关于央行放宽信贷政策解读 9.30

《中国人民银行/中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房
金融服务工作的通知》解读
政策原文
一、总述
9月29日，央行取消限贷政策无疑为当前楼市注入一剂强心针。

政策信号上：相较之前降准货币政策、限购取消政策，本次针对具体差别化信贷政策执行指导出台，政府开始启动实质性利好政策刺激市场；
政策节点上：国庆假期前，多地秋交会前夕，增强消费者入市信心，也利于政策效应的实现；
政策力度上：最高7折利率，重回地震后救市力度，二套结清即享受首套政策，三套限贷解禁，对于刚需及刚改家庭的入市将是一大利好。

二、具体政策事项解读
解读：通过金融支持加大保障房建设，提振宏观经济，确保年内完成GDP指标任务棚户区改造是2014年中央拉动GDP增长的有效手段之一。

在8月份宏观经济数据表现不佳，内需疲弱，经济增长动力不足的情况下，通过金融支持加大保障房建设将有效提振宏观经济，以确保能完成全年经济目标。

解读：此次的信贷政策囊括了自住、改善、投资及异地购房等四个方面。

自住需求---------前期限贷政策的全面调整，“救市”力度非常大，对刚需购房者心理层面影响大，能有效刺激刚需购房者入市。

始于2008年的7折利率在2010年以后逐渐取消。

2013年利率市场化以后，银行综合融资成本及风险控制考虑，按揭贷款利率都在基准利率之上。

之前央行多次喊话要求合理确定首套房贷利率水平，这次明确出台文件要求执行7折利率，“救市”意图非常明显，将会促进部分观望的刚需客群入市。

但是预估7折利率信号意义大于实际作用，后期执行7折利率的银行较少，或设置较为苛刻的门槛条件。

改善型需求-----首次发文信贷支持改善型需求，明确改善型住房执行首套房贷政策，对改需市场将是重大利好，也是本次政策最容易实现市场需求释放的增长点。

第三套限贷解禁也意味着高端住宅物业市场有所促进。

“限购限贷”政策执行四年左右，市场上已积累大量改善型需求。

执行首套房贷政策，首付减少利息降低，购房门槛降低，将大大释放改善型需求，改需市场将迎来春天。

投资型等需求-----仍是趋向于抑制，要求银行视风险而定，在当前楼市仍较低迷的情况下，预计银行对这部分需求在信贷政策上不会放宽。

异地购房---------明确提出非本地居民可贷款，对城市化率高，流动人口多（如成都）的城市将增加不少购房群体。

解读：在银行信贷总额较为紧张的背景下，要求通过证券、金融债券等方式增加银行对按揭贷款的投入。

预计按揭贷款投放额度增加后，未来按揭贷款审批、放款流程将大大加快，放款更容易。

解读：支持房企发行债券、房地产信托基金融资，改善房企融资渠道，对当前部分资金链紧张的房企无疑是“雪中送炭”，利于中小开发商多渠道解决资金问题，降低融资成本，度过当前财务危机，实现市场相对平稳健康发展。

三、总结：
央行房贷差别化解禁政策将极大的提振开发商信心、加快消费者入市节奏，以实质性的刺激拉动房地产市场需求的释放。

市场价格会否止跌反弹则更多的取决于市场供需关系，当然该政策实际的影响力度还有待具体地区及银行的执行细则出台落地。

但预计至20日十八届四中全会召开，为拉升今年经济数据，经济刺激政策陆续出台将成为必然。

成都中成房业市场顾问中心
2014.9.30。