白敏娜、漯河惠宾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

白敏娜、漯河惠宾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省漯河市中级人民法院
【审理法院】河南省漯河市中级人民法院
【审结日期】2021.03.23
【案件字号】(2021)豫11民终428号
【审理程序】二审
【审理法官】于忠祥缑兵伟曹光辉
【审理法官】于忠祥缑兵伟曹光辉
【文书类型】判决书
【当事人】白敏娜;漯河惠宾房地产开发有限公司;杨付州
【当事人】白敏娜漯河惠宾房地产开发有限公司杨付州
【当事人-个人】白敏娜杨付州
【当事人-公司】漯河惠宾房地产开发有限公司
【代理律师/律所】岗俊华河南永力律师事务所;李会云河南开瑞律师事务所
【代理律师/律所】岗俊华河南永力律师事务所李会云河南开瑞律师事务所
【代理律师】岗俊华李会云
【代理律所】河南永力律师事务所河南开瑞律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】白敏娜
【被告】漯河惠宾房地产开发有限公司;杨付州
【本院观点】一、各方当事人对2015年2月7日白敏娜通过杨付州与惠宾公司签订商品房买卖合同，约定房号902号、单价3800元／平方米、2015年12月31日前交付房屋、白敏娜2015年2月7日前已支付房款335000元的事实均无异议，本院予以确认。

【权责关键词】完全民事行为能力无效无权处分追认撤销无权代理表见代理合同过错合同约定诚实信用原则第三人书证新证据质证诉讼请求维持原判发回重审查封折价
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，一、各方当事人对2015年2月7日白敏娜通过杨付州与惠宾公司签订商品房买卖合同，约定房号902号、单价3800元／平方米、2015年12月31日前交付房屋、白敏娜2015年2月7日前已支付房款335000元的事实均无异议，本院予以确认。

二、根据各方当事人陈述、白敏娜提供的录音等，可以认定惠宾公司未按合同约定日期交付房屋，后白敏娜与杨付州商议为白敏娜置换一套大的房屋即1003号(面积116平方米)，以弥补白敏娜之前的利息等损失，2016年4月14日杨付州与白敏娜签订了1003号房屋买卖合同。

故1003号房屋买卖合同实际上是房屋置换合同。

但该置换行为并未得到惠宾公司的认可，白敏娜与惠宾公司就置换房屋多次协商未达成一致，惠宾公司未在该置换合同上盖章，该合同也未履行，现在1003号房屋已由惠宾公司出售给他人。

现在该合同已经无法履行，白敏娜请求解除该合同应予支持。

三、白敏娜起诉请求归还其335000元购房款及利息，也即不再要求交付房屋，且惠宾公司已经退给白敏娜5万元，故2015年2月7日白敏娜与惠宾公司签订的商品房买卖合同视为已经解除，但惠宾公司应当退还白敏娜下余房款285000元及占用期间的利息。

虽然白敏娜起诉状请求利息计算5.83年，但同时另请求赔偿335000元。

其请求赔偿335000元没有依据不应支持，但结合该两项请求，利息应计算至下余房款285000元返还完毕之日为宜。

四、关于白敏娜请求的违约责任及损失问题。

1003号房屋
所有权人为惠宾公司，杨付州不是所有权人，也没有惠宾公司出具的授权出卖房屋的委托手续，其与白敏娜签订1003号房屋买卖合同属于无权处分，之后也未得到惠宾公司的追认，致使该合同不能履行，房屋不能交付，杨付州应当承担违约责任赔偿白敏娜损失。

惠宾公司并未在合同上签字盖章，白敏娜要求惠宾公司赔偿没有法律依据，本院不予支持。

同时，白敏娜在进行房屋置换时本应与房屋所有权人惠宾公司签订合同，故其对造成置换合同不能履行也存在一定过错，本院酌定白敏娜承担30％责任，杨付州承担70％责任。

至于损失数额，1003号房屋面积与902号房屋相差24平方米，单价3800元／平方米，折合价款为91200元，该91200元应为合同不能履行产生的损失，杨付州承担70％即63840元。

综上所述，白敏娜的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下
【裁判结果】一、撤销漯河市郾城区人民法院(2020)豫1103民初4845号民事判决书；
二、漯河惠宾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还白敏娜房款285000元及利息(2016年1月1日至2017年1月2日以335000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2017年1月3日至2019年8月19日以285000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日至返还完毕之日以285000元为基数，按照同期按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、解除白敏娜、杨付州于2016年4月14日签订的商品房买卖合同，杨付州于本判决生效后10日内支付白敏娜损失63840元；四、驳回白敏娜的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费14740元，由漯河惠宾房地产开发有限公司负担7100元，由杨付州负担1400元，由白敏娜负担6240元；二审案件受理费10800元，由漯河惠宾房地产开发有限公司负担4800元，由杨付州负担1000元，由白敏娜负担5000元；保全费5000元、保费3300元，共计8300元，由漯河惠宾房地产开发公司负担6000元，由杨付州负担2300元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 22:41:03
白敏娜、漯河惠宾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河南省漯河市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫11民终428号当事人上诉人(原审原告)白敏娜。

委托诉讼代理人：岗俊华，河南永力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢振华。

被上诉人(原审被告)：漯河惠宾房地产开发有限公司，住所地漯河市源汇区祁山路南段。

法定代表人：张石磊，该公司执行董事兼总经理。

被上诉人(原审被告)：杨付州。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：李会云，河南开瑞律师事务所律师。

审理经过上诉人白敏娜与被上诉人漯河惠宾房地产开发有限公司(以下简称惠宾公司)、杨付州房屋买卖合同纠纷一案，漯河市郾城区人民法院于2020年8月7日作出(2020)豫1103民初1148号民事判决书，白敏娜不服向本院提出上诉，本院于2020年9月29日作出(2020)豫11民终2006号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。

漯河市郾城区人民法院于2020年12月24日作出(2020)豫1103民初4845号民事判决书，白敏娜不服向本院提出上诉。

本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称白敏娜上诉请求：1、撤销郾城区人民法院(2020)豫1103民初4845号民事判决书；2、依法改判支持上诉人原一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一、原审判决认定事实错误。

(一)原审判决认定上诉人白敏娜2016年4月14日与被上诉人杨付州签订购买购房合同，购买被上诉人惠宾公司开发的泰华领寓1幢3单元10层1003号房屋一套系无效合同错误。

被上诉人杨付州是否代表被上诉人惠宾公司与本案有密切关系。

在本案中杨付州与惠宾公司只可能存在三种关系。

1、杨付州始终不代表惠宾公司。

2、杨付州只是在签订履行902号房屋买卖合同期间代表惠宾公司。

3、杨付州始终代表惠宾公司。

这三种关系下，1003号房屋合同均成立生效。

1、杨付州始终不代表被上诉人惠宾公司。

1003房屋合同在上诉人白敏娜和被上诉人杨付州之间是成立生效的。

理由和依据如下：(1)上诉人在泰华领寓售楼部购买房屋，基本都是在和杨付州协商购买房屋和履行事宜。

(2)2015年2月7日上诉人在泰华领寓售楼部签订房屋买卖合同全款购买惠宾公司开发的泰华领寓902房屋，房款全部交给杨付州，杨付州交给上诉人一张有惠宾公司印章的收据(以下简称2015.2.7收据)。

(3)2016年4月14日，惠宾公司违约未交付房屋，为弥补损失，上诉人在泰华领寓售楼部与杨付州协商在房款不变的基础上，将购买的标的物902号房屋变更为泰华领寓1幢3单元10层1003号房屋一套(比902号房屋面积多出24平方)，杨付州在2015.2.7收款收据上亲笔书写1003号房屋字样，是对1003号房屋价款和标的物进行确认的充足证据。

作为书证的收款收据和1003号房屋买卖合同记载的内容已经具备了商品房买卖合同当事人双方约定的主要内容，双方买卖合同成立生效。

即使杨付州以自己没有处分权为由辩解，依据最高人民法院买卖合同司法解释第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

”1003号房屋依然是成立有效的，杨付州应当承担个人的违约责任。

2、杨付州只是在签订履行902号房屋买卖合同期间代表惠宾公司。

902房屋买卖合同、1003房屋买卖合同均成立有
效。

理由和依据如下：惠宾公司与上诉人之间有一个2015年2月7日成立生效的902号房屋买卖合同。

2016年4月14日杨付州与上诉人变更购买标的物902号房屋为1003房屋的行为是一个一瞬间的行为，在解除902号房屋买卖合同的同时1003房屋买卖合同成立，这个合同解除和成立与被上诉人惠宾公司无关。

上面的两个合同都是成立生效的。

上诉人没有与杨付州以外的任何人签订解除购买902房屋的书面协议。

上诉人也没有与杨付州以外的任何人有解除902房屋买卖合同的真实意思表示和行为。

2017年1月2日杨某某通过个人银行账户转给白敏娜5万元。

惠宾公司主张该笔钱款系902房屋退款，杨某某的个人银行账户与被上诉人惠宾公司没有必然联系。

惠宾公司提供该录音文字资料可以证明上诉人根本不认同5万元钱与902房屋买卖合同解除有任何关系。

事实上，2017年1月2日白敏娜收到的5万元是杨付州通过杨某某个人银行账户转账支付的赔偿金。

上诉人已经缴纳了全部902房屋买卖合同的房款，惠宾公司开具的收据上书写的内容，杨某某在收据书写上缴纳房款还包括契税、维修基金，首套房字样，均证明上诉人已经履行了合同的全部义务。

上诉人在没有根本性违约的情况下，惠宾公司单方解除合同的行为是无效的。

1003号房屋买卖合同成立至今有效。

上诉人在泰华领寓售楼部与杨付州签订1003号房屋购买合同，双方均已经签字。

杨付州在2015.2.7收款收据上亲笔书写1003号房屋字样，是对1003号房屋335000元价格的确认。

作为书证的房款收据和1003房屋买卖合同书，两份书证上记载的内容已经具备了商品房买卖合同当事人双方约定的主要内容，标的物名称、数量、价款、履行期限、履行地，履行方式都可以确定。

双方买卖合同成立生效。

杨付州违约，没有交付房屋，应当承担违约责任。

335000元的房款属于惠宾公司还是杨付州与本案无关、与上诉人白敏娜无关。

902房屋买卖合同的履行违约是否起诉、如何维权由上诉人白敏娜另行决定。

3、杨付州始终代表惠宾公司。

1003号房屋买卖合同成立，理由和依据如下：(1)公司发生混同，泰华领寓售楼部门是多家公司一套人马。

惠宾公司开发的泰华领寓的售楼部电话xxx。

惠宾公司开发的泰华领寓
项目的合作方漯河天元粮机有限公司办公地址：漯河市郾城区太行山路与牡丹江路交叉口东北角，联系电话：xxx，电子邮箱158×××＠ａｑ．ｃｏｍ。

漯河升铭商贸有限公司办公地址：泰华领寓小区门面房。

电子邮箱：158×××＠ａｑ．ｃｏｍ。

漯河市扬程汽车租赁有限公司(2019年成立、办公地址：泰华领寓1号楼1单元2楼)。

杨某某为漯河天元粮机有限公司泰华领寓项目的代表，漯河天元粮机有限公司股东、主要负责人、漯河升铭商贸有限公司股东，原一审判决第六页第四段法院查明认定：天元公司杨某某有权出售涉案房屋。

杨付州为漯河天元粮机有限公司董事长、业务经理、漯河升铭商贸有限公司主要人员、股东、漯河市扬程汽车租赁有限公司法定代表人。

作为公司主要负责人的杨付州的日常办公地点、电话和泰华领寓售房处的办公地址、电话完全一致，足以证明杨付州出售房屋的行为是惠宾公司授权并知情的。

(2)杨某某知道并认可杨付州出售房屋的行为。

(3)惠宾公司知道白敏娜要泰华领寓116平米的房子，由燃气公司的泰华领寓1003号的房屋燃气登记为白敏娜可以证实。

燃气公司的房屋燃气登记是一个有程序要求而且收取大额费用的规范登记。

(4)上诉人在泰华领寓协商并签订902房屋买卖合同的过程中，杨付州收取房款，提供收据，参与了合同签订的全部过程，惠宾公司没有提出任何异议，也没有登报或者以公开声明的方式说明杨付州没有权利销售房屋。

上述证据证明杨付州的变更合同行为足以代表惠宾公司，1003房屋买卖合同成立有效，惠宾公司应当承担1003号房屋的违约责任。

综上所述，无论上述三种事实情况认定哪一种，1003房屋买卖合同都成立有效。

(二)原审判决认定上诉人提供的2019年11月4日的录音证据系双方讨论小房子换大房子及房屋差价的事情错误。

该录音证据内容证明双方买卖合同讨论的焦点是交付1003号房屋是否需要再交纳费用。

(三)原审判决认定惠宾公司应支付白敏娜房款285000元及利息错误。

1、上诉人交纳房款335000元，被上诉人就应支付上诉人385000元，有2015.2.7收款收据证明。

2、原审判决认定上诉人交纳房款是335000元。

(四)历经两次一审，至今一审法院没有查明1003房屋出售情况。

二、一审法
院审理程序违法。

(一)庭审时间过于短暂，上诉人未能发表完整诉讼意见。

(二)证据举证采信不符合民事诉讼证据规则要求。

对上诉人提供的证据完全不予采纳，对上诉人提供的事实和证据视而不见，有违程序和公平。

三、原一审法院适用法律错误。

(一)关于1003房屋合同是否成立生效应当依据《物权法》第15条、《买卖合同司法解释》第3条第1款规定进行认定。

(二)不应该适用《合同法》第58条，1003房屋合同完全是被上诉人违背诚实信用原则直接违约造成的。

(三)一审法院认定杨付州有过错，却没有适用法律要求杨付州承担任何民事责任。

(四)原审判决认定上诉人没有预见签订合同没有开发公司的公章可能引起的后果(造成合同无效)，所以有过错。

上诉人已经尽到合理适当的注意义务，合同是否有公章与合同是否成立有效没有必然联系，上诉人尽到合理注意义务后的善良和对人最基本的信任不是法律规定的过错，原审判决的认定没有任何法律依据，是对上诉人的二次伤害。

(五)上诉人要求被上诉人赔偿购房款335000元，一审法院适用法律错误，应当依据的是《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定。

二审被上诉人辩称惠宾公司、杨付州共同辩称，一审法院查明事实清楚。

1、杨付州不是902号买卖合同的相对人。

上诉人作为完全民事行为能力人，明知在2015年签订了902号房屋买卖合同时，无论是合同还是收款收据上都加盖公司的印章，上诉人知道合同的相对人并不是杨付州而是公司，杨付州的行为并不构成表见代理的行为。

在一审中公司已经提供证据证明902号房屋上诉人与公司之间已经解除，有提供的录音证据可以证明上诉人在录音当中是认可的，并且在2017年1月2日已经退还给上诉人5万元房款，上诉人在录音当中均予以认可，所以是公司不应当承担902号房屋这个合同履行义务，杨付州作为不是合同签订人，也不应当承担合同的任何责任。

2、上诉人所主张的1003号房屋合同未成立，因为上诉人在一审当中所提交的1003号房屋合同没有加盖公司的印章，内容是空白的。

上诉人所提供的录音也证明对于1003号房屋双方并未协商一致
达成一致意见，也就是合同没有签订成功。

公司以及杨付州不应当承担1003号房屋合同履行义务以及任何责任。

程序方面上诉人已经充分表达自己的主张以及提供自己的证据，程序是合法的。

综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持原判，驳回上诉。

原告诉称白敏娜向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2016年4月14日签订的《商品房买卖合同》。

2、依法判决被告归还原告已付购房款335000元及利息90868元(335000×4.65%×5.83年)。

3、依法判决被告赔偿原告损失343360元(损失按照郾城区目前房屋平均价6760元/平与原购买价款3800×116=440800元的差价计算116×6760－440800=343360元)。

4、依法判令被告偿还原告购房款335000元。

5、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明原审法院查明：被告惠宾公司与天元公司合作开发位于太行山××北段的一处商住用地，后改名为泰华领寓并对外销售。

2015年2月7日，原告白敏娜通过被告杨付州和被告惠宾公司签订《商品房买卖合同》，购买该小区1幢中单元9层902号房一套，并约定房屋单价为3800元/平方米，付款方式为“2015年2月7日买受人支付全部房款349600元”，出卖人应当在2015年12月31日前交付房屋。

该合同有被告惠宾公司的盖章和原告白敏娜的签字。

原告向法院提交其2015年1月26日转给被告杨付州270000元转款凭证。

被告惠宾公司称杨付州将该款转给其公司，原告称将65000元房款交给杨某某(杨付州的弟弟，天元公司的股东)，以上原告共向惠宾公司缴纳房款335000元，被告惠宾公司向原告白敏娜开具收据，内容为“今收到白敏娜，人民币叁拾叁万伍千元整，系付泰华领寓1号楼中单元9层902户”。

在白敏娜持有的一联收据上，下面添加小字“(含维修基金、契税、首套房)”，对此，被告惠宾公司称是白敏娜退房前，和惠宾公司协商如不退房惠宾公司为其缴纳维修基金、契税两项费用，后协商无果白敏娜退了房，将902房的买卖合同交给惠宾公司。

按照上述合同约定，被告惠宾
公司应于2015年12月31日前交付902号房屋但未按时交付。

原告白敏娜向本院提交其2016年1月6日与杨付州的电话录音和2016年4月7日原告与杨付州、陶文平(原告丈夫)、老丁(杨付州朋友)的录音，录音中，原告一直和被告杨付州商量换一套面积大的房子，且二人一直在谈论何时能办证的事儿。

2016年4月14日，原告与被告杨付州签订《商品房买卖合同》，约定原告购买泰华公寓1幢3单元10层1003号房一套，但该合同既未约定每平方单价，也未约定房屋总价，且合同尾部只有被告杨付州与原告白敏娜的签字，并没有被告惠宾公司的公章。

对此，惠宾公司也予不认可。

2017年1月2日，杨某某退给白敏娜人民币50000元。

从惠宾公司向法院提交的2019年10月23日杨某某和白敏娜的录音中，白敏娜说“俺现在不要钱了还要房子里”，杨某某说“不要钱了要房子你回头找赵龙把手续办了，退给你50000元的时候，你说是不是你退房的”，白敏娜说“对啊，你一直没有交工，没有手续”，杨某某说“你前期要求退房我为啥还给你交房，你要50000元钱是不是找我说退房子里我才给你50000元，你要是不退房我会给你50000元？”，白敏娜说“那50000元钱，回来再说吧，中”。

从原告白敏娜向本院提交其与丈夫陶文平及杨某某于2019年11月4日的录音中可以看出白敏娜及其丈夫陶文平和杨某某一直在讨论买卖房子、小房子准备换大房子及房屋差价的事情，最后也未达成一致意见。

庭审中，原告称其缴纳的335000元是902房的全部房款，同时向法院提交一张泰华领寓VIP金卡，称这是杨付州给他的优惠卡，并称交10000抵20000元，即这张卡可以少交房款10000元，另外少交4600元是契税及首套房优惠。

被告惠宾公司称优惠卡是5000元抵10000元，即一套房最多优惠5000元房款。

另查明，杨付州的弟弟杨某某是天元公司股东，在房屋开发公司担任财务，涉案房产由杨某某负责出售，杨付州收到原告的钱以后交给了惠宾公司。

被告惠宾公司称杨付州不是惠宾公司的工作人员，原告也没有证据证明杨付州和惠宾公司存在劳动关系。

关于原告提交的涉案房产所在小区燃气工程记录中1003号房登记名字为白敏娜，被告惠宾公司称因白敏娜一直在和
其协商要一套116平米的房子，故惠宾公司当时登记是暂记原告的名字，但因后来惠宾公司和原告没有协商成功，没有签订房屋买卖合同，故惠宾公司后来将该房出售他人。

还查明，惠宾公司于2019年4月4日取得涉案房产预售许可证。

一审法院认为原审法院认为，首先对于原告第一项诉请“判令解除原、被告于2016年4月14日签订的《商品房买卖合同》”。

被告杨付州不是该合同中1003号房屋的所有权人，也没有惠宾公司给其出具的委托手续，其没有经过房屋所有权人惠宾公司同意，将该房屋卖给原告白敏娜，杨付州属于无权处分人和无权代理人，且事后也未经房屋产权人追认，被告杨付州擅自出卖他人房产，侵犯他人所有权，其与原告白敏娜签订的《商品房买卖合同》是无效的。

而无效的合同无须解除，故对于原告该项诉请，不予支持。

对于原告第二项诉请“判决被告归还原告已付购房款335000元及利息90868元(335000×4.65%×5.83年)”。

该条是针对902号房款的请求。

从原告和杨某某的录音及原告将902房的《商品房买卖合同》退给被告惠宾公司的行为，可以证明白敏娜同意退902号房，故被告惠宾公司收取白敏娜的房款应予退回，因双方系协商退房，故不存在任意一方违约。

但惠宾公司占用原告白敏娜房款期间的利息应予退还。

按照合同约定被告惠宾公司应于2015年12月31日交房，故应当自2016年1月1日起，以335000元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息，计算5.83年(按原告请求)，并减去被告惠宾公司已支付的50000元。

对于原告第三项诉请“判决被告赔偿原告损失343360元(损失按照漯河市郾城区目前房屋平均价款6760元/平方米与原购买价3800×116=440800元的差价计算)”。

该项请求是针对原告所称的1003号房计算损失，因该房的买卖行为无效，故被告惠宾公司不应承担该责任。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的。