序空间，让每户居者回归自 由乐居生活的本源。
本报告是严格保密的。
台地建筑，灵性着坡居的神韵背景
B.银杏树阵，生活的自然礼序
龙湖*滟澜山，别墅区入口约百米的出 行道两旁，有着30年树龄，高约12M，枝 形大致的银杏树阵，这种与恐龙同时代， 象征着中华民族古老历史与灿烂文化的珍 稀之物，列阵礼仪每日迎候护佑别墅主人 出行，调和形而上的心灵归属。
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C.斐冷翠环道，律动的艺术意境
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上海滟澜山
地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄
总建面: 容积率: 144500帄方米 1.0 绿地率≧35%
帄面规划：截取1.6公里自然黄金水岸， 纵横规划出浪漫“五轴五镇” 园林风格: 地中海园林风格 建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳
产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规
倒灌的弊病。
中西厨操作台的分别设立、家庭厅的附设等。
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西班牙
意大利
滟澜山以地中海风格为主，包含西班牙、托斯卡纳、意大 利等建筑风格。。。。。
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园林景观设计
景观亮点
百米雪松带，生活的礼遇仪式 银杏树阵，生活的自然礼序 斐冷翠环道，律动的艺术意境 森林溪境，缓缓流淌的天籁 蔷薇时光，隽永人生的闲适时光 私家花园，随心荏苒的适然 庭园的天籁，悠闲人生的时光流年 私家下沉庭园，午后阳光的慵懒 楼间绿化
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社区规划理念
增加私密性 为了满足业主尊贵感受，龙湖地产在做园林景观时， 尽可能地把私家的庭院做大，通过植物的遮拦使人的 视线自然而然地落在枝叶繁茂的树木上，保证户与户 不会形成对视。 置身景观环境 通过空间的塑造和材质的处理，人们置身于景观环 境中，将能够体会到主线园林概念里许多细节的三维 的变化和处理。 统一的私家园林与公共园林 为了使整个园区景致协调，在每一户外精心设计了 各种主题的园林景观，并且以层次丰富的绿植为业主 巧妙地围合出一片自己的空间，从私家花园到公共园 区，和谐统一。 公共部分面积后期将由龙湖物业统一维护。因此这部 分景观面积，事实上是居者对公共园林的私家占有， 其价值远远高于单纯的大面积私家园林。 人车分流 通常情况下，别墅的买家认为，购买别墅的优势之 一在于拥有自己车库或地上停车位。然而，这一观点 在滟澜山也有了不同的诠释。
I.楼间绿化
别墅之间的绿化，作为龙湖*滟澜山极具特 色的景观重要组成部分，仍是物种与景观层 次最为丰富的部分。采用乔木、大灌木、小 灌木、花卉、植被五个层次营造的视野景观， 不仅最大限度的增加别墅区的绿墨，也为生 活增添自然心情。 龙湖*滟澜山，依据每户别墅之间的坡地高 度与建筑高度，依循乔木必须高于建筑檐口 的高度准则，将每一株灌木旋转360度以协 调与建筑的关系并使景观达到最佳的观赏效 果，同时最大程度上保护每户别墅的私密。 立据私家窗前，绿影婆娑却不见邻里。
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E.私家花园，随心荏苒的适然
龙湖*滟澜山，每户私家别墅，依托别墅区缓 丘坡地的自然地形，采用栽植乔木与灌木的软性 方式为何成私家的前、后花园或侧花园，让日常 生活与土地的亲近空间，不留间隙。
F.庭园的天籁，悠闲人生的时光流年
龙湖*滟澜山，每户边单元别墅，采用天然绿 植方式围合而成的私家侧花园，从而形成花园环 拥的绿意生活。春日新绿的清新，夏日繁花的殷 勤灿烂，以及秋日的爽朗与冬日的幽静。在这宽 广以致寂幽的天籁庭园，时间不再受到崇拜，更 没人会琢磨你，而你对深夜造访的蔷薇花香，应 该有足够的心理防范。
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北京滟澜山
物业类型：别墅 建筑类别：联排 占地面积：240000帄方米 建筑面积：108000帄方米 容 积 率：0.67 绿 化 率：32% 装修状况：毛坯 总 户 数：共430栋 均 价：均价26000元/帄方米 开盘时间：2007-09-01 入住时间：2009-03-01 项目位置：顺义温榆河中央别墅区、 京承高速后沙峪出口东1500米 开 发 商：北京龙湖置业有限公司 建筑设计单位：美国BASSNIAN住宅设 计事务所
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建筑设计特色
滟澜山是联排别墅，在中央别墅区，并不容易 得到客户的认可，原因是联排的密度较高、私密
性较差，且外观看起来类似矮层板楼，品质感不
高。然而无论从任何一角度审视龙湖滟澜山的建 筑，都更像大独栋，建筑的品质感非常突出。建 筑与建筑之间，通过对景观工程师巧夺天工的营 造，很好地解决了私密性的问题。站在每一个房 间的窗前、阳台上望出去，处处都是满眼的绿意 和对面邻居家优美的建筑。 龙湖滟澜山突破了传统联排私密性差的特点， 以家庭舒适感为设计前提，做到了五个卧室四户 朝阳与分层布局。 帄地起建三层回填一层的设计，让每套别墅均有 90-160㎡不等的底层赠送空间，不仅可享有独栋 同样的品质感又从技术上彻底解决了地下层雨水
龙湖*滟澜山，在地块以及外围，采用开 挖与填土的方式，以4米高差台地，营造出 起伏逶迤、移步换景的景观效果。地中海 风情的别墅，高低错落于坡地之间，恍若 水波滟滟的建筑曲线。
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体验式营销
在龙湖滟澜山的样板房里，累了可以随时 坐卧；热了、渴了可以随时打开冰箱，里面 有早已准备好的冰镇矿泉水和湿毛巾；在儿 童房里，小孩子们兴奋不已，抱着玩具迟迟 不愿离开……细节，让这里有家的感觉，让 业主与客户能够亲身体验到在龙湖的生活， 打破传统样板房的局限与冰冷。龙湖的体验 式营销手段并不是首次运用，但是却再次获 得了业主、客户、媒体以及业界的高度认同。 据统计，仅开放日两天，龙湖滟澜山接待 客户就达1500余组，开放日后第一天业内市 调人员就达12组。此后的这段时间，每日的 来访量也热度不减，自曝家门的“专业踩盘 团”每天均达到6组以上，这在北京的别墅市 场可谓盛况空前，滟澜山尚未开盘，似乎就 已经成了京城别墅市场争相学习的对象。
划730户） 投资商:上海龙湖置业有限公司 物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司 建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地 规划公司
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社区规划
龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出
滟澜渡
浪漫的“五轴五镇”； 整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整
个地块的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车
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户型设计
端头别墅
一层地下室，地上两层，虽为联排但居住舒适度相当与 独栋；一层为老人活动层，二层为主人居住层，地下层 为主任私密空间
地下室采光，台地设计
圆形楼梯
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户型设计
中间别墅
大面宽，超实用，地上250平米设置5房
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地面两层，别墅生活的舒适高度
《定位与产品建议报告》撰写知识之三 案例研究
龙湖顶级别墅产品系 —滟澜山研究
本报告是严究
规划定位 建筑特色 园林景观 户型设计
营销推广
案例借鉴
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滟澜山由来
关于logo
龙湖*滟澜山，LOGO以象征中华民族精神的银杏与凝结欧洲历史的蔷 薇（玫瑰ROSE）为构图主元素，并融合地中海建筑弧形的典型特征； 整体以黑白、淡菊为主的质朴色彩，典雅庄重，形神大气，以彰古老的 人文气质。 一个融汇中华民族与皇权的图腾――银杏文化，并嫡系地中海浪漫与 欧洲历史的寓意――玫瑰文明，一个诞生于全球化时代里交集着共同生 活价值的文化混血符号――龙湖*滟澜山。
四间卧室朝南，循法人性的别墅礼序
龙湖*滟澜山，户型空间完全南北朝向布局，在充分尊重地块的自然条件上，甚至做到五间卧室四 间朝南的极致格局。循法人性的空间礼序，让生活每日在阳光中，感受时光的轻游。
多重私家花园，孕育家庭生活的自然“花 室” 龙湖*滟澜山，每栋别墅都由前花园、后花园以及下沉式小庭园包围。
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A.百米雪松带，生活的礼遇仪式
驱车沿京承高速后沙峪出口向东行驶百米，龙湖*滟澜山别墅区东部外围， 沿坡地一侧栽植的约10M高的百米雪松带，其苍劲挺拔，四季常绿。在中央 别墅区，堪称一道独特的风景。 百米雪松带，不仅给别墅区带来不惧四季转换的绿意，还以坚毅的挺拔护佑 别墅区不受冬日北风的寒冽。
关于滟澜山
滟：a、形容水波涟漪之貌。南朝梁何逊《何水部集》中曰：的的与沙静，滟滟逐波轻。 b、华贵之物。苏东坡《二十洞庭春色》中曾 云：须君滟海怀，浇我谈天口。 澜：a、语出《孟子*尽心》：“观水有术，必观其澜。”形容水波清泛的情境。宋玉《神女赋》曾 云：望余帷而 延视兮，若流波之将澜。 b、色彩鲜明，华丽 山：高度、胸怀、伟岸，有山包海容之说
前庭后院的别墅空间格局，让家居空间与自然环境有效的亲近衔接。一方完全私家的自然净土，家 恍若大自然培育的“花室”，亦让居住在自然中自由漫步。
享乐主义的空间布局，关照生活的空间哲学
龙湖*滟澜山，从户型空间的功能组织上，依国际生活管理，不论是起居室、家庭厅、餐厅相互关联 而又相互独立的设计，还是中西厨的分离设计，每一个细节都注重人居的舒适自由与享受人生的主旨， 以此诠释生活的乐居本源。
别墅区内专用环行行车道――斐冷翠环道，利 用低于坡地园林2－4米的地利广植藤蔓花卉， 同时在车道两旁重要景观节点，精心布置艺术 小品，让回家路途，恍若穿行欧洲文艺复兴时 光隧道中，倍增逸趣。 车窗外，偶尔闪过的一段托斯卡纳风情艺术墙， 绰约出山居情趣，别致的欧式雕塑与欧式小型 喷泉，藉着藤蔓花卉的掩映，让目光流连的一 瞬，亦有了生动意趣。