广东网络问政平台_最高法院如何以集体土地合作开发房地产(附典型案例)

《广东网络问政平台_最高法院:如何以集体土地合作开发房
地产?(附典型案例)》
摘要：以集体土地合作开发房地产当事人合作开发合约定由方办理集体土地征收、出让等手续再进行房地产开发该合作开发合有效、农村新型社区建设涉及合、合作开发房地产纠纷由人民政府、调组织协调不属民事诉讼受案围，案件泰安市宏泰房地产开发有限公司与泰安市岱岳区天平街道办事处南黄社区居民委员会合作开发房地产合纠纷再审审民事裁定[高人民法院（03）民申5]延伸以集体土地合作开发房地产相关案例及裁判规则裁判规则以集体土地合作开发房地产当事人合作开发合约定由方办理集体土地征收、出让等手续再进行房地产开发合作开发合有效，其实质是荆北房地产公司、荆北村委会以集体土地变更国有出让土地出城堡投公司以金出共出、合作开发房地产案案由应合、合作开发房地产合纠纷
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高人民法院以集体土地合作开发房地产办理征收手续合作开发合无效提示集梳理了以集体土地合作开发房地产合效力争议相关裁判规则、以集体土地合作开发房地产质上属集体土地使用权有偿让该合作开发协议因违反土地管理强制性规定而无效
、以集体所有土地合作开发房地产即使已办理规划审批手续但依法办理征收、出让等相关手续该合作开发房地产合无效
3、以集体土地合作开发房地产当事人合作开发合约定由方办理集体土地征收、出让等手续再进行房地产开发该合作开发合有效、农村新型社区建设涉及合、合作开发房地产纠纷由人民政府、调组织协调不属民事诉讼受案围
裁判要旨以农民集体所有土地合作开发房地产即使已办理规划审批手续依法办理征收、出让等相关手续该合作开发房地产合无效
案情简介、006年月南黄居委会与宏泰房地产开发公司签订《泰安市南黄村旧村改造合》约定双方对南黄村村庄进行综合改造建筑面积8090平方米部分用回迁部分用平价购买部分由宏泰公司用销售；宏泰公司有权销售回迁安置剩余部分楼房收益归宏泰公司等
该综合改造项目已当地政府规划审批用开发土地性质集体所有
二、山东高院二审认定双方构成合作开发房地产合关系因开发和销售楼房所涉土地性质农民集体所有依法办理征收、出让等相关手续故判《泰安市南黄村旧村改造合》无效
三、宏泰房地产开发公司不山东高院判向高法院申请再审主张《泰安市南黄村旧村改造合》是旧村改造并非合作开发房地产；国法律或行政法规并没有完全禁止集体土地不能进行建设案建设项目规划局、建设局等相关部门审批合法有效
高法院裁定驳回宏泰房地产开发公司再审申请
裁判要案高法院认定《泰安市南黄村旧村改造合》无效原因首先南黄居委会与宏泰房地产开发公司签订《泰安市南黄村旧村改造合》构成合作开发房地产合关系
根据双方合约定容双方对南黄村村庄约定综合改造并非仅仅建设村民住宅或者建设村公共、公益事业设施还包括开发和销售回迁安置剩余部分楼房
据法院认定双方构成合作开发房地产合关系
其次《华人民共和国土地管理法》四十三条款规定“任何单位和人进行建设要使用土地必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用集体济组织农民集体所有土地或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有土地除外
”据除批准使用集体所有土地三种法定用途外当事人进行开发建设应申请使用国有土地
而案双方对南黄村村庄进行综合改造虽然当地政府规划审批但开发和销售楼房所涉土地性质仍农民集体所有并依法办理征收、出让等相关手续
因法院认定《泰安市南黄村旧村改造合》无效
实验总结前事不忘事师避免发生类似败诉提出如下建议、当事人以集体所有土地合作开发房地产应当按规定办理征收、出让等手续将集体所有土地变更国有土地
办理上述手续以集体所有土地合作开发房地产合作开发房地产合无效
二、司法实践有案例认当事人以集体所有土地合作开发房地产但合约定先由方办理征收、出让等手续再进行房地产开发不违反法律、行政法规效力性强制性规定合作开发房地产合有效
因当事人可采取上述方式争取合被确认有效
相关法律法规《华人民共和国土地管理法》（00年修订）四十三条任何单位和人进行建设要使用土地必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用集体济组织农民集体所有土地或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有土地除外
前款所称依法申请使用国有土地包括国所有土地和国征收原属农民集体所有土地
《高人民法院关审理涉及国有土地使用权合纠纷案件适用法律问题释》【法释〔005〕5】十
四条释所称合作开发房地产合是指当事人订立以提供出让土地使用权、金等作共投共享利润、共担风险合作开发房地产基容协议
法院判以下高法院二审判“院认”部分就问题发表见关南黄居委会与宏泰公司构成何种法律关系问题
从二审明案件事实看双方006年月6日签订《泰安市南黄村旧村改造合》约定建筑面积8090平方米其用回迁面积约6万平方米平价购买房面积约0万平方米其他由宏泰公司用销售楼房
面积约35万平方米宏泰公司有权销售回迁安置剩余部分楼房收益归宏泰公司等；007年月8
日签订《泰安市南黄村旧村改造合》亦约定了宏泰公司有权对回迁安置剩余部分楼房进行开发和销售等
由可见该二份合对南黄村村庄约定综合改造并非仅仅建设村民住宅或者建设村公共、公益事业设施还包括开发和销售回迁安置剩余部分楼房
据二审判认定双方构成合作开发房地产合关系证据充分
宏泰公司再审申请提出双方旧村改造合关系并非合作开发房地产合关系理由与事实不不能成立
关《泰安市南黄村旧村改造合》效力问题
该合订立前及履行双方对南黄村村庄进行综合改造当地政府规划审批但对开发和销售楼房所涉土地并依法办理征收、出让等相关手续性质仍农民集体所有违反了《华人民共和国土地管理法》四十三条款关“任何单位和人进行建设要使用土地必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用集体济组织农民集体所有土地或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有土地除外”规定
据二审判《泰安市南黄村旧村改造合》无效适用法律正确
宏泰公司再审申请提出有效理由缺乏法律依据不能成立
案件泰安市宏泰房地产开发有限公司与泰安市岱岳区天平街道办事处南黄社区居民委员会合作开发房地产合纠纷再审审民事裁定[高人民法院（03）民申5]延伸以集体土地合作开发房地产相关案例及裁判规则裁判规则以集体土地合作开发房地产当事人合作开发合约定由方办理集体土地征收、出让等手续再进行房地产开发合作开发合有效
案例上诉人荆州市荆北房地产开发有限公司、荆州市荆州区郢城镇荆北村村民委员会与被上诉人湖北城堡投有限责任公司合、合作开发房地产合纠纷案民事判[湖北省高级人民法院（0）鄂民二终00008] 院认关合效力
根据城堡投公司与荆北房地产公司、荆北村委会签订《协议》及《补充协议》约定双方合目是荆北房地产公司、荆北村委会将已政府主管部门批准并村民代表会可进行商业开发荆北村委会集体所有按0%预留四宗土地合签订6月期限由荆北房地产公司将上述四宗土地办理‘征用、补偿、拆迁、土地出让等系列手续将该四宗土地变更国有商业、住宅出让地’并将土地使用权办至城堡投公司名下有关费用由城堡投公司出垫付合作项目竣工月由荆北房地产公司、荆北村委会共清偿建设施工及管理部门规费则由城堡投公司承担待房地产项目建成再根据约定方式进行房屋实物分割分别销售获取收益
其实质是荆北房地产公司、荆北村委会以集体土地变更国有出让土地出城堡投公司以金出共出、合作开发房地产案案由应合、合作开发房地产合纠纷
双方能否继续合作须以城堡投公司垫和荆北房地产公司将荆北村委会集体土地变性登记至城堡投公司名下前提即荆北房地产公司、荆北村委会并非直接以集体土地出故双方签订合不存因违反《华人民共和国土地管理法》十条关‘农民集体所有土地依法用非农业建设由县级人民政府登记造册核发证确认建设用地使用权’规定而无效情形
……因荆北房地产公司、荆北村委会出原荆北村委会集体土地《华人民共和国土地管理法》四
十三条规定‘任何单位和人进行建设要使用土地必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用集体济组织农民集体所有土地或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有土地除外
前款所称依法申请使用国有土地包括国所有土地和国征收原属农民集体所有土地
国土部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》四条规定‘工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等营性用地以及宗地有两以上向用地者应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让
’依据上述规定合所指向土地使用权要办到城堡投公司名下进行房地产开发依法应首先对集体土地进行征用变更性质国有土地再通招标、拍卖或挂牌程序竞买国有出让土地使用权
而《协议》已约定项义由荆北房地产公司履行《协议》二条约定荆北房地产公司‘责办理上述合作开发用地征用、补偿、拆迁、土地出让等系列手续将该四宗土地变更国有商业、住宅出让地’四条约定‘荆北房地产公司国土部门取得上述四宗土地国有土地使用权支付土地拍卖款超出5000万元由荆北房地产公司、荆北村委会与政府部门协商妥当待项目开发出用荆北房地产公司分得房屋变卖予以支付’根据上述约定荆北房地产公司有义办理征用、参与竞买并根据约定将土地使用权办理至城堡投公司名下
上述约定义不违反法律、行政法规效力性禁止性规定亦非法律上或事实上不能履行荆北房地产公司、荆北村委会法律上或客观上并无办理征用审批手续及参与竞买障碍
……综合以上分析《协议》及《补充协议》不存《华人民共和国合法》五十二条规定法定无效情形应合法有效荆北房地产公司、荆北村委会认合无效上诉理由不能成立
裁判规则二农村新型社区建设涉及合、合作开发房地产纠纷由人民政府、调组织协调不属民事诉讼受案围
案例丘市翠湖旅游开发有限公司与丘市白云湖镇韩码头村民委员会合、合作开发房地产合纠纷二审民事裁定[山东省高级人民法院（06）鲁民终03]审法院认农村集体土地上进行合、合作开发房地产我国目前尚无明确法律规定由产生争议是否可以通民事诉讼程序处理也缺少明确立法依据人民法院受理类民事诉讼法无据
并且种规模、面积农村新型社区建设般都是当地人民政府按照济社会发展和城市建设要推动和实施因引发纠纷由人民政府统筹协调处理较妥当
况且涉案建设项目仅0年办理了《建设用地规划许可证》办理建设项目土地使用、建设工程规划等手续
情形下翠湖旅游公司请分配涉案建设项目利益不属人民法院受理民事诉讼围不予审理
二审山东高院认违法民事行人民法院不予保护
涉案建设工程系上诉人与被上诉人农村集体土地上合作开发建设项目办理建设项目土地使用、建设工程规划等手续属违法建设
《高人民法院关审理涉及国有土地使用权合纠纷案件适用法律问题释》十九条款二项规定房地产建设项目取得建设工程规划许可证合作开发房地产合当事人请分配房地产项目利益不予受理已受理驳回起诉
该释虽然是对国有土地上合作开发房地产项目产生利益纠纷作出规定对其精神农村集体土地上合作开发建设项目利益纠纷也可以参照处理
人民法院不予处理当事人仍然可以通地方人民政府、调组织等协调
上诉人关其与被上诉人纠纷系平等主体济纠纷、被上诉人与其签订《还款协议》、农村集体土地上合作开发房产法律并不禁止、即使合作开发协议不受法律保护因被上诉人不履行合作协议给上诉人造成济损失人民法院也应予受理上诉理由院不予采纳
裁判规则三以集体土地合作开发房地产质上属集体土地使用权有偿让该合作开发协议因违反土地管理强制性规定而无效
案例3明鸿进出口贸易公司与珠海市金湾区三灶镇海澄村民委员会合、合作开发房地产合纠纷二审民事判[珠海市级人民法院（0）珠法民三终80] 院认涉案土地《合作开发海澄乡华侨村合》质上是土地使用权有偿让种特殊形式明鸿公司通种合作方式将农村集体用地由流用开发建设商品房从而取得涉案土地营收入举与我国农村集体土地管理精神相违背亦与珠海市政府三灶海澄村委会利用留用地单项开发营房地产初衷相违背
涉案土地虽然取得757平方米作住宅用地《建设用地许可证》但迄今止有效期已截止而另外305958平方米农用地及8平方米草地并取得任何审批手续鉴涉案集体土地不属可以有偿让畴该《合作开发海澄乡华侨村合》约定容违反法律、行政法规强制性规定应无效
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