论高校基建中物业服务的作用

论高校基建中物业服务的作用
[摘要]为顺应高校后勤社会化改革的潮流和需要，我校自组建集团以来，就引进了两家物业公司，分别对四个校区进行管理，他们利用自身的专业优势在我校后勤服务中寻找切入点，为我校提供很多方面的后勤保障，为学校的发展做出了很大的贡献。

本文仅在为使学校基建项目更好地得以顺利实施，维护好校方及入驻单位的共同利益，保证校方在项目实施期间正常的教研工作秩序，并根据集团近几年基建项目的实施情况和校方与物业管理公司签订的物业管理委托服务合同的基础上，就双方之间的配合与工作进行论述。

一、高校后勤管理与物业公司服务的现状
1.物业公司进入高校管理
高校是以高等教学、科研为主要职能的单位，后勤社会化改革则是我国高校管理体制改革的重要组成部分，为使高校管理机构的主要精力和资源投放于教学、科研，后勤管理的很大部分工作就进行社会化的改革，引进了更加专业化、市场化、企业化、社会化的物业经营管理公司，或直接隶属于学校，如同济大学的物业管理集团；或直接就将后勤的部分管理工作完全外包给物业公司，如我校就是这样的。

他们承担了学校很大部分的后勤管理和服务工作，比如安保、保洁、日常房屋维修保养、用水用电的保障等。

2.我校的物业管理公司
我校有四个校区，国顺路校区和中原路校区由上海生乐物业管理有限公司提供服务，阜新路校区和教视大厦由上海东湖物业管理有限公司提供服务，物业公司既是学校的大管家，又是校园安全守护者，还是校园的美容师，她已经紧紧的和学校的发展联系在了一起。

她涉及学校后勤管理的很多方面，特别是最近几年学校的发展很快、变化很多，在基本建设方面尤其突出，从2007年的三、四百万元基建经费投入，到2014年1000多万元基建经费投入，无论从基建管理，还是从物业管理方面都投入了非常大的精力，因此基建管理和物业公司的服务配合上就
显得极其重要了。

二、物业公司在基本建设中的角色和重要性
物业公司在高校基本建设中不仅仅是重要，而且是非常必要的。

从过去的经验和教训，从基建管理人员、物业公司、高校后勤管理部门以至社会利益的角度来看都是如此。

物业公司应明确在基本建设中的管理角色和盯着项目的主要环节。

物业公司在高校基本建设中的服务一般分为项目初期服务、项目中期服务、项目后期服务、项目验收接管服务四部分。

项目初期服务要当好顾问。

是指在基建项目的规划设计阶段，物业公司派出专业工程师参与项目规划设计，使设计既符合国家的在物业管理服务方面的规范要求和公司在高校物业管理服务方面的宝贵经验技术参数，又照顾了使用者日后的实际需要。

当然了，这个大的顾问概念是在建设一个完整的、相对投资比较大的基本建设项目的基础上提出来的，在高校的日常维修、装修、改造工程中也是需要做好顾问的。

特别是我校自2004年国顺路校区建设完成后，每年的基建工程都是几十万、一百多万的的装修、改造工程，基建部门对老楼的前期资料掌握不全，所以对这些基建工程的前期规划、设计就极其需要物业公司的介入，对校园的供电、供水排水等技术参数有详细的了解和掌握，这样会使得后面设计施工图纸做的就比较完善和全面，因此当好前期顾问就显得非常重要了。

项目中期服务要加强监管。

是指在工程进入施工阶段，物业公司增派一线的技术人员进入现场了解熟悉各种管线的铺设及走向，对工程质量、施工安全文明等从物业管理的视角进行监督检查，并对修改的工程做好记录。

每一个基建项目在建设过程中，对其规划设计和施工难有不作改动和一成不变的。

因此物业公司在施工期间的介入对日后的设备维修、养护作用甚大，避免以后设备设施出现故障时束手无策，造成损失和影响。

项目后期服务要准备接管。

是指建设工程基本结束，工程开始竣工、
验收、移交，物业公司应全面介入，开始履行“管理服务”职责。

物业管理由辅助阶段进入实际操作阶段，此时物业公司将全面启动对基建工程的管理服务准备工作。

根据高校基建部门、后勤管理部门的意愿和要求，在初、中期服务中取得的经验，以及校方对项目的使用功能要求，制订出一个切合实际的物业管理方案，为接管物业做充分准备。

在这一方面，我校的二家物业公司有所参与，但所做的工作还不够多，不够深入和细致。

项目接管验收，认真负责。

是指物业公司根据与校方签订的物业管理服务合同所约定的服务内容和承诺，从施工承建单位移交给建设单位，物业公司以业主、使用人、物业管理的角度经过再次综合检验合格后开始接管物业。

物业的接管验收是直接关系到今后管理工作是否能顺利开展的重要环节之一，所以必须高度重视、认真负责。

每个部位、每项内容的检验都应作好记录。

将校方准备使用前的各项工作、各种设备的试运行、物业的清洁、环境的美化、营造良好的气氛，为使用部门或单位提供尽可能完善的服务和指引。

三、物业管理在基建中的工作职责
物业公司在高校校园管理中是一个非常重要的角色，起着非常重要的作用，在校园的每一个角落，都能看到物业公司人员的身影。

所以物业公司在基建管理中当然也是一个不可或缺的关键点，在基建管理中承担着很多方面的工作任务。

1.物业公司受校方委托参与校园内基建项目管理，接受校方与装修施工单位的服务监督与投诉。

物业公司在这方面是一个双重角色，有着双重的职责。

首先物业公司是代甲方（校方）参与基建项目管理，需要对施工现场进行监督检查，比如为施工单位提供临时用电、用水的接口，并要对施工现场进行持续的关注与检查，随时掌握临时用电、用水是否规范。

对施工现场的材料堆放、建筑垃圾临时堆放进行合理布局，既为施工单位提供便利条件，又要保持校园的整洁和不妨碍校方的正常教学秩序。

其次物业公司也需
要接受施工单位的服务监督与投诉。

施工单位是校方基建部门直接委托的工程承建单位，是直接为校方服务的，在基建工程中他们是校方的直接接受人。

不仅仅是校方，物业公司也必须为其提供必要的条件和服务，以保证建设工程的顺利进行。

2.物业管理公司应了解基建项目的概况、进展等情况。

我校的基建维修、装修、改造工程项目具有规模小、投资少、工期短、项目施工时间集中，以及突增项目较多等特点，物业公司只有紧跟基建部门的建设步伐，并且还要采取积极主动的赋有提前亮的服务意识，及时、准确的了解基建项目的概况、实时进展等情况，更好地为基建项目提供便利条件，及早发现施工安全隐患和不文明行为。

在施工期间做好隐蔽管线走向记录，掌握设备、仪器等使用须知和注意事项，以便日后维修和保养。

物业公司只有充分发挥自身的积极主动性，将代业主的主人翁意识贯穿于每个基建项目，将“校园管家”的“身份”倾注于每一个员工，才能把高校的校园建设得更美丽，每一个基建项目建设得更完美。

3.物业管理公司应为基建项目提供必要的协助，以便于项目的顺利进行和有效使用。

每一个基建项目，无论项目大小还是复杂简单，还是项目建设的前期、中期、后期都需要物业公司提供很多必要的协助。

物业公司应掌握校园的总供电（水）情况和每栋楼宇的供用电（水）情况，在基建项目规划阶段给予基建部门准确的设计保障参数；掌握每栋楼、每层楼、每个房间的使用情况，提出自己的装修、改造意见；掌握校园地下管网的准确情况，这在突发事件发生时对事情的处理是非常有帮助的。

高校的基建部门大部分情况下只能对基建项目本身进行完整的规划设计和施工，很多与之牵连的环节都需要物业公司的配合来完成。

4.物业管理公司应参与基建项目的验收。

基建项目完成，在竣工验收时，物业公司应参与整个过程的验收，以便日后更好地管理和服务。

物业公司在验收过程应注意公共区域配套
设施完好情况、物业用房的使用状况验收、设施设备是否齐备完好、接电用电是否规范、清晰工程遗留问题解决的现实情况，以及施工单位对基建项目的交工保洁情况、装修剩余建材、建筑垃圾的处理情况等。

另外重要的一点就是要及时与施工单位对自来水、用电量进行双方确认，并做好记录和确认，提交基建部门在竣工结算时扣除，保护校方的利益不受损害。

高校基建部门应明确物业公司接管日期，以便划清责任界线。

物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责，如在保质期内，非人为因素的问题仍由施工方负责，此部分工作应由物业公司直接联系施工单位进行免费保修。

四、物业管理公司在基建管理中的工作内容
（一）项目前期准备工作阶段
1.物业管理公司在接到后保处关于基建（修缮）项目准备实施的通知后，应做好相应的准备工作。

2.参加由后保处组织的第一次工程例会，提出基建项目对物业公司有什么影响，需要什么配合等。

3.与施工单位签订《二次装修安全文明施工管理协议》，并发放基建工程施工《告知书》。

4.为施工人员办理校园出入证。

5.核算楼宇/楼层用电容量，是否满足项目实施后增加用电设备的要求，考虑日后的实际使用需要以及发展期间分段控制，节约运行成本，减少浪费。

6.与校方一起划定施工材料、施工用具和建筑垃圾堆放处。

7.为施工单位指定临时用水、用电的接入点并做好计量工作。

8.参与施工方案的商定，特别是与空调、消防、安防等相关的施工内容。

9.提出日后管理和维修的建议和要求，提出设计中遗漏的工程项目和内容，如室外安装广告牌。

霓虹灯、灯光工程、需要预留管线和接
口等。

（二）项目施工阶段
1.根据项目进展情况和基建部门的要求不定期参加工程例会。

2.检查成品保护措施落实情况和成品保护情况，如电梯、空调和消防设施的维护等。

3.负责出示有关通告，如：停水，停电，禁止车辆停放等。

4.检查施工单位是否办理动火手续及防护措施落实情况。

5.督促施工单位及时清运建筑垃圾。

6.检查安全文明施工情况，如：用水用电，施工噪音，环境污染
等。

7.如遇学校重要教研活动和大型会议需临时停工，应及时参与施工单位和使用部门的协调。

8.检查施工单位的货物出入情况，核对出门货物是否与出门证一
致。

（三）项目竣工验收与移交阶段
1.参与项目验收，接收公共使用部位/区域的钥匙，在项目验收移交单上签署验收意见。

2.在项目移交至启用期间，负责做好细部保洁和通风工作。

3.接收基建部门移交的竣工图纸及其他相关资料，必要时参加由基建部门组织的相关使用或操作培训。

（四）项目保修期阶段
1.不定期检查项目使用情况，接收、汇总使用部门反馈意见，并及时报基建部门。

2.在项目保修期满前，对项目的使用情况给予评价，评价结果将作为是否按期支付项目质保金的依据。

（五）项目保修期满后
1.物业管理部负责做好日常零星维修工作，如：局部渗水，锁具维修，灯具更换等。

2.对保修期满的建筑（房间）提出维修建议。

五、了解校方基建工程的装修、改造的潜在需要
要处理好与校方后勤管理部门、基建部门的关系，贯彻“服务为本”的服务宗旨，根据多年的物业管理、服务经验，挖掘出校方在基建工程的装修、维修、改造等方面的各种需要十分重要。

要能尽量做到一切想在校方前，做在校方前，使校方后勤管理部门、基建部门感到有这样一个物业公司为自己服务使自己省不少心，有什么事第一个就想到物业公司，那就做到位了。

有的楼宇走道比较长，开关的设置位置就显得很关键，物业公司安保人员每天都要定时巡视，怎样对走道照明灯具开关控制更为合理，开关时放在一端，还是二端都放？中间还需要设置一个吗？这些看似细小的问题，物业公司都可以提出建议。

装修的房间内，哪个墙面、哪个角落应该设置一个插座，哪种地砖、地板便于日常保洁，哪种材料在以前是项目中使用过有什么样的优缺点等等，这些资料都是基建部门需要的，而这些资料又都是物业公司每天都在面对的事物，所以这些潜在的需求，需要物业公司不断的去挖掘和发现。

六、积极推行绿色基建加绿色物业的结合
环保型、生态型的绿色建筑日益成为当今建筑业的发展趋势，绿色建筑的兴起促进了绿色物业管理的产生与发展。

结合我校花园单位、文明单位、平安单位等创建活动的开展推行绿色基建和绿色物业管理，势必成为今后我校后勤管理生态发展的一条有效途径。

绿色基建的建设必然伴随着现代科技的应用，包括节约用地、合理规划各校区平面和空间、节水、节能和使用可再生能源，注重生态环境，远离污染，延长建筑寿命，具有良好的抗灾能力等多项指标，在经济、技术、自然等多方面符合社会的可持续发展的要求，这些特点应在今后我校的各校区规划设计、建设中积极应用和体现。

在施工建设中遵循可持续发展的原理，建造时下流行的绿色建筑，充分利用自然环境，采用无害、无污、可以自然降解的环保型建筑材料，创造生态平衡。

利用清洁能源，降解校园楼宇运转的能耗，提高自养水平。

这样就能从源头上
简化后期的物业维护管理，节约财力物力。

例如，在正在规划中的信息大楼，就可以考虑太阳能的利用、雨水的收集再利用，在停车场的问题上，建设之初做出合理的规划，避免日后物业管理产生的诸多问题。