清远市房地产市场调研报告

1701
2082
2303
2936
3403
成交均价(元)
数据来源：清远市统计局
2
清远在售别墅 最新信息
1 1、清新县板块 2 2、清城区板块
3 3、银盏板块
4 4、山前大道板块
清远几大板块
恒大金碧天下 瑞龙湾 御峰 广硕上城 新亚棕榈园 伯爵园 上河国际 清远沁园 狮子湖公馆 学院别墅 伯爵园 清新县板块
清远市房地产市场 调研报告（草稿）
一、清远市房地产市场宏观分析
二、清远市在售别墅最新信息
三、清远市一江两岸大户型洋房
四、清远市土地和规划信息
五、市场购买力分析与总结
1
清远市房地产 宏观数据分析
1 1、总表 2 2、GDP与人均GDP
3 3、社会消费品零售总额
4 4、固定资产及房地产开发投资 4 4、商品房及住宅销售面积 4 4、商品房销售额及成交均价
25000 20000 15000 10000 5000 0 2005年 2006年 2007年
28.30%
11991
31% 16400
20200
22600
35.00% 30.00% 25.00% 20.00%
9104 12.46%
16.50%
14%
15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
2008年
数据来源：清远市统计局
固定资产投资和房地产开发投资
近年来政府或国家基础设施项目较 多，房地产开发投资空间比较大。
房地产开发投资（亿） 固定资产投资（亿）
2009年 2008年 2007年 2006年 2005年
固定资产投资逐年增长的，增长速 度从2007年开始减慢，至2009年减 幅最大 房地产开发投资在2008年之前都是 增长的，2009年降为90亿。 房地产开发投资额在固定资产投资 的占有比例2009年最小，政府的基 础建设项目较多。
196.9 23.50% 487.1 48.10% 64.9
16.50%
250.6 27.30% 703.5 44.40% 115.7
14%
308.4 23.10% 841.2 19.60% 90
增长率%
商品房销售面积（万M2) 增长率% 住宅销售面积（万M2) 增长率% 商品房销售额（亿） 增长率% 住宅销售额（亿） 增长率%
地理位置
主力户型 建筑风格 顾客来源
清远市清新县龙颈镇
110㎡-156㎡的3三房， 184-246㎡的独栋别墅。 欧陆风格 95%顾客来自广州， 部分来自深圳、香港
恒大金碧天下：君临山水（续）
君临山水，这种产品设计，定位理念在南京，昆明，天津，武汉，成都都有复制。 该项目到清远市政府40分钟左右，30公里。两个小时到白云机场。 有建筑面积约35000㎡铂金五星级酒店、建筑面积约逾万平米会议中心、建筑面积 约9000㎡饮食中心、建筑面积约15000㎡运动中心、建筑面积约3000㎡健康中心、建 筑面积约8000㎡娱乐中心和建筑面积约4300㎡商业中心等航母级配套。 内有运动场 地，但无规划高尔夫球场（档次降低了）。 三期规划。一期售罄，二期一部分在售，三期未建。今年年底交楼。2009年1月份 第一期开盘，2010年4月18日推出二期。均价涨了30%，成长性好。代理销售是合富 辉煌。 目前在售的是二期的一部分。产品是叫独连（两个独栋车库相连），双拼，联排。 独联，284m2、309 m2、333 m2、364 m2、433 m2（6套）、542（6套）, 目前主要推出的是前三者，而且湖边的产品已售完（13000元/m2）,非湖边还 有，6800元/m2。 双拼，5500元/m2, 186m2、190 m2、226 m2、229 m2、252 m2、268 m2。 联排，4500元/m2, 193 m2、196 m2、255 m2、233 m2。
120
100 80
68.00% 45.00% 39.3
115.7 78.30% 65.10% 64.9 90
100.00%
80.00%
60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -22.20% -20.00% -40.00%
600
400 200 0
40.00%
30.00%
60 19.60% 20.00% 40 10.00% 0.00% 20 0
商品房销售额（亿） 增长率% 120.00 200.00% 98.00 170% 74.47% 19.73 89.68% 55.28 150.00%
商品房销售额从2005 年的19.73亿增长到 2009年的98亿元， 增加了四倍左右， 2008年时拐点，为 36.7亿元。 成交均价是逐年增长 的，从2005年的 1701元/m2增长到 2009年3403元 /m2。5年之内价格 翻了一番。
固定资产投资（亿） 增长率%
90 115.7 64.9 39.3 27.1 225.9
房地产开发投资（亿） 增长率%
841.2 703.5 487.1 329
140 1000 800 41.60% 45.60% 329 48.10% 703.5 44.40% 487.1 225.9
841.2
60.00% 50.00%
块 板 区 城 新
银盏板块
美林湖国际社区 碧桂园假日半岛 南航碧花园 金碧御水山庄 元邦山清水秀 广州桃花源 勤天一品树
块 前大道板 山
清新县板块
恒大金碧天下
广硕上城
御峰
瑞龙湾
新亚棕榈园
恒大金碧天下：君临山水
项目名称 占地面积 总建面积(m2) 容积率 绿化率 建筑类别 装修状况 物业费 开盘时间 开盘均价(元) 目前均价(元) 总套数 开发商 恒大金碧天下 首期2700亩 300万平方米 1.2 48% 独联，双拼，联排别墅，洋房 毛坯 洋房1.2元/㎡月；别墅2.5元/㎡月 最早开盘2009年1月， 2010年4月18日推出二期 洋房1880元/㎡；别墅3380元/㎡ 洋房2950元/㎡，别墅4800元/㎡ 别墅1000余套,洋房1300余套 恒大地产集团
2009年 408.8 855.2 14.50% 22600
增长率%
社会消费品零售总额 （亿） 增长率% 固定资产投资（亿） 增长率% 房地产开发投资（亿）
12.46%
129.8 17.50% 225.9 41.60% 27.1
28.30%
159.4 22.80% 329 45.60% 39.3
31%
0
150.00% 288130%
300
250 200 150 100 50 -51.20% 2005年 2006年 2007年 2008年 76.40% 106 130 20.90% 230 76.80% 112
275 140% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00%
-22.20%
288 130% 275 140% 98.00 170% 89.8 190%
成交均价(元)
1701
2082
2303
数据来源：清远市统计局 2936 3403
GDP与人均GDP
近年来，GDP绝对值是逐年增长的，但是增长速度成到U型，人均GDP 和GDP的趋势基本相似，根据国际经验，清远市仍处于高速发展期。
清远市 户籍人口(万) GDP（亿） 增长率% 人均GDP
2005年 393.4 315.7 27.20% 9104
2006年 398.03 432.2 36.90% 11991
2007年 403.01 597.4 38.20% 16400
2008年 405.8 746.6 25.00% 20200
35%
6联、8联排、10联排别墅 毛坯 2009-09-26，2010年4月 17号最后一期开盘200m2-300m2 2010-08 4000 联排均价7000元 230 广硕地产 清远市清新县太和古洞公园前 180-470m2 后现代风格别墅 丰富的旅游资源，突显休闲生活价值
2009年
数据来源：清远市统计局
社会消费品零售总额
社会零售品的消费总额的数据显示清远市居民消费水平 大大增加，购买逐渐增强，生活水平提高较快。
社会消费品零售总额 从2005年的129.8亿增 长到2009年308.4亿 元，增加到两倍多。 其增长速度，在2006 年达到小高峰，在 2008年达到最高峰， 2009年有所回缓。
27.1
2005年
2006年

2007年
2008年
2009年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
商品房销售面积及住宅销售面积
2008年受金融危机大趋势影响，商品房及住宅销售面积极 度受挫，但2009年受国家宏观调控影响迅速回升。
商品房销售面积2007年之前是逐 年增长，2008年是拐点，销售面 积大幅度下降2009年迅速回升， 绝对值超过2007年。 住宅销售面积趋势与商品房销售 面积基本相同。
环城路
广硕上城别墅 联排，在售 均价7000元 /m2
清和大 道
广硕-上城别墅
位于清和大道，没有环城路上的别墅资源，只能说是闹市中的一个非洋房社区。 专门制作了一个项目推广网站。
项目名称 占地面积 总建面积(m2) 容积率 广硕-上城别墅 120亩/80000㎡ 60800㎡ 0.76
绿化率
建筑类别 装修状况 开盘时间 交楼时间 开盘均价(元) 目前均价(元) 总套数 开发商 地理位置 主力户型 建筑风格 营销策略 顾客来源
清远市GDP从2005年 的315亿增长到2009 年的855亿，近2.5倍 GDP的增长速度在 2007年达到最大，然 后逐年趋缓
GDP（亿） 增长率% 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 36.90% 27.20% 315.7 432.2 38.20% 597.4 746.6 855.2 45.00%
68.00%
116 56.90% 106 76.40% 19.73 74.47%
45.00%
140 20.50% 130 20.90% 29.15 47.70%
65.10%
240 71.20% 230 76.80% 55.28 89.68%
78.30%
125 -47.70% 112 -51.20% 36.70 -44.30% 30.8 -49.70%
商品房销售面积（万M2) 增长率%
住宅销售面积（万M2) 商品房销售面积（万M2)
2009年 2008年 2007年 2006年 2005年
275 288 112 125 230 240 130 140 106 116
住宅销售面积（万M2) 增长率%
350 300 250 200 150 100 50
清新县别墅区
依托笔架山旅游度假区，离清新县中心和清城区近。无高尔夫场，俱乐部，星级酒 店配套，占地面积较小。
御峰花园 独栋联排及 洋房，售完 别墅二手 12000元/m2 高尚别墅 （清新生态园） 独栋, 2003年开盘 已售完 二手均价 13000元/m2 新亚棕榈园 独栋、双拼和联排及 洋房， 估计7月份开售 均价一万左右
社会消费品零售总额（亿） 增长率% 350 300 250 200 150 100 50 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
22.80% 17.50% 159.4 129.8
24% 196.9
27.30% 250.6
308.4
30.00%
23% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
100.00
80.00
60.00 40.00 20.00 0.00 2005年 2006年 47.70%
100.00%
50.00%
29.15
36.70
-44.30% 2007年 2008年
0.00% -50.00% -100.00% 2009年
成交均价(元) 4000 3000 2000 1000 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
56.90%
116 14020.50%
240 71.20% 125 -47.70%
100.00% 50.00% 0.00% -50.00% -100.00% 2009年
0
2009年
-100.00%
2005年
2006年
2007年
2008年
商品房销售额及成交均价
2008年商品房销售额出项异常值，2009年迅速回 升，成家均价逐年增长，有持续增长趋势。
25.00%
2005年
2006年
2007年
2008年 人均GDP 增长率%
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 14.50% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2009年
人均GDP从2005年的 9104元增长到2009年 的22600，近2.5倍左 右 人均GDP增长速度 2007年31%是最大 的，然后逐年趋缓